La résiliation d’un bail pour défaut de paiement doit se conformer aux exigences légales, notamment en matière de notification au représentant de l’État. La constatation par le tribunal des conditions d’application de la clause résolutoire souligne l’importance du respect des procédures pour le bailleur.
L’audience s’est tenue le 20 janvier 2026, mais la locataire ne s’est pas présentée. Le bailleur a actualisé sa demande à 1711,67 euros. Une enquête sociale a été réalisée et présentée au tribunal. Le juge a ensuite mis l’affaire en délibéré pour le 3 mars 2026.
Le tribunal a d’abord vérifié la recevabilité de la demande, constatant que l’assignation avait été notifiée dans les délais requis. Concernant la résiliation du bail, il a été établi qu’un commandement de payer avait été délivré le 11 juillet 2025, resté sans effet, ce qui a permis de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 22 août 2025. L’expulsion de la locataire a donc été ordonnée.
En ce qui concerne l’indemnité d’occupation, le tribunal a fixé son montant à 695,02 euros par mois, en tenant compte des éléments du contrat de bail. Pour les loyers et charges, le tribunal a jugé que certaines sommes réclamées n’étaient pas justifiées par le contrat, réduisant ainsi la demande à 1414,17 euros. La locataire a également été condamnée à verser 500 euros au bailleur pour couvrir les frais de justice.
Enfin, le tribunal a rappelé que l’exécution de la décision était de droit, permettant ainsi au bailleur de procéder à l’expulsion si nécessaire.
Le tribunal a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, permettant ainsi d’ordonner l’expulsion de la locataire. Concernant l’indemnité d’occupation, le montant doit correspondre au loyer révisé, excluant les charges non stipulées dans le bail, conformément aux articles 23 de la loi du 6 juillet 1989 et 1353 du code civil.
Le tribunal a fixé l’indemnité mensuelle d’occupation à 696,02 euros, en tenant compte des loyers dus. La demande de paiement des loyers a été ajustée, excluant les sommes non justifiées, aboutissant à une condamnation à 1414,17 euros. Enfin, la partie perdante a été condamnée à verser une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, incluant les frais liés à l’assignation et au commandement de payer. L’exécution provisoire a été déclarée de droit.
Dans cette affaire, le locataire, en défaut de paiement, doit libérer les lieux dans un délai de quinze jours, tandis que le bailleur obtient le droit d’expulser le locataire en cas de non-respect de cette décision. Les conséquences financières incluent le paiement d’une indemnité d’occupation et des loyers dus, ainsi que des frais de justice.
La résiliation du bail pour défaut de paiement est régie par l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, qui impose que l’assignation aux fins de constat de la résiliation soit notifiée par le commissaire de justice au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience. En l’espèce, l’assignation a été dénoncée le 8 octobre 2025 pour l’audience du 20 janvier 2026, rendant l’action recevable.
La clause résolutoire est acquise de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer et de ses accessoires, six semaines après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux. En l’espèce, le commandement de payer a été délivré le 11 juillet 2025, et la défenderesse n’ayant pas réglé les sommes dans le délai imparti, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22 août 2025.
L’indemnité d’occupation est due par le locataire occupant les lieux après la résiliation du bail. Le montant de cette indemnité doit être fixé selon les stipulations contractuelles. En l’espèce, le bailleur a demandé une indemnité mensuelle d’occupation de 715,50 euros, mais le tribunal a fixé cette indemnité à 695,02 euros, en se basant sur le loyer exigible au titre du mois de janvier 2026.
Le paiement des loyers et charges est une obligation essentielle du locataire, fondée sur les dispositions contractuelles du bail et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. En l’espèce, le tribunal a constaté que certaines charges réclamées ne figuraient pas dans le contrat de bail et ne pouvaient donc pas être mises à la charge de la locataire, réduisant la créance à 1414,17 euros.
Les dépens sont à la charge de la partie qui succombe, conformément aux dispositions du code de procédure civile. En l’espèce, le tribunal a condamné la défenderesse à verser 500 euros au demandeur sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
MINUTE N° : 26/
DOSSIER N° : N° RG 25/00221 – N° Portalis DBXO-W-B7J-C6LB
CODE NAC :5AA
JUGEMENT
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Par mise à disposition au greffe le 03 Mars 2026,
Le tribunal composé de Frédérique POLLE, magistrat à titre temporaire au tribunal judiciaire de Bergerac, assistée de Muriel DOUSSET, greffier
Après débats à l’audience publique du 20 Janvier 2026, le jugement suivant a été rendu ;
DANS L’AFFAIRE QUI OPPOSE :
D’une part,
DEMANDEUR :
Monsieur [U] [A], né le 24 août 1960 à [Localité 1], de nationalité française, retraité, demeurant [Adresse 1] [Localité 2]
représenté par Maître Adam LAKEHAL, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE, et Maître Elisabeth CLOSSE, avocat postulant au barreau de BERGERAC, substituée à l’audience de plaidoirie par Maître Karine PERRET, avocat au barreau de BERGERAC,
ET
D’autre part,
DÉFENDERESSE :
Madame [D] [C], demeurant [Adresse 2] [Localité 1]
non comparante et non représentée
Le :
Formule exécutoire délivrée à : Me LAKEHAL,
Copie conforme délivrée à : Me LAKEHAL, Mme [C], Adil 24, Préfecture de la Dordogne,
copie dossier
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 20 décembre 2024, [U] [A] a donné à bail à [D] [C] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 690 euros.
Par acte de Maître [O] [P], commissaire de justice associé à [Localité 1] (24) délivré le 6 octobre 2025, [U] [A] a fait assigner sa locataire, [D] [C], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BERGERAC, aux fins de voir :
▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et ce à la suite de la délivrance le 11 juillet 2025 d’un commandement de payer visant cette clause et dont les causes n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance,
▸ ordonner l’expulsion de la locataire, et de tous occupants de son chef,
▸ condamner [D] [C] au paiement de la somme principale de 1584 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois de septembre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 715,50 euros jusqu’à la libération effective des lieux,
▸ condamner [D] [C] au paiement d’une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.
L’affaire a été appelée à l’audience du 20 janvier 2026.
****
[U] [A], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa demande à la somme de 1711,67 euros selon décompte au 15 janvier 2026.
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[D] [C], régulièrement assignée à personne, n’a pas comparu et n’était pas représentée.
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Les conclusions de l’enquête sociale réalisée par la Préfecture, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, ont été portées à la connaissance des parties.
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 3 mars 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.
DISCUSSION
L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité :
L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par le commissaire de justice au représentant de l’Etat au moins les six semaines avant l’audience.
L’assignation ayant été dénoncée le 8 octobre 2025 au représentant de l’Etat, pour l’audience du 20 janvier 2026, l’action est donc recevable.
Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :
Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires six semaines après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.
Par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2025, [U] [A] a fait délivrer à [D] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2223 euros, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 1er juillet 2025, lequel est demeuré infructueux.
La défenderesse n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de six semaines, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22 août 2025.
Il convient d’ordonner l’expulsion de [D] [C] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
Sur l’indemnité d’occupation :
[D] [C] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 23 août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.
[U] [A] qui demande à ce que cette indemnité mensuelle d’occupation soit fixé à la somme de 715,50 euros, produit au soutien de sa demande un décompte arrêté au 30 septembre 2025.
Or il ressort du contrat de bail en cause ainsi que du décompte produit, que le loyer exigible au titre du mois de janvier 2026 s’élève à la somme de 696,02 euros, les sommes réclamées au titre de l’assurance habitation et de frais de courtage ne reposant sur aucune stipulation contractuelle du bail.
En conséquence, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 695,02 euros.
Sur la demande en paiement des loyers et charges :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
En application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n°87-713 du 26 août 1987, seules les charges limitativement énumérées peuvent être imputées au locataire et sont exigibles sur justification
En l’espèce, il résulte du décompte produit que le bailleur inclut des sommes correspondant à une assurance habitation (souscrite par l’intermédiaire de l’agence gestionnaire), à une « contribution annuelle MRH », ainsi qu’à des frais de courtage.
Toutefois, ces postes ne figurent pas au contrat de bail, ne relèvent ni du loyer ni des charges récupérables prévues par le décret du 26 août 1987 et ne correspondent à aucune obligation légale du locataire. Ces sommes ne peuvent dès lors pas être mises à la charge de la locataire ;
En conséquence, la demande sera ramenée à la somme de 1414,17 euros (1711,67-297,50) et [D] [C] sera condamnée au paiement de cette somme.
Sur les demandes accessoires :
Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de [U] [A] les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner [D] [C] à lui verser une somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
[D] [C], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.
L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Le tribunal, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22 août 2025,
ORDONNE à [D] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision,
DIT qu’à défaut pour [D] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [U] [A] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle des tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 23 août 2025 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 696,02 euros,
CONDAMNE [D] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 16 janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux,
CONDAMNE [D] [C] à payer à [U] [A] la somme de 1414,17 euros (mille-quatre-cent-quatorze euros et dix-sept centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 15 janvier 2026, terme de inclus,
DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
CONDAMNE [D] [C] à payer à [U] [A] la somme de 500 euros (cinq-cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE [D] [C] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation,
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits,la présente décision a été signée par Frédérique POLLE, magistrat à titre temporaire et Muriel DOUSSET, greffier.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Tribunal judiciaire de Bergerac, 3 mars 2026, N° de RG 25/00221 — Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Résiliation de bail — Paternité des données brutes : Ministère de la justice — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 20 mars 2026.
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