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Honoraires d’agent immobilier : conditions de paiement et recours en cas de litige – Tribunal judiciaire de Bordeaux, 24 février 2026, N° de RG 24/02240

Décision analysée : Tribunal judiciaire de Bordeaux, 24 février 2026, N° de RG 24/02240
Thématiques : Protocole transactionnel — Honoraires d’agent immobilier

📘 L’essentiel

La demande de paiement d’honoraires fondée sur un protocole transactionnel a été déboutée, le paiement étant conditionné par la signature d’un acte authentique de vente, qui n’a pas eu lieu. Le tribunal a considéré que la condition suspensive n’était pas réalisée. Concernant la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, la partie défenderesse n’a pas prouvé avoir subi un préjudice, et l’assignation ne constituait pas une faute. Les dépens ont été mis à la charge de la partie perdante..


Source juridique : Tribunal judiciaire de Bordeaux, 24 février 2026, N° de RG 24/02240

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Tribunal judiciaire de Bordeaux, 24 février 2026, N° de RG 24/02240

Par acte sous seing privé du 11 mars 2015, une société civile immobilière a mandaté une société par actions simplifiée pour la vente de parcelles cadastrées, avec un prix de vente minimum fixé à 2 100 000 euros, en contrepartie d’une somme forfaitaire de 150 000 euros. Un protocole transactionnel a été signé le 28 décembre 2015, stipulant que la rémunération de la société par actions simplifiée serait de 42 000 euros à la signature de l’acte authentique de vente des parcelles à une société d’aménagement ayant formulé une offre d’achat.

Suite à la cession des parcelles à l’office public de l’habitat par acte authentique du 26 mai 2023, la société par actions simplifiée a mis en demeure la société civile immobilière de lui verser la somme de 42 000 euros, conformément au protocole transactionnel. Le 13 mars 2024, la société par actions simplifiée et son agent commercial ont assigné la société civile immobilière devant le tribunal judiciaire, demandant le paiement de cette somme, ainsi que des intérêts au taux légal.

Dans leurs conclusions, la société par actions simplifiée et son agent commercial ont soutenu que la société civile immobilière était tenue de payer les honoraires, indépendamment de la date de l’acte notarié, arguant que la condition de signature de l’acte authentique n’était pas limitée dans le temps. En revanche, la société civile immobilière a contesté cette demande, affirmant que la transaction était sans objet en raison de la caducité de la promesse de vente et que l’opération réalisée ne correspondait pas aux termes du protocole.

Le tribunal a statué que la société civile immobilière n’était pas tenue de payer les honoraires, car la condition suspensive liée à la signature de l’acte de vente n’avait pas été réalisée. De plus, la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive a été rejetée, la société civile immobilière n’ayant pas démontré de préjudice. Les dépens ont été mis à la charge de la société par actions simplifiée et de son agent commercial, qui ont également été condamnés à verser une somme pour frais irrépétibles à la société civile immobilière.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable concernant l’exécution d’un contrat de transaction ?

La transaction est régie par l’, qui stipule que « la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. » En l’espèce, la SCI [J] s’est engagée à payer une somme d’honoraires à la SAS LA FOURMI IMMO sous condition de la signature de l’acte authentique de vente, ce qui n’a pas été réalisé.

Quels sont les critères pour la mise en œuvre d’une obligation de paiement d’honoraires dans le cadre d’un mandat de vente ?

Selon l’, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » Ainsi, l’obligation de paiement d’honoraires est conditionnée par la réalisation des conditions stipulées dans le contrat, ici la signature de l’acte authentique de vente, qui n’a pas eu lieu dans les conditions prévues.

Quelle est la condition de mise en œuvre des intérêts moratoires en cas de retard de paiement ?

L’ dispose que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. » En l’espèce, la mise en demeure a été effectuée le 12 février 2024, mais la condition de paiement n’étant pas remplie, les intérêts ne peuvent être réclamés.

Quels sont les éléments déterminants pour apprécier la caducité d’un contrat de transaction ?

L’ précise que « si celui qui avait transigé sur un droit qu’il avait de son chef acquiert ensuite un droit semblable du chef d’une autre personne, il n’est point, quant au droit nouvellement acquis, lié par la transaction antérieure. » En l’espèce, la SCI [J] a acquis un droit de préemption qui a conduit à l’acquisition des parcelles par l’OPH AQUITANIS, rendant la transaction antérieure sans objet.

Quelle est la portée de l’article 1240 du code civil concernant la procédure abusive ?

L’ stipule que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Pour qu’une action en justice soit considérée comme abusive, il faut établir une faute du demandeur. En l’espèce, la SCI [J] n’a pas démontré que la demande de paiement était abusive, car elle ne constitue pas une faute.

Quels sont les critères pour la condamnation aux dépens en cas de perte du procès ?

L’ prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge. En l’espèce, la SAS LA FOURMI IMMO et monsieur [R] [P] ayant succombé, ils ont été condamnés aux dépens.

Quelle est la règle applicable concernant les frais irrépétibles en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés et non compris dans les dépens. En l’espèce, la SAS LA FOURMI IMMO et monsieur [R] [P] ont été condamnés à verser 2 000 euros à la SCI [J] au titre des frais irrépétibles.

🔎 Références