💡 Questions / réponses juridiques
Quelle est la règle de droit applicable pour la fixation du loyer dans le cadre d’un bail commercial renouvelé ?
La fixation du loyer dans le cadre d’un bail commercial renouvelé est régie par l’article L.145-33 du Code de commerce, qui stipule que « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative ». En cas de désaccord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Quelles sont les conditions pour qu’un loyer soit soumis à un plafonnement lors du renouvellement d’un bail commercial ?
Selon l’article L.145-34 du Code de commerce, le loyer d’un bail renouvelé ne peut être soumis à un plafonnement que si aucune modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 n’est constatée. Si une telle modification est avérée, le loyer doit être fixé conformément à la valeur locative sans être soumis à un plafonnement.
Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour conclure à la modification notable des obligations des parties ?
La juridiction a retenu que la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, a entraîné une modification notable des obligations respectives des parties, en interdisant le transfert sur le preneur des grosses réparations de l’article 606 du Code civil. Cette modification a été jugée suffisante pour justifier que le loyer du bail renouvelé soit fixé conformément à la valeur locative, sans plafonnement.
Quelle est la qualification juridique du caractère monovalent des locaux dans le cadre de la fixation du loyer ?
La juridiction a conclu que le local commercial n’est pas monovalent, en se basant sur le fait que le local a été construit pour une utilisation commerciale variée et qu’il peut accueillir différentes activités commerciales sans nécessiter de transformations majeures. Ainsi, le caractère monovalent invoqué par le demandeur n’a pas été retenu.
Quels sont les critères déterminants pour la désignation d’un expert dans le cadre de la fixation du loyer ?
L’article R.145-30 du Code de commerce permet au juge de désigner un expert lorsque les prétentions des parties divergent sur des points de fait qui nécessitent une expertise. La juridiction a jugé qu’elle n’était pas suffisamment éclairée sur les facteurs de commercialité et a ordonné une expertise pour déterminer la valeur locative, en précisant que les frais de cette expertise seraient à la charge du demandeur.
Quelle est la portée de l’article L.145-57 du Code de commerce concernant le paiement des loyers pendant l’instance de fixation du loyer ?
L’article L.145-57 du Code de commerce stipule que pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie. Cela signifie que le loyer sera maintenu à son niveau antérieur jusqu’à ce qu’une décision définitive soit rendue.