Servitude de passage : rétablissement et réaménagement des droits d’accès.

VAG

R.G : N° RG 24/00686 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GB5C

[F]

C/

[F]

[F] EPOUSE [X]

[F] EPOUSE [J]

[F]

[F]

[F]

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 27 FEVRIER 2026

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1] DE [Localité 2] en date du 27 MAI 2024 suivant déclaration d’appel en date du 05 JUIN 2024 RG n° 23/01121

APPELANT :

Monsieur [M] [F]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : Me Didier ANTELME de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉS :

Madame [U] [H] [I] [F]

[Adresse 2] [Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : Me Marion RIESS-VALERIUS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [H] [K] [F] EPOUSE [X]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentant : Me Marion RIESS-VALERIUS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [N] [F] EPOUSE [J]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentant : Me Marion RIESS-VALERIUS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [H] [L] [F]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Madame [H] [C] [F]

[Adresse 7]

[Localité 7]

Madame [H] [Z] [F]

[Adresse 6]

[Localité 3]

DATE DE CLÔTURE : 12 juin 2025

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été appelée à l’audience publique du 28 Novembre 2025 devant Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre, assisté de Mme Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 27 Février 2026.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre

Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre

Conseiller : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 27 Février 2026.

* * *

LA COUR :
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié de partage d’indivision successorale du 20 novembre 2012, les huit héritiers de M. [T] [F] ont reçu chacun une parcelle de terrain issue de la division de la parcelle cadastrée AM [Cadastre 1] sise au lieu dit [Adresse 8] à [Localité 8], répartie comme suit :

– Mme [H] [K] [F] épouse [X] : parcelle AM [Cadastre 2] ;

– M. [O] [F] : parcelle AM [Cadastre 3] ;

– Mme [H] [R] [F] : parcelle AM [Cadastre 4] ;

– Mme [H] [C] [F] : parcelle AM [Cadastre 5] ;

– Mme [H] [Z] [F] : parcelle AM [Cadastre 6] ;

– M. [H] [L] [F] : parcelle AM [Cadastre 7] ;

– Mme [N] [F] épouse [J] : parcelle AM [Cadastre 8] ;

– M. [S] [F] : parcelle AM [Cadastre 9].

Un droit de passage était institué dans le même acte pour désenclaver les fonds, qui  » s’exercera exclusivement sur une bande d’une largeur de trois mètres cinquante centimètres (3,50 m), défini comme suit :

– soit cinquante centimètres (50 cm), le long des limites OUEST des parcelles cadastrées section AM numéros [Cadastre 8], [Cadastre 6], [Cadastre 9] et [Cadastre 5] ;

– et trois mètres (3,00 m) le long des limites EST des parcelles cadastrées section AM numéros [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 7] et [Cadastre 4] ;

Pour rejoindre le [Adresse 9] « .

Par acte sous seing privé signé préalablement le 4 novembre 2012 et intitulé  » avenant au plan de division Réf. TOPLEX 2011-006 du 25 mai 2011 relatif à la servitude de passage « , les huit héritiers [F] avaient reconnu  » une servitude de passage d’une largeur de 3m (au lieu des 3,50 m figurant au plan), dont l’axe sera déplacé de 1,50 m vers l’ouest « .

Mme [U] [H] [I] [F] est devenue propriétaire des parcelles AM [Cadastre 3] et AM [Cadastre 4].

Arguant que les constructions réalisées par M. [S] [F] obstruent le passage, Mme [U] [F], Mme [H] [R] [F], M. [H] [L] [F], Mme [H] [C] [F], Mme [H] [K] [F] épouse [X], Mme [N] [F] épouse [J] et Mme [H] [Z] [F] ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Denis, qui a ordonné une mesure d’expertise par ordonnance du 26 décembre 2019.

M. [E] [Y], expert judiciaire, a déposé son rapport le 14 octobre 2020.

Par acte de commissaire de justice du 29 mars 2023, Mme [U] [F], Mme [H] [K] [F] épouse [X] et Mme [N] [F] épouse [J] ont fait assigner M. [S] [F], M. [H] [L] [F], Mme [H] [C] [F] et Mme [H] [Z] [F] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis, aux fins d’homologation du tracé de passage proposé par l’expert judiciaire.

Par jugement du 27 mai 2024, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a statué en ces termes :

 » DIT qu’un droit de passage s’exercera au profit des parcelles cadastrées section AM [Cadastre 2] à AM [Cadastre 5] à [Localité 9], selon le tracé dessiné par Monsieur [Y], tel que visé par le plan numéro deux à l’annexe numéro neuf de son rapport d’expertise judiciaire,

DIT qu’il appartiendra aux parties les plus diligentes de faire publier ce jugement au service de la publicité foncière du lieu de l’immeuble ;

REJETTE les demandes reconventionnelles de Mr [M] [F] ;

REJETTE toutes les autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur [M] [F] aux dépens.  »

Par déclaration du 5 juin 2024, M. [S] [F] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 12 juin 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières écritures transmises par le RPVA le 3 septembre 2024, M. [S] [F] demande à la cour de :

 » – RECEVOIR M. [M] [F] en son appel et, l’y déclarant fondé,

– INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

. DIT qu’un droit de passage s’exercera au profit des parcelles cadastrées Section AM [Cadastre 2] à AM [Cadastre 5] à [Localité 8], selon le tracé dessiné par M. [Y], tel que visé par le plan numéro deux à l’annexe numéro neuf de son rapport d’expertise judiciaire ;

. DIT qu’il appartiendra aux parties les plus diligentes de faire publier ce jugement au service de la publicité foncière du lieu de l’immeuble ;

. REJETE les demandes reconventionnelles de Mr [M] [F] ;

. REJETTE toutes les autres demandes ;

. CONDAMNE Mr [M] [F] aux dépens.

– STATUANT A NOUVEAU,

– DEBOUTER Mmes [U], [H] [K] et [N] [F] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

– RECEVOIR M. [M] [F] en ses demandes reconventionnelles et, l’y déclarant fondé,

– DECIDER que s’appliquera l’avenant de modification de servitude conclu entre les parties le 04 novembre 2012 et l’acte de partage notarié du 20 novembre 2012 ;

– ORDONNER à toutes les parties, chacune pour ce qui la concerne, de rétablir la servitude conformément aux stipulations dudit avenant, suivant le tracé en traits bleus figurant en Annexe 8 du rapport d’expertise judiciaire de M. [Y] (Plan expertal n°1) ;

– DONNER ACTE à M. [M] [F] de ce qu’il procèdera pour sa part à l’enlèvement des parties d’ouvrages en empiètement conformément aux conclusions de l’expert afin qu’elles n’entravent plus le passage vers les parcelles AM [Cadastre 3] & [Cadastre 5] de Mmes [U] & [C] [F] ;

– CONDAMNER. M. [L] [F], propriétaire de la parcelle AM [Cadastre 7], à supprimer toute partie de bâtiment en empiètement de la servitude ;

– CONDAMNER Mme [U] [F], aujourd’hui propriétaire de la parcelle AM [Cadastre 4] de Mme [R] [F] à supprimer la partie de bâtiment et de l’intégralité du mur longeant le chemin et situé en empiètement du tracé ci-avant défini ;

– DECIDER que ces obligations sont assorties d’un délai d’exécution de deux mois suivant le prononcé du jugement à intervenir, délai passé lequel sera appliquée une astreinte de 200, 00 € par jour de retard jusqu’à complet achèvement des travaux ;

– CONDAMNER solidairement Mmes [U], [H] [K] et [N] [F] aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

– CONDAMNER solidairement les mêmes à verser à M. [M] [F] la somme de 5 000, 00 € en application de l’article 700 du CPC, au titre des frais irrépétibles de première instance ;

– CONDAMNER solidairement les mêmes à verser à M. [M] [F] la somme de 4 000, 00 € en application de l’article 700 du CPC, au titre des frais irrépétibles d’appel « .

Au soutien de ses prétentions, M. [S] [F] fait valoir pour l’essentiel :

– que l’acte de partage, qui constitue un document de portée contractuelle ayant valeur de loi entre les parties, définit lui-même la servitude ; qu’au regard de ce passage existant, il n’y a juridiquement aucune enclave au détriment de Mme [U] [F], ni d’ailleurs des autres intimées ; que dans ces conditions, la seule demande qui puisse être faite par l’un ou l’autre des bénéficiaires de cette servitude est celle tendant à voir ordonner son rétablissement, s’il s’avère qu’elle est encombrée ou obstruée ;

– que même si l’acte de partage a été signé quelques jours plus tard par rapport à l’avenant, l’ensemble représente un accord exprès, dénué de toute ambiguïté, et il instaure  » une servitude de passage d’une largeur de 3 m (au lieu des 3,50 m figurant au plan), dont l’axe sera déplacé de 1,50m vers l’ouest » ;

– que toute personne ayant entravé la servitude doit être condamnée à la rétablir conformément au principe posé par l’article 701 du code civil ;

– que quelles qu’en soient les conséquences pour tous les propriétaires concernés (y compris en partie lui-même), il prie la cour de bien vouloir décider que seule s’appliquera la modification conventionnelle actée entre les parties au travers de l’avenant et de l’acte de partage notarié.

***

Aux termes de leurs dernières écritures transmises par le RPVA le 27 novembre 2024, Mme [U] [F], Mme [H] [K] [F] épouse [X] et Mme [N] [F] épouse [J] demandent à la cour de :

 » Vu l’article 703 du code civil

Vu les articles 682 et suivants du code civil

A titre principal,

CONFIRMER le jugement querellé en ce qu’il a accordé un droit de passage s’exercerant au profit des parcelles cadastrées section AM [Cadastre 2] à AM [Cadastre 5] à [Localité 9], selon le tracé dessiné par Monsieur [Y], tel que visé par le plan numéro deux à l’annexe numéro neuf de son rapport d’expertise judiciaire et qu’il appartiendra aux parties les plus diligentes de faire publier ce jugement au service de la publicité foncière du lieu de l’immeuble;

A titre subsidiaire,

CONDAMNER Mr [S] [F] à payer à Mme [U] [F] les frais de démolition et de reconstruction de la maison située sur la parcelle AM [Cadastre 4] ainsi qu’à tout le préjudice accessoire subi par elle du fait de la démolition ;

En tout état de cause

INFIRMER le jugement querellé en ce qu’il a débouté les demanderesses de leur demande de paiement de 5000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

Statuant de nouveau,

CONDAMNER Mr [B] [F] à payer à Mesdames [U], [H] [K] et [N] [F] la somme de 5000 euros en application de l’article 700 pour la première instance ;

CONDAMNER Mr [B] [F] à payer à Mesdames [U], [H] [K] et [N] [F] la somme de 4000 euros en application de l’article 700 pour la procédure en appel ;

CONDAMNER Monsieur [B] [F] aux entiers dépens.  »

Au soutien de leurs prétentions, Mme [U] [F], Mme [H] [K] [F] épouse [X] et Mme [N] [F] épouse [J] font essentiellement valoir :

– que M. [S] [F] est à l’origine de l’état d’enclavement de leurs parcelles puisqu’il a construit sur la servitude d’origine pour embellir sa maison; que cette extension de la construction initiale a totalement obstrué le chemin; que toutes les constructions empiétant et obstruant la servitude conventionnelle de l’acte de partage ont été réalisées par l’appelant ; que par ses propres actes, l’appelant a provoqué l’extinction de la servitude conventionnelle de partage, conformément à l’article 703 du code civil ;

– que l’expert judiciaire a trouvé la meilleure solution de désenclavement compte tenu des constructions actuelles ;

– que le tracé réclamé par M. [S] [F], correspondant au document signé le 4 novembre 2012, a été abandonné à la signature de l’acte authentique de division du 20 novembre 2012 ;

– que la demande de démolition de M. [S] [F] aboutirait à détruire l’intégralité de la maison de Mme [U] [F], qu’il a lui-même construite pour sa s’ur [R], mère de celle-ci.

***

La déclaration et les conclusions d’appel ont été signifiées le 5 septembre 2024 à M. [H] [L] [F], Mme [H] [C] [F] et Mme [H] [Z] [F] représentée par son tuteur M. [H] [L] [F], intimés défaillants, par dépôt de l’acte en étude.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé de leurs moyens.
MOTIVATION

L’article 701 du code civil dispose que le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode. Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée. Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l’empêchait d’y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l’autre fonds un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser.

Les modalités de la servitude de passage résultant de l’acte notarié de partage d’indivision successorale du 20 novembre 2012 prévalent sur celles, contradictoires, stipulées à l’acte sous seing privé du 4 novembre 2012, qui est signé entre les mêmes parties mais lui est antérieur. La demande de M. [S] [F] de voir appliquer cet  » avenant « , qui n’en est pas un, doit donc être rejetée. Le jugement sera confirmé de ce chef.

Il ressort des éléments produits aux débats et notamment du rapport d’expertise judiciaire du 14 octobre 2020 :

– que l’emprise du passage mentionnée dans le document du 4 novembre 2012 est qualifiée d' » aberration  » par l’expert judiciaire, qui souligne que cela reviendrait à y inclure de façon encore plus importante certains bâtiments existants ;

– que les parcelles AM346 et AM352 sont enclavées du fait de la construction de M. [S] [F] sur sa parcelle AM351, qui a obstrué la servitude de passage ;

– que le respect de l’emprise de la servitude telle que définie dans l’acte authentique du 20 novembre 2012, nécessite de démolir au moins en partie les bâtiments situés sur les parcelles AM351, AM348 et AM347 ;

– qu’une possibilité de désenclavement des parcelles AM345, AM346 et AM352 permettrait d’éviter les démolitions évoquées, en les contournant.

Il s’en déduit que la mesure de démolition sollicitée par M. [S] [F] en raison notamment de ses propres agissements, non seulement ne correspond pas à la servitude de passage résultant de l’acte de partage du 20 novembre 2012, mais se révèle en outre disproportionnée au regard de l’existence de plusieurs constructions existant sur le dit passage.

Par ailleurs, l’existence de ces constructions, dont certaines constituent le domicile des propriétaires, rend nécessaire le déplacement de l’assiette de la servitude de passage, devenue plus onéreuse, alors même qu’il ressort du rapport d’expertise que le nouveau chemin proposé est tout aussi commode et permet à tous les propriétaires de conserver leurs constructions en l’état.

Il convient donc de confirmer le jugement entrepris.

M. [S] [F], qui succombe, sera condamné aux dépens d’appel et à payer à Mme [U] [F], Mme [H] [K] [F] épouse [X] et Mme [N] [F] épouse [J] la somme totale de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sans qu’il ne soit justifié d’infirmer le jugement entrepris sur ce chef.
PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt de défaut mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement du 27 mai 2024 du tribunal judiciaire de Saint-Denis,

Y ajoutant,

Condamne M. [S] [F] à payer à Mme [U] [H] [I] [F], Mme [H] [K] [F] épouse [X] et Mme [N] [F] épouse [J] la somme totale de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [S] [F] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT