Servitude de passage : extinction, modification d’assiette et obligations d’entretien

N° RG 24/00507 – N° Portalis DBV5-V-B7I-G7RH

[G]

[I]

C/

[R]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 24 FEVRIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00507 – N° Portalis DBV5-V-B7I-G7RH

Décision déférée à la Cour : jugement du 12 janvier 2024 rendu par le TJ de LA ROCHE SUR YON.

APPELANTS :

Monsieur [F] [G]

né le 14 Novembre 1961 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Madame [U] [I] épouse [G]

née le 15 Mars 1963 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

ayant tous les deux pour avocat Me Pascal TESSIER de la SELARL ATLANTIC JURIS, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

INTIMEE :

Madame [B] [Q] [R] veuve [A]

née le 28 Novembre 1959 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

ayant pour avocat Me Stéphanie GUEDO, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 Novembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre qui a fait le rapport

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

– Contradictoire

– Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

– Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ :

Les époux [U] [I] et [F] [G] sont propriétaires, pour l’avoir acquis le 1er mars 2019 des parents de Mme [I], d’un bien immobilier sis [Adresse 3], cadastré section [Cadastre 1], qui est grevé d’une servitude de passage au profit du fonds voisin, cadastré [Cadastre 2] appartenant aux époux [A]/[R].

Avant même d’acquérir leur bien, les époux [G] s’étaient rapprochés des époux [A] pour solliciter une modification de l’assiette du droit de passage, puis devant leur refus leur avaient proposé de leur racheter ce droit de passage, ce qu’ils n’avaient pas non plus accepté.

[U] [I] et [F] [G] ont fait assigner [B] [R] veuve [A] -[N] [A] étant entre-temps décédé- devant le tribunal judiciaire de La-Roche-sur-Yon par acte du 25 novembre 2021 en sollicitant, dans le dernier état de leurs prétentions

¿ à titre principal : qu’il prononce l’extinction du droit de passage grevant leur parcelle [Cadastre 1] et bénéficiant à la parcelle [Cadastre 3] pour accéder à la [Adresse 3]

¿ à titre subsidiaire : qu’il enjoigne aux époux [A] et à toute personne se réclamant d’eux de ne pas passer ou stationner sur la parcelle [Cadastre 1], et de condamner Mme [A] à leur payer 1.000€ en réparation de leur préjudice

¿ à titre infiniment subsidiaire :

-de leur accorder le droit de modifier l’assiette de la servitude de passage litigieuse dans les termes suivants, énoncés dans l’acte de 1939 constitutif de la servitude :

’Toutefois, les vendeurs se réservent le droit de changer l’assiette de ce passage et de la transporter tout au long du mur se trouvant à l’Ouest des immeubles réservés dans le prolongement en ligne droite du passage existant entre ce mur et la maison donnant [Adresse 3], pour aboutir à l’angle Nord-Ouest du jardin vendu.

Dans ce cas, le portail existant devra être muré et transporté à l’extrémité Ouest du mur où aboutira le droit de passage, et les vendeurs seront alors tenus de faire disparaître la petite construction se trouvant sur ce passage (cabinet et petit débarras)

Tous les frais occasionnés par ces transformations seront à la charge du vendeur.’.

-d’enjoindre aux époux [A] de ne pas entraver la libre réalisation des travaux

-de limiter leur prise en charge des frais de modification d’assiette suivants

.la réalisation du passage

.le transport du portail à l’extrémité Ouest du mur

.la réalisation d’un mur pour obstruer la place du portail transporté

avec condamnation de la défenderesse aux dépens et à leur payer 3.000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [R] veuve [A] a conclu au rejet de ces prétentions et reconventionnellement demandé au tribunal de condamner sous astreinte les époux [G] à faire réparer dans son état initial le mur mitoyen séparant les propriétés des parties et à entretenir l’assiette de la servitude de passage, outre aux dépens et au paiement d’une indemnité pour frais irrépétibles.

Par jugement du 12 janvier 2024, le tribunal judiciaire de La-Roche-sur-Yon a :

* débouté les époux [G]/[I] de l’intégralité de leurs demandes

* condamné les époux [G] à procéder leurs frais aux travaux de remise en état du mur mitoyen séparant leur propriété de celle de Mme [B] [R] épouse [A] dans un délai de six mois suivant l’acquisition de l’autorité de la chose jugée par le jugement et à défaut, passé ce délai sous astreinte de 50€ par jour de retard pendant trois mois

* condamné les époux [G] in solidum à payer 2.000€ à Mme [R] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

* rejeté les autres demandes

* condamné in solidum les époux [G] aux entiers dépens de l’instance.

* écarté l’exécution provisoire de la décision.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu, en substance :

-qu’aucune cause d’extinction de la servitude de passage n’est établie, la disparition de l’état d’enclave du fonds servant étant alléguée de façon inopérante alors qu’il ne s’agit pas d’une servitude légale de passage pour cause d’enclave mais d’une servitude conventionnelle instituée sans référence à un état d’enclave ; alors qu’aucune impossibilité d’en user n’est démontrée ni alléguée ; et que son inutilité, au demeurant non établie, n’est pas une cause d’extinction.

-que l’opposition de Mme [R] à la disparition de la servitude constituée au profit du fonds dont elle est propriétaire ne revêt aucun caractère abusif ni fautif

-que les époux [G] ne sont pas non plus fondés en leur demande subsidiaire de modification de l’assiette de la servitude, d’une part parce que la stipulation de l’acte constitutif de la servitude dressé en 1939 dont ils se prévalent manifeste la volonté des parties à cet acte de réserver la possibilité de modifier l’assiette aux seuls vendeurs Monsieur et Madame [P] et non pas aux propriétaires successifs du fonds servant ; d’autre part, parce que les deux conditions cumulatives édictées à l’article 701 du code civil pour modifier l’assiette d’une servitude, tenant à une assiette initiale devenue plus onéreuse ou empêchant des modifications avantageuses et à une commodité de l’offre équivalente pour le propriétaire du fonds servant ne sont vérifiées ni l’une ni l’autre

-que Mme [R] n’est pas fondée à poursuivre la condamnation des époux [G] à entretenir le passage, alors qu’ils n’en ont pas l’obligation mais uniquement celle de s’abstenir de tout acte entravant l’exercice de la servitude de passage ; qu’elle ne démontre pas la faute d’entrave au passage qu’ils auraient commise ; qu’elle ne démontre pas non plus une communauté d’usage

-que les époux [G], qui avaient commencé à démolir le mur en pierres mitoyen en prévision de la modification de la servitude de passage, doivent le remettre à leurs frais dans son état initial.

Les époux [G] ont relevé appel le 29 février 2024 de tous les chefs de décision de ce jugement sauf en ce qu’il déboute Mme [R] de sa demande de condamnation à entretenir l’assiette du passage et en ce qu’il a écarté l’exécution provisoire.

Les dernières écritures prises en compte par la cour au titre de l’article 954 du code de procédure civile ont été transmises par la voie électronique :

* le 24 avril 2025 par les époux [G]/[I]

* le 28 avril 2025 par Mme [R].

Les époux [G]/[I] demandent à la cour :

-d’infirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de toutes leurs demandes et quant aux condamnations qu’il a prononcées à leur encontre

statuant à nouveau :

À titre principal :

-de prononcer l’extinction du droit de passage grevant la parcelle [Cadastre 1] leur appartenant et bénéficiant à la parcelle [Cadastre 3] propriété de Mme [B] [R] pour accéder à la [Adresse 3]

-de débouter Mme [R] épouse [A] de l’intégralité de ses demandes

À titre subsidiaire :

-d’enjoindre aux époux [A] et à toute personne se réclamant d’eux de ne pas passer ou stationner sur la parcelle [Cadastre 1]

-de condamner Mme [A] à leur payer 1.000€ en réparation de leur préjudice

À titre infiniment subsidiaire :

-de leur accorder le droit de modifier l’assiette de la servitude de passage litigieuse dans les termes suivants :

’Toutefois, les vendeurs se réservent le droit de changer l’assiette de ce passage et de la transporter tout au long du mur se trouvant à l’Ouest des immeubles réservés dans le prolongement en ligne droite du passage existant entre ce mur et la maison donnant [Adresse 3], pour aboutir à l’angle Nord-Ouest du jardin vendu.

Dans ce cas, le portail existant devra être muré et transporté à l’extrémité Ouest du mur où aboutira le droit de passage, et les vendeurs seront alors tenus de faire disparaître la petite construction se trouvant sur ce passage (cabinet et petit débarras)

Tous les frais occasionnés par ces transformations seront à la charge du vendeur.’.

-d’enjoindre aux époux [A] de ne pas entraver la libre réalisation des travaux

-de limiter leur prise en charge des frais de modification d’assiette suivants

.la réalisation du passage

.le transport du portail à l’extrémité Ouest du mur

.la réalisation d’un mur pour obstruer la place du portail transporté

-de condamner Mme [R] à leur payer 5.000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

-de la condamner aux entiers dépens de l’instance.

Les époux [G] font valoir que la création en 1979 de la [Adresse 2] a désenclavé la parcelle [Cadastre 4] qui n’a plus besoin de la servitude constituée pour accéder à la voie publique sur la [Adresse 3].

Ils indiquent avoir tenté toutes les démarches amiables avec leur voisine, mais en vain, et avoir commencé en février 2021 à entreprendre des travaux conformément à la possibilité de modifier l’assiette de la servitude stipulée dans leur titre.

Ils sollicitent à titre principal sur le fondement de l’article 703 du code civil le constat de l’extinction de la servitude, en soutenant qu’elle avait été créée en 1939 du fait d’une division de propriété qui avait pour conséquence l’enclavement de la parcelle [Cadastre 2], pour lui permettre d’accéder à la [Adresse 3], et que celle-ci n’est plus enclavée depuis la création de la [Adresse 2]. Ils récusent les témoignages produits par l’intimée, et affirment que celle-ci n’a nul besoin d’un accès sur la [Adresse 3], y compris pour ses livraisons de bois, qui peuvent parfaitement se faire par la partie de terrain devant sa maison, où elle peut créer un bûcher.

Ils soutiennent que le refus de Mme [R] veuve [A] de consentir à l’extinction de la servitude caractérise de sa part un abus de droit.

À titre subsidiaire, ils demandent à la cour de les autoriser à modifier à leurs frais l’assiette de la servitude dans les termes prévus par l’acte constitutif de 1939.

Ils contestent que cette possibilité n’ait été ouverte par cet acte qu’à titre personnel aux seuls vendeurs de l’époque, en soutenant que rien ne permet de l’affirmer, que cette clause fait écho à l’article 701 du code civil et qu’ils contestent l’analyse des notaires dont se prévaut leur voisine, qui n’est pas aussi assurée que celle-ci le prétend puisqu’elle a éprouvé le besoin de consulter la chambre des notaires.

À titre plus subsidiaire, ils sollicitent la modification judiciaire de l’assiette conformément à ce que permet l’article 701 du code civil, en affirmant que les conditions d’onérosité et de commodité sont remplies.

Ils indiquent qu’ils remettront évidemment les pierres qu’ils avaient commencé à retirer du mur en 2021 si la cour ne fait pas droit à leurs prétentions.

Ils maintiennent n’avoir pas à entretenir l’assiette de la servitude, ce qui incombe légalement au propriétaire du fonds dominant en vertu des articles 697 et 698 du code civil, et ils observent que Mme [R] manque à cette obligation.

Mme [B] [R] veuve [A] demande à la cour :

-de confirmer le jugement entrepris

-de débouter les époux [G] de toutes demandes, fins et prétentions

-de condamner solidairement les époux [G] à faire réparer dans son état initial le mur mitoyen séparant les propriétés des parties et entretenir l’assiette de la servitude de passage, sous astreinte provisoire de 180€ par jour de retard pendant six mois passé un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir

-de condamner les époux [G] aux entiers dépens, comprenant le procès-verbal de constat du 23 février 2021.

Elle fait valoir que la servitude étant conventionnelle et non pas légale, il est inopérant pour les époux [G] de soutenir qu’elle serait éteinte parce que devenue inutile.

Elle ajoute qu’elle demeure utile pour le propriétaire du fonds dominant, exposant qu’elle est le seul moyen pour elle de procéder à divers travaux, de recevoir ses livraisons de bois de chauffage ou d’évacuer ses déchets végétaux, ainsi que l’attestent si besoin était un professionnel et deux voisins.

Elle récuse tout abus de droit.

Elle précise que le passage ne lui sert que quelques fois par an, et que ses voisins, qui n’habitent pas leur maison à l’année, n’en subissent au demeurant aucun désagrément, rappelant qu’eux-mêmes profitent d’une servitude de passage sur la parcelle [Cadastre 5] appartenant à un tiers au litige pour rejoindre la [Adresse 3].

Elle approuve le tribunal d’avoir rejeté la demande subsidiaire des époux [G] en modification de l’assiette de la servitude en affirmant que la clause de l’acte de 1939 l’avait prévue non pas à titre réel mais au seul profit des vendeurs M et Mme [P] ; ajoutant qu’à juger même qu’elle soit réelle et non personnelle, cette faculté de révision s’est éteinte par son non-usage trentenaire.

Elle soutient que les conditions cumulatives pour une modification de l’assiette prévues par l’article 701 du code civil ne sont pas réunies, l’exercice de la servitude n’étant en rien devenu plus contraignant pour les époux [G] et la nouvelle assiette que ceux-ci lui proposent étant bien plus contraignante pour elle puisqu’elle l’obligerait concrètement à modifier l’allée traversant son jardin vers le portail.

Elle demande qu’ils remettent en état le mur mitoyen qu’ils ont indûment commencé à démolir.

Elle maintient que les époux [G] doivent procéder à l’entretien du passage litigieux, et sollicite leur condamnation sous astreinte à y procéder.

L’ordonnance de clôture est en date du 5 mai 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION :

* sur la demande en constatation de l’extinction de la servitude de passage

Les époux [G] reprennent à titre principal devant la cour leur demande visant à voir constater l’extinction de la servitude de passage litigieuse.

Les motifs par lesquels le tribunal les a déboutés de cette prétention sont pertinents, et ne sont pas réfutés en cause d’appel.

L’acte constitutif de cette servitude n’énonce pas qu’elle est créée en raison d’un état d’enclave, et il est ainsi inopérant pour M. et Mme [G] de faire valoir que le fonds de Mme [R] ne serait pas ou plus enclavé.

Il n’existe par ailleurs aucun obstacle avéré à l’exercice de la servitude au sens de l’article 703 du code de procédure civile, les productions démontrant à l’inverse que son exercice est parfaitement praticable.

Outre que l’inutilité d’une servitude ne constitue pas un motif d’extinction, l’utilité de la servitude litigieuse est en tant que de besoin établie par les attestations, régulières en la forme et dont la sincérité n’est pas suspecte, produites par l’intimée, dont il ressort que ce passage sert pour l’entretien du jardin et les livraisons de matériaux et qu’il a ainsi été utilisé, à ce titre, pour acheminer les matériaux nécessaires à des travaux de dallage sur le fonds dominant et pour livrer du bois de chauffage (cf pièces n°3, 4 et 5 de Mme [R]).

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté les époux [G] de ce chef de prétention.

* sur l’abus de droit invoqué par les époux [G]

Les appelants ne rapportent pas plus devant la cour qu’en première instance la preuve, qui leur incombe, d’un abus de la propriétaire du fonds dominant, la servitude à la suppression de laquelle elle s’oppose lui demeurant utile.

Ils n’établissent pas davantage d’exercice irrégulier, non conforme ou abusif de la servitude de passage par la propriétaire du fonds dominant, et notamment pas les stationnements ou manoeuvres gênantes auxquelles ils se réfèrent.

Le jugement sera ainsi également confirmé en ce qu’il les a déboutés de leurs prétentions indemnitaires à ce titre comme de leur demande d’enjoindre à Mme [R] et/ou à toute personne se réclamant d’elle de ne pas passer ou stationner sur leur parcelle cadastrée [Cadastre 1].

* sur la demande subsidiaire en modification de l’assiette de la servitude

Pour le cas, advenu, où la servitude ne serait pas déclarée éteinte, les époux [G] demandent à la cour de leur accorder le droit de modifier l’assiette de la servitude de passage litigieuse en se prévalant des termes de leur titre, qui stipule au chapitre ’rappel de servitudes’:

’Droit de passage :

Les immeubles présentement venus auront un droit de passage de deux mètres quarante centimètres sur les immeubles réservés par les vendeurs, pour accéder du jardin à la [Adresse 3], et ce droit de passage s’exercera en tout temps, de toute manière et avec toutes espèces de véhicules, à l’endroit où il s’exerce actuellement.

Toutefois, les vendeurs se réservent le droit de changer l’assiette de ce passage et de la transporter tout au long du mur se trouvant à l’Ouest des immeubles réservés dans le prolongement en ligne droite du passage existant entre ce mur et la maison donnant [Adresse 3], pour aboutir à l’angle Nord-Ouest du jardin vendu.

Dans ce cas, le portail existant devra être muré et transporté à l’extrémité Ouest du mur où aboutira le droit de passage, et les vendeurs seront alors tenus de faire disparaître la petite construction se trouvant sur ce passage (cabinet et petit débarras)

Tous les frais occasionnés par ces transformations seront à la charge du vendeur.’.

Madame [R] est fondée à dénier aux époux [G] la faculté de solliciter cette modification aux motifs d’une part, qu’elle ne lui est pas opposable parce que l’acte du 23 février 1939 dans lequel elle est stipulée n’a pas été publié, et d’autre part qu’il ne s’agissait pas d’un droit réel qui se transmet aux propriétaires successifs du fonds mais d’une faculté que les vendeurs, Monsieur et Madame [P], s’étaient personnellement réservés, comme en persuade son libellé qui contrairement aux clauses relatives à la constitution de la servitude, est exempt de caractère réel, ne visant pas le fonds ni ses propriétaires successifs mais des personnes, ’les vendeurs’.

Le premier juge a en outre pertinemment retenu, ce qui n’est pas réfuté ou contredit en cause d’appel, que M. et Mme [G] ne prouvent au sens requis par l’article 701 du code civil qu’ils invoquent, ni que l’exercice de la servitude litigieuse serait devenu plus onéreux pour eux ou les empêcherait de faire des réparations avantageuses, ni que l’offre d’un autre endroit faite au propriétaire du fonds dominant serait aussi commode pour l’exercice de ses droits, alors au contraire qu’elle impliquerait l’enlèvement d’un abri de jardin pourvu d’une alimentation électrique et la modification de l’allée traversant le jardin pour l’orienter vers le portail qui permet l’exercice de la servitude, voire aussi la création d’un bûcher ainsi que les appelants l’évoquent eux-mêmes.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande subsidiaire en modification de l’assiette de la servitude.

* sur le rétablissement du mur séparatif partiellement détruit par les époux [G]

Il ressort du constat d’huissier de justice dressé le 23 février 2021 à la requête des époux [A]/[R] que l’extrémité Ouest du mur en pierres qui constitue la limite séparative des deux fonds a été partiellement démolie, sept rangées de pierres, laissées au sol, ayant été déposées.

M. et Mme [G] reconnaissent être les auteurs de cette démolition partielle du mur mitoyen et indiquent expressément dans leurs conclusions qu’ils remettront évidemment en place les pierres si la cour ne fait pas droit à leur demande, sans qu’il soit selon eux besoin d’assortir d’une astreinte l’injonction d’y procéder comme l’a fait le tribunal.

Ce chef de décision du jugement sera également confirmé, y compris en ce qu’il prévoit une astreinte, en considération de ce que les époux [G] avaient procédé à cette démolition en connaissance de cause du refus de leur voisine, sauf à dire que l’astreinte courra faute d’exécution à l’expiration d’un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt.

* sur la demande reconventionnelle de Mme [R] en condamnation des époux [G] à entretenir le passage

Mme [R] sollicitait reconventionnellement en première instance la condamnation sous astreinte des époux [G] à entretenir le passage litigieux.

Le tribunal a rejeté cette demande par des motifs pertinents qui ne sont pas contredits en cause d’appel, tirés des dispositions des articles 697 et 698 du code de procédure civile mettant à la charge du propriétaire du fonds dominant la charge des travaux nécessaires pour l’usage et la conservation de la servitude hormis trois hypothèses dont aucune n’est vérifiée en l’espèce.

Ce chef de décision sera aussi confirmé.

* sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Les chefs de décision du jugement afférents aux dépens et à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sont pertinents et adaptés, et ils seront confirmés.

Les époux [G] succombent en leur recours et supporteront donc les dépens d’appel.

Ils verseront à Mme [R] une indemnité pour frais irrépétibles d’appel au titre de l’application de l’article 700 du code de procédure civile devant la cour.
PAR CES MOTIFS

la cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort:

CONFIRME le jugement déféré sauf à dire que l’astreinte prononcée du chef de la remise en état du mur mitoyen courra faute d’exécution à l’expiration d’un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt.

ajoutant :

REJETTE toutes demandes autres, plus amples ou contraires

CONDAMNE in solidum les époux [G] aux dépens d’appel

LES CONDAMNE in solidum à payer 3.000€ à Mme [R] veuve [A] au titre de l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel

ACCORDE à maître GUEDO, avocat, le bénéfice de la faculté prévue à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,