Responsabilité bancaire en cas de non-souscription de garantie de livraison dans un CCMI

ARRÊT N° 61

N° RG 24/06768

N° Portalis DBVL-V-B7I-VPHV

(Réf 1ère instance :

Tribunal judiciaire de Quimper

Jugement du 3 septembre 2024

RG N° 23/00458)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 26 FEVRIER 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Mme Gwenola VELMANS, Conseillère,

Assesseur : Mme Valentine BUCK, Conseillère,

GREFFIER :

Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors des débats et Madame Françoise BERNARD, lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Décembre 2025, devant M. Alain DESALBRES, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 26 Février 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Madame [I] [H] épouse [T]

née le 13/09/1989 à [Localité 1]

domiciliée [Adresse 1]

Représentée par Me Elsa DIETENBECK de la SCP ODYS AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Monsieur [O] [T]

né le 13/06/1988 à [Localité 1]

domicilié [Adresse 1]

Représenté par Me Elsa DIETENBECK de la SCP ODYS AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

La BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST (BPGO)

société anonyme coopérative de Banque Populaire à capital variable, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2]

Représentée par Me Jean-Philippe RIOU de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par Me Tiphaine LE BERRE BOIVIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES
EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Le 9 juin 2021, M. [O] [T] et Mme [I] [T] née [H] ont signé avec la société Chan-see [B] un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan.

Le contrat stipulait notamment :

– que l’assurance de responsabilité civile professionnelle de l’entreprise était souscrite auprès de la société Aviva ’ou’ auprès de la Société mutuelle d’assurance des chambres syndicales du bâtiment et des travaux publics (la SMABTP),

– que l’assurance obligatoire de responsabilité civile décennale était souscrite auprès de la société Aviva ’ou’ auprès de la SMABTP,

– que le coût de souscription de l’assurance obligatoire ’dommages-ouvrage’ était compris dans le prix convenu, le constructeur étant ’mandaté pour l’obtenir’,

– que la garantie de livraison était souscrite après de la société Aviva.

Pour financer leur projet de construction, M. et Mme [T] avaient contracté auprès de la société anonyme Banque Populaire Grand Ouest (la SA BPGO) deux prêts d’un montant total de 357 652 euros.

La société Chan-see [B] a abandonné le chantier le 29 septembre 2022 puis sera placée en liquidation judiciaire, Me [M] ayant été désigné en qualité de liquidateur.

Le 16 novembre 2022, les maîtres de l’ouvrage ont déclaré leur créance entre les mains du liquidateur.

Suivant une lettre recommandée du 16 novembre 2022, ceux-ci ont demandé au liquidateur d’avoir à justifier des polices d’assurance souscrite par la société Chan-see [B], s’agissant de celle ’dommage-ouvrage’, ainsi de celle relative à la garantie de livraison.

Par actes d’huissier des 2 et 22 février 2023, M. et Mme [T] ont fait assigner Me [M], ès qualités de liquidateur de la société Chan-see [B] et la SA BPGO devant le tribunal judiciaire de Quimper afin d’obtenir l’indemnisation de leurs divers préjudices.

Le jugement rendu le 3 septembre 2024 par le tribunal judiciaire de Quimper a :

– prononcé la nullité :

– du contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture de plan signé le 9 juin 2021 entre M. et Mme [T] et la société Chan-see [B],

– des contrats de prêts conclus avec la SA BPGO le 2 octobre 2021 d’un montant total de 357.652 euros,

– dit que la nullité des contrats de prêts entraîne la déchéance du droit aux intérêts de la banque,

– ordonné la restitution par la banque des intérêts à versés au titre des prêts immobiliers standard d’un montant de 216.000 euros d’une durée de 300 mois et immobilier standard d’un montant de 141.652 euros d’une durée de 180 mois, hors part affectée à l’acquisition du terrain soit 48.600 euros,

– débouté M. et Mme [T] de leur demande tendant à être dispensés du remboursement du capital restant dû après imputation des sommes d’ores et déjà versées au titre des prêts immobiliers d’un montant de 216.000 euros d’une durée de 300 mois et d’un montant de 141.652 euros d’une durée de 180 mois,

– condamné M. et Mme [T] à payer à la SA BPGO les sommes libérées au titre des prêts susdits sous déduction des échéances de prêts effectivement payés (en capital et intérêts),

– jugé que la responsabilité de la SA BPGO est pleinement engagée,

– condamné la SA BPGO à verser aux époux [T] les sommes de :

– 146.028,86 euros au titre du surcoût des travaux de reprise et d’achèvement de l’immeuble,

– 76.562,64 euros à titre provisionnel s’agissant des pénalités de retard lesquels sont arrêtés 14 mois après la signification de la présente décision,

– 5.000 euros au titre du préjudice moral,

– ordonné la compensation des créances,

– condamné la SA BPGO à verser aux époux [T] la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné la SA BPGO aux entiers dépens, y compris d’exécution forcée,

– fixé au passif de la société Chan-see [B] :

– les sommes versées à la société Chan-see [B] en paiement des états de situation 2 à 5 datés des 8 septembre 2021 et des 25 février, 13 mai et 27 juin 2022 soit 101.500 euros,

– la somme versée à la société Chan-see [B] en paiement de la facture du 21 juillet 2022 soit 9.881,14 euros,

– le coût de la démolition de l’existant selon devis de l’entreprise [Z] terrassement du 26 octobre 2022 soit 16.142,40 euros,

– 7.000 euros au titre de la perte de chance d’obtenir livraison de l’ouvrage dans le délai convenu,

– 285,20 euros au titre des frais d’huissier,

– 5.000 euros au titre du préjudice moral,

– 5.000 euros au titre des frais de défense,

– débouté M. et Mme [T] de leur demande d’enlèvement des matériaux présents sur le chantier sous astreinte,

– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

– rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

M. et Mme [T] ont relevé appel de cette décision le 19 décembre 2024, intimant exclusivement la SA BPGO.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 décembre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans leurs dernières conclusions du 19 septembre 2025, M. et Mme [T] demandent à la cour de :

– réformer le jugement rendu en ce qu’il a :

– Condamné la BPGO à verser aux époux [T] :

– 146.028,86 euros au titre du surcoût des travaux de reprise et d’achèvement de l’immeuble,

– 76.562,64 euros à titre provisionnel s’agissant des pénalités de retard lesquels sont arrêtés 14 mois après la signification de la présente décision,

– le confirmer pour le surplus,

Et statuant à nouveau :

– condamner la BPGO à leur payer les sommes, sauf à parfaire, de :

– 360 377,07 euros TTC subsidiairement 325 729,35 euros TTC correspondant au coût de l’achèvement de la maison projetée,

– 94 736,60 euros correspondant aux pénalités de retard jusqu’à la date prévisible de prise de possession de l’ouvrage après achèvement,

– 8 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ainsi qu’aux entiers dépens, y compris d’exécution forcée,

– débouter la BPGO de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.

Suivant ses dernières conclusions du 3 novembre 2025, la société anonyme Banque Populaire Grand Ouest demande à la cour de :

– réformer le jugement en ce qu’il a

– Ecarté la responsabilité des époux [T], retenu la seule responsabilité de la banque et, à ce titre, débouté » les parties de leurs demandes plus amples ou contraires»,

– Jugé que la responsabilité de la BPGO est pleinement engagée,

– Condamné la BPGO à verser aux époux [T] :

– 146.028,86 euros au titre du surcoût des travaux de reprise et d’achèvement de l’immeuble,

– 76.562,64 euros à titre provisionnel s’agissant des pénalités de retard lesquels sont arrêtés 14 mois après la signification de la présente décision,

– 5.000 euros au titre du préjudice moral,

– Condamné la BPGO à verser aux époux [T] la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– Condamné la BPGO aux entiers dépens, y compris d’exécution forcée,

Statuant à nouveau de ces chefs :

– juger que les appelants ont commis une faute,

A titre principal :

– limiter la réparation du préjudice à 50 % des sommes payées au constructeur grâce aux sommes mises à disposition en vertu du prêt, savoir 117.723.68 euros /2 = 58.861.84 euros et débouter M. et Mme [T] de l’ensemble de leurs demandes, plus amples ou contraires,

A titre subsidiaire :

– limiter la réparation du préjudice à la somme de 117.723.68 euros et débouter M. et Mme [T] de l’ensemble de leurs demandes plus amples ou contraires,

A titre très subsidiaire :

– limiter la réparation du préjudice à la somme de 130.005,63 euros et débouter M. et Mme [T] de l’ensemble de leurs demandes plus amples ou contraires,

En tout état de cause :

– débouter les appelants de leurs demandes relatives aux pénalités de retard,

– débouter les maîtres de l’ouvrage de leurs demandes relatives aux frais répétibles et irrépétibles tant en première instance qu’en appel,

– dire et juger que chaque partie conservera la charge de ses frais répétibles et irrépétibles en première instance et en appel,

– rejeter toutes demandes, fins et conclusions autres ou contraires aux présentes.
MOTIVATION

Il sera observé à titre liminaire que la nullité du CCMI et des deux contrats de prêt n’est pas remise en cause par les parties.

Sur la responsabilité de la SA BPGO

Le tribunal a considéré :

– que la banque avait commis une faute en libérant les fonds, au titre des deux prêts souscrits par M. et Mme [T], avant toute réception de la garantie de livraison et ce au mépris des dispositions de l’article L 231-10 du Code de la construction et de l’habitation ;

– que l’organisme prêteur engageait ainsi sa responsabilité contractuelle ;

– que le maître de I’ouvrage n’est pas tenu de s’assurer de la délivrance de l’attestation de garantie de livraison pour I’obtention du prêt destiné à financer le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec fourniture de plan ;

– que les appelants n’ont dès lors commis aucune faute exonératoire de la responsabilité de la banque.

Les maîtres de l’ouvrage entendent rappeler qu’aucune circonstance ne peut justifier une réduction de leur droit à réparation, contestant l’imprudence, la négligence et le manque de vigilance qui leur sont reprochés par la banque. Ils prétendent que les seules fautes devant être retenues ont été commises d’une part par le constructeur, qui n’a pas souscrit de garantie de livraison, et d’autre part par la SA BPGO.

L’organisme prêteur, tout en reconnaissant le manquement susvisé, estime que les emprunteurs ont eux aussi commis une faute en sollicitant la libération des fonds en ayant une parfaite connaissance de l’absence de délivrance de la garantie de livraison. Il fait valoir qu’aucun élément ne démontre que cette garantie aurait été obtenue ’si (elle) n’avait pas libéré les fonds’. Il soutient dès lors que le préjudice allégué par les maîtres de l’ouvrage réside ’dans la conséquence du paiement et non dans la conséquence de l’absence de délivrance de la garantie’. Il conclut en indiquant que les fautes respectives des parties ont concouru à la réalisation du même dommage de sorte qu’il doit être exonéré de sa responsabilité à hauteur de 50%.

Les éléments suivants doivent être relevés :

L’article 1231-1 du Code civil dispose que : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. ».

L’article L 231-10 du Code de la construction et de l’habitation dispose :

– qu’aucun prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat comporte celles des énonciations mentionnées à l’article L. 231-2 qui doivent y figurer au moment où l’acte lui est transmis et ne peut débloquer les fonds s’il n’a pas communication de l’attestation de garantie de livraison ;

– que, dans les cas de défaillance du constructeur visés au paragraphe II de l’article L. 231-6 et nonobstant l’accord du maître de l’ouvrage prévu au premier alinéa du paragraphe III de l’article L. 231-7, le prêteur est responsable des conséquences préjudiciables d’un versement excédant le pourcentage maximum du prix total exigible aux différents stades de la construction d’après l’état d’avancement des travaux dès lors que ce versement résulte de l’exécution d’une clause irrégulière du contrat.

En application des dispositions de l’article L 232-1 g du Code de la construction et de l’habitation, la garantie de livraison est apportée par le constructeur qui doit en justifier par la production de l’attestation de cette garantie établie par le garant.

Ces deux derniers textes sont d’ordre public.

Le constructeur ne peut, sous peine de sanction pénale, entreprendre les travaux sans avoir obtenu la garantie de livraison dont la preuve résulte de l’attestation délivrée par le garant.

Il n’est pas contesté que la société Chan-see [B] n’a pas souscrit de contrat garantissant la livraison du bien immobilier qu’elle devait édifier et que des poursuites pénales sont actuellement en cours, leur issue n’étant cependant pas connue.

Le prêteur est tenu de réparer le préjudice qu’il a causé aux maîtres de l’ouvrage par la faute dont il ne conteste pas la matérialité.

La demande de partage de responsabilité formée par le banquier revient à faire supporter à M. et Mme [T] le risque d’insolvabilité du constructeur.

Le principe d’un partage de responsabilité a été écarté par la Cour de cassation qui a indiqué que le maître de l’ouvrage n’est pas tenu de s’assurer de la délivrance de l’attestation de garantie de livraison pour l’obtention d’un prêt destiné à financer un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan (3e Civ., 25 mai 2011, n° 10-10.905 et non 10-905.594 comme indiqué par erreur dans la décision déférée).

Dès lors, en l’absence de tout manquement de la part des appelants à une quelconque obligation de vigilance, la SA BPGO ne peut invoquer la faute qui aurait été commise par ceux-ci pour se décharger, même partiellement, de sa propre responsabilité.

Le préjudice de M. et Mme [T] est avéré en l’absence de toute réalisation de la construction et de perspective de récupération des fonds.

La faute de l’organisme prêteur ne constitue pas une perte de chance de faire bénéficier aux emprunteurs d’une garantie de livraison. En effet, la banque est à l’origine d’un préjudice certain causé par l’absence de cette garantie (Civ. 3e, 11 mai 2023, n° 21-23.859).

En matière de CCMI avec ou sans fourniture de plan, le préjudice des appelants est constitué par les éléments suivants :

– le coût de l’éventuel dépassement du prix convenu dès lors qu’il est nécessaire à l’achèvement de l’ouvrage (3ème Civ., 5 janvier 2022 n° 20-19.775) ;

– le coût des travaux de démolition (cf Civ. 3e , 17 décembre 2014, n° 13-21.803) et de reconstruction nécessaires à la réalisation effective de celui-ci ;

– le montant des pénalités de retard excédant 30 jours en application des dispositions impératives de l’article L 231-6 du Code de la construction et de l’habitation (3ème Civ., 8 octobre 2014, n° 13-22.080 et 5 janvier 2022, n° 20-20.327) ;

– le montant de dommages intérêts distincts des pénalités susvisées (3ème Civ., 27 février 2013, n° 12-14.090).

Il n’est pas contesté qu’au regard du faible état d’avancement de l’ouvrage (fondations, dallage et demi-murs uniquement réalisés), la démolition de l’ensemble puis la reconstruction sont indispensables afin de parvenir à son achèvement. Les appelants ne sont pas utilement contestés lorsqu’ils indiquent qu’aucun entrepreneur n’accepte de poursuivre les travaux débutés par la société Chan-see [B].

Selon le devis de la société [Z] [Q], le coût de la démolition est de 16 142,40 euros TTC.

L’édification de l’ouvrage représente la somme de 317 441,14 euros TTC.

Le coût de la maîtrise d’oeuvre est de 25 413,53 euros TTC (devis [P] du 7 avril 2023).

La garantie de livraison peut être chiffrée à la somme de 1 380 euros TTC selon la facture émise par la société [P].

Les appelants démontrent que les travaux susvisés ont effectivement débutés et sont en voie d’achèvement.

Le total de ces montants est de 360 377,07 euros TTC.

Doit être déduits de cette somme :

– le solde du marché restant dû au constructeur initial, soit 160 528,86 euros TTC.

– la retenue de 5% en application des dispositions de l’article L 231-6 du Code de la construction et de l’habitation, soit 18 018,85 euros.

Le préjudice de M. et Mme [T] peut donc être initialement chiffré à la somme de 181 829,36 euros TTC.

Les autres déductions opérées par la SA BPGO ne sont pas utilement démontrées. Il sera ajouté que les appelants ont intégralement remboursé à l’organisme prêteur l’intégralité du capital emprunté.

Demeure la question des pénalités de retard excédant trente jours en application des dispositions des articles L 231-2 et R 231-14 du Code de la construction et de l’habitation.

Le tribunal les a chiffrées à la somme de 76 562,64 euros ’à titre provisionnel’ arrêtées 14 mois après la signification de la présente décision.

Les parties s’opposent sur le principe et le quantum de ces pénalités.

L’article 2-6 des conditions générales du CCMI stipule que dans l’hypothèse d’un cas de retard dans l’achèvement de la construction, non justifiable par des causes légitimes de prorogation du délai, une pénalité de retard égale à 1/3000ème du prix convenu par jour de retard est due par l’entrepreneur.

Cette stipulation contractuelle prévue au CCMI en cas de retard a pour terme la livraison de l’ouvrage (3ème Civ., 12 septembre 2012, n° 11-13.309 ; 17 décembre 2014, n° 13-21.803), le juge ne disposant pas du pouvoir de réduire ces pénalités et d’allouer aux maîtres de l’ouvrage une indemnisation inférieure au minimum prévu par la loi.

La livraison de l’immeuble à M. et Mme [T] était prévue 14 mois après la date de l’ouverture du chantier.

Cependant, les maîtres de l’ouvrage ne communiquent aucun document permettant de fixer précisément la date d’ouverture du chantier. Leurs conclusions sont taisantes sur ce point. Il apparaît simplement à la lecture du procès-verbal de constat du 10 octobre 2022 que l’huissier mandaté par ceux-ci indique, sur la base des déclarations de ses mandants, que les travaux de terrassement ont été entrepris au mois de février 2022 et ceux de la dalle en juin de la même année.

Le placement du constructeur sous le régime de la liquidation judiciaire ne peut constituer le terme à prendre en considération car cette mesure prononcée le 7 octobre 2022 ne constitue pas un cas fortuit ou de force majeure, l’aliéna 1 de l’article L 231-6 du Code de la construction et de l’habitation évoquant très largement une inexécution ou mauvaise exécution des travaux.

Le point de départ doit donc être fixé au mois de février 2022 de sorte que l’ouvrage devait être achevé le 1er mai 2023 comme l’a indiqué le tribunal.

Les appelants démontrent que les travaux de démolition-reconstruction doivent achevé le 5 janvier 2026.

Le retard est donc de 32 mois et 5 jours, soit 965 jours.

Au regard de la pénalité contractuellement prévue, la SA BPGO devra être condamnée au paiement aux appelants de la somme de 92 128,55 euros calculée selon les modalités suivantes : marché après avenant représentant la somme totale de 286 410 x 1/3000ème = 95,47 euros/jour x 965 jours. La décision déférée sera donc infirmée sur ce point.

Sur le préjudice moral

La faute commise par la banque a contribué aux tracas et soucis occasionnés aux maîtres de l’ouvrage par la situation ci-dessus décrite même s’il doit être observé que ce sont surtout les graves manquements commis par le constructeur qui ont joué un rôle prépondérant dans la caractérisation de leur préjudice moral.

Ces éléments motivent la diminution de la somme octroyée par le tribunal. Celle-ci sera ramenée à la somme de 1 500 euros.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Outre la somme mise à la charge de la SA BPGO en première instance, il y a lieu en cause d’appel de la condamner au versement à M. et Mme [T], ensemble, d’une indemnité complémentaire de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et de rejeter les autres demandes présentées sur ce fondement.
PAR CES MOTIFS

La cour,

– Infirme, dans les limites de l’appel, le jugement rendu le 3 septembre 2024 par le tribunal judiciaire de Quimper en ce qu’il a condamné la société anonyme Banque Populaire Grand Ouest à verser à Mme [I] [H] épouse [T] et M. [O] [T] les sommes de :

– 146 028,86 euros au titre du surcoût des travaux de reprise et d’achèvement de l’immeuble ;

– 76 562,64 euros à titre provisionnel, au titre des pénalités de retard;

– 5 000 euros au titre du préjudice moral ;

et, statuant à nouveau dans cette limite :

– Condamne la société anonyme Banque Populaire Grand Ouest à verser à Mme [I] [H] épouse [T] et M. [O] [T], ensemble, les sommes de :

– 181 829,36 euros TTC au titre du coût de l’achèvement de l’ouvrage;

– 92 128,55 euros au titre des pénalités de retard ;

– 1 500 euros au titre de leur préjudice moral ;

– Confirme le jugement déféré pour le surplus ;

Y ajoutant ;

– Condamne la société anonyme Banque Populaire Grand Ouest à verser à Mme [I] [H] épouse [T] et M. [O] [T], ensemble, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

– Rejette les autres demandes présentées sur ce fondement ;

– Condamne la société anonyme Banque Populaire Grand Ouest au paiement des dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,