Transfert de bail : conditions légales et responsabilité du bailleur en cas de décès.

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me David BELLAICHE

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 25/06340 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAIQL

N° MINUTE :
3/2026

JUGEMENT
rendu le mardi 03 mars 2026

DEMANDERESSE
Madame [M] [I], domiciliée : chez Centre d’Action Social de la ville de [Localité 1], [Adresse 1]
représentée par Me David BELLAICHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0047

DÉFENDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 décembre 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 mars 2026 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 03 mars 2026
PCP JCP fond – N° RG 25/06340 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAIQL
EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 1 juin 2012, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] (ci-après RIVP) a donné un appartement sis [Adresse 3], en location à Mme [S] [C] veuve [I].

Mme [S] [C] veuve [I] est décédée le 24 juin 2024.

Mme [M] [I], sa fille, qui résidait auprès d’elle dans les lieux, a restitué le logement et un état des lieux de sortie a été réalisé le 10 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 16 juin 2025, Mme [M] [I] a assigné la RIVP devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de condamnation de la RIVP à lui payer les sommes suivantes:
– 4507,80 € au titre des aides sociales qu’elle aurait pu percevoir si la RIVP avait agi conformément à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, et des loyers réglés,
– 74,25 euros au titre des frais bancaires induits par l’incurie de la RIVP au mois de mai 2025, somme à parfaire au jour du jugement,
– 3500 euros au titre du préjudice moral subi du fait des agissements de la RIVP,
– 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
outre aux entiers dépens ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 décembre 2025.

A l’audience du 19 décembre 2025, Mme [M] [I], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, Mme [M] [I] soutient qu‘en dépit de ce qu‘elle remplissait les conditions prévues à l‘article 14 de la loi du 6 juillet 1989, la RIVP ne lui a jamais proposé de transfert de bail.

Elle ajoute qu‘en dépit d‘importants désordres affectant le logement, la RIVP lui a facturé, antérieurement et postérieurement au décès de sa mère, le chauffage et l‘eau chaude de façon excessive, et ajoute avoir du régler un supplément loyer solidarité postérieurement au décès de sa mère; s‘inquiétant de l‘augmentation des charges, elle aurait ainsi pris la décision de donner congé et de restituer le logement.

Elle considère toutefois que l‘absence de transfert de bail l‘a privée des aides personnelles au logement et du chèque énergie dont elle aurait pu bénéficier durant la période où elle s‘est maintenue dans les lieux, puisqu‘elle n‘était pas considérée comme locataire. Elle ajoute subir un préjudice moral lié à la perte de ce logement, expliquant être aujourd‘hui sans domicile fixe et être hébergée par des proches.

Elle considère par ailleurs que les loyers, charges et suppléments loyers solidarité réglés entre la date du décès de Mme [S] [I] et son départ des lieux doivent lui être restitués.

Invoquant les dispositions de l‘article 22 de la loi du 6 juillet 1989, elle soutient enfin que le dépôt de garantie lui a été restitué avec retard, cette situation l‘ayant empêchée de clôturer le compte bancaire à partir duquel étaient prélevés les loyers, lui occasionnant des frais de tenue de compte de 6,75 euros mensuels, soit, sur la période de juillet 2024 à mai 2025, un préjudice de 74,25 euros.

La RIVP, représentée par son conseil, a déposé des conclusions, aux termes desquelles elle sollicite:
– le rejet de l‘ensemble des demandes, fins et conclusions de Mme [M] [I],
– la condamnation de Mme [M] [I] à payer à la RIVP la somme de 800 euros au titre de l‘article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la RIVP soutient que les conditions légales du transfert de bail n‘étaient pas remplies, dès lors que si les conditions imposées à l‘article 14 de ladite loi l‘étaient, telles n‘étaient pas le cas des conditions imposées à l‘article 40, la taille du logement étant inadaptée à la taille du ménage de Mme [M] [I]. Elle soutient ainsi que l‘absence de transfert de bail ne résulte pas d‘un manquement de la RIVP, mais de l‘application de la loi.

Elle observe par ailleurs que les préjudices invoqués ne sont pas justifiés, la demande formée au titre des prestations sociales non perçues étant fondée sur des simulations erronnées, les frais bancaires indûment réglés n‘étant étayés par aucune pièce, et les loyers réglés tenant à son statut d‘occupante des lieux, dont elle a d‘ailleurs, selon ses propres termes, donné congé.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 mars 2026.
MOTIFS

En l‘espèce, Mme [M] [I] forme des demandes indemnitaires à l‘encontre de la RIVP, au motif que cette dernière ne lui aurait pas proposé de transfert de bail. Elle invoque une faute de la RIVP, qui n‘aurait pas procédé au transfert de bail suite au décès de sa mère, avec laquelle elle cohabitait pourtant de manière effective depuis plusieurs années.

Mme [M] [I] vise, dans ses écritures, l‘article 1240 du code civil et l‘article 1103 du code civil, de sorte qu‘elle semble à la fois vouloir engager la responsabilité délictuelle de la bailleresse et invoquer un manquement de cette dernière à ses obligations contractuelles.

Toutefois, en vertu du principe constant du non-cumul des responsabilités contractuelle et extra-contractuelle, la victime d‘un manquement contractuel ou d‘une faute délictuelle n’est pas fondée à opter entre les deux ordres de responsabilité.

Il convient donc, en application de l‘article 12 du code de procédure civile, de qualifier juridiquement la situation.

En l‘espèce, le contrat de bail litigieux a été conclu entre Mme [S] [I] seule et la RIVP. Mme [M] [I] n‘étant pas co-titulaire du bail, celle-ci est tiers au contrat et elle ne peut en conséquence rechercher que la responsabilité délictuelle de la RIVP.

Aux termes de l‘article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’engagement de la responsabilité extra-contractuelle, tout comme en matière contractuelle, exige que soit démontrée l’existence d’une faute, d’un dommage, et d’un lien de causalité entre les deux.

Sur les fautes

Mme [M] [I] soutient que la RIVP aurait commis deux fautes lui ayant occasionné divers préjudices:
– en ne lui proposant pas de transfert de bail suite au décès de sa mère, dont elle remplissait pourtant les conditions, ce que conteste la bailleresse,
– en lui restituant son dépôt de garantie tardivement, ce qui aurait occasionné des frais de tenue de compte bancaire.

Sur l‘absence de transfert de bail

Il résulte de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, cette liste étant limitative. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Toutefois, dans le cas des logements HLM, en application de l’article 40 de loi du 6 juillet 1989 précitée, le transfert est soumis à deux autres conditions cumulatives : d’une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d’attribution des logements HLM, et d’autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage.

Les conditions d’attribution des logements HLM sont prévues par les articles L.441-1 et R.441-1 du code de la construction et de l’habitation, en vertu desquels les logements des organismes d’habitation à loyer modéré sont attribués en fonction de critères fixés par décret en Conseil d’État et tenant compte en particulier du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l’éloignement des lieux de travail, de la mobilité géographique liée à l’emploi et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs.

La condition relative à l’adaptation du logement à la taille du ménage est prévue par l’article L. 621-2 du code de la construction et de l’habitation, modifié par la Loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, applicable au jour du décès de la locataire en titre. En vertu de ce texte, les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l’article 28 de la loi du 1er septembre 1948, non compris les cuisines, supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Pour la détermination des conditions d’occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré : 1° l’occupant et son conjoint ; 2° leurs parents et alliés ; 3° les personnes à leur charge ; 4° les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d’assurances sociales et de compensation d’allocations familiales ; 5° les personnes titulaires d’un contrat de sous-location. Par dérogation, les enfants de l’occupant ou de son conjoint faisant l’objet d’un droit de visite et d’hébergement sont compris au nombre des personnes mentionnées au deuxième alinéa du présent article.

Enfin, c’est à la personne qui se prétend bénéficiaire du transfert de bail de rapporter la preuve d’une occupation du logement litigieux, à titre de résidence principale, depuis au moins un an à la date du décès du locataire et de ce qu’elle remplit bien les conditions de transfert, notamment celles prévues à l’article 40 précité. La preuve de la durée de cohabitation, simple fait juridique, peut être rapportée par tout moyen.

En l’espèce, il est justifié et il n’est au demeurant pas contesté que les conditions imposées à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 étaient remplies par Mme [M] [I]. Il résulte toutefois du contrat de bail que le logement litigieux était un logement de type F3 de 63m2, comportant trois pièces principales.

Or, il est constant qu’à la date du décès de sa mère, Mme [M] [I] résidait seule dans ce logement, de sorte que le nombre de pièces habitables était supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y avaient effectivement leur résidence principale.

En conséquence, la RIVP n’était pas tenue de proposer un transfert de bail à Mme [M] [I], et il ne peut être constaté aucun manquement ou faute imputable à la bailleresse. Il sera au demeurant relevé qu’il résulte des propres écritures de Mme [M] [I] qu’elle a spontanément décidé de «donner congé ». C’est ainsi de son plein gré qu’elle a libéré les lieux qu’elle occupait depuis le décès de sa mère, cette occupation des lieux justifiant l’indemnité d’occupation, égale au montant du loyer majoré des taxes et charges, qu’elle a réglée durant toute sa période d’occupation.

En tout état de cause, Mme [M] [I] échouant à démontrer la faute commise par la RIVP, la responsabilité de cette dernière ne peut être engagée, et les demandes indemnitaires tendant à condamner la RIVP au paiement des sommes de 4507,80 € au titre des aides sociales qu’elle aurait pu percevoir si la RIVP avait agi conformément à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, et des loyers réglés, et de 3500 euros au titre du préjudice moral subi du fait de la perte de son logement seront rejetées.

Sur la restitution tardive du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Toutefois, ces dispositions ne sont applicables qu’aux relations entre bailleur et locataire, Mme [M] [I] n’ayant pas cette qualité.

Il sera au surplus relevé que Mme [M] [I] ne justifie aucunement du préjudice qui serait résulté de la restitution tardive du dépôt de garantie auquel elle pouvait prétencre en sa qualité d’héritière: elle ne produit en effet aucune pièce au soutien du fait qu‘elle aurait été contrainte de ne pas cloturer un compte bancaire spécifiquement dédié aux prélèvements qu‘y effectuait la RIVP, pas plus qu‘elle ne justifie des frais de tenue compte dont elle sollicite le remboursement en indemnisation de son préjudice matériel.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande tendant à condamner la RIVP à lui payer la somme de 74,25 euros au titre des frais bancaires induits par l’incurie de la RIVP au mois de mai 2025, somme à parfaire au jour du jugement.

Sur les demandes accessoires

Il résulte de l’article 696 du Code de procédure civile que les dépens sont mis à la charge de la partie perdante, à moins que le juge, par décision motivée, n’en décide autrement.

En l’espèce, Mme [M] [I], partie succombante, sera condamnée à supporter les entiers dépens et sera déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L‘équité commande de rejeter la demande formée par la RIVP au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire et en premier ressort :

REJETTE l‘ensemble des demandes formées par Mme [M] [I],

CONDAMNE Mme [M] [I] aux entiers dépens ;

REJETTE la demande tendant à condamner Mme [M] [I] à payer à la RIVP la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection