Résiliation de bail pour impayés : délais de grâce et obligations du locataire

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/04652
N° Portalis DB2Z-W-B7J-ID2E

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 05/03/2026

S.A. BATIGERE HABITAT, SA [Adresse 2]

C/

Monsieur [K] [C]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :

CABINET LEGITIA
M. [K] [C]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 05 MARS 2026

Sous la Présidence de Pierre BESSE, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assisté de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. BATIGERE HABITAT, SA [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Maître Nathalie FEUGNET CABINET LEGITIA, Avocats au Barreau de PARIS substituée par Maître Sophie MATEOS, Avocat au Barreau de MELUN

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [C]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 4]
représenté par Mme [P] [C] ([Localité 5]) munie d’un pouvoir spécial

Après débats à l’audience publique du 20 Janvier 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :
EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 11 août 2025 reçu au greffe le 09 septembre 2025, la SA BATIGERE HABITAT a fait assigner M. [K] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun.
L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 20 janvier 2026.
Au cours de cette audience, la SA BATIGERE HABITAT sollicite sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, L. 441 à L441-2-9 et R. 441-19 à R. 441-28 et L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation, de constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location conclu entre les parties, prononcer la résiliation de l’engagement de location consenti à M. [K] [C], ordonner son expulsion et celle de tous occupants des on chef si besoin est avec le concours de la force publique, autoriser la séquestration des meubles se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, condamner M. [K] [C] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 67 801,54 euros au titre des loyers et charges impayés avec application du SLS selon décompte arrêté au 8 janvier 2026, une indemnité d’occupation et une somme au titres des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Au soutien de leurs demandes, la SA indique avoir loué à M. [C] un logement [Adresse 6] par contrat en date du 14 février 2023, mais qu’en raison d’impayés, elle a dû délivrer un commandement de payer en date du 14 mai 2025, lequel est resté infructueux. En outre, M. [C] s’est vu appliqué un SLS faute pour lui d’avoir fourni son avis d’imposition actualisé.
M. [K] [C] représentée par sa fille indique être bloqué à l’étranger pour raisons de santé ; Ses enfants ont repris le paiement des loyers depuis le 15 décembre et ont indiqué avoir effectué un virement le 5 janvier 2026. Il souhaite conserver son logement pour son retour en France. Ses enfants disent faire tout leur possible pour apurer la dette avant fin 2026.
MOTIVATION
Sur la recevabilité
1. La bailleresse justifie avoir procédé aux formalités obligatoires préalables à la saisine du juge des contentieux de la protection dans les délais légaux conformément aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de sorte que sa demande est recevable.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
2. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la clause résolutoire est acquise de plein droit au bailleur 6 semaines après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux. En l’espèce, le commandement de payer a été délivré le 14 mai 2025. M. [K] [C] n’a pas régularisé sa situation dans le délai légal de 6 semaines. La clause résolutoire est donc acquise le 25 juin 2025, et le bail est résilié de plein droit à cette date.
3. M. [C], représenté par sa fille, invoque des raisons de santé l’empêchant de régulariser sa situation. Il est constant que ses enfants ont repris le paiement des loyers depuis le 15 décembre 2025 et ont effectué un virement le 5 janvier 2026. Ils indiquent faire tout leur possible pour apurer la dette avant fin 2026. Ces éléments justifient l’octroi de délais de grâce pour le paiement des arriérés, sous réserve du respect des conditions légales.

Sur les délais de grâce
4. L’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de grâce pour le paiement des arriérés, à condition que le locataire ait repris le paiement du loyer courant et soit en mesure d’apurer sa dette dans un délai maximal de 3 ans. En l’espèce, M. [C] a repris le paiement du loyer courant par l’intermédiaire de ses enfants. Il est donc équitable d’accorder un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois, soit 36 mensualités de 1 883,38 euros, la première échéance intervenant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.
5. Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant l’exécution des délais de paiement accordés. Si M. [C] respecte intégralement les échéances, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.
Sur le supplément de loyer de solidarité (SLS)
6. La SA BATIGÈRE HABITAT demande le paiement d’un supplément de loyer de solidarité (SLS) pour un montant de 67 801,54 euros, liquidé du 1er mai 2024 au 5 janvier 2026, en raison de l’absence de production par M. [C] de son avis d’imposition actualisé.
7. Il résulte des articles L. 441-2-9 et R. 441-19 du code de la construction et de l’habitation que le SLS est dû en cas de non-production des avis d’imposition. Cependant, M. [C] peut contester cette créance en produisant ses avis d’imposition. Il y a donc lieu de condamner M. [C] à titre provisoire au paiement de cette somme, sous réserve de la production de ses avis d’imposition pour les années concernées. En cas de production, la SA BATIGÈRE HABITAT sera tenue au remboursement des sommes perçues, avec intérêts légaux.
Sur l’expulsion
8. Il résulte des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution que la résiliation du bail emporte l’obligation pour le locataire de libérer les lieux. Cependant, en raison de l’octroi de délais de grâce et de la reprise du paiement du loyer courant, l’expulsion ne sera effective qu’en cas de non-respect des échéances de paiement.
9. En cas de défaut de paiement d’une mensualité ou du loyer courant, M. [C] devra libérer les lieux dans un délai de 2 mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à défaut de quoi l’expulsion pourra être mise en œuvre avec le concours de la force publique.
Sur les condamnations pécuniaires
10. En application des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1231-1 et suivants du code civil, M. [C] est tenu de payer les loyers et charges impayés jusqu’à la résiliation du bail, soit la somme de 12 404,54 euros selon le décompte arrêté au 5 janvier 2026, avec intérêts légaux à compter de la signification du commandement de payer.
11. Il sera également condamné à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, à compter du 25 juin 2025, en cas de non-respect des délais de grâce.
Sur les frais de l’instance
12. M. [C] succombe principalement. Il convient de le condamner aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
13. Au titre de l’article 700 du code de procédure civile, il est équitable de condamner M. [C] à verser à la SA BATIGÈRE HABITAT la somme de 100 euros, compte tenu de sa situation financière et de la nature du litige.
PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la SA BATIGÈRE HABITAT à la date du 25 juin 2025 ;
CONDAMNE M. [K] [C] à payer à la SA BATIGÈRE HABITAT la somme de 12 404,54 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts légaux à compter de la signification du commandement de payer ;
CONDAMNE M. [K] [C] à payer à titre provisoire la somme de 67 801,54 euros au titre du supplément de loyer de solidarité, avec intérêts légaux à compter du 11 août 2025 ;
RAPPELLE que cette condamnation sera non avenue dès production par M. [K] [C] de ses avis d’imposition pour les années concernées ;
RAPPELLE qu’en cas de production des avis d’imposition, la SA BATIGÈRE HABITAT sera tenue au remboursement des sommes perçues, avec intérêts légaux ;
AUTORISE M. [K] [C] à s’acquitter de la somme de 12 404,54 euros en 36 mensualités de 1 883,38 euros, la première échéance intervenant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;
PRÉCISE que si M. [K] [C] respecte intégralement les échéances, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;
DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une mensualité ou du loyer courant, M. [K] [C] devra libérer les lieux dans un délai de 2 mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à défaut de quoi l’expulsion pourra être mise en œuvre avec le concours de la force publique ;
CONDAMNE M. [K] [C] à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, à compter du 25 juin 2025, en cas de non-respect des délais de grâce ;
CONDAMNE M. [K] [C] à payer à la SA BATIGÈRE HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [K] [C] aux entiers dépens de la présente instance ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire, les parties en ayant été avisées dans les conditions de l’article 450, alinéa 2, du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.