Cautionnement locatif : recours et expulsion en cas d’impayés de loyers

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 18 FEVRIER 2026

N° 2026 / 091

N° RG 24/03482

N° Portalis DBVB-V-B7I-BMX4L

S.A. ACTION LOGEMENT SERVICE

C/

[H] [L]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Joseph FALBO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de NICE en date du 12 Janvier 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/02619.

APPELANTE

S.A. ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par M. [U] [X], Directeur par délégation du représentant légal d’Action Logement Services en qualité de subrogé dans les droits du bailleur

représentée par Me Joseph FALBO, avocat au barreau de MARSEILLE, ayant pour avocat plaidant Me Catherine GAUTHIER, membre de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON,

INTIMÉE

Madame [H] [L]

née le 02 Octobre 1994 à [Localité 1] (MAROC), demeurant [Adresse 2]

signification de la DA le 06 juin 2024 remise à étude

signification de conclusions le 12 juillet 2024 à étude

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Pierre LAROQUE, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Février 2026.

ARRÊT rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Février 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 29 décembre 2021, la société par actions simplifiée (SAS) ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Mme [H] [L] pour le paiement des loyers et charges au titre d’un bail ayant pour objet un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 2] (06), souscrit auprès de Mme [Z] [V], représentée par CONCEPT PATRIMOINE le 29 décembre 2021, moyennant le paiement d’un loyer de 860 euros outre une provision de 140 euros.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé des sommes dues par Mme [L] au bailleur et lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire à hauteur de 4.551 euros le 28 février 2023.

Suivant acte de commissaire de justice du 14 juin 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner Mme [L] aux fins notamment de constater l’acquisition de la clause résolutoire ou à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail, ordonner son expulsion et la condamner à un arriéré locatif.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 12 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Nice a :

– déclaré l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable ;

– prononcé la résiliation conventionnelle du bail d’habitation ;

– condamné Mme [L] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6.781 euros au titre des loyers et des charges impayées dont 4.551 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 février 2023, et pour le surplus à compter de la date de la présente assignation du 14 juin 2023 ;

– condamné Mme [L] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 6.010 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 29 avril au 25 octobre 2023 ;

– condamné Mme [L] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale à 1.030 euros à compter du 26 octobre 2023, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, et ce jusqu’à libération effective des lieux;

– débouté la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande d’expulsion de Mme [L];

– condamné Mme [L] au paiement d’une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné Mme [L] aux dépens conformément à l’article 695 du code de procédure civile.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a notamment relevé que le contrat VISALE ne mentionnait pas le droit de demander l’expulsion du locataire.

Suivat déclaration au greffe en date du 18 mars 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a relevé appel de cette décision seulement en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande d’expulsion.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 18 juin 2024 et signifiées à l’intimée défaillant le 12 juillet 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES demande à la cour de :

– infirmer le jugement seulement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande d’expulsion ;

– confirme le surplus du jugement ;

Statuant à nouveau,

– ordonner l’expulsion de Mme [L] et de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique.

En réactualisant la créance,

– condamner Mme [L] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 22.061 euros, arrêtée au 17 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 février 2023 sur la somme de 4.551 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation;

Y ajoutant,

– condamner Mme [L] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner Mme [L] en tous les dépens d’appel.

A l’appui de ses demandes, elle explique qu’outre le remboursement des loyers impayés, l’économie du dispositif VISALE vise à décharger totalement le bailleur de la procédure de résiliation de bail et d’expulsion, ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans ses droits, prenant en charge les frais et la gestion du recouvrement des impayés et de la procédure contentieuse jusqu’à la reprise effective des lieux, et considère que le tribunal a apporté des limites non prévues par les parties.

Elle ajoute que, par ailleurs, l’expulsion est la conséquence de la résiliation du bail.

Elle sollicite la réactualisation de sa créance.

Mme [L], citée à étude le 05 juin 2024, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er décembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 décembre 2025 et mise en délibéré le 18 février 2026.
MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expulsion de Mme [L]

Attendu qu’en vertu de l’article 2291du code civil, dans sa version applicable à la cause, l’on peut se rendre caution sans ordre de la personne pour laquelle on s’oblige, et même à son insu et que l’on peut se rendre caution du débiteur principal et de celui qui l’a cautionné ;

Que selon l’article 2305 du même code, dans sa version applicable à la cause, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur, recours qui a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et les frais ;

Que néanmoins la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle ;

Qu’elle a aussi recours pour les dommages et intérêts, s’il y a lieu ;

Qu’aux termes de l’article 2309 du même code, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ;

Attendu qu’en l’espèce, l’appelante produit la convention Etat-UESL pour la mise en ’uvre de Visale (« Visa pour le logement et l’emploi ») destiné à remplacer la garantie des risques locatifs (GRL), dès le 1er janvier 2016, dispositif de sécurisation du logement privé financé par Action Logement et piloté par l’association pour l’accès aux garanties locatives mentionnée à l’article L.313-33 du code de la construction et de l’habitation, conclue le 24 décembre 2015 ;

Qu’il permet à un bailleur privé de bénéficier d’un contrat de cautionnement soumis à l’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, par Action Logement, lors de la signature d’un bail d’habitation avec un locataire bénéficiant d’un visa en cours de validité ;

Qu’aux termes de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre du dispositif Visale, la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire) ;

Que cette disposition est reprise dans le contrat de cautionnement ’Visale’ conclut entre Mme [V] et la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES (p. 6, 7 et 8) ;

Que, dans ces conditions, la caution du locataire, subrogée dans les droits du bailleur désintéressé, est recevable et fondée à agir non seulement aux fins de recouvrer les sommes versées mais également aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation du bail, ce qui lui permet d’éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance sans être payés, et partant, d’éviter l’augmentation du montant de la dette cautionnée ;

Qu’il en résulte que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a donc qualité pour engager à l’encontre du locataire une action en résolution du bail afin, notamment, d’éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et limiter ainsi le montant de la dette cautionnée ;

Qu’or, la procédure d’expulsion n’est qu’une conséquence du prononcé d’une résiliation du bail et ne saurait être dissociée de cette action ;

Que le jugement déféré qui a prononcé la résiliation conventionnelle du bail d’habitation conclu le 29 décembre 2021 à effet au 1er janvier 2022 entre Mme [V] et Mme [L] à compter du 10 avril 2023, sera infirmé en ce qu’il a débouté la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande d’expulsion de Mme [L] ;

Qu’en conséquence, la cour ordonnera l’expulsion de Mme [H] [L] et de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;

Sur la créance de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

Attendu qu’il convient de relever que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits et actions du bailleur du fait des impayés du locataire, dispose encore d’un recours personnel sur le fondement de l’article 2309 du code civil ;

Qu’elle se trouve donc bien fondée en son action en paiement, mais seulement des sommes dont elle s’est acquittée entre les mains du bailleur en lieu et place du locataire défaillant et dont elle peut justifier sur quittance subrogative ;

Attendu qu’en l’espèce, aux termes de la dernière quittance subrogative délivrée par le bailleur le14 février 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est intervenue en lieu et place du locataire, depuis le mois d’octobre 2022, à hauteur d’une somme totale de 18.837,84 euros ;

Qu’en conséquence, par voie de réformation du jugement déféré, Mme [L] sera condamnée à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 18.837,84 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 28 février 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 4.551 euros et à compter de la date du présent arrêt pour le surplus ;

Qu’en revanche, la cour ne peut pas condamner Mme [L] pour les sommes non justifiées par quittance subrogative ou in futurum pour le montant des impayés éventuellement à venir jusqu’à la libération effective des lieux ;

Qu’il appartiendra à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, sur quittance subrogative, de solliciter le paiement auprès de Mme [L] ;

Qu’elle sera ainsi déboutée du surplus de sa demande à ce titre ;

Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

Attendu que l’article 696, alinéa 1, du code de procédure civile dispose que : ’La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie’ ;

Que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée ;

Attendu qu’en l’espèce, la décision déférée sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens de première instance et que, succombant, Mme [L] supportera ceux d’appel ;

Que l’équité commande en outre de la condamner à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.200 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile;
PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt rendu par défaut, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement réputé contradictoire rendu le 12 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Nice seulement en ce qu’il a débouté la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande d’expulsion de Mme [H] [L] ;

REFORME le jugement sur le quantum de la créance exigible ;

CONFIRME le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmé et réformé, et y ajoutant,

ORDONNE l’expulsion de Mme [H] [L] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le cas échéant le concours de la force publique ;

CONDAMNE Mme [H] [L] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 18.837,84 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation impayés, outre intérêts au taux légal à compter du 28 février 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 4.551 euros et à compter de la date du présent arrêt pour le surplus ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [H] [L] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme 1.200 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [H] [L] aux entiers dépens d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT