Responsabilité notariale : manquement au devoir de conseil et pacte de préférence.

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. MARGOT c/ [X] [G], OFFICE NOTARIAL [Adresse 1], [W] [E] [P]
MINUTE N° 2026/
Du 03 Mars 2026
3ème Chambre civile
N° RG 23/03601 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PESC

Grosse délivrée à
Me BERARD
Me CARREZ
Me BERLINER

expédition délivrée à

le

mentions diverses
Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du trois Mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’est tenue à double juge rapporteur sans opposition des avocats, conformément aux articles 812 à 816 du code de procédure civile.
L’affaire a été débattue le 16 Décembre 2025 en audience publique, devant :
Président : Corinne GILIS
Assesseur : Anne VINCENT
Greffier : Louisa KACIOUI

Les Juges rapporteurs ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de :
Président : Corinne GILIS
Assesseur : Anne VINCENT
Assesseur : Dominique SEUVE

DÉBATS

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le03 Mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 03 Mars 2026, signé par Madame GILIS Présidente, assistée de Madame ISETTA, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE

S.C.I. MARGOT
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Frédéric CARREZ, avocat au barreau de NICE, avocat postulant, Me Fabrice VINCHANT, avocat au barreau d’ARRAS, avocat plaidant

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [G]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représenté par Maître Hélène BERLINER de la SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

SCP OFFICE NOTARIAL [Adresse 1]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Maître Hélène BERLINER de la SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [W] [E] [P]
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Maître Etienne BERARD de la SCP BERARD & NICOLAS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
EXPOSE DU LITIGE

Mme [P] a vendu à la SCI MARGOT les lots n°4 et 8 d’un bien immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 2] cadastré section KL n°[Cadastre 1] moyennant un prix de 780.000 euros par acte du 20 décembre 2019 reçu par Maître [M]. Un pacte de préférence a été consenti à la SCI MARGOT portant sur le lot n°9 du même immeuble, valable jusqu’au 31 décembre 2030.

Il a été prévu notamment que :
« Dans l’hypothèse où Mme [P] se déciderait à Vendre le LOT 9, en totalité ou par fractions, elle notifiera à la SCI MARGOT par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le prix offert, les modalités de paiement et les conditions auxquels elle est disposée à traiter.
A compter de la date de l’avis de réception,la SCI MARGOT disposera alors d’un délai franc de trente jours pour faire connaitre, également par lettre recommandée avec accusé de réception,son intention de faire usage de son droit de préférence. Passé ce délai sans manifestation de sa part, la SCI MARGOT sera définitivement déchue de ce droit.
En cas de refus de réception de la lettre recommandée, le délai commence à courir à compter de ce refus.
En cas d’exercice du droit de préférence résultant du présent pacte par la SCI MARGOT, celui qui l’exercera disposera pour la réalisation de l’acte de vente, avec paiement du prix convenu et des frais, d’un délai de deux mois à compter de la date d’envoi de sa réponse à Mme [P] . Passé ce délai, sa déclaration d’exercice du droit de préférence sera nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure par acte extra-judiciaire demeurée sans effet et sans préjudice des dommages-intérêts qui pourront lui être demandés par Mme [P] ».

Mme [P] a souhaité vendre le lot n°9.

Par courrier du 12 janvier 2022, Maître [G], mandatée par la venderesse, a notifié la vente envisagée à la SCI MARGOT indiquant le prix de vente envisagé à 370.000 euros payable comptant en totalité au jour de l’acte authentique de vente au moyen d’un virement à l’ordre du Notaire.

Par courrier du 9 février 2022, le représentant la SCI MARGOT a indiqué être intéressé de faire l’usage du droit de préférence et a indiqué souhaiter des renseignements.

Maître [G] a informé le Notaire de l’acquéreur, Maître [I], de cette réponse, tout en sollicitant les intentions de Mme [P] concernant les demandes de la SCI MARGOT.

Considérant que le droit de préférence n’avait pas été valablement exercé par la SCI MARGOT, Mme [P] a vendu les lots n°6 et 9 sis [Adresse 5] et [Adresse 6], cadastrée section KL n°[Cadastre 1], à l’acquéreur initialement convenu, M. [H], moyennant un prix de 372.500 euros, par acte du 25 avril 2022.

Par courrier recommandé daté du 27 septembre 2022, la SCI MARGOT a mis en demeure la notaire de confirmer que la vente était intervenue l’informant qu’elle entendait obtenir réparation.

Le même jour, la SCI a mis en demeure Mme [P] estimant subir un préjudice à hauteur de 100.000 euros du fait d’une violation de son droit de préférence.

Suite au désaccord sur l’exercice du pacte de préférence, par actes délivrés par commissaire de justice les 5 septembre 2023, la SCI MARGOT a assigné M. [G] [X], la SCP OFFICE NOTARIAL [Adresse 1] et Mme [P] [W]-[E] devant le Tribunal Judiciaire de Nice en responsabilité pour obtenir l’indemnisation de son préjudice
Sur ces assignations, tous les défendeurs ont constitué avocat.

Dans le dernier état de la procédure, les prétentions des parties sont les suivantes :

▪ Dans ses dernières conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 1er décembre 2025, la SCI MARGOT demande au Tribunal de :
– Condamner Mme [W]-[E] [P] , in solidum avec Maître [X] [G], lui-même solidairement avec la SCP OFFICE NOTARIAL [Adresse 1], à payer à la SCI MARGOT la somme de 250.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis, soit :
150.000 € au titre du préjudice économique ;
50.000 € au titre du préjudice moral ;
50.000 € au titre du préjudice de jouissance.
– Condamner Mme [W] [P] , in solidum avec Maître [X] [G], lui-même solidairement avec la SCP OFFICE NOTARIAL [Adresse 1], à payer à la SCI MARGOT la somme de 8.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;
– Condamner Mme [W]-[E] [P] , in solidum avec Maître [X] [G], lui-même solidairement avec la SCP OFFICE NOTARIAL [Adresse 1], aux entiers frais et dépens.

▪ Dans leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 29 octobre 2025, M. [G] [X] et la SCP OFFICE NOTARIAL [Adresse 1] sollicitent du Tribunal de :
-Juger que Maître [G] n’a commis aucun manquement susceptible d’engager sa responsabilité.
-Juger en outre que la SCI MARGOT ne démontre aucun préjudice en lien direct et certain avec le manquement reproché à Maître [G] et de l’OFFICE NOTARIAL [Adresse 1].
Par conséquent,
-Débouter la SCI MARGOT de toutes ses demandes fins et conclusions et en toute hypothèse de toute prétentions à l’encontre de Maître [G] et de l’OFFICE NOTARIAL [Adresse 1].
-Dire sans objet et en tout état de cause infondée la demande subsidiaire de garantie de Mme [P] à l’encontre de Maître [G] et de l’OFFICE NOTARIAL[Adresse 1] et l’en débouter.
-Condamner la SCI MARGOT, ou tout succombant, au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du CPC au profit de Maître [G] et de l’OFFICE NOTARIAL [Adresse 1], ainsi qu’au paiement des entiers dépens distraits au profit de Maître BERLINER.
-Ecarter l’exécution provisoire de la décision.

▪ Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 9 février 2024, Mme [P] [W]-[E] sollicite du Tribunal de :
– Juger que la débitrice du pacte de préférence a rempli son obligation, et que le bénéficiaire n’a pas entendu se substituer au tiers acquéreur,
-Débouter en conséquence la SCI MARGOT de ses demandes, étant observé que le préjudice allégué n’est pas établi,
Subsidiairement, et pour le cas où le Tribunal ferait droit à la demande,
– juger que Maître [X] [G], Notaire, a commis une faute dans l’exercice de sa mission, fait à l’origine du dommage,
– Le condamner en conséquence en application de l’article 1240 du Code civil à relever et garantir Mme [W]-[E] [P] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au profit de la SCI MARGOT,
– Condamner la SCI MARGOT à payer à Mme [P] la somme de 8.000 € en application de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens.
En cas de faute du notaire,
– condamner Maître [X] [G] et la Société OFFICE NOTARIAL [Adresse 1] à payer à [W]-[E] [P] 5.000 € en application article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens.

Il sera renvoyé pour un plus ample exposé du litige et des prétentions des parties, aux conclusions sus-visées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 mars 2025 avec clotûre différée au 1er déceembre 2025 avec clotûre le jour même et l’affaire fixée à plaider le 16 décembre 2025. La décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la qualification de la décision

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le présent jugement est contradictoire. Vu les articles 34 et suivants du Code de procédure civile, l’article R211-3-24 du Code de l’organisation judiciaire, l’intérêt du litige excède 5 000 € et le jugement est susceptible d’appel.

Sur l’action en responsabilité

En vertu de l’article 1240 du code civil, le notaire est débiteur d’une obligation d’assurer l’efficacité de ses actes, d’un devoir général de loyauté, de prudence et de diligence. Il est aussi redevable d’un devoir de conseil, consistant en l’obligation d’informer et d’éclairer les parties. La violation de l’une de ses obligations est constitutive d’une faute susceptible d’engager sa responsabilité. Lorsque sa faute cause un dommage, il est tenu à réparation.

Sur la faute reprochée à Mme [P]

La SCI Margot se prévaut de la violation du pacte de préférence par Mme [P] , manquement contractuel, puisqu’elle avait manifesté son intention de faire usage de son droit de préférence dans son courrier du 9 février 2022. Elle fait valoir que le vendeur est libéré du pacte de préférence uniquement s’il démontre le caractère non équivoque du refus du bénéficiaire du pacte. Elle souligne que par LRAR datée du 9 février 2022, la SCI a souhaité, pour exercer son droit de préférence, la délivrance d’informations complémentaires qu’elle était légitime à demander comme la surface exacte de l’appartement, l’existence dans le lot d’une cave, d’un parking dans le jardin, le contenu de l’offre d’achat invoquée, ainsi que des charges relatives.

Mme [P] conclut que le courrier reçu ne constitue pas une réponse indiquant l’usage de son droit de préférence et que la SCI entendait acquérir et se substituer au tiers acquéreur. Elle relève que la société disposait déjà des informations complémentaires qu’elle a sollicitées. Elle ajoute qu’elle a rempli son obligation de proposer la vente du lot numéro neuf en priorité à la SCI MARGOT à laquelle il appartenait de lever l’option, non pas éventuellement mais fermement et clairement dans le délai imparti soit, jusqu’au 12 février 2022.

Aux termes de l’article 1123 du Code civil, le pacte de préférence est le contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où il déciderait de contracter.

En l’espèce suite à la lettre recommandée avec accusé de réception datée du 12 janvier 2022 par lequel Mme [P] conformément au pacte de préférence notifiait le prix offert, les modalités de paiement, “et les conditions auxquels elle est disposée à traiter”, le courrier daté du 9 février 2022 de la SCI Margot ne constitue pas une réponse indiquant son intention de faire usage de son droit de préférence, en ne qualifiant pas cet usage comme ferme et certain.

En effet, cet usage était mentionné comme éventuel (« il est fort possible que je fasse usage du droit de préférence qui m’a été consenti le 20 décembre 2019 par Maître [M]. Avant de faire connaître ma décision, je vous vais vous demander un certain nombre de renseignements (…) “)

La SCI MARGOT n’ayant pas fait usage du droit de préférence qui lui avait été consenti par Mme [P] dans l’acte de vente du 20 décembre 2019, elle ne peut reprocher à cette dernière de ne pas l’avoir respecté. En conséquence, en l’absence de faute, elle sera déboutée de son action en responsabilité à son encontre.

Sur la faute du notaire et de l’étude notariale

La SCI MARGOT se prévaut du manquement de Maître [G] à son obligation de conseil à l’égard de Mme [P], qui engage sa responsabilité délictuelle à l’égard de la SCI Margot. Elle fait valoir qu’à la réception de la correspondance de la SCI Margot, le professionnel aurait dû informer Mme [P] que cette dernière restait tenue par le pacte de préférence qu’elle lui avait accordée et qu’elle ne pouvait donc pas procéder à la vente du lot numéro 9 au bénéfice d’un tiers comme il l’a fait.

Maître [G], ainsi que l’office notarial, lui oppose que le notaire a valablement parfaitement purgé son droit de préférence et que la société n’en a pas fait usage dans les formes et délais prescrits avant le 12 février 2022 et qu’il n’avait donc aucune raison de s’opposer à la vente qu’il a pu monter le 25 avril 2022 au profit de Monsieur [H].

La violation du pacte de préférence par Mme [P] n’ayant pas été retenue par le tribunal, il ne peut être reproché au notaire d’avoir manqué à son obligation de conseil face à un non-respect du pacte de préférence. La faute de l’officier ministériel n’est donc pas caractérisée.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la SCI MARGOT partie succombante sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maître Hélène BERLINER Avocat pourra recouvrer directement contre la partie aux dépens, ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Ni l’équité, ni les circonstances de l’espèce ne commandent de faire exception aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. En conséquence, la SCI MARGOT sera condamnée à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile à Mme [P] [W]-[E], la somme de 1.500 euros et à M. [G] [X], la SCP OFFICE NOTARIAL [Adresse 1], la somme de 1.500 euros.
PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la SCI MARGOT de son action en responsabilité à l’encontre de [P] [W]-[E],

DÉBOUTE la SCI MARGOT de son action en responsabilité à l’encontre de Maître [G] [X] et la SCP OFFICE NOTARIAL [Adresse 1],

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit,

CONDAMNE la SCI MARGOT à payer à [P] [W]-[E], la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI MARGOT à payer à [G] [X] et la SCP OFFICE NOTARIAL [Adresse 1] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI MARGOT aux entiers dépens de l’instance,

DIT que les dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision pourront être recouvrés directement contre la partie condamnée aux dépens par Maître Hélène BERLINER Avocat.

Le présent jugement ayant été signé par la Présidente et le greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE