Conflit de voisinage : recours pour non-respect des règles de lotissement et urbanisme

Grosse délivrée à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

COUR D’APPEL DE [Localité 2]

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

MINUTE N° : 26/00096
ORDONNANCE DU : 03 Mars 2026
DOSSIER N° : N° RG 24/00537 – N° Portalis DBXC-W-B7I-FG2I
AFFAIRE : [O] [V], [L] [V] NÉE [H] C/ [T] [Y]

L’an deux mil vingt six et le trois Mars,

Nous, Sophie ROUBEIX, Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE, tenant audience des référés, assistée de Ségolène FAYS, Greffier,

Après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils à l’audience du 03 Février 2026, avons rendu ce jour la décision suivante :

DEMANDEURS :

Monsieur [O] [V]
né le 09 Décembre 1946 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

Madame [L] [V] NÉE [H]
née le 26 Mai 1946 à [Localité 5] (77), demeurant [Adresse 1]

tous représentés par Maître Quentin VIGIE de la SELARL E-LITIS SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de SAINTES

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [Y]
né le 10 Avril 1967 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Philippe GATIN de la SELARL GATIN POUILLOUX AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de SAINTES
EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte notarié du 09 novembre 2006, Monsieur [O] [V] et Madame [L] [V] née [H] ont acquis une maison d’habitation située [Adresse 3] [Localité 7].

Le 17 décembre 2010, Monsieur [T] [Y] a acquis la propriété voisine sises au [Adresse 4].

A l’automne 2021, Monsieur [T] [Y] a édifié un construction en bois près de la limite de propriété.

Cette construction a fait l’objet d’une déclaration préalable qui n’a fait l’objet d’aucune opposition et a été autorisée par le Préfet sous réserve de certaines prescriptions notamment quant à l’emploi de matériaux de réaction au feu de classe M1.

En juin 2023, Monsieur [T] [Y] a édifié une palissade le long de la limite séparative des deux fonds et une terrasse en bois.

Monsieur [O] [V] et Madame [L] [V] née [H] ont demandé à Monsieur [T] [Y] le retrait de ces constructions.

Soutenant que Monsieur [T] [Y] n’aurait pas répondu à leur demande, Monsieur [O] [V] et Madame [L] [V] née [H] ont, par exploit du 23 septembre 2024, fait assigner Monsieur [T] [Y] devant le Président de ce Tribunal statuant en référé sollicitant sa condamnation à retirer les palissades en bois et sa cuisine d’été et la terrasse édifiées en bois et ce sous astreinte.

Après échange de conclusions les parties ont été enjointes de rencontrer un médiateur.
Après prorogation du délai accordé au médiateur, et en l’absence d’accord trouvé, les parties sont revenues devant le juge des référés.

***

Aux termes de leurs dernières écritures, Monsieur [O] [V] et Madame [L] [V] née [H] demandent au juge des référés de :

Au visa des articles 835 du code de procédure civile et 1231 du code civil ainsi que du cahier des charges du lotissement, de:

– Condamner Monsieur [T] [Y] à :
– retirer les palissades en bois irrégulièrement édifiées sur sa propriété,
– démolir la cuisine d’été et la terrasse édifiées en bois et à moins de 3 mètres de la limite séparative,
dans le délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte de 100€ par jour de retard pendant 4 mois,
– Ordonner le retrait des dernières conclusions de Monsieur [T] [Y] du passage suivant :
– « Qu’il est vrai que Monsieur [V] est confronté à un réel vis-à-vis lorsque celui-ci se permettait d’observer notamment la concubine de Monsieur [T] [Y] en tenue de maillot de bain voir en top lès au travers les espaces ajourés de la palissade lorsque celle-ci se baignait… ».
– Condamner Monsieur [T] [Y] à payer à Monsieur [O] [V] la somme de 1000€ à titre de dommages et intérêts ,
– Débouter Monsieur [T] [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
– Condamner Monsieur [T] [Y] à payer à Monsieur [O] [V] et Madame [L] [V] née [H] la somme de 3000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– Condamner Monsieur [T] [Y] aux entiers dépens.

Ils exposent que Monsieur [T] [Y] méconnaîtrait les clauses du cahier des charges du lotissement prévoyant une hauteur maximale des clôtures de 1,70 mètre, une servitude de non aedificandi et l’interdiction des constructions en bois, dès lors que sa palissade dépasserait les 1,70 m et que sa cuisine d’été et sa terrasse seraient édifiée à moins de 3 mètres de la limite séparative et en bois.

Ils affirment que ces violations constitueraient un trouble manifestement illicite et que ces constructions auraient en outre été édifiées en violation des règles d’urbanisme.

Ils estiment que les allégations de Monsieur [T] [Y] relativement aux observations par Monsieur [V] de la concubine du défendeur seraient mensongères et diffamatoires.

Ils énoncent que les éventuels manquements des uns ne pourraient pas justifier ceux des autres et que Monsieur [T] [Y] ne démontrerait pas les contraventions des demandeurs aux dispositions du cahier des charges alors que les allées et terrasses ne seraient pas des constructions et qu’il ne serait pas établi qu’elles auraient été édifiées à moins de trois mètres de la limite séparative.
Ils précisent que tous ecs éléments auraient préexisté à leur acquisition de même que leur piscine et son local technique.

Ils soutiennent que Monsieur [T] [Y] ne pourrait pas invoquer le principe de proportionnalité alors qu’il ne serait pas de bonne foi en ayant violé non seulement les règles du lotissement mais également les règles d’urbanisme et alors que ses constructions dès lors qu’elles seraient en bois ne respecteraient pas l’esprit du lotissement, à la différence des leurs ce qui leur permettrait à eux d’invoquer ce principe de proportionnalité.

Ils s’opposent à la demande relative à la confortation de leur mur en l’absence de fondement juridique et de preuve d’une dangerosité et d’une urgence.

***

Aux termes de ses dernières écritures, Monsieur [T] [Y] conclut au rejet des demandes de Monsieur [O] [V] et Madame [L] [V] née [H] et reconventionnellement sollicite de :

– Condamner Monsieur [O] [V] et Madame [L] [V] née [H] dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir sous astreinte de 150€ par jour de retard, à procéder à la démolition :
– de l’allée maçonnée et carrelée édifiée le long de la maison,
– de tout ou partie de la terrasse carrelée édifiée en partie haute de la dune située à une distance inférieure à trois mètres de la limite séparative,
– de tout ou partie de la terrasse de pavés autobloquant édifiée sur la bande de trois mètres de la limite séparative,
– en fond de parcelle, de tout ou partie de l’angle de la terrasse supportant la piscine et située à moins de trois mètres de la limite séparative,
– de l’édifice type cabanon de jardin édifié le long du mur maçonné séparant les parcelles cadastrées Section AZ n° [Cadastre 1], numéro [Cadastre 2] et AZ n° [Cadastre 3], numéro [Cadastre 2] bis,
– Condamner les époux [V] à procéder sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter du quinzième jour suivant la signification de la décision à intervenir, à prendre toute mesure afin de consolider le mur situé sur le fonds propriété des époux [V],
En tout état de cause,
– Condamner les époux [V] au paiement d’une somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
– Condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance,

Il fait valoir que l’interprétation des obligations contractuelles des parties nécessiterait un débat devant le juge du fond si bien que le trouble manifestement illicite ne serait pas caractérisé, qu’en outre tout co-loti pourrait invoquer le principe de proportionnalité nécessitant là encore l’appréciation du juge du fond et enfin que Monsieur [O] [V] et Madame [L] [V] née [H] eux-mêmes auraient violé les dispositions du cahier des charges du lotissement démontrant ainsi que le trouble manifestement illicite ne serait pas caractérisé de manière évidente.

Subsidiairement, il invoque le principe de proportionnalité et estime les demandes de démolition de Monsieur [O] [V] et Madame [L] [V] née [H] disproportionnées.

Il précise avoir retiré les claustras et avoir à cette occasion constaté une lézarde importante dans le mur de séparation appartenant aux demandeurs.
Il conteste le caractère diffamatoire de ses écrits alors qu’il aurait déposé plainte pour ces faits.
MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur le retrait d’un paragraphe des conclusions de Monsieur [T] [Y]

Selon l’article 41 alinéa 4 et 5 de la loi du 29 juillet 1881 sur la liberté de la presse « Ne donneront lieu à aucune action en diffamation, injure ou outrage ni le compte rendu fidèle fait de bonne foi des débats judiciaires ni les discours prononcés ou les écrits produits devant les tribunaux.

Pourront néanmoins les juges, saisis de la cause et statuant sur le fond, prononcer la suppression des discours injurieux, outrageants ou diffamatoires et condamner qui il appartiendra à des dommages et intérêts. ».

Cependant, les pouvoirs du juge des référés sont strictement délimités par les articles 834 et 835 du code de procédure civile qui disposent que le juge peut, d’une part, dans tous les cas d’urgence, prendre toute mesure qui ne se heurte à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et d’autre part prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, le caractère diffamatoire du passage litigieux des conclusions de Monsieur [T] [Y] ne relève pas de l’évidence requise en référé. En outre, ces écrits, pris dans le cadre d’un débat judiciaire civil sur la conformité d’une palissade élevée pour assurer l’intimité des occupants d’un bien immobilier, ne sont pas de nature à créer un trouble manifestement illicite pour Monsieur [V] alors que la procédure visait le retrait de cette palissade. Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur la demande de Monsieur [O] [V] et Madame [L] [V] née [H] au titre du retrait de ce paragraphe des écritures de Monsieur [T] [Y].

Cette demande sera rejetée.

Par voie de conséquence, Monsieur [V] sera également débouté de sa demande de dommages et intérêts.

2. Sur demandes de travaux

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile « Le président du tribunal judiciaire ou le Juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

En l’espèce, les demandes de travaux de Monsieur [O] [V] et Madame [L] [V] née [H] de même que celles présentées à titre reconventionnel par Monsieur [T] [Y] sont fondées sur un non-respect des règles du cahier des charges du lotissement.

Ces demandes supposent donc une appréciation des règles du lotissement ce qui n’entre pas dans le pouvoir du juge des référés.

En outre, le principe de proportionnalité régulièrement appliqué par la jurisprudence en matière de non-respect des règles d’un lotissement nécessite également une appréciation de la nature et de l’importance de la violation alléguée pour déterminer l’existence d’un trouble.

Dès lors ce trouble ne peut pas être qualifié de manifestement illicite, ce qui exclut également la compétence du juge des référés.

Surtout, tant Monsieur [O] [V] et Madame [L] [V] née [H] que Monsieur [T] [Y] n’indiquent pas le trouble que leur causeraient les éventuels manquements allégués au cahier des charges du lotissement.

L’absence éventuelle de respect des règles d’urbanisme ne relève que de la compétence de l’autorité administrative, sauf à la personne privée de justifier que ce manquement lui cause un préjudice personnel.
Or le courrier du maire de la commune [Localité 8] ne spécifie pas les règles d’urbanisme qui auraient été violées si bien qu’il n’est pas possible au juge des référés, en outre juge de l’évidence, d’apprécier si cette violation est établie et si elle est de nature à causer un trouble manifestement illicite.

Par voie de conséquence Monsieur [O] [V] et Madame [L] [V] née [H] et Monsieur [T] [Y] seront déboutés de leurs demandes d’exécution de travaux de démolition.

Enfin, Monsieur [T] [Y] ne démontre pas l’existence d’une lézarde sur le mur voisin, les seules pièces produites à ce titre étant des photographies n’ayant ni origine ni date certaines.
L’existence d’un désordre et celle d’un péril imminent ne sont donc aps démontrées.

Monsieur [T] [Y] sera dès lors débouté de sa demande de consolidation du mur de Monsieur [O] [V] et Madame [L] [V] née [H].

3. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Monsieur [O] [V] et Madame [L] [V] née [H] qui succombent seront déboutés de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et tenus aux dépens.

Il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [T] [Y] qui succombe également dans ses différents demandes reconventionnelles, l’intégralité de ses frais irrépétibles.
Sa demande à ce titre sera rejetée.
PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par décision contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTONS Monsieur [O] [V] et Madame [L] [V] née [H] de leur demande de suppression d’un paragraphe des écritures de Monsieur [T] [Y] ;

DEBOUTONS Monsieur [O] [V] de sa emande de dommages et intérêts;

DEBOUTONS Monsieur [O] [V] et Madame [L] [V] née [H] de leur demande de travaux de démolition ;

DEBOUTONS Monsieur [T] [Y] de sa demande de travaux de démolition ;

DEBOUTONS Monsieur [T] [Y] de sa demande de travaux de consolidation du mur situé sur le fonds de Monsieur [O] [V] et Madame [L] [V] née [H] ;

DEBOUTONS Monsieur [O] [V] et Madame [L] [V] née [H] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTONS Monsieur [T] [Y] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [V] et Madame [L] [V] née [H] aux dépens ;

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE

Ségolène FAYS Sophie ROUBEIX