Conformité des projets immobiliers au cahier des charges : enjeux et solutions

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 20 FÉVRIER 2026

(n° 2026/ , 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/03783 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CK4PN

Décision déférée à la Cour : Arrêt du 17 Janvier 2025 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’EVRY – RG n° 22/04547

APPELANTES

Madame [D] [S] veuve [X] née le 03 Avril 1951 à [Localité 1],

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée et assistée de Me Antoine LABONNELIE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0766

S.C.I. NICOKIM immatriculée au RCS d’Evry sous le n°444 212 963, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée et assistée de Me Antoine LABONNELIE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0766

INTIMÉE

SCCV [Localité 2] immatriculée au RCS de Paris sous le n° 851 321 133, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Localité 4]

Ni représentée, ni constituée

Assignation devant la cour d’appel de Paris – Pôle 4 chambre1 – en date du 06 mai 2025 à étude conformément à l’article 658 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 janvier 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président de chambre, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Madame Nathalie BRET, conseillère

Monsieur Claude CRETON, président de chambre,magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

– par défaut,

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.
*******

Conclusions Mme [S] et SCI Nicokim : 8 avril 2025

SCCV [Localité 2] non comparante

Clôture : 11 décembre 2025

La SCCV est bénéficiaire d’un permis de construire que lui a accordé la commune de [Localité 5] le 22 avril 2022, portant sur la construction, [Adresse 4], sur les parcelles cadastrées AV [Cadastre 1] et [Cadastre 2], de 39 logements d’habitation, de deux commerces et d’une maison individuelle.

Reprochant à ce projet sa non-conformité au cahier des charges du lotissement du 19 mai 1899 et à son avenant du 11 février 1921, applicable sur le périmètre du parc de Beauséjour, Mme [S] et la SCI Nicokim, colotis, ont assigné la SCCV [Localité 2] en interdiction à réaliser ce projet et en condamnation à démolir les bâtiments déjà construits.

Par jugement du 17 janvier 2025, le tribunal judiciaire d’Evry a débouté Mme [S] et la SCI Nicokim de ces demandes et la SCCV de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Le tribunal a retenu que le permis de construire accordé à la SCCV Morsang vise le plan local d’urbanisme du 15 septembre 2016 qui régit le lotissement du parc de Beauséjour et a rendu caduques les règles d’urbanisme du cahier des charges de ce lotissement.

Mme [S] et la SCI Nicokim ont interjeté appel de ce jugement.

Elles font valoir que les règles d’urbanisme du plan local, si elles régissent les demandes de permis de construire et autres autorisations d’urbanisme, celles du cahier des charges continuent à s’appliquer entre colotis.

Elles ajoutent que l’article 9 de ce cahier des charges stipule que ’Les maisons édifiées sur les terrains vendus ne pourront être utilisées que comme habitation bourgeoise ou villas’ et que l’article 11 précise que ’La société Laurent et compagnie voulant, dans l’intérêt commun de tous les acquéreurs assurer au parc Beauséjour un cachet artistique et éviter l’édification de constructions qui dépareraient le parc, impose à ses acquéreurs l’obligation de donner aux maisons qu’ils construiront l’aspect extérieur de villas…’, ce qui n’autorise que la construction de maisons d’habitation bourgeoise ou villas, à l’exclusion d’habitats collectifs. Elles insistent sur le cadre très particulier du parc de Beauséjour sur lequel n’ont été jusqu’à présent construites que des villas sur de vastes terrains arborés avec une faible densité de constructions et une forte densité de plantations, incompatible avec le projet de la SCCV [Localité 2] qui prévoit la construction de 39 logements sur quatre niveaux. Elles ajoutent que l’article 11 précité stipule également que ’les constructions principales ne pourront, sauf autorisation spéciale de la société, être élevées de plus de deux étages carrés au-dessus du rez-de-chaussée et un troisième étage mansardé ou formant grenier’, que si le projet de la SCCV [Localité 2] est élevé sur trois niveaux au dessus du rez-de-chaussée, d’une part le troisième niveau n’est pas mansardé puisqu’il est élevé à la verticale des niveaux inférieurs et est recouvert d’une toiture végétalisée, le comble mansardé ou à la Mansart étant défini par le dictionnaire général du bâtiment comme une technique de construction qui prévoit que chaque versant a deux pans de pentes très différentes dont l’un, le brisis, a une pente proche de la verticale, et le pan supérieur, ou terrasson, est à faible pente ; d’autre part qu’il est prévu au-dessus d’un troisième niveau un ’attique’ qui constitue en réalité un véritable niveau, de sorte que le bâtiment est construit sur cinq niveau.

La SCCV [Localité 2] n’a pas comparu. La déclaration d’appel et les conclusions d’appel n’ayant pu lui être signifiées à personne, le présent arrêt sera rendu par défaut.
MOTIFS DE L’ARRÊT

Considérant que le cahier des charges, approuvé ou non par l’administration, constitue un document contractuel dont les dispositions s’imposent aux colotis ; que si les règles d’urbanisme local régissent les demandes de permis de construire et rendent caduques celles figurant dans le cahier des charges du lotissement en application de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme, cette caducité ne s’applique que dans les rapports entre les colotis et l’administration mais ne s’étend pas aux colotis dont les rapports continuent à être régis, compte tenu de son caractère contractuel, par le cahier des charges du lotissement ;

Considérant que si l’habitation bourgeoise s’oppose à l’exercice d’une activité industrielle ou commerciale et n’interdit donc pas la construction d’un bâtiment collectif de logements d’habitation, le projet de la SCCV [Localité 2] prévoit la construction d’un bâtiment élevé sur trois niveaux au-dessus du rez-de-chaussée, le troisième niveau, présentant les mêmes caractéristiques que les niveaux inférieurs, avec une façade droite, en contradiction avec les prescriptions du cahier des charges qui limitent la construction à un habitat élevé sur deux étages carrés au-dessus du rez-de-chaussée, avec un troisième étage mansardé ou formant grenier ; que la construction d’un attique sur une partie de la couverture végétalisée de l’immeuble correspond à un quatrième étage et constitue également une violation du cahier des charges ; qu’il résulte en outre des plans de façades que le bâtiment ne présente pas les caractéristiques d’une villa, qui désigne en architecture un immeuble de villégiature dont les quatre façades sont libres, entouré d’un jardin ou d’un parc, alors les plans du bâtiment litigieux montrent que le bâtiment, qui n’est pas libre sur ses quatre façades, n’est pas entouré d’un jardin ; qu’enfin, alors que le cahier des charges interdit, sauf autorisation que seule pouvait accorder la société Laurent et compagnie qui n’existe plus, ’l’exercice de commerces ou industries’, le projet de la SCCV [Localité 2] prévoit, violant à nouveau le cahier des charges, la création de deux cellules commerciales ;

Considérant que Mme [S] et la SCI Nicokim sont donc fondés à se prévaloir du cahier des charges du lotissement pour interdire à la SCCV Morsang la réalisation du projet objet du permis de construire du 22 avril 2022 ; qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de démolition en l’absence d’élément établissant que la réalisation de constructions ;
PAR CES MOTIFS : statuant publiquement

La cour,

Infirme le jugement, mais seulement en ce qu’il déboute Mme [S] et la SCI Nicokim de leurs demandes et les condamne aux dépens ;

Statuant à nouveau,

Interdit à la SCCV [Localité 2] la construction objet du permis de construire délivré le 22 avril 2022 par la commune de [Localité 5], ainsi que toute construction autre qu’une villa au sens d’un bâtiment libre sur ses quatre façades, entouré d’un jardin ou d’un parc, ne pouvant être élevé de plus de deux étages carrés au-dessus du rez-de-chaussée, le troisième étage étant mansardé ou formant grenier ;

Dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de démolition ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCCV [Localité 2] et la condamne à payer à M. [S] et à la SCI Nicokim, ensemble, la somme de 10 000 euros ;

Condamne la SCCV [Localité 2] aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,