Licitation d’immeuble en indivision : conditions et enjeux de partage judiciaire

JAF Cabinet 5
N° RG 21/04266 – N° Portalis DBW5-W-B7F-HYXH
N° Minute :

AFFAIRE
S.A. [1]
Me Frédéric FORVEILLE
C
[N] [D], Organisme POLE RECOUVREMENT SPECIALISE DES ALPES MARITIMES, [U] [P]

JUGE AUX AFFAIRES FAMILIALES

JUGEMENT DU 06 MARS 2026

PARTIE DEMANDERESSE :
S.A. [1]
demeurant [Adresse 1]

Représentée par Me Frédéric FORVEILLE

PARTIES DÉFENDERESSES :
Madame [N] [D]
née le [Date naissance 1] 1954 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2],

Non représentée

Organisme POLE RECOUVREMENT SPECIALISE DES ALPES MARITIMES
demeurant [Adresse 3],

Non représenté

Monsieur [U] [P]
né le [Date naissance 2] 1953 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 4]

Représenté par Me Thomas LECLERC, substitué par Me Constance DUPAS

DÉBATS :

A l’audience du 05 Janvier 2026, tenue par :
L. POTERLOT, Juge aux affaires familiales,
assistée de A. PETIT, Greffier présent lors des débats, et de J. COURQUIN, Greffier présent lors de la mise à disposition.

En présence de [A] [V], stagiaire.

Madame [E] [C], attachée de justice, a participé à l’élaboration d’un projet de décision

L’affaire a été mise en délibéré au 06 MARS 2026

Copies exécutoires adressées le
à
Me Frédéric FORVEILLE – 33
Me LECLERC – 31
***
FAITS ET PROCEDURE

Monsieur [U] [P] et Madame [N] [D] se sont mariés le [Date mariage 1] 1977 devant l’officier d’état civil de [Localité 4] (14), sans faire précéder leur union d’un contrat de mariage.

Leur divorce a été prononcé par jugement du juge aux affaires familiales de [Localité 1] le 25 juin 2004, lequel a également ordonné la liquidation de leur régime matrimonial et désigné Maîtres [X] et [I] pour procéder aux opérations de comptes, liquidation et partage de la communauté.

Maître [G] a été désigné en remplacement de Maître [X] et a établi un projet d’état liquidatif avec procès-verbal de difficulté le 14 octobre 2014.

Par jugement du 9 octobre 2017, le juge aux affaires familiales de [Localité 1] a notamment :
Dit que Madame [N] [D] est redevable d’une récompense d’un montant de 154 175 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement au profit de la communauté ayant existé entre les époux [D]/[P] au titre du financement par la communauté d’un bien immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 5] appartenant en propre à Madame [N] [D],Dit qu’il devra être tenu compte de cette récompense dans le cadre des opérations de comptes, liquidation et partage de la communauté [D]/[P],Renvoyé Madame [N] [D] et Monsieur [U] [P] devant Maître [G] et Maître [I], notaires, afin qu’ils établissement un acte de partage définitif conformément aux dispositions du présent jugement et aux dispositions non contestées du projet d’état liquidatif du 14 octobre 2014,Condamné Madame [N] [D] aux dépens de l’instance,Dit que les frais d’expertise seront supportés par Madame [N] [D] et Monsieur [U] [P] chacun pour moitié et tant que de besoin les condamne au paiement desdits frais,Condamné Madame [N] [D] à payer à Monsieur [U] [P] une indemnité de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 15 juin 2020, le juge aux affaires familiales a notamment :
Débouté Monsieur [P] de sa demande d’homologation du projet d’état liquidatif établi par Maître [Q] le 22 mai 2019,Désigné Maître [B] [Q], notaire à CAEN, en lieu et place de Maître [M] [G] et de Maître [I] dans la mission attribuée par le tribunal par jugement en date du 9 octobre 2017,Renvoyé les parties devant le notaire désigné aux fins qu’il établisse l’acte définitif de partage tenant compte du présent jugement et ce, dans le cadre des dispositions des articles 1364 et suivants du code de procédure civile.
Par acte d’huissier de justice du 8 décembre 2021, la société [1] a fait assigner Monsieur [U] [P] et Madame [N] [D] devant le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de CAEN afin de voir principalement ordonner la licitation de l’immeuble situé [Adresse 5] à THUE ET MUE (commune issue d’un regroupement dont BRETTEVILLE-L’ORGUEILLEUSE).

Par acte d’huissier de justice du 3 août 2022, la société [1] a fait assigner le pôle de recouvrement spécialisé des Alpes Maritimes en intervention forcée.

Suivant ordonnance du 21 novembre 2022, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des affaires enregistrées au répertoire général sous les numérations 21/04266 et 22/03265 sous le numéro de répertoire général 21/04266.

La société [1] et Monsieur [U] [P] ont fait signifier leurs écritures n°2 à Madame [N] [D] et au pôle de recouvrement spécialisé des Alpes Maritimes.

Par jugement du 27 septembre 2024, le juge aux affaires familiales a notamment :
Ordonné la réouverture des débats,Demandé aux parties de conclure sur :La recevabilité de la demande en licitation d’un immeuble hors toute instance en partage judiciaire,Le bien-fondé de la demande de licitation d’un immeuble dont seul l’usufruit est indivis,Ordonné le renvoi du dossier à la mise en état du 13 décembre 2024 pour conclusions de la société [1].
Aux termes de ses conclusions récapitulatives n°3 notifiées par voie électronique le 11 décembre 2024, la société [1] sollicite du juge aux affaires familiales de :
Sur la compétence :
Juger que le juge aux affaires familiales est compétent pour statuer sur la demande de licitation du bien immobilier sis [Adresse 6],Constater que Monsieur [Y] [P] ne conteste plus la compétence du juge aux affaires familiales,Ordonner la jonction des procédures enrôlées sous le numéro RG 21/04266 et numéro RG 22/03265,Sur la demande de condamnation de Madame [D] présentée par Monsieur [P] et de fixation de ses droits sur le prix :
Juger que cette demande est irrecevable pour cause de litispendance, le Tribunal étant déjà saisi d’une telle demande dans le cadre de la procédure enrôlée sous le numéro RG 19/01714,Sur le fond,
Ordonner, à toutes fins, le partage judiciaire du bien immobilier sis [Adresse 7], cadastrée section AD n°[Cadastre 1] d’une contenance totale de 12 ares 19 centiares la vente sur licitation aux enchères publiques à la barre du tribunal judiciaire de CAEN, sur le cahier des charges contenant les conditions de la vente qui sera déposée par Maître Frédéric FORVEILLE, avocat associé inscrit au barreau de CAEN en un seul lot, sur la mise à prix de 100 000 euros avec faculté de baisse en cas d’enchère déserte du quart puis de la moitié et sans nouvelle décision ni affiche, des biens immobiliers ci-après désignés :Département du Calvados, commune de THUE ET MUE (14740) :Une maison d’habitation sis dite commune, [Adresse 5], cadastrée section AD n°[Cadastre 1] d’une contenance totale de 12 ares 19 centiares,
Dire le jugement commun et opposable au POLE DE RECOUVREMENT SPECIALISE DES ALPES MARITIMES,Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,Allouer les dépens en frais privilégiés de licitation partage dont distraction au profit de Maître Frédéric FORVEILLE, avocat au barreau de CAEN, y demeurant [Adresse 8],Débouter Monsieur [Y] [P] de sa demande de fixation de sa créance à la somme de 105 196,46 euros,Débouter Monsieur [Y] [P] de ses demandes, fins et prétentions,Débouter Monsieur [Y] [P] de sa demande au titre des frais irrépétibles.
Par conclusions n°4 notifiées par voie électronique le 14 mai 2025, Monsieur [U] [P] demande au juge aux affaires familiales de :
Se déclarer compétent pour statuer sur la demande du [2] d’ordonner la vente du bien sur licitation aux enchères publiques,Juger que Monsieur [P] n’est pas débiteur du [2],Juger que Madame [D] est redevable envers Monsieur [P] d’une créance d’un montant total de 177 875,90 euros incluant les intérêts au taux légal jusqu’au 31 décembre 2024, complétée des frais d’expertise et dépens,Ordonner la vente du bien immobilier appartenant à Madame [N] [D] sis [Adresse 9], cadastré section AD numéro [Cadastre 1] pour une contenance de 12a 19ca sur licitation aux enchères publiques à la barre du tribunal judiciaire de CAEN,Fixer la mise à prix à hauteur de 175 000 euros avec faculté de baisse à 165 000 euros en cas d’enchère déserte,Juger que Monsieur [P] occupe un rang supérieur au [2] et que Monsieur [P] sera désintéressé en priorité en cas de vente du bien,En conséquence,
Juger que la créance de Monsieur [P] d’un montant de 177 875,90 euros incluant les intérêts au taux légal jusqu’au 31 décembre 2024, complétée des frais d’expertise et dépens sera payée en priorité par rapport au [2] sur le prix de vente de la maison,En tout état de cause,
Juger que Monsieur [P] percevra à tout le moins 40% du prix de vente de la maison au titre de l’usufruit qu’il détient sur le bien,Condamner le [2] à verser à Monsieur [P] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de la société [2] et de Monsieur [U] [P], il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A défaut de constitution de Madame [N] [D] et du POLE DE RECOUVREMENT SPECIALISE DES ALPES MARITIMES, l’instruction a été déclarée close le 29 septembre 2025 et l’audience de plaidoirie a été fixée le 5 janvier 2026.

Le jugement a été mis en délibéré au 6 mars 2026.
MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque l’un des défendeurs ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande en licitation de l’immeuble

En vertu des dispositions de deuxième et troisième alinéa de l’article 815-17 du code civil, « les créanciers personnels d’un indivisaire ne peuvent saisir sa part dans les biens indivis, meubles ou immeubles. Ils ont toutefois la faculté de provoquer le partage au nom de leur débiteur ou d’intervenir dans le partage provoqué par lui. Les coïndivisaires peuvent arrêter le cours de l’action en partage en acquittant l’obligation au nom et à l’acquit du débiteur. Ceux qui exerceront cette faculté se rembourseront par prélèvement sur les biens indivis ».

Conformément aux dispositions de l’article 1377 du code de procédure civile, « Le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 et, pour les meubles, dans les formes prévues aux articles R. 221-33 à R. 221-38 et R. 221-39 du code des procédures civiles d’exécution. »

En référence aux dispositions de l’article 815-5 alinéa 2 du code civil, le juge ne peut, à la demande d’un créancier personnel, ordonner la vente de la pleine propriété d’un bien grevé d’usufruit contre la volonté de l’usufruitier.

En application des dispositions de l’article 817 du code civil, celui qui est en indivision pour la jouissance peut demander la licitation de la pleine propriété lorsqu’elle apparait seule protectrice de l’intérêt de tous les titulaires de droits sur le bien indivis.

La société [1] rappelle que l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de la communauté a déjà été ordonnée et que son action en licitation de l’immeuble s’inscrit en parallèle de la procédure pendante enregistrée sous le numéro de répertoire général 19/01714 qui concerne la liquidation et partage du régime matrimonial ayant existé entre Madame [D] et Monsieur [P].

S’agissant de sa demande de licitation de l’immeuble alors que seul l’usufruit de la parcelle est en indivision et constituerait un bien difficilement partageable, elle fait valoir que l’article 1377 du code de procédure civile vise les biens et non les droits sur ceux-ci de sorte qu’il convient d’appréhender l’immeuble dans son ensemble et que la licitation doit porter sur la parcelle et les constructions édifiées sur celle-ci afin de garantir la jouissance paisible des candidats acquéreurs. Elle estime que le démembrement des droits sur la parcelle a pour effet de rendre le bien difficilement partageable et justifie la demande de licitation.

Pour sa part, Monsieur [U] [P] confirme que l’ouverture des opérations de liquidation du régime matrimonial a été ordonnée par le jugement de divorce du 25 juin 2004 et que les opérations sont toujours en cours. En conséquence, il s’associe à la demande en licitation présentée par la société [1].

Il ne répond pas sur la difficulté tenant au démembrement.

En l’espèce, il est constant que durant le mariage, Madame [N] [D] a reçu par donation, en date du 5 octobre 1982, la nue-propriété d’une parcelle sise [Adresse 5] à [Localité 5] sur laquelle les époux ont fait édifier une maison à usage d’habitation et qu’à la même date, les époux [D] – [P] ont acquis l’usufruit de ladite parcelle.

Madame [N] [D] est défaillante tant dans le cadre des opérations liquidatives que dans le cadre de la présente procédure.

Il s’en déduit qu’il n’apparait pas possible de partager en nature l’usufruit indivis ni de procéder à la licitation de l’usufruit seul dans des conditions satisfaisantes pour les usufruitiers en ce que seule la licitation de la pleine propriété tant de la parcelle que de l’immeuble présenterait un caractère attractif permettant de faciliter la sortie de l’indivision démembrée.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande de licitation selon les modalités précisées au dispositif.

A cet égard, afin de garantir l’attractivité du bien, le montant de la mise à prix sera fixé à 140.000 euros.

Sur les demandes reconventionnelles présentées par Monsieur [P]

Sur la créance invoquée par Monsieur [P]

Monsieur [U] [P] revendique une créance à l’encontre de Madame [N] [D] d’un montant total de 177 875,90 euros incluant les intérêts au taux légal jusqu’au 31 décembre 2024 qui sera payée en priorité par rapport au [2] sur le prix de vente de l’immeuble.

Il explique que Madame [N] [D] est redevable d’une récompense au profit de la communauté avec intérêts au taux légal à compter du jugement de divorce en date du 25 juin 2004 et que sa créance s’élève donc à la moitié de cette somme soit 77 087,55 euros, outre les intérêts au taux légal d’un montant de 100 788,40 euros, évalué au 31 décembre 2024 par le notaire Me [Q].

En réponse, la société [1] fait observer que cette demande se heurte à une exception de litispendance puisque la fixation des droits de Monsieur [P] et de Madame [D] dans le cadre de la liquidation de la communauté post-divorce relève de la procédure enrôlée sous le numéro de répertoire général 19/01714.

En l’espèce, cette demande ayant été tranchée par jugement du 9 octobre 2017, elle se heurte à l’autorité de la chose jugée et sera déclarée irrecevable.

Sur les modalités de répartition du prix de vente de l’immeuble

Monsieur [U] [P] sollicite la perception à tout le moins de 40% du prix de la vente de l’immeuble au titre de l’usufruit qu’il détient sur le bien. Il explique que les créanciers de Madame [D] n’ont aucun droit sur la part lui revenant au titre de sa part de propriété sur l’usufruit dès lors que le crédit contracté par Madame [D] est postérieur au divorce des époux et que si la vente est ordonnée, le prix de vente sera ventilé afin de tenir compte de son usufruit sur le terrain. Il soutient qu’en application des dispositions de l’article 669 du code général des impôts et étant âgé de 69 ans, il bénéfice d’un usufruit de 40 % sur la valeur en pleine propriété du bien.

La société [1] ne formule aucune observation sur ce point.

En l’espèce, à défaut de partage intervenu entre Monsieur [U] [P] et Madame [N] [D], ses droits ne sont pas établis et il n’est titulaire d’aucune créance.

En conséquence, sa demande sera rejetée.

Sur les autres demandes

Compte tenu de la nature de la présente procédure et des solutions apportées, les dépens seront employés en frais privilégiés de partage et supportés par moitié par Monsieur [U] [P] et Madame [N] [D], dont distraction au profit de Maître Frédéric FORVEILLE, Avocat au Barreau de Caen, sans qu’il y ait matière à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice ou au préjudice de quiconque.
PAR CES MOTIFS,

Le juge aux affaires familiales, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe de la juridiction,

DECLARE recevable la demande de licitation du bien immobilier sis [Adresse 10] à [Localité 6] ;

ORDONNE, sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence des autres parties ou celles-ci dûment appelées, la vente sur licitation aux enchères publiques à la barre du tribunal judiciaire de Caen du bien immobilier sis [Adresse 10] à THUE ET MUE (14740), cadastré Section AD n°[Cadastre 1] d’une contenance de 12a 19ca ;

FIXE le montant de la mise à prix à 140.000 euros ;

DIT qu’en cas de carence d’enchère, le bien sera remis en vente sur baisse d’un quart de la mise à prix puis de la moitié de la mise à prix, séance tenante, sans nouvelle publicité ;

DIT que la vente aura lieu selon le cahier des conditions de ventes préalablement déposé au greffe à la diligence de l’avocat poursuivant la licitation ;

DIT qu’il sera procédé à la publicité de la vente dans les conditions des articles R. 322-31 et R. 322-35 du code des procédures civiles d’exécution ;

AUTORISE la partie poursuivant la licitation à faire visiter par l’huissier de son choix les biens à vendre aux fins d’établissement du procès-verbal descriptif comprenant les informations prévues à l’article R. 322-2 du code des procédures civiles d’exécution et diagnostics obligatoires ;

AUTORISE la partie poursuivant la licitation à faire procéder par l’huissier de son choix à la visite des biens à vendre dans les jours précédant la vente ;

DIT que l’huissier pourra pénétrer dans les lieux avec l’assistance, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins à condition d’avertir chaque fois de sa venue les occupants des lieux par lettre recommandée avec avis de réception et lettre simple au moins 15 jours avant ;

DIT que ces modalités de visite sont applicables en cas de surenchère ou de réitération des enchères ;

DECLARE irrecevable la demande de créance de Monsieur [U] [P] ;
REJETTE la demande de Monsieur [U] [P] de perception de 40 % du prix de la vente de l’immeuble ;

DECLARE le présent jugement commun et opposable au pôle de recouvrement spécialisé des Alpes Maritimes ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage et supportés par les Monsieur [U] [P] et Madame [N] [D] par moitié dont distraction au profit de Maître Frédéric FORVEILLE, Avocat au Barreau de Caen ;

LE GREFFIER LE JUGE AUX AFFAIRES FAMILIALES

J. COURQUIN L. POTERLOT