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Servitude de surplomb : conditions d’acquisition et contestation de mur séparatif – Cour d’appel de Limoges, 26 février 2026, N° de RG 24/00787.

Décision analysée : Cour d’appel de Limoges, 26 février 2026, N° de RG 24/00787
Thématiques : Servitudes — Servitude de surplomb

📘 L’essentiel

La demande de reconnaissance d’une servitude de surplomb par prescription trentenaire doit prouver une possession continue et apparente pendant trente ans. La production d’un document d’autorisation et d’un plan de division ne suffit pas à établir l’existence d’un surplomb. Pour bénéficier du droit de surplomb, le propriétaire doit notifier son voisin avant les travaux, mais la lettre recommandée envoyée ne répondait pas aux conditions requises. La demande de destruction d’un mur, formée en cause d’appel, est irrecevable si elle n’est pas accessoire à la demande initiale..


Source : Cour d’appel de Limoges, 26 février 2026, N° de RG 24/00787

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Cour d’appel de Limoges, 26 février 2026, N° de RG 24/00787

Une propriétaire d’un ensemble immobilier a souhaité rénover l’isolation par l’extérieur de son habitation, qui jouxte un garage appartenant à des voisins. Ces derniers se sont opposés à ce projet, arguant que l’isolation empiéterait sur leur propriété. En conséquence, la propriétaire a assigné les voisins devant le tribunal judiciaire, demandant la reconnaissance d’une servitude de surplomb par prescription trentenaire, ainsi qu’une demande subsidiaire fondée sur le code de la construction et de l’habitation. Le tribunal a débouté la propriétaire de son action par un jugement rendu le 27 juin 2024, ce qui a conduit à un appel de sa part.

En appel, la propriétaire a réitéré sa demande de reconnaissance d’une servitude de surplomb, soutenant avoir possédé ce droit depuis plus de trente ans. Elle a produit un document ancien, mais celui-ci ne prouvait pas l’existence d’un surplomb. De plus, un plan de division des parcelles n’a pas montré d’isolation extérieure. La cour d’appel a confirmé que la propriétaire n’avait pas apporté la preuve nécessaire à l’existence d’un surplomb depuis au moins trente ans, validant ainsi le jugement initial.

Concernant la demande subsidiaire fondée sur le code de la construction, la cour a noté que la propriétaire n’avait pas respecté les exigences de notification à ses voisins avant de commencer les travaux. La lettre envoyée par son avocat ne mentionnait pas les éléments requis par la loi, ce qui a conduit à un rejet de cette demande.

Enfin, la propriétaire a introduit en appel une nouvelle demande de destruction d’un mur construit par les voisins sur sa propriété. Les voisins ont contesté la recevabilité de cette demande, arguant que le mur avait été édifié avant l’assignation initiale. La cour a jugé cette demande irrecevable, confirmant ainsi le jugement du tribunal judiciaire et condamnant la propriétaire aux dépens.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quel est le fondement juridique de la prescription acquisitive de la servitude de surplomb ?

La prescription acquisitive de la servitude de surplomb est fondée sur l’, qui stipule que la servitude est acquise par prescription trentenaire. Cette prescription est applicable à un droit de surplomb qui constitue une servitude continue et apparente.

Quelles sont les conditions de la prescription trentenaire selon l’article 690 du code civil ?

Pour qu’une servitude de surplomb soit acquise par prescription trentenaire, il est nécessaire de prouver l’existence d’un surplomb sur le fonds voisin pendant une durée ininterrompue de trente ans. Le demandeur doit apporter la preuve de cette possession trentenaire.

Quel est le régime juridique applicable à la demande de surplomb en vertu de l’article 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation ?

L’article 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation accorde un droit de surplomb au propriétaire d’un bâtiment existant souhaitant réaliser une isolation par l’extérieur. Ce droit est conditionné par l’obligation de notifier le voisin de l’intention de réaliser des travaux, ainsi que de lui indiquer son droit à une indemnité.

Quelles sont les exigences de la notification prévue par l’article R.113-19 du code de la construction et de l’habitation ?

La notification doit être faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire de justice. Elle doit comporter des informations précises énumérées aux 1°, 2°, 3°, 4°, 5°, 6° et 7° de l’article R.113-19, notamment un descriptif des travaux d’isolation et une proposition d’indemnisation.

Quels éléments ont conduit à la confirmation du jugement rejetant la demande de servitude de surplomb ?

Le jugement a été confirmé car le demandeur n’a pas prouvé l’existence d’un surplomb sur le fonds des voisins depuis plus de trente ans, ni satisfait aux exigences de notification prévues par l’article 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation. Les documents fournis n’établissaient pas la réalité d’un surplomb.

Quelle est la recevabilité de la demande de destruction d’un mur formulée en cause d’appel ?

La demande de destruction d’un mur, formulée pour la première fois en cause d’appel, a été jugée irrecevable. Elle ne constitue ni l’accessoire, ni la conséquence, ni le complément de la demande initiale en reconnaissance d’une servitude de surplomb, et ne répond pas aux critères de l’.

Quels sont les critères de recevabilité d’une demande nouvelle en appel ?

Pour qu’une demande nouvelle soit recevable en appel, elle doit constituer un accessoire, une conséquence ou un complément de la demande initiale. Si elle ne répond pas à ces critères, elle est déclarée irrecevable.

🔎 Références