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Changement d’usage d’un local : amende civile et régularisation des locations – Tribunal judiciaire de Paris, 24 février 2026, N° de RG 25/54070.

Décision analysée : Tribunal judiciaire de Paris, 24 février 2026, N° de RG 25/54070
Thématiques : Baux d’habitation / Logement — Changement d’usage

📘 L’essentiel

La procédure accélérée au fond permet de traiter rapidement les litiges, notamment en matière de changement d’usage des locaux. Selon l’article L. 631-7, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. La juridiction a constaté que les documents produits par la Ville ne suffisaient pas à établir cette affectation, mais a retenu que le bien était destiné à l’habitation lors de son acquisition par la défenderesse. Les locations de courte durée sur des plateformes comme Airbnb caractérisent un changement d’usage..


Source juridique : Tribunal judiciaire de Paris, 24 février 2026, N° de RG 25/54070

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Tribunal judiciaire de Paris, 24 février 2026, N° de RG 25/54070

La société propriétaire d’un immeuble à [Localité 3] a été assignée par la municipalité de [Localité 1] pour avoir changé illicitement l’usage d’un appartement. La Ville a soutenu que cet appartement, situé au 4ème étage, était affecté à un usage d’habitation depuis le 1er janvier 1970, et a demandé une amende civile de 50 000 euros, ainsi que des dommages-intérêts. La municipalité a produit des preuves de locations de courte durée, notamment via des plateformes en ligne, et a affirmé que les baux conclus ne respectaient pas les conditions légales.

De son côté, la société défenderesse a contesté ces accusations, arguant que les documents fournis par la Ville ne prouvaient pas l’affectation à l’habitation au 1er janvier 1970. Elle a également fait valoir que la majorité des locations étaient conformes aux baux civils et que certains baux étaient qualifiés de baux mobilité, échappant ainsi à la qualification de changement d’usage. La société a demandé le rejet de la demande de la Ville et, subsidiairement, une réduction de l’amende à 2 000 euros.

Le tribunal a examiné les éléments de preuve, notamment un constat d’infraction et des documents de copropriété. Il a conclu que l’appartement avait effectivement été utilisé à des fins commerciales, en contradiction avec les dispositions du code de la construction et de l’habitation. Le tribunal a noté que la société avait déjà été condamnée pour des infractions similaires, ce qui a influencé la décision sur le montant de l’amende.

Finalement, la société a été condamnée à une amende civile de 35 000 euros, à verser 2 000 euros à la municipalité pour les frais de justice, et aux dépens. La décision a été rendue publique le 24 février 2026.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable en matière de changement d’usage des locaux destinés à l’habitation ?

La règle de droit applicable est l’, qui définit les locaux à usage d’habitation et précise que « constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes ». Cet article stipule également qu’un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, et que cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. En cas de changement d’usage, une autorisation préalable est requise.

Quelles sont les conditions de recevabilité des demandes en matière de changement d’usage ?

Les demandes en matière de changement d’usage doivent être fondées sur l’, qui impose une autorisation préalable pour les changements d’usage des locaux destinés à l’habitation. La Ville de [Localité 1] a assigné la société défenderesse en se prévalant d’une infraction à cette disposition, ce qui rend sa demande recevable.

Quels sont les critères déterminants pour établir un changement d’usage ?

Les critères déterminants pour établir un changement d’usage incluent la location d’un local meublé pour une durée inférieure à un an, à une clientèle de passage qui n’y fixe pas sa résidence principale. L’article L. 631-7 précise que, hormis certaines exceptions, la location à plus d’une reprise au cours d’une même année constitue un changement d’usage. En l’espèce, il a été établi que des locations de courte durée avaient eu lieu, ce qui a été retenu comme un changement d’usage.

Quelle est la motivation de la juridiction concernant le montant de l’amende civile ?

La juridiction a motivé le montant de l’amende civile en se référant à l’, qui permet de prononcer une amende civile en cas de changement d’usage. Le montant de l’amende doit tenir compte des revenus générés par les locations illicites, de la durée des locations, ainsi que de la bonne foi du défendeur. En l’espèce, la juridiction a fixé l’amende à 35 000 euros, en tenant compte de la gravité des manquements et de la situation personnelle du défendeur.

Quels éléments de preuve sont requis pour établir l’usage d’habitation d’un local ?

Pour établir l’usage d’habitation d’un local, il est nécessaire de produire des documents prouvant que le local était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. En l’espèce, la Ville de [Localité 1] a produit des documents de copropriété, mais ceux-ci ne prouvaient pas l’affectation au 1er janvier 1970. La juridiction a donc conclu que la Ville n’était pas fondée à affirmer que les locaux devaient être réputés à usage d’habitation.

Quels sont les effets de la bonne foi du défendeur sur la décision de la juridiction ?

La bonne foi du défendeur a été prise en compte par la juridiction lors de la fixation du montant de l’amende. Bien que la société défenderesse ait justifié d’un retour à l’usage d’habitation depuis le 23 août 2024, cela n’a pas suffi à écarter la responsabilité pour les manquements antérieurs. La juridiction a considéré que la bonne foi ne pouvait pas annuler les infractions commises, mais a permis de modérer la sanction.

🔎 Références