Prescription acquisitive : comment revendiquer une propriété contestée ?

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 19 FEVRIER 2026

AC

N° 2026/ 41

N° RG 23/02477 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BKZSM

A.S.L. SYNDICAT LA MUSCADIERE

C/

[T] [L]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SELARL [P]-ARLABOSSE

la SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 01 Décembre 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 20/03566.

APPELANTE

A.S.L. SYNDICAT LA MUSCADIERE, prise en la personne de son Président en exercice domicilié ès qualités de droit au siège social sis C/O SARL [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Me Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉE

Madame [T] [L]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Laure BONNEVIALLE – HALLER de la SELARL CABINET LAURE BONNEVIALLE -HALLER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : Mme Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Février 2026

Signé par Madame Patricia HOARAU, Conseiller faisant fonction de président de chambre pour Monsieur Marc MAGNON, Président empéché et Mme Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 19 mars 2008 [T] [L] a acquis de M. [C] le lot 195 section AO [Cadastre 1] pour une contenance de 4 ares et 30 centiares situé [Adresse 3] à [Localité 1] au sein d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 4].

’

Le’9 juin 2020,’Mme [L] a fait assigner’l’ASL [Adresse 5] afin de revendiquer la possession d’une fraction de 110 m² de la parcelle aujourd’hui AO [Cadastre 2], issue d’une division de la parcelle anciennement cadastrée AO numéro [Cadastre 3], et sur laquelle se situe une piscine.

’

Par jugement du’1er décembre 2022, le tribunal judiciaire de’Draguignan a’:

– dit que Mme [L] a acquis, par la prescription acquisitive, la propriété d’une partie de la parcelle cadastrée section AO [Cadastre 2] pour une superficie de 110 mètres carrés, conforme aux limites définies par le géomètre, le lot 195 du groupe d’habitation [Adresse 4] cadastré section AO [Cadastre 1] incluant ladite partie de parcelle contiguë.

– rappelle que la reconnaissance de propriété par la prescription acquisitive a un effet rétroactif depuis le début de la possession le 30 août 1968.

– déboute Mme [L] de ses autres demandes principales.

– déboute l’ASL [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès-qualités de droit à son siège social, de l’intégralité de ses demandes,

– condamne l’ASL [Adresse 5] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es-qualités de droit à son siège social aux dépens de l’instance.

– accorde le droit au recouvrement direct des dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile à la SELARL LBH représentée par Maitre Laure Bonnevialle-Haller et à Maître [Q] [P].

– condamne l’ASL [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès-qualités de droit à son siège social, à payer à Mme [L] la somme de 2’000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

– rappelle que l’exécution provisoire de droit assortit l’entière décision.

– rejette le surplus des demandes.

’

Pour statuer en ce sens, le tribunal a notamment considéré que la simple évocation d’un acte de propriété du 8 octobre 2012 ne suffisait pas à faire obstacle à la prescription et que l’ASL ne démontrait pas qu’elle avait entendu revendiquer la propriété de la parcelle, que Mme [L] est en possession des lieux depuis le 30 août 1968 avec l’accord des parties, qu’en l’absence de voie de fait, le caractère continu, non interrompu, non équivoque et à titre de propriétaire sont démontrés. Mme [L] justifie bien d’une acquisition par le jeu de la prescription trentenaire. Concernant la demande reconventionnelle de l’ASL [Adresse 5], elle ne démontre pas sa propriété actuelle sur la totalité de la parcelle litigieuse, sa demande concernant le reste de la parcelle ne concerne pas le litige en cours et qu’il ne s’agit donc pas d’une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

’

Par déclaration du’13 février 2023, l’ASL [Adresse 5] a interjeté appel du jugement.

’

Dans ses conclusions d’appelant, transmises et notifiées par RPVA le’26 avril 2023,’l’ASL [Adresse 5] demande à la cour de’:

– rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,

– déclarer l’ASL [Adresse 5] recevable et bien fondée en son appel,

’

Y faisant droit,

– réformer le jugement dont appel en ce qu’il a’dit que Mme [L] a acquis, par la prescription acquisitive, la propriété d’une partie de la parcelle cadastrée section AO [Cadastre 2] pour une superficie de 110 mètres carrés, conforme aux limites définies par le géomètre, le lot 195 du groupe d’habitation village de vacances [Adresse 5] cadastré section AO [Cadastre 1] incluant ladite partie de parcelle contiguë.

– rappelé que la reconnaissance de propriété par la prescription acquisitive a un effet rétroactif depuis le début de la possession le 30 aout 1968.

– débouté l’ASL Syndicat [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es-qualités de droit à son siège social, de l’intégralité de ses demandes

– condamné l’ASL Syndicat [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es-qualités de droit à son siège social, aux dépens de l’instance

– accordé le droit au recouvrement direct des dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile à la SELARL LBH représentée par Maitre Laure Bonnevialle-Haller et à Maitre [P].

– condamné l’ASL Syndicat [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es-qualités de droit à son siège social, à payer à Mme [L] la somme de 2’000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

– rappelé que l’exécution provisoire de droit assortit l’entière décision

’

A titre reconventionnel,

– ordonner la remise en état la parcelle AO [Cadastre 2] anciennement AO [Cadastre 3] par la destruction de la clôture entourant la parcelle, de la piscine implantée sur la parcelle et par le remblaiement du trou causé par la construction illégale sous astreinte de 100’euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

– condamner Mme [L] à payer la somme de 5’000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner Mme [L] aux entiers dépens ;

– et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître Lionel Alvarez pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

’

L’ASL [Adresse 5] fait valoir que’:

– selon l’acte du 8 octobre 2012 elle a toujours été propriétaire de la parcelle AO [Cadastre 3], aujourd’hui AO [Cadastre 2]’;

– Mme [L] ne peut se prévaloir des règles de l’usucapion pour justifier d’un droit de propriété et la piscine construite en 1974/1975 a été faite en violation de son droit de propriété.

– Mme [L] et les précédents propriétaires n’ont pas joui de la parcelle appartenant à l’ASL [Adresse 5] de manière non équivoque et paisible puisque l’ASL dispose d’un titre antérieur concernant cette parcelle et que la possession a été maintes fois interrompue depuis 1974/1975.

– la possession est équivoque puisque l’acte de vente stipule que la parcelle sur laquelle la piscine est construite est dépendante des parties communes et n’a jamais fait l’objet d’un détachement ni de cession.

– l’acte du 8 octobre 2012 reprend la division prévue à l’acte du 1er juillet 1964, publié le 4 août 1964 et rappelle que la parcelle [Cadastre 3] est affectée à un usage collectif.

– l’historique évoqué ci-dessus démontre que Mme [L] ne peut pas prétendre avoir possédé cette parcelle depuis plus de trente ans.

– la possession n’est pas paisible puisque la parcelle a été clôturée et une piscine a été construite dessus sans l’accord de l’ensemble des propriétaires de l’ASL, ce qui les a privés de la possibilité d’accéder à une partie commune.

– les auteurs de Mme [L] ne pouvaient pas ignorer que la parcelle AO [Cadastre 3] était une partie commune.

– le fait que M.et Mme [C] ont aussi cru bon faire dresser un «’état des lieux’» en 2007 sur lequel apparaît clairement que la piscine est construite sur la parcelle AO [Cadastre 3] démontre encore qu’ils savaient ne pas être les véritables propriétaires du terrain litigieux.

– il est constant que sur cette parcelle une clôture et une piscine ont été édifiées et cela constitue une atteinte au droit à la propriété.

– il n’existe aucun motif de nature à justifier une limitation du droit de propriété dont l’ASL [Adresse 5] a été privée.

’

Dans ses conclusions d’intimée, transmises et notifiées par RPVA le’30 juin 2023,’Mme [L] demande à la cour de’:

Vu les articles 2258, 2261, 2272 du code civil,

– débouter l’ASL [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions d’appelant

– confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Draguignan le 1er décembre 2022 en ce qu’il a dit et jugé que Mme [L] a acquis la propriété d’une partie de la parcelle cadastrée Section AO [Cadastre 2] pour une superficie de 110 m² – cette partie de la parcelle fait partie de sa propriété sise à Fréjus cadastrée section AO [Cadastre 1] et ce conformément aux limites définies par le géomètre le cabinet [R] selon plan dressé à Puget sur Argens le 17 juin 2007, lequel fera partie intégrante de la décision à intervenir. Avec rétroactivité au 30 Aout 1968 date de début de la possession par son auteur.

’

Y ajoutant :

– dire et juger et constater en conséquence que le lot n° 195 du groupe d’habitation village de vacances [Adresse 5] inclut ladite parcelle.

– renvoyer à la diligence de l’une ou l’autre des parties, l’accomplissement des opérations de détachement de parcelle s’il y a lieu, à prendre sur la parcelle AO [Cadastre 2] et les formalités de publication

– dire et juger que la résistance de l’ASL Syndicat [Adresse 6] a occasionné un préjudice à Mme [L], en conséquence :

– condamner l’ASL Syndicat [Adresse 5] à verser à Mme [L] la somme de 5’500 € à titre de dommages intérêts

– et la condamner à payer à Mme [L] une somme de 5’000 € .au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour frais irrépétibles d’appel outre les entiers dépens d’appel dont distraction au profit de Maître Agnès Ermeneux, avocat aux offres de droit.

’

Mme [L] réplique que’:

Sur la prescription acquisitive,

– c’est dans le cadre d’une recomposition des lots en 1968 qu’une superficie de 110 m² a été prise sur la parcelle AO [Cadastre 3] (partie commune) et jointe au lot 195 ([L]), car le lot 195 renonçait lui-même, à une partie de son terrain au profit du lot voisin, le lot 196.

– les occupants de la partie commune revendiquée pour 110 m², se sont toujours comportés en véritables et seuls propriétaires.

– les époux [C] ont occupé les lieux jusqu’en 2008, ils ont clôturé leur lot et ils ont effectué des travaux, dont la piscine, ont assuré l’entretien, au vu et au su de tous. Aucune observation, ni réclamation ne leur a jamais été présentée par quiconque, y compris par le Syndicat, non opposé à la modification des lieux.

– l’ASL tente de renverser la charge de la preuve prévue à l’article 2264 du code civil et elle ne démontre pas que les propriétaires successifs auraient abandonné cette possession, ce qui aurait impliqué la suppression de la piscine et de la clôture.

– si l’occupation du triangle de 110 m² ajouté avait été irrégulière, le Syndicat n’aurait alors pas manqué d’agir pour faire stopper des travaux,

– elle a entamé la procédure en toute bonne foi pour régulariser la situation alors qu’elle n’était nullement troublée dans sa possession, sur les conseils de la copropriété elle-même.

– c’est suite aux difficultés rencontrées lors du bornage initial qu’il a été nécessaire de restituer la superficie manquante au lot 195 et c’est ce qu’a fait le géomètre en 1968.

– la possession a été paisible et non équivoque et la prescription trentenaire était intervenue avant qu’elle n’acquière le bien.

– son acte de propriété mentionne bien l’accord initial et sa correspondance avec les relevés de la surface établis et que la piscine, bien qu’établie sur une partie commune a été régularisée dans les faits, qu’il est nécessaire d’effectuer une régularisation publiable en justice ou de manière amiable. Le fait qu’elle ait été informée qu’une régularisation était nécessaire ne démontre pas sa mauvaise foi.

– il ressort de la lecture des documents produit qu’elle est de bonne foi contrairement à l’ASL qui feint même d’ignorer les règles du mandat pour le courrier qu’elle a envoyé.

– la superficie est bien de 430 m² comme cela ressort des actes authentiques mais cela concorde aussi avec ce qui est retenu par l’administration fiscale.

’

L’instruction a été clôturée le’2 décembre 2025.
MOTIFS

’

Sur l’étendue de la saisine de la cour

’

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il résulte du dispositif des conclusions de l’intimée que celle-ci entend obtenir à titre principal la confirmation du jugement. Toutes les demandes de «’dire, juger renvoyer les parties’» ne sont pas des prétentions mais des moyens, si bien que la cour n’en est pas saisie.

’

Sur la demande principale’au titre de la propriété d’une portion de la parcelle AO [Cadastre 2]

[T] [L] sollicite la confirmation du jugement qui a considéré qu’elle avait acquis par prescription trentenaire la partie de la parcelle en litige, position contestée par la partie appelante qui demande la restitution de la parcelle en soutenant que les éléments propres à caractériser la prescription trentenaire ne sont pas réunis.

Sur ce,

L’article 2258 du code civil énonce que la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

L’article 2261 du code civil précise que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

L’appelante qui contredit l’existence d’une possession non équivoque et ininterrompue de la parcelle litigieuse au profit de l’intimée et avant elle de ses auteurs, et sur qui pèse la charge de la preuve produit notamment’:

– le relevé photographique cadastral qui représente la portion de parcelle litigieuse comprenant la piscine en dehors du périmètre foncier de la parcelle AO [Cadastre 1]. Pour autant il convient de rappeler que le cadastre sert à l’évaluation des bases d’imposition destinées à l’établissement des taxes foncières et ne constitue en cas de litige qu’un élément d’appréciation de la propriété, de sorte que cet élément visuel n’est pas déterminant pour infirmer ou confirmer la position de l’appelante.

– un extrait de l’acte de propriété de l’appelante du 19 mars 2008 selon lequel les parties à l’acte ont été informées qu’à la parcelle AO [Cadastre 1] d’une superficie de 4a30ca est attenante une autre parcelle AO [Cadastre 3] dépendant des parties communes supportant une piscine construite par le vendeur dans les années 1974-1975 sur un tènement de 110 m² clôturé figurant sous la lettre B du plan établi par le cabinet [R], que celui-ci n’a jamais fait l’objet d’un détachement de parcelle ni d’une cession au profit de Vendeur, et qu’en conséquence cette partie de parcelle supportant la piscine n’a pas pu faire partie intégrante du bien. Il est ajouté que l’Acquéreur déclare vouloir confirmer sa volonté d’acquisition en étant titré que sur la parcelle supportant la construction, soit la parcelle cadastrée section AO [Cadastre 1].

Il s’évince de cette mention que lors de l’acquisition de la parcelle bâtie cadastrée AO [Cadastre 1] le 19 mars 2008 les parties ont formalisé l’existence de la portion de parcelle AO [Cadastre 3] attenante à la parcelle acquise d’une superficie de 110 m², portion dont il n’est pas contesté qu’au moment de l’acquisition elle était clôturée et comprenait une piscine édifiée depuis 1974-1975, et que [T] [L] a acquis en connaissance de cause la parcelle AO [Cadastre 1] et exprimé dès lors sa volonté de maintenir la situation évoquée dans l’acte de propriété.

– un acte notarié du 8 octobre 2012 dressé par Me [W], notaire, intitulé «’prescription acquistive Asl [Adresse 7] qui mentionne en page 4 que depuis trente ans l’Asl [Adresse 5] est propriétaire de la parcelle de terre à usage d’espace vert ou de voirie cadastrée AO [Cadastre 3], que cette possession a eu lieu d’une façon continue, paisible, publique et non équivoque.

Pour autant, il doit être également retenu que cet acte notarié intervenu en 2012 entre en contradiction avec les éléments produits par l’intimée et notamment’:

– le plan de bornage établi par le cabinet [R] le 27 juin 2007 au titre de l’état des lieux de la propriété de Mme [C], auteur de l’intimée, comprenant le lot A d’une superficie de 362 m² pour le lot 195 (AO [Cadastre 1]) et le lot B constitué par la parcelle créée en 1968 d’une superficie de 110 m², représentée sur le plan annexé comme correspondant à la portion de la parcelle AO [Cadastre 3] litigieuse et comprenant la piscine’;

– le courrier provenant du syndic mandataire de l’Asl adressé le 11 septembre 2007 au notaire Me [B] accompagné d’un plan figurant expressément dans l’emprise du lot 195, la portion de la parcelle AO [Cadastre 3] attenante, cette emprise quant à la superficie du lot A en ce compris l’intégration de la portion de parcelle litigieuse «’ayant fait l’objet d’un accord administratif,

– les impositions foncières de la parcelle acquise par l’intimée qui concernent une assiette d’imposition de 430 mètres, soit bien supérieure à la seule superficie de 362 m² du seul lot 195,

– la correspondance du 30 août 1968 du bureau d’études techniques [J] accompagnée de plans qui soulignent que le lot 195 bénéficie d’une nouvelle délimitation amiable comprenant l’intégration de la portion litigieuse’;

– les attestations de voisins et la photographie des lieux, dont le contenu n’est pas formellement contesté par la partie appelante, qui indiquent que la portion de parcelle litigieuse est totalement intégrée à la parcelle acquise par l’intimée, et que cette intégration est visuelle, non équivoque par la présence d’une haie d’arbres dense entourant la portion de parcelle et ne permettant pas un usage autre que celui permis par la position attenante à la parcelle AO [Cadastre 1].

Il doit donc être retenu que depuis 1968 les auteurs de l’appelante ont pu posséder la portion de la parcelle AO [Cadastre 3] attenante à sa parcelle AO [Cadastre 1] composant le lot 195, qu’ils l’ont aménagée en installant une haie d’arbre et en y édifiant une piscine, que la volonté de se comporter comme le propriétaire de cette portion a perduré et s’est à nouveau manifestée lors de l’acquisition par l’Asl [Adresse 5].

Lors de l’établissement de l’acte notarié du 8 octobre 2012, intitulé’«’prescription acquisitive Asl Syndicat de la Muscadière’», la prescription acquisitive trentenaire de la portion de la parcelle était largement acquise pour avoir commencé en 1968. Cet acte est donc inopérant pour considérer que la prescription acquisitive de la parcelle par [T] [L] a pu être interrompue puisque le délai trentenaire était atteint depuis plus de trente ans et a bénéficié à [T] [L] lors de l’acquisition du lot 195 en 2008.

C’est par une juste appréciation des faits de la cause que le premier juge a considéré que [T] [L] a acquis, par la prescription acquisitive, la propriété d’une partie de la parcelle cadastrée section AO [Cadastre 2] pour une superficie de 110 mètres carrés, conforme aux limites définies par le géomètre, le lot 195 du groupe d’habitation [Adresse 4] cadastré section AO [Cadastre 1] incluant ladite partie de parcelle contiguë. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur la demande reconventionnelle en cause d’appel

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer en abus que s’il est démontré une volonté de nuire de la partie adverse ou sa mauvaise foi ou une erreur ou négligence blâmable équipollente au dol, ce qui suppose de rapporter la preuve de ce type de faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux, dans les conditions prévues par l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, il n’est pas démontré que l’Asl [Adresse 5] a abusé de son droit d’interjeter appel, dans une intention de nuire à [T] [L].

[T] [L] sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts formée en cause d’appel.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

L’Asl [Adresse 5] qui succombe sera condamnée aux dépens distraits au profit de l’avocat de [T] [L] qui en fait la demande et aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge de [T] [L].
PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement et y ajoutant,

Déboute [T] [L] de sa demande indemnitaire’;

Condamne l’Asl [Adresse 5] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Agnès Ermeneux ;

Condamne l’Asl [Adresse 8] Muscadière à verser à [T] [L] la somme de 5’000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ