Transfert de bail : conditions et droits des héritiers en cas de décès du locataire

DE

VERSAILLES

Code nac : 51C

Chambre civile 1-2

ARRET N°94

CONTRADICTOIRE

DU 10 MARS 2026

N° RG 25/00206 – N° Portalis DBV3-V-B7J-W6KH

AFFAIRE :

[X] [H]

…

C/

Etablissement Public OPH HAUTS DE SEINE HABITAT

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 26 Novembre 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 1123000499

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 10/03/2026

à :

Me Claire

QUETAND-FINET

Me Jeanine HALIMI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX MARS DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTES

Madame [X] [H]

née le 24 Septembre 1970 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Présente à l’audience

Madame [G] [H]

née le 07 Février 1974 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Présente à l’audience

Représentées par : Me Claire QUETAND-FINET, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 678

Plaidant : Me Véronique TRUONG, avocat au barreau de PARIS

*

INTIMEE

Etablissement Public OPH HAUTS DE SEINE HABITAT, prise en la personne de son représentant légal en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : Me Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 397, substituée par Me Camille CHEVALIER avocate au barreau des HAUTS-DE-SEINE

*

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 Novembre 2025, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Mme Florence SCHARRE, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffières, lors des débats : Madame Bénédicte NISI, greffière, en présence de Marlyne BIANDONGA greffière stagiaire,

Greffière, lors du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI
EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat de bail égaré, l’établissement public Hauts-de-Seine Habitat-OPH a donné à bail à Mme [U] [F], veuve [H], un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 6].

Mme [U] [F], veuve [H], est décédée le 27 juillet 2017.

Par acte de commissaire de justice délivré le 28 avril 2023, l’établissement public Hauts-de-Seine Habitat-OPH a assigné Mme [G] [H] et Mme [X] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vanves aux fins de :

– constater la résiliation du contrat de bail consenti à Mme [U] [F] du fait de son décès,

– constater que les dames [H] occupent sans droit ni titre le logement situé [Adresse 3], dont seule Mme [U] [F] était locataire en titre,

– ordonner la libération du logement situé [Adresse 3], [Localité 3],

– l’autoriser à procéder à l’expulsion de Mmes [H] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire,

– l’autoriser à faire transporter les meubles et objets personnels garnissant les lieux loués dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls des citées,

– les condamner in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer majoré des charges, à compter du mois de mars 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux,

– les condamner in solidum au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 26 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vanves a :

– constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail consenti par l’établissement public Hauts-de-Seine Habitat-OPH à [U] [F] du fait de son décès, survenu le 27 juillet 2017,

– constaté que les dames [H] occupent sans droit ni titre le logement situé [Adresse 4] [Localité 7], dont seule [U] [F] était locataire en titre,

– à défaut de libération volontaire, autorisé l’établissement public Hauts-de-Seine Habitat-OPH à procéder à l’expulsion de Mmes [H] des lieux ainsi que de tous occupants de leur chef, avec l’éventuelle assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin,

– rappelé que l’expulsion ne pourra intervenir qu’à l’issue du délai de deux mois après le commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et à l’issue du délai de grâce,

– autorisé l’établissement public Hauts-de-Seine Habitat-OPH à faire transporter les meubles et objets personnels garnissant les lieux loués dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls des défenderesses,

– fixé le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, et condamné solidairement Mmes [H] à en acquitter le paiement intégral à l’établissement public Hauts-de-Seine Habitat-OPH jusqu’à la libération effective des lieux,

– condamné solidairement Mmes [H] à verser à l’établissement public Hauts-de-Seine Habitat-OPH la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné Mmes [H] aux entiers dépens de la présente instance,

– rappelé le caractère exécutoire par provision de la décision.

Par déclaration reçue au greffe le 6 janvier 2025, Mmes [H] ont relevé appel de ce jugement.

Aux termes de leurs conclusions signifiées le 24 novembre 2025, Mmes [H], appelantes, demandent à la cour de :

– ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture,

– infirmer l’ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vanves dans l’intégralité de ses dispositions,

– condamner l’établissement public Hauts-de-Seine Habitat-OPH à payer à chacune la somme de 15 000 euros,

– condamner l’établissement public Hauts-de-Seine Habitat-OPH à payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner l’établissement public Hauts-de-Seine Habitat-OPH aux dépens,

– rejeter toute demande contraire comme irrecevable et mal fondée.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 26 mars 2025, l’établissement public Hauts-de-Seine Habitat OPH , intimé, demande à la cour de:

– confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 26 novembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vanves en ce qu’il a :

* constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail consenti à [U] [F] du fait de son décès, survenu le 27 juillet 2017,

* constaté que Mmes [H] occupent sans droit ni titre le logement situé [Adresse 4] [Localité 7], dont seule [U] [F] était locataire en titre,

* à défaut de libération volontaire, l’a autorisée à procéder à l’expulsion de Mmes [H] des lieux ainsi que de tous occupants de leur chef, avec l’éventuelle assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin,

* rappelé que l’expulsion ne pourra intervenir qu’à l’issue du délai de deux mois après le commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et à l’issue du délai de grâce,

* l’a autorisé à faire transporter les meubles et objets personnels garnissant les lieux loués dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls des défenderesses,

* fixé le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, et condamné solidairement Mmes [H] à lui en acquitter le paiement intégral jusqu’à la libération effective des lieux,

* condamné solidairement Mmes [H] à lui verser la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné Mmes [H] aux entiers dépens de la présente instance,

* rappelé que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

En tout état de cause y ajoutant,

– condamner Mmes [H] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel et aux dépens de première instance et d’appel.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 16 octobre 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Les appelantes ne font valoir aucun moyen de fait ou de droit au soutien de cette prétention, comme le prescrit l’article 954 du code de procédure civile, si bien que la cour ne pourra que rejeter cette demande.

II) Sur la nullité de la décision en l’absence de mise en cause de M. [Y] [H]

Les appelantes font valoir que le jugement déféré encourt l’annulation motif pris de ce que leur frère handicapé, M. [Y] [H], qui a vécu dans le logement litigieux depuis son enfance et jusqu’en 2021, n’a pas été attrait à la cause par le bailleur.

Elles font valoir que cette omission, qu’elles qualifient de volontaire, les a empêchées de bénéficier du transfert de bail qu’elles sollicitaient, dès lors que le transfert a été refusé en raison du fait que la taille du logement était inadaptée compte tenu du nombre d’occupants et que la situation de handicap de M. [H] permettait d’écarter l’application des conditions d’adaptation du logement à la composition du ménage.

Le bailleur intimé de répliquer qu’il n’a jamais eu connaissance de la présence de M. [H] dans le logement, qu’il n’avait aucun motif d’assigner ce dernier, puisqu’il résulte des déclarations même des appelantes qu’il ne vit plus dans le logement depuis 2021, que les appelantes avaient, en outre, la ressource de l’assigner en intervention forcée si elles souhaitaient qu’il fût attrait à la cause.

Réponse de la cour

La cour d’appel ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif (CPC, art. 954, al. 3).

La demande d’annulation du jugement déféré formulée dans les écritures des appelantes n’est pas reprise dans le dispositif de ces mêmes conclusions, si bien que la cour n’est saisie d’aucune prétention de ce chef.

III) Sur le transfert de bail sollicité par les dames [H]

Le premier juge a refusé le transfert sollicité, en raison du fait que le logement, d’une superficie de 100 mètres carrés et de type T 5, n’était pas adapté à la taille du ménage composée de deux personnes.

Les dames [H], au soutien de leur demande d’infirmation, font valoir que :

– au jour du décès, en 2017, trois enfants habitaient avec leur mère, depuis plus d’un an,

– l’article 40-III, qui fonde la décision de refus, ne peut recevoir application en raison du handicap de leur frère [Y], qui a vécu dans le logement jusqu’en 2021.

Le bailleur intimé rétorque que la présence dans le logement de [Y] [H] un avant le décès de sa mère n’est pas établie.

Réponse de la cour

Il résulte de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 que, lors du décès du locataire, le contrat est transféré automatiquement, par l’effet même de la loi, et sans même que le bénéficiaire ait à se prévaloir du bénéfice du transfert et faire preuve de la moindre manifestation de volonté, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès (Cass. 3ème civ. 28 septembre 2022, n°21-11.533).

Selon l’article 40 de cette même loi, le transfert du contrat prévu à l’article 14 est applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré, à condition que le bénéficiaire remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

Toutefois, en application de ce même article, les conditions spécifiques relatives aux ressources du bénéficiaire et à la taille du logement ne sont pas requises du descendant qui peut se prévaloir d’un handicap, au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles.

En outre et comme le soulignent à bon droit les appelantes, les conditions du transfert du bail s’apprécient à la date du décès du locataire en titre et non au jour où le juge statue, si bien que s’agissant de l’adaptation du logement à la taille du ménage, les juges ne peuvent s’appuyer sur les conditions d’occupation actuelle des lieux (Cass. 3e civ., 10 oct. 2024, n° 23-18.933).

Au cas d’espèce, il est constant que les dames [G] et [X] [H] vivaient avec leur feue mère, [U] [R], depuis au moins un an à la date du décès de cette dernière, survenu le 27 juillet 2017.

Aux fins de prouver que leur frère [Y], contrairement à ce que soutient le bailleur intimé, remplissait également cette condition de cohabitation, et vivait au [Adresse 3], [Localité 3] entre le 27 juillet 2016 et le 27 juillet 2017, les dames [H] versent aux débats :

– une attestation rédigée par une assistante sociale et datée du 24 janvier 2025, dans laquelle il est inscrit ’ De juillet 2016 à juin 2023, vous êtes enregistré dans notre structure comme étant hébergé par votre soeur, Mme [H] [X], [Adresse 3], [Localité 3], Je réalise cette attestation à votre demande et pour faire valoir ce que de droit ’,

– un courrier adressé à M. [H] [Y] le 26 octobre 2016 par la maison départementale des personnes handicapées des Hauts-de-Seine lui indiquant que les pièces présentées à la MDPH ont été enregistrées le 11 juillet 2016,

– un avis d’imposition à l’impôt sur le revenu 2018, portant sur les revenus de l’année 2016 établi au nom de [Y] [H] le 26 avril 2018 et mentionnant l’adresse : [Adresse 3], [Localité 3],

– un avis d’imposition à l’impôt sur le revenu 2017, portant sur les revenus de l’année 2017 établi au nom de [Y] [H] le 10 septembre 2020, et mentionnant l’adresse : [Adresse 3], [Localité 3],

– un courrier adressé le 30 septembre 2016 par la société Crédit Agricole à M. [Y] [H] portant l’adresse [Adresse 3], [Localité 3], pour l’informer que son contrat ’ protection juridique’ sera renouvelé le 8 novembre 2016,

– une attestation de droits à l’assurance maladie adressée à M. [Y] [H] le 23 mai 2017, à l’adresse [Adresse 5], [Localité 3],

– un courrier de pôle emploi adressé à M. [Y] [H] le 20 octobre 2016, à l’adresse [Adresse 5], [Localité 3],

– un courrier de la caisse d’allocations familiales adressé à M. [Y] [H] le 8 août 2016 à l’adresse [Adresse 5], [Localité 3],

– deux avis de recouvrement des finances publiques émis le 21 juin et 5 juillet 2016 concernant M. [Y] [H] domicilié [Adresse 3], [Localité 3], en paiement de soins prodigués du 15 au 22 avril 2016,

– un bulletin de sortie d’hôpital au nom de [Y] [H] domicilié [Adresse 3], [Localité 3], pour une hospitalisation du 12 au 19 décembre 2017.

L’ensemble de ces pièces justifie que M. [Y] [H] occupait le logement litigieux au moment du décès de sa mère et au moins un an avant le décès de cette dernière, bien que, curieusement, son nom ne figure pas sur les enquêtes SLS remplies et signées par Mmes [X] et [G] [H] pour les années 2015, 2016 et 2017.

Il s’ensuit que le bail a été automatiquement transféré à son nom au décès de sa mère, la condition de sous-occupation ne pouvant être prise en compte en ce qui le concerne, compte tenu de sa situation de handicap non contestée par le bailleur, et même s’il n’est pas intervenu volontairement à la cause et n’a jamais revendiqué le bénéfice du transfert de bail, en application de la jurisprudence susmentionnée.

Il résulte des écritures même des dames [G] et [X], que leur frère a quitté le logement, qui ne constitue donc plus sa résidence principale, depuis 2021.

Toutefois, ce départ volontaire n’est pas de nature à entraîner ipso facto une résiliation du bail, dès lors qu’aucun congé n’a été délivré par M. [H], qu’il n’est pas établi que le départ de ce dernier aurait été brusque et imprévisible, caractérisant ainsi un abandon de domicile au sens de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, et qu’aucune demande de résiliation n’a été formée par le bailleur à titre subsidiaire pour défaut d’occupation du logement à titre de résidence principale.

S’agissant des dames [X] et [G] [H], qui ne souffrent d’aucun handicap, les dispositions de l’article 40 leur demeurent opposables.

Or, même en tenant compte de la présence de leur frère au jour du décès de leur mère, le logement demeure sous occupé, au sens de l’article L. 621-2 du code de la construction et de l’habitation, qui précise qu’un logement est insuffisamment occupé lorsque le nombre de pièces principales est supérieur de plus d’un au nombre d’habitants.

En effet, il s’agit d’un logement de type T 5 comportant donc cinq pièces principales, d’une superficie de 100 m², occupé par trois personnes seulement.

Il s’ensuit que la cour ne peut donc constater, comme le demandent les deux appelantes, l’acquisition du transfert de bail à leur profit et que, partant, les appelantes seront déboutées de cette demande.

Pour autant, leur expulsion ne peut être ordonnée, non plus que leur condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation prononcée, dès lors que le bail s’est trouvé transféré automatiquement au profit de M. [Y] [H], que ce bail n’est point résilié et que les dames [X] et [G] [H] sont occupantes du chef de ce dernier.

En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en toutes ses dispositions, et le bailleur intimé débouté de l’ensemble de ses demandes.

III) Sur la demande de dommages intérêts des occupantes appelantes (15 000 euros)

Mmes [G] et [X] [H] sollicitent la condamnation de leur bailleur à leur payer une somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts, en raison de la menace d’expulsion qu’il fait peser sur elles.

Le bailleur intimé ne réplique pas sur cette demande.

Réponse de la cour

En raison de l’infirmation du jugement querellé et du débouté de l’établissement public, la menace d’expulsion invoquée a disparu.

En outre, il ne peut être imputé à faute au bailleur intimé d’avoir engagé la procédure d’expulsion, dès lors que cette mesure avait été ordonnée par un jugement exécutoire par provision.

En conséquence, les appelantes seront déboutées de cette demande.

IV) Sur les dépens

L’établissement public intimé, qui succombe, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.
PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau :

Constate que le bail consenti à Mme [U] [F], veuve [H], et portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 6], a été transféré à son fils, M. [Y] [H], à compter du 27 juillet 2027 ;

Déboute Mmes [G] [H] et [X] [H] de leurs demandes :

– de rabat de clôture,

– visant à voir constater l’acquisition du transfert du bail consenti à feu leur mère à leur profit,

– de dommages intérêts ;

Déboute l’établissement public Hauts-de-Seine Habitat OPH de l’ensemble de ses demandes ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne l’établissement public Hauts-de-Seine Habitat OPH à payer à Mmes [X] [H] et [G] [H] une indemnité d’un montant total de 1 000 euros ;

Condamne l’établissement public Hauts-de-Seine Habitat OPH aux dépens de première instance et d’appel.

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président