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Bail commercial : contestation de congé et droit à indemnité d’éviction – Tribunal judiciaire de Paris, 25 février 2026, N° de RG 23/12044

Décision analysée : Tribunal judiciaire de Paris, 25 février 2026, N° de RG 23/12044
Thématiques : Baux commerciaux — Indemnité d’éviction

📘 L’essentiel

Le congé pour refus de renouvellement d’un bail commercial doit respecter l’, en précisant les motifs et le délai de contestation. En cas d’irrégularités, la recevabilité de l’action n’est pas affectée si elle est introduite dans le délai légal. La prescription biennale de l’article L. 145-60 s’applique, mais la dénégation du bénéfice du statut peut être invoquée à tout moment. Le tribunal a validé le congé, constatant que le preneur n’avait pas prouvé son immatriculation..


Source juridique : Tribunal judiciaire de Paris, 25 février 2026, N° de RG 23/12044

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Tribunal judiciaire de Paris, 25 février 2026, N° de RG 23/12044

La commune VILLE DE [Localité 2] a conclu un bail commercial avec la S.A.R.L. VILLETTE AGENCEMENTS le 28 janvier 2000, portant sur des locaux à usage commercial. Ce bail a été renouvelé en 2012. En 2018, la S.A.R.L. a été dissoute sans liquidation, transférant son patrimoine à la S.A.S. FINANCIÈRE EMSALEM. En juin 2019, la commune a signifié un commandement de payer à la S.A.S. pour des loyers impayés, suivi d’une assignation en référé en novembre 2019 pour obtenir l’expulsion et le paiement d’arriérés.

Le juge des référés a accordé des délais de paiement à la S.A.S., qui a réglé sa dette, rendant la clause résolutoire inopérante. Cependant, la commune a ensuite notifié un congé pour refus de renouvellement du bail en mars 2021, invoquant des manquements contractuels, notamment l’absence d’immatriculation au registre du commerce. La S.A.S. a contesté ce congé, arguant d’irrégularités et de la prescription des motifs invoqués.

Le tribunal a examiné la validité du congé, notant que bien qu’il contienne des erreurs sur les délais de contestation, la S.A.S. n’a pas démontré de préjudice. De plus, le tribunal a constaté que la S.A.S. n’avait pas prouvé son immatriculation pour l’activité exercée, ce qui la privait du statut de locataire commercial. En conséquence, le tribunal a validé le congé et a débouté la S.A.S. de sa demande d’indemnité d’éviction, ainsi que de sa demande d’expertise judiciaire. La S.A.S. a été condamnée à payer des frais à la commune, et la décision a été rendue exécutoire de droit.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable concernant le congé pour refus de renouvellement d’un bail commercial ?

La règle de droit applicable est énoncée dans l’, qui stipule que le congé doit être donné par acte extrajudiciaire, préciser les motifs pour lesquels il est donné, et indiquer que le locataire qui entend contester le congé doit saisir le tribunal dans un délai de deux ans à compter de la date de délivrance du congé.

Quelles sont les conditions de nullité d’un congé pour refus de renouvellement d’un bail commercial ?

Les conditions de nullité d’un congé sont régies par l’, qui impose que tout acte d’huissier de justice indique certaines mentions, à peine de nullité. L’article 114 du même code précise qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Quels sont les critères de recevabilité d’une action en contestation d’un congé ?

La recevabilité d’une action en contestation d’un congé est conditionnée par le respect du délai de prescription biennale prévu par l’. La contestation doit être introduite dans les deux ans suivant la date de délivrance du congé, comme le stipule l’article L. 145-9.

Quelle est la charge de la preuve concernant l’immatriculation au registre du commerce pour bénéficier du statut des baux commerciaux ?

La charge de la preuve de l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés incombe au preneur, conformément à l’, qui stipule que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Le défaut d’immatriculation entraîne la perte du statut des baux commerciaux.

Quels sont les motifs graves et légitimes permettant de refuser le renouvellement d’un bail commercial ?

Les motifs graves et légitimes permettant de refuser le renouvellement d’un bail commercial sont énoncés à l’. En cas d’inexécution d’une obligation par le locataire, la mise en demeure doit être effectuée par acte extrajudiciaire, précisant le motif invoqué, sauf si le motif est la dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux, qui n’exige pas de mise en demeure préalable.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour valider le congé délivré ?

La juridiction a retenu que le congé délivré était entaché d’irrégularités, mais que la locataire n’avait pas justifié de grief causé par ces irrégularités, car elle avait introduit son action dans le délai de prescription. De plus, la locataire n’a pas prouvé son immatriculation pour l’activité réellement exercée, ce qui a conduit à la conclusion que le congé était valide et que la locataire ne pouvait prétendre à une indemnité d’éviction.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de cette décision ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais non compris dans les dépens. Dans cette décision, la juridiction a condamné la partie perdante à verser une indemnité de 3.500 euros à la partie gagnante, en application de cet article.

🔎 Références