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Fixation du loyer commercial : expertise contradictoire et loyer provisionnel – Tribunal judiciaire de La Rochelle, 3 mars 2026, N° de RG 25/03156

Décision analysée : Tribunal judiciaire de La Rochelle, 3 mars 2026, N° de RG 25/03156
Thématiques : Baux commerciaux — Loyer commercial

📘 L’essentiel

Le juge des loyers commerciaux rappelle que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. En cas de désaccord, une expertise contradictoire est nécessaire, car un rapport non contradictoire ne peut suffire. Les deux parties ayant produit des expertises divergentes, une nouvelle expertise est ordonnée. Le juge fixe le loyer provisionnel au montant actuel jusqu’à la détermination définitive. Les frais d’expertise sont à la charge de la partie demanderesse, avec un rapport à déposer dans six mois..


Source juridique : Tribunal judiciaire de La Rochelle, 3 mars 2026, N° de RG 25/03156

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Tribunal judiciaire de La Rochelle, 3 mars 2026, N° de RG 25/03156

L’affaire concerne un litige entre une société locataire et une société propriétaire concernant la fixation du loyer d’un bail commercial. En octobre 2013, un bail a été renouvelé pour des locaux commerciaux à La Rochelle, avec un loyer annuel de 82 829€ HT. En avril 2025, la société locataire a demandé une révision du loyer à 65 000€ HT, mais la société propriétaire a refusé, souhaitant maintenir le loyer à 114 920,40€ HT.

Face à ce désaccord, la société locataire a mandaté un expert qui a rendu un rapport en août 2025, concluant à un loyer annuel de 75 000€. En septembre 2025, la société locataire a formalisé sa demande de fixation du loyer à ce montant, entraînant une assignation de la société propriétaire devant le tribunal judiciaire de La Rochelle. La société locataire a demandé plusieurs mesures, y compris la fixation du loyer à 75 000€ HT, le paiement d’intérêts sur les trop-perçus, et la capitalisation de ces intérêts.

De son côté, la société propriétaire a proposé un loyer de 112 300€ HT, soutenant que l’indexation du loyer aurait entraîné une augmentation excessive. Elle a également contesté la validité de l’expertise de la société locataire, arguant que les éléments de comparaison fournis n’étaient pas probants.

Le tribunal a constaté que les deux parties s’accordaient sur le principe que le loyer devait correspondre à la valeur locative des locaux. Cependant, les expertises présentées n’étaient pas contradictoires et ne pouvaient donc pas suffire à établir la valeur locative. Le tribunal a ordonné une nouvelle expertise, à la charge de la société locataire, et a fixé le loyer provisionnel au montant actuel jusqu’à la décision définitive. L’exécution provisoire du jugement a été rappelée, et les frais ont été conservés par chaque partie.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable pour la fixation du loyer commercial ?

La fixation du loyer commercial est régie par les articles et du Code de commerce, qui stipulent que le loyer doit être fixé à la valeur locative des locaux. Ces articles précisent que le loyer peut être révisé en fonction de la valeur locative, notamment en cas de renouvellement du bail.

Quels sont les critères de recevabilité des demandes en matière de fixation de loyer commercial ?

Les demandes en matière de fixation de loyer commercial doivent être fondées sur des éléments de preuve suffisants. La jurisprudence exige que les rapports d’expertise soient contradictoires pour être recevables. En l’espèce, les expertises réalisées à la demande de chaque partie n’ont pas respecté le principe du contradictoire, ce qui a conduit à l’ordonnance d’une nouvelle expertise.

Quelle est la motivation requise pour une décision de fixation de loyer ?

La décision de fixation de loyer doit être motivée par des éléments probants et corroborés. La Cour de cassation a établi que les rapports d’expertise non contradictoires ne peuvent pas, à eux seuls, emporter la conviction d’une juridiction. En l’espèce, les deux expertises produites ont abouti à des conclusions divergentes, ce qui a justifié l’ordonnance d’une expertise contradictoire.

Quels sont les éléments déterminants pour la fixation du loyer provisionnel pendant l’instance ?

Le loyer provisionnel doit être fixé au montant du loyer actuel payé en l’absence d’autres éléments suffisants permettant de déterminer un loyer différent. La juridiction a décidé de maintenir le loyer actuel jusqu’à la fixation définitive, en raison de l’absence d’éléments probants pour justifier une modification.

Quelle est la portée des articles 1231-6 et 1343-1 du Code civil en matière d’intérêts sur les loyers arriérés ?

L’ permet de demander des intérêts au taux légal sur les trop-perçus de loyers, rétroactivement à compter de la date de la demande en justice. L’article 1343-1 précise que les intérêts peuvent être capitalisés pour les sommes dues depuis plus d’un an. Ces dispositions ont été invoquées par le demandeur pour obtenir des intérêts sur les loyers arriérés.

Quels sont les effets de l’exécution provisoire d’une décision en matière de loyer commercial ?

L’exécution provisoire d’une décision en matière de loyer commercial est de droit, conformément aux articles , et du Code des procédures civiles d’exécution. Cela signifie que la décision peut être exécutée immédiatement, même en cas d’appel, sauf disposition contraire.

🔎 Références