La Cour de cassation rappelle l’importance de l’information des acquéreurs sur les risques liés à l’immobilier, notamment en cas de mise à jour des plans de prévention. Le non-respect de cette obligation peut entraîner la résolution de la vente ou une réduction du prix, soulignant ainsi les enjeux juridiques liés à la transparence dans les transactions immobilières.
Les acquéreurs ont soutenu que les vendeurs avaient manqué à leur obligation d’information concernant les risques naturels, en ne fournissant pas un état des risques à jour lors de la signature de l’acte authentique. Ils ont fait valoir que, selon le code de l’environnement, un état des risques devait être annexé à l’acte de vente si le terrain était inscrit dans une zone à risque après la promesse de vente. La cour d’appel a rejeté leur demande, arguant que les acquéreurs avaient été informés du risque d’inondation par un état des risques joint à l’acte de vente, et que l’approbation du plan de prévention des risques n’imposait pas de mise à jour de cet état.
Cependant, la Cour de cassation a partiellement cassé l’arrêt de la cour d’appel, estimant que les acquéreurs n’avaient pas été correctement informés des changements intervenus concernant le plan de prévention des risques. Elle a souligné que le certificat d’urbanisme négatif était fondé sur un arrêté approuvant le plan de prévention, ce qui n’avait pas été pris en compte par la cour d’appel. L’affaire a été renvoyée devant une autre cour d’appel pour réexamen.
Cette décision de la Cour de cassation a des implications significatives pour toutes les parties impliquées dans la vente immobilière. Les acquéreurs, en tant que demandeurs, peuvent désormais faire valoir leur droit à une information à jour concernant les risques liés à leur bien, tandis que les vendeurs et notaires doivent veiller à la conformité de leurs documents d’information pour éviter des litiges futurs.
La règle de droit applicable est énoncée dans l’article L. 125-5 du code de l’environnement, qui stipule que les acquéreurs de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques naturels prévisibles doivent être informés par le vendeur de l’existence de ces risques. Cette information doit être fournie par la production, dans le cadre du diagnostic technique annexé à l’acte de vente, d’un état des risques naturels établi à partir des informations mises à disposition par le préfet.
Les conditions pour que le dossier de diagnostic technique soit complété lors de la signature de l’acte authentique de vente sont que, si après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble est inscrite dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit ou approuvé, le dossier doit être complété par un état des risques ou par une mise à jour de l’état existant. L’acquéreur peut, en cas de non-respect de ces dispositions, poursuivre la résolution du contrat ou demander une diminution du prix.
La cour d’appel a le pouvoir d’apprécier les éléments de preuve qui lui sont soumis, mais elle est tenue de ne pas dénaturer les écrits. En l’espèce, la cour d’appel a été critiquée pour avoir retenu que le certificat d’urbanisme négatif avait été délivré en application d’un arrêté postérieur à l’acte de vente, alors que ce certificat était exclusivement fondé sur un arrêté antérieur, ce qui constitue une dénaturation des termes clairs et précis de ce document.
La cour a retenu que l’état des risques naturels joint à l’acte authentique de vente mentionnait que l’immeuble était situé dans le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels prescrit pour risques d’inondation, et que l’arrêté du 28 février 2012 n’avait fait qu’approuver ce plan sans le modifier. Ainsi, les acquéreurs avaient été informés du risque d’inondation encouru. Cependant, la cour a également constaté que l’état des risques naturels joint à l’acte authentique ne mentionnait pas l’arrêté préfectoral du 28 février 2012, ce qui a conduit à la cassation partielle de l’arrêt.
RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :
CIV. 3 CC COUR DE CASSATION
Arrêt du 19 février 2026
Cassation partielle
Mme TEILLER, présidente
Arrêt n° 129 FS-B
Pourvoi n° K 24-10.524
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 19 FÉVRIER 2026
1°/ M. [K], [A], 2°/ Mme [F], [S], épouse [A], tous deux domiciliés [Adresse 1], ont formé le pourvoi n° K 24-10.524 contre l’arrêt rendu le 16 novembre 2023 par la cour d’appel de Montpellier (3e chambre civile), dans le litige les opposant :
1°/ à M. [L], [O], domicilié [Adresse 2],
2°/ à M. [E], [O], domicilié [Adresse 3],
3°/ à la société Sophie Nouguier, Frédéric Morin, [D], [W] et Stéphanie Dujardin-Le Merrer, notaires associés, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 4], anciennement dénommée SCP Jean-Jacques Nouguier, Frédéric Morin et [D], [W], notaires associés,
4°/ à M. [Y], [G], notaire, domicilié [Adresse 5],
5°/ à la société [Y], [G] notaire associé, société d’exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 5], anciennement dénommée SCP [N], [G] et [Y], [G], défendeurs à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, trois moyens de cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Guillaudier, conseillère, les observations de la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat de M. et Mme [A], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Sophie Nouguier, Frédéric Morin, [D], [W] et Stéphanie Dujardin-Le Merrer, de M. [G] et de la société [Y], [G], et l’avis de Mme Vassallo, première avocate générale, après débats en l’audience publique du 6 janvier 2026 où étaient présents Mme Teiller, présidente, Mme Guillaudier, conseillère rapporteure, M. Boyer, conseiller doyen, Mme Abgrall, MM. Pety, Brillet, Mme Foucher-Gros, conseillers, M. Zedda, Mmes Vernimmen, Rat, Bironneau, M. Cassou de Saint-Mathurin, conseillers référendaires, Mme Vassallo, première avocate générale, et Mme Maréville, greffière de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l’article R. 431-5 du code de l’organisation judiciaire, des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l’arrêt attaqué (Montpellier, 16 novembre 2023), par promesse synallagmatique de vente du 3 novembre 2011, puis acte authentique des 21 et 23 mars 2012, dressé par M. [G], avec la participation de M. [W] (les notaires), M. [E], [O] et M. [L], [O] (les vendeurs) ont vendu à M. et Mme [A] (les acquéreurs) un terrain à bâtir.
2. En 2016, les acquéreurs ont décidé d’entreprendre la construction de leur maison.
3. La commune de [Localité 1] leur ayant délivré un certificat d’urbanisme négatif les informant de l’impossibilité de construire une maison sur le terrain, leur projet se situant en aléa très fort du plan de prévention des risques d’inondation, les acquéreurs ont assigné les vendeurs et les notaires en résolution de la vente et dommages-intérêts.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
4. Les acquéreurs font grief à l’arrêt de rejeter leur demande en résolution de la vente et en dommages-intérêts sur le fondement de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, alors « que les acquéreurs de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, sont informés par le vendeur de l’existence de ces risques par la production, dans le cadre du diagnostic technique annexé à l’acte de vente, d’un état des risques naturels établi à partir des informations mises à disposition par le préfet ; que, si après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble objet de la vente est inscrite dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit ou approuvé, le dossier de diagnostic est complété, lors de la signature de l’acte authentique, par un état des risques ou par une mise à jour de l’état des risques existants ; qu’en retenant, pour débouter les époux [A] de toutes leurs demandes, que la lecture de l’arrêté du 28 février 2012 laisse apparaître qu’il approuve le plan de prévention des risques d’inondation de la commune de [Localité 1] prescrit par arrêté du 28 octobre 2008 qu’il ne modifie donc pas et que la production d’un nouvel état des risques naturels lors de l’acte authentique de vente des 21 et 23 mars 2012 d’une part n’était pas nécessaire en l’absence d’un nouveau plan de prévention des risques d’inondation et d’autre part aurait apporté aux acquéreurs la même information, à savoir que le terrain était situé dans une zone exposée au risque d’inondation, la cour d’appel a violé l’article L. 125-5 du code de l’environnement, ensemble les articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l’habitation. »
Réponse de la Cour
Vu les articles L. 125-5 et L. 562-4 du code de l’environnement et les articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction alors applicable :
5. Il résulte du premier et des deux derniers de ces textes que, si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble objet de la vente est inscrite dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit ou approuvé, le dossier de diagnostic technique est complété, lors de la signature de l’acte authentique de vente, par un état des risques ou par une mise à jour de l’état existant, l’acquéreur pouvant, en cas de non-respect de ces dispositions, poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.
6. Selon le deuxième, le plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé vaut servitude d’utilité publique et est annexé au plan local d’urbanisme.
7. Il en découle que si, après la promesse de vente faisant état d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit, celui-ci a été approuvé avant la signature de l’acte authentique, le dossier de diagnostic technique doit être complété par une mise à jour de l’état des risques résultant du plan approuvé valant servitude d’utilité publique.
8. Pour rejeter la demande des acquéreurs en résolution de la vente sur le fondement de l’obligation d’information résultant de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, l’arrêt retient qu’un état des risques naturels du 3 novembre 2011, toujours en cours de validité pour dater de moins de six mois, mentionnant que l’immeuble était situé dans le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels prescrit pour risques d’inondation, était joint au compromis et à l’acte authentique de vente, que l’arrêté du 28 février 2012 n’avait fait qu’approuver ce plan, prescrit par arrêté du 28 octobre 2008, sans le modifier, de sorte que les acquéreurs avaient été parfaitement informés du risque d’inondation encouru et de ce que l’immeuble se situait dans le périmètre d’exposition à ce risque.
9. En statuant ainsi, après avoir constaté que, depuis la promesse de vente, le plan de prévention des risques d’inondation avait été approuvé et que l’état des risques naturels joint à l’acte authentique de vente ne mentionnait pas l’arrêté préfectoral du 28 février 2012 portant approbation dudit plan, de sorte que les acquéreurs n’avaient pas eu connaissance, par l’acte authentique, de la mise à jour de la situation de leur parcelle au regard de la servitude d’utilité publique résultant de l’approbation du plan, la cour d’appel a violé les textes susvisés.
Et sur le premier moyen, pris en sa troisième branche
Enoncé du moyen
10. Les acquéreurs font le même grief à l’arrêt, alors « qu’il est fait interdiction au juge de dénaturer l’écrit qu’il lui est soumis ; qu’en retenant, pour débouter les époux [A] de toutes leurs demandes, que c’est en application de l’arrêté du 4 juillet 2014, postérieur à l’acte de vente des 21 et 23 mars 2012, et non de l’arrêté du 28 février 2012, que le certificat d’urbanisme négatif du 14 septembre 2016 a été délivré aux époux [A], quand ce certificat d’urbanisme était exclusivement fondé sur l’arrêté du 28 février 2012, la cour d’appel a dénaturé cet élément de preuve, en méconnaissance du principe lui en faisant interdiction. »
Réponse de la Cour
Vu l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis :
11. Pour rejeter la demande des acquéreurs en résolution de la vente, l’arrêt retient que c’est en application de l’arrêté du 4 juillet 2014, postérieur à l’acte de vente litigieux, et non de celui du 28 février 2012, qu’un certificat d’urbanisme négatif a été délivré.
12. En statuant ainsi, alors que le certificat d’urbanisme négatif du 14 septembre 2016 visait l’arrêté préfectoral du 28 février 2012 approuvant le plan de prévention des risques inondation sur la commune de [Localité 1], la cour d’appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de ce document, a violé le principe susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il rejette les demandes de M. et Mme [A] et en ce qu’il statue sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’arrêt rendu le 16 novembre 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Montpellier ;
Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Nîmes ;
Condamne MM. [O], la société Sophie Nouguier, Frédéric Morin, [D], [W] et Stéphanie Dujardin – Le Merrer, M. [G], et la société [Y], [G] aux dépens ;
En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le dix-neuf février deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
ECLI:FR:CCASS:2026:C300129
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 19 février 2026, 24-10.524, Publié au bulletin — Thématiques associées : Promesse de vente immobilière — Obligation d’information — Paternité des données brutes : Ministère de la justice — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 5 février 2026.