Construction et troubles de voisinage : expertise judiciaire et suspension des travaux.

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 19 FÉVRIER 2026

(n° 69, 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/08708 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLLRK

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 11 Avril 2025 -Tribunal Judiciaire de BOBIGNY – RG n° 25/00387

APPELANTE

S.C.I. [Localité 1], RCS de [Localité 2] sous le n°890 482 805, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Mickaël DA SILVA, avocat au barreau de PARIS, toque : C1783

INTIMÉ

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice la société LEA SYNDIC, RCS de [Localité 4] sous le n°949 704 225, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par Me Stéphane FERTIER de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 Janvier 2026 en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre chargée du rapport et Michèle CHOPIN, Conseillère, conformément à l’article 805 du code de procédure civile, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

– CONTRADICTOIRE

– rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 27 janvier 2022, la société [Localité 1] a acquis de M. [M] deux terrains à bâtir situés [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 6].

Ces terrains jouxtent ceux du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et du [Adresse 7] à [Localité 6] (le syndicat des copropriétaires).

M. [M] avait déposé un permis de construire pour un projet de construction d’une maison d’habitation, lequel a été repris par la société [Localité 1] qui a entrepris les travaux de construction.

Par actes des 24 et 25 février 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société Plessis et son gérant M. [A] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins de voir :

Constater que la construction de l’immeuble de la société [Localité 1] sis [Adresse 4] et [Adresse 8] à [Localité 7] occasionne une fragilisation structurelle de son immeuble et un péril ;

Constater l’existence du trouble anormal de voisinage résultant de l’édification de l’immeuble de la société [Localité 1] et de M. [A] ;

En conséquence,

Ordonner la suspension immédiate des travaux en cours effectués par la société [Localité 1] au [Adresse 4] et [Adresse 8] à [Localité 7] et ce, sous astreinte de 10.000 euros par jour de retard, à compter du prononcé de l’ordonnance, exécutoire au seul vu de la minute ;

Ordonner la remise en état des lieux en leur état primitif antérieur et ce, sous astreinte supplémentaire de 10.000 euros par jour de retard, à compter du prononcé de l’ordonnance de référé à intervenir ;

Dire et juger que 1’ordonnance qui sera rendue sera exécutoire au seul vu de la minute ;

Dire et juger que la liquidation des astreintes sera de sa compétence ;

Nommer un expert avec pour mission d’examiner les désordres subis par l’immeuble, en rechercher les causes et déterminer les mesures réparatoires ;

Condamner solidairement la société [Localité 1] et M. [A] à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner solidairement la société [Localité 1] et M. [A] aux entiers dépens.

Par ordonnance contradictoire du 11 avril 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a :

Rejeté les demandes formées à l’encontre de M. [X] [A] ;

Ordonné à la société [Localité 1] de suspendre immédiatement les travaux entrepris sur la parcelle lui appartenant située à [Localité 7], [Adresse 8] cadastrée AC n°[Cadastre 1] ; et ce sous astreinte provisoire de 5.000 euros par jour de retard, pendant une durée de 20 jours ;

Dit que le juge des référés ne se réserve pas la liquidation de l’astreinte ;

Ordonné une mesure d’expertise et désigné pour y procéder M. [R] [Q], avec pour mission, les parties et leurs conseils régulièrement convoqués, après avoir pris connaissance du dossier, de :

1/- Visiter les lieux situés à [Localité 7] 25,27 et [Adresse 9] et [Adresse 10], et [Adresse 11] ;

2/- Se faire remettre copie de tout document utile et les annexer au rapport ;

3/- S’adjoindre si nécessaire les services d’un sapiteur d’une spécialité distincte de la sienne ;

4/- Examiner les désordres visés dans l’assignation et les conclusions récapitulatives du syndicat des copropriétaires et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révé1és postérieurement à 1’assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;

5/- Décrire les désordres et malfaçons constatés, en indiquer la ou les causes, la nature, 1’étendue et la date d’apparition ;

6/- Examiner les travaux de la société [Localité 1] ; dire s’ils ont été réalisés conformément au permis de construire et dans les règles de l’art ;

7/- Décrire les travaux de reprise éventuellement nécessaires pour remédier aux désordres et leurs délais d’exécution ; en chiffrer le coût, en annexant au rapport les devis utilisés ;

8/- Donner tous éléments d’appréciation nécessaires pour évaluer les préjudices de toute nature résultant des désordres ;

9/- Fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues ;

10/- Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher 1’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans 1’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

11/- Pour chacun des désordres, préciser si les dommages compromettent la solidité de l’ouvrage ou si l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, ils le rendent impropres à sa destination ;

12/- Proposer le cas échéant un apurement des comptes entre les parties ;

(’)

Rejeté pour le surplus ;

Condamné la société [Localité 1] au paiement des dépens ;

Condamné la société [Localité 1] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 12] et [Adresse 10] à [Localité 7] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonné que l’exécution de la décision aura lieu au seul vu de la minute ;

Rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.

Par déclaration du 9 mai 2025, la société [Localité 1] a relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 9 décembre 2025, elle demande à la cour, au visa des articles 834, 835 et 145 du code de procédure civile, de :

Infirmer l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu’elle a :

Ordonné à la société [Localité 1] de suspendre immédiatement les travaux entrepris sur la parcelle lui appartenant située à [Localité 7], [Adresse 8] cadastrée AC n°[Cadastre 1] ; et ce sous astreinte provisoire de 5.000 euros par jour de retard, pendant une durée de 20 jours ;

Dit que le juge des référés ne se réserve pas la liquidation de l’astreinte ;

Ordonné une mesure d’expertise ;

Confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de la SCI [Localité 1] à remettre en état le terrain ;

Statuant à nouveau,

A titre principal,

Constater l’absence de dommage imminent ;

Constater l’absence d’urgence ;

Constater l’absence de motif légitime à faire ordonner une mesure d’expertise judiciaire ;

En conséquence,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes ;

En tout état de cause,

Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI [Localité 1] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et celle de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel, conformément à l’article 700 du code du code de procédure civile ;

Le condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 13 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la cour, au visa des articles 145, 834 et 835 du code de procédure civile, 690 du code civil, de :

Statuer ce que de droit sur l’appel interjeté par la société [Localité 1] et M. [A] ;

Rejeter l’intégralité des demandes formées par la société [Localité 1] et M. [A] ;

Dire et juger le syndicat des copropriétaires concluant recevable et bien fondé en son argumentation ;

Et par conséquent,

Confirmer purement et simplement l’ordonnance de référé du 11 avril 2025 du tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu’elle a diligenté une expertise judiciaire et ordonné la suspension des travaux sous astreinte ;

Débouter la société [Localité 1] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Y ajoutant,

Condamner la société [Localité 1] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société [Localité 1] aux entiers dépens.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 décembre 2025.
SUR CE, LA COUR

A titre liminaire, il doit être constaté que la mise hors de cause de M. [A] (gérant de la SCI [Localité 1]) qui a été ordonnée par le premier juge n’est pas contestée par le syndicat des copropriétaires qui ne forme pas d’appel incident.

Sur le fond du référé, c’est par des motifs exacts et pertinents en droit comme en fait, que la cour approuve, que le premier juge a accueilli les demandes du syndicat des copropriétaires tendant, d’une part à la suspension sous astreinte des travaux de construction entrepris par la SCI [Localité 1] sur son terrain, d’autre part au prononcé d’une mesure d’expertise, le dommage imminent, caractérisé par la fragilisation de la structure des propriétés mitoyennes et le risque d’effondrement des terrains avoisinants ainsi que le motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire étant démontrés par la production des éléments suivants :

Un arrêté de mise en sécurité pour cessation de danger imminent du maire d’Epinay-sur-Seine en date du 15 novembre 2024 portant sur les travaux réalisés par la SCI Plessis sur la parcelle dont elle est propriétaire à Epinay-sur-Seine,

Un arrêté du maire d’Epinay-sur-Seine en date du 15 novembre 2024 portant ordre d’interruption de travaux de construction sur la parcelle propriété de la SCI Plessis,

Un avis technique de la société Bati Expert en date du 12 décembre 2024 qui, à l’issue d’une visite sur les lieux le 6 décembre 2024, relève notamment que « les étais de soutènement mis en place par la SCI [Localité 1] sont inadaptés et n’assurent aucun maintien ni aucune stabilité des murs mitoyens » ; « un risque d’éboulement et de glissement de terrain au fond de la parcelle » ; « le mur de la propriété en bas de la parcelle présente un contre-fruit avec risque d’effondrement ».

La SCI [Localité 1] soutient en appel avoir effectué les travaux de sécurisation demandés par la mairie et ainsi fait disparaître tout dommage imminent, se prévalant d’un rapport émis par la société Pro Etudes Structure ayant suivi ces travaux de sécurisation.

La cour relève à la lecture de ce rapport que les travaux de sécurisation allégués auraient été effectués les 16 et 19 décembre 2024.

Or, la SCI Plessis ne produit aucune pièce émanant des services de la ville d’Epinay-sur-Seine qui permettrait de s’assurer que ces travaux de sécurisation ont donné satisfaction. Il n’est produit aucun arrêté qui aurait mis fin à l’ordre de suspension des travaux pris par la mairie le 15 novembre 2024.

L’appelante produit une lettre émanant de son conseil adressée à la Direction générale des services techniques de la ville d’Epinay-sur-Seine le 12 novembre 2025, signalant que la SCI [Localité 1] se trouve du fait de la suspension judiciaire des travaux dans l’impossibilité de répondre à une mise en demeure qui lui a été adressée le 2 octobre 2025 par cette Direction d’effectuer des travaux de reprise du mur de soutènement, ce qui tend à démontrer, contrairement ce que soutient l’appelante, qu’à la date du 2 octobre 2025 ses travaux de construction n’étaient pas correctement sécurisés.

La SCI [Localité 1] produit en outre la première note aux parties émise par l’expert judiciaire le 7 novembre 2025, suite à sa première réunion sur place le 24 octobre 2025, de laquelle il ressort que le risque d’effondrement des terrains avoisinants est persistant. L’expert mentionne en effet : « Risque très important de glissement des 2 bâtiments en amont de la parcelle. » ; « Les opérations d’expertise sont urgentes au regard du risque de glissement de terrain pour les 2 maisons en surplomb de la construction. »

Le dommage imminent, ou le trouble manifestement illicite causé au syndicat des copropriétaires du fait de la déstabilisation et du risque d’effondrement de son terrain, sont donc toujours caractérisés de même que le motif légitime à voir diligenter l’expertise judiciaire.

L’ordonnance entreprise sera confirmée en toutes ses dispositions.

Partie perdante, la SCI [Localité 1] sera condamnée aux dépens de l’instance d’appel et à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

Dans les limites de la saisine,

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise,

Y ajoutant,

Condamne la SCI [Localité 1] aux dépens de l’instance d’appel et à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] [Adresse 14] et du [Adresse 7] à Epinay-sur-Seine (93800) la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SCI [Localité 1] de ses demandes formées aux titre des dépens et frais irrépétibles.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE