Bail commercial : comment contester les charges locatives indûment perçues ?

N°

[V]

S.E.L.A.R.L. [X] [R]

C/

S.C.I. [Adresse 1]

Association SCI PREVIMMO

Copie exécutoire

Me Guyot

Me Neu-Janicki

FM

COUR D’APPEL D’AMIENS

CHAMBRE ÉCONOMIQUE

ARRET DU 12 MARS 2026

N° RG 25/01243 – N° Portalis DBV4-V-B7J-JJ2V

Jugement du TJ de [Localité 1] en date du 19 Octobre 2020, enregistrée sous le n° 17/09612

Arrêt de la Cour d’Appel de VERSAILLES en date du 15 Septembre 2022, enregistrée sous le n° 20/05474

Arrêt de la Cour de Cassation de [Localité 2] en date du 30 Mai 2024, enregistrée sous le n° 260

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTS

Maître [U] [V]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Aurélie GUYOT, avocat au barreau d’AMIENS,

S.E.L.A.R.L. [X] [R] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège :

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Aurélie GUYOT, avocat au barreau d’AMIENS,

ET :

INTIMEES

S.C.I. [Adresse 1] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège :

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Me Jérôme LE ROY de la SELARL LX AVOCATS, avocat au barreau d’AMIENS,

Ayant pour avocat plaidant Me Gabriel NEU-JANICKI de la SELEURL Cabinet NEU-JANICKI, avocat au barreau de PARIS

Association SCI PREVIMMO agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège :

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Me Jérôme LE ROY de la SELARL LX AVOCATS, avocat au barreau d’AMIENS,

Ayant pour avocat plaidant Me Gabriel NEU-JANICKI de la SELEURL Cabinet NEU-JANICKI, avocat au barreau de PARIS

ET :

PARTIE INTERVENANTE

Maître Claire MENDELSOHN, avocat au barreau de Paris, avocat associé de la SELARL [X] ASSO voilà CIES, domiciliée en cette qualité

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Aurélie GUYOT, avocat au barreau d’AMIENS,

DEBATS :

A l’audience publique du 11 Décembre 2025 devant :

Mme Odile GREVIN, présidente de chambre,

Mme Florence MATHIEU, présidente de chambre,

et Mme Valérie DUBAELE, conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi, la présidente a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 12 Mars 2026.

Un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions de l’article 804 du code de procédure civile.

GREFFIER LORS DES DEBATS : Madame Elise DHEILLY
PRONONCE :

Le 12 Mars 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ; Mme Odile GREVIN, présidente de chambre a signé la minute avec Madame Elise DHEILLY, greffière.
DECISION

La SCP [X] & Associés est une société d’avocats dont les associés étaient Monsieur [U] [V] et Madame [Y] [X], avant le départ de cette dernière le 31 mai 2017.

Par acte sous seing privé en date du 22 juillet 2005, la SCI Previmmo, aux droits de laquelle vient la SCI [Adresse 1], toutes deux filiales du groupe ’Prévoir Vie’, a donné à bail à la SCP [X] & Associés des locaux à usage exclusif de bureaux situés à Paris (75001) pour un loyer annuel de 95.000 euros HT, bail ayant pris effet au 1er septembre 2005 et ayant été tacitement prolongé au 1er septembre 2014.

A compter de l’année 2008, la SCP [X] & Associés est devenue membre du groupement conventionnel ’association [V] [X] Associés’, également composé de Monsieur [U] [V].

Par courrier recommandé en date du 28 juillet 2017, l’association [V] [X] Associés, dont sont associés Monsieur [U] [V] et la SCP [V] [X] & Associés, a mis en demeure le groupe ’Prévoir Vie’ de lui restituer la somme de 229.199,73 euros au titre d’un trop-perçu de loyer, en raison de l’illicéité alléguée de la clause d’indexation du bail ne prévoyant qu’une variation à la hausse.

Par acte en date du 16 août 2017, l’association [V] [X] Associés a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Nanterre la SCI [Adresse 1] ainsi que la SCI Previmmo aux fins de voir réputée non écrite la clause d’indexation litigieuse et de les voir condamner in solidum à la restitution de la somme de 230.219,61 euros au titre de trop-perçu de loyers, outre diverses charges.

Le 26 octobre 2017, l’association [V] [X] Associés et la SCP [X] & Associés ont notifié à la bailleresse un congé à effet au 31 janvier 2018, se prévalant d’un préavis de 3 mois.

En réponse, le 13 février 2018, la SCI [Adresse 1] a soutenu que le préavis était de 6 mois en application de l’article L.145-9 alinéa 2 du code de commerce, la date d’effet du congé étant par conséquent reportée au 30 juin 2018.

Un état des lieux de sortie a finalement été dressé contradictoirement le 2 juillet 2018, avant que la SCP [X] & Associés, par courrier recommandé en date du 4 juillet 2018, ne mette en demeure la bailleresse de lui restituer le dépôt de garantie d’un montant de 30.112,88 euros.

Dans le cadre de l’instance pendante devant le tribunal de grande instance de Nanterre, Monsieur [U] [V], la SCP [X] & Associés, ainsi que la SELARL [X] & Associés (anciennement SCP [X] & Associés), sont intervenus volontairement à l’instance en cours par conclusions en date du 7 avril 2020.

En réponse, la SCI [Adresse 1] et la SCI Previmmo demandaient entre autre au tribunal à titre liminaire la mise hors de cause de cette dernière, sollicitaient à titre principal l’irrecevabilité de l’action de l’association [V] [X] Associés, cette dernière n’étant pas titulaire du bail et n’ayant ni qualité ni intérêt à agir, et à titre subsidiaire, sollicitaient la condamnation de Monsieur [U] [V], de la SCP [X] & Associés et de l’association [V] [X] Associés au paiement de la somme de 21.287,51 euros TTC au titre de l’indexation des loyers sur la période du 16 août 2012 au 30 juin 2018, ou à défaut à la somme de 19.138,97 euros TTC au titre de l’indexation des loyers sur la période du 16 août 2012 au 1er janvier 2018.

En tout état de cause, elles sollicitaient que soit ordonnée avant dire droit l’ouverture d’une expertise judiciaire afin de faire le compte entre les parties.

Par un jugement avant dire droit en date du 19 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Nanterre a, avec, le bénéfice de l’exécution provisoire’:

– ordonné la mise hors de cause de la SCI Previmmo,

– constaté l’intervention volontaire à l’instance de Monsieur [U] [V], de la SCP [X] & Associés et de la SELARL [X] & Associés,

– déclaré l’Association [V] [X] Associés, Monsieur [U] [V] et la SELARL [X] Associés irrecevables en leurs demandes,

– a réputé non écrites les mentions de la clause figurant dans le paragraphe ’loyer’ du bail du 22 juillet 2005 et relatives à l’indexation, soit les mentions suivantes ’Il sera révisable au 1er septembre de chaque année suivant l’évolution de l’indice INSEE du coût de la construction et pour la première fois le 1er septembre 2006. Cette révision n’interviendra en tout état de cause qu’à la hausse. Il sera retenu pour indice de base celui du 4ème trimestre 2004 (1269) et pour indice d’échéance celui du 4ème trimestre de l’année précédant celle de la révision. En cas de modification ou de remplacement des indices de l’INSEE, les nouveaux indices seront substitués de plein droit aux anciens, dans les conditions et selon les coefficients de raccordement mentionnés par l’INSEE’,

– débouté la SCI [Adresse 1] de ses demandes fondées sur la théorie de l’imprévision et les dispositions de l’article 1195 du nouveau code civil,

– débouté la SCP [X] & Associés de ses demandes tendant à être exonérée du paiement des charges de l’année 2017 et de la taxe foncière 2017,

– dit que la SCI [Adresse 1] aura droit au paiement de l’intérêt défini à l’article du loyer (alinéa 3) du bail commercial, si les comptes entre les parties font apparaître que le loyer et ses accessoires n’ont pas été réglés à bonne date par la locataire,

– condamné la SCI [Adresse 1] à payer à la SCP & [X] Associés la somme de 30.112,88 euros au titre du dépôt de garantie,

– constaté en tant que de besoin la compensation des créances réciproques des parties, et sur le surplus,

– Avant dire droit sur les comptes entre les parties, ordonne une expertise et commet pour y procéder Madame [B] [U], [Adresse 4], Téléphone : [XXXXXXXX01], Téléphone portable : [XXXXXXXX02], Courrier électronique : [Courriel 1] :

Prendre connaissance des termes du jugement,

Convoquer les parties et leur conseil, les entendre en leurs dires, y répondre après vérification des faits avancés par chacune d’elle,

Se faire communiquer tous les documents utiles, Déterminer le montant exact des sommes dues par la société SCI [Adresse 1] à la SCP [X] & Associés au titre des sommes versées en application de la clause d’indexation, au regard des termes du jugement rendu,

Déterminer le montant exact des sommes dues par la SCP [X] & Associés à la société SCI [Adresse 1] au titre des loyers et provisions de charges dus jusqu’au terme du bail, au regard des termes du jugement rendu,

Faire le compte entre les parties après imputation du dépôt de garantie versé en application du bail.

– Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport au greffe du tribunal, Service des expertises – Extension du Palais de Justice [Adresse 5], dans le délai de 4 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle,

– Dit qu’à l’issue de la première réunion, l’expert soumettra au magistrat chargé du contrôle des expertises et communiquera aux parties la liste des pièces nécessaires à sa mission, le calendrier de ses opérations, un état prévisionnel détaillé de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, sollicitera la consignation d’une provision complémentaire,

– Dit que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations ou réclamations tardives,

– Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

– Dit que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile,

– Fixe à la somme de 3.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la SCI [Adresse 6] laferrière sis entre les mains du Régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, dans le délai de 6 semaines à compter de la présente décision, sans autre avis,

– Dit que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

– Dans le but de limiter les frais d’expertise, invite les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE,

– Sursis à statuer jusqu’à dépôt du rapport d’expertise,

– Ordonne l’exécution provisoire,

– Renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 21 janvier 2021 pour retrait de l’affaire du rôle sauf observations contraires des parties ou radiée dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

En exécution de ce jugement, la SELARL [X] & Associés, venant désormais aux droits de la SCP [X] & Associés, a fait procéder à une saisie attribution sur les comptes de la SCI [Adresse 1] pour la somme de 30.112,88 euros au titre du dépôt de garantie.

Statuant sur l’appel interjeté par les deux parties, par un arrêt rendu le 15 septembre 2022, la cour d’appel de Versailles a’:

– confirmé le jugement, sauf en ce qu’il a déclaré la SELARL [X] & Associés irrecevable, en ce qu’il a prononcé la nullité de l’ensemble de la clause relative au loyer et en ce qu’il n’a pas fait droit à la demande d’intérêts assortissant la restitution de la somme due au titre du dépôt de garantie,

Statuant à nouveau sur ces points’:

– déclaré la SELARL [X] & Associés recevable en ses demandes,

– dit que dans le paragraphe ’loyer’ du bail, seule la mention ’Cette révision n’interviendra en tout état de cause qu’à la hausse’ sera déclarée non écrite,

– dit que la somme de 30.112,88 euros due au titre du dépôt de garantie est assortie d’un intérêt au taux légal à compter du 4 juillet 2018.

Y ajoutant’:

– dit que le terme du bail est le 30 juin 2018,

-dit que le point de départ de la prescription est le 7 avril 2015,

– précisé qu’il reviendra notamment à l’expert de déterminer, pour la période commençant le 7 avril 2015, le montant du loyer applicable et de dresser les comptes entre les parties au vu des sommes réglées par le preneur,

– dit que les intérêts au taux légal seront fixés à compter du jugement,

– débouté les parties de leurs autres demandes,

– laissé à chaque partie la charge des dépens.

Monsieur [U] [V] et la SELARL [X] & Associés ont formé un pourvoi en cassation contre cet arrêt en ce qu’il a rejeté leur demande en restitution de charges indûment payées et en ce qu’il a fait droit à la demande de la SCI [Adresse 1] en paiement de l’intérêt défini à l’article relatif au loyer.

Par un acte en date du 5 décembre 2022, la SCI [Adresse 1] a fait assigner Madame [Y] [X] en intervention forcée devant le tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins de la voir condamner, après jonction avec l’instance pendante, au paiement de la somme de 151.873,92 euros TTC à parfaire au titre des loyers, charges, impôts, taxes et redevances et intérêts arrêtés au 25 septembre 2022, outre 78.214,93 euros à parfaire au titre des intérêts.

De leur côté, Monsieur [U] [V], la SELARL [X] & Associés et Madame [Y] [X] sollicitaient au titre de l’article 47 du code de procédure civile le renvoi de l’ensemble du litige devant le tribunal judiciaire de Senlis.

Par ordonnance en date du 23 octobre 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nanterre a ordonné la jonction de cette instance avec celle engagée le 16 août 2017 par l’association [V] [X] Associés et a renvoyé l’affaire devant le tribunal judiciaire de Senlis.

Par un arrêt en date du 30 mai 2024, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a’:

– cassé et annulé, mais seulement en ce qu’il rejette la demande de la SELARL [X] & Associés en restitution de charges et en ce qu’il dit la SCI [Adresse 1] aura droit au paiement de l’intérêt défini à l’article relatif au loyer, alinéa 3, du bail commercial, si les comptes entre les parties font apparaître que le loyer et ses accessoires n’ont pas été réglés à bonne date par la locataire, l’arrêt rendu le 15 septembre 2022, entre les parties, par la cour d’appel de Versailles,

– remis, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyé devant la cour d’appel de Versailles autrement composée,

– condamné la SCI [Adresse 1] aux dépens,

– en application de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté les demandes.

Suite à l’arrêt rendu par la Cour de cassation, Monsieur [U] [V] et la SELARL [X] & Associés ont saisi la cour d’appel de Versailles désignée comme cour de renvoi, et Madame [Y] [X] est intervenue volontairement à cette instance.

Monsieur [U] [V], la SELARL [X] & Associés, et Madame [Y] [X] demandaient à la cour in limine litis le renvoi de l’affaire devant la cour d’appel d’Amiens au titre de l’article 47 du code de procédure civile compte tenu du fait qu’il s’agit d’un ressort limitrophe dans lequel se situe le tribunal judiciaire de Senlis, désormais en charge du litige de première instance.

Par un arrêt en date du 12 février 2025, la cour d’appel de Versailles a’:

– déclaré recevable l’intervention volontaire de Madame [Y] [X],

– fait droit à la demande de renvoi fondée sur l’article 47 du code de procédure civile,

– ordonné le renvoi de l’affaire à la cour d’appel d’Amiens,

– réservé l’ensemble des demandes formulées par les parties, y compris celles formées au titre des dépens exposés dans le cadre de la demande de dépaysement et des frais irrépétibles y afférents.

C’est ainsi que par acte en date du 4 août 2025, Monsieur [U] [V], la SELARL [X] & Associés et Madame [Y] [X] ont fait assigner devant cour d’appel d’Amiens la SCI [Adresse 1] et la SCI Previmmo.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées électroniquement le 10 décembre 2025, Monsieur [U] [V], la SELARL [X] & Associés et Madame [Y] [X] demandent à la cour de :

Vu les articles 64, 71, et 564, 565, 566, 631 et 638 du code de procédure civile, Vu les articles 1129, 1291, 1152 du code civil dans leur rédaction applicable antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, Vu les articles 1231-6, 1303, 1345, 1372, 1719, 1907 du code civil,

Vu les principes posés par l’arrêt Cass. Com., 20 févr. 2007, n° 05-19.858, publié au Bull. au travail (l’effet extinctif de la compensation judiciaire est réputé s’être produit au jour de l’exigibilité de la première créance),

– Infirmer le jugement critiqué (tribunal judiciaire de Nanterre du 19 octobre 2020) en ce qu’il a :

’ Débouté la SCP [X] & Associés de ses demandes tendant à être exonérée du paiement des charges de l’année 2017 et de la taxe foncière 2017,

’ Dit que la SCI [Adresse 1] aura droit au paiement de l’intérêt défini à l’article du loyer (alinéa 3) du bail commercial, si les comptes entre les parties font apparaitre que le loyer et ses accessoires n’ont pas été réglés à bonne date par la locataire.

– Et conséquemment de compléter la mission qu’il a impartie à l’expert dont la désignation a été sollicitée par le bailleur, dans les termes du point (xix) infra.

Statuant à nouveau,

– (i). Juger recevables les concluants en toutes leurs demandes fins et conclusions, (Cf. les présentes, p. 11 et s., para. II.B),

– Les dire fondés et,

Sur les provisions pour charges (Cf. les présentes, p. 1 et s., para. II.C),

– (ii). Juger qu’aucune stipulation du bail du 22 juillet 2005 ne met à la charge du preneur les dépenses et charges mises à l’acquit de la locataire SELARL [X] & Associés (Cf. les présentes, p. 19, para. II.C.2.1),

– (iii). Juger qu’au surplus, aucune stipulation du bail du 22 juillet 2025 ne prévoit de clés de répartition des charges, taxes et autres dépenses (Cf. les présentes, p.20, para. II.C.2.23) :

– Ni d’une part entre le bailleur SCI [Adresse 1] et la locataire la SELARL [X] & Associés,

– Ni d’autre part entre les différents locataires de l’immeuble appartenant à SCI [Adresse 7].

– (iv). Juger qu’aucune charge, taxe ni autres dépenses appelées en paiement par le bailleur ne lui étaient conséquemment dues et le débouter de toutes ses demandes de leur chef,

– (v). Juger que les créances de restitution de provision sur charges indûment acquittées sont exigibles au profit de la locataire le 31 décembre de chaque année suivante lorsqu’aucun décompte annuel n’a été produit, ou à la date du décompte lorsqu’il existe (Cf. les présentes, p. 16, para. II.C.1.3),

– (vi). Juger que pour les années 2006 à 2011 aucun décompte annuel de charges n’a jamais été produit durant le bail par le bailleur à la locataire SELARL [X] & Associés aux fins de régularisation de charges (Cf. les présentes, p. 15, para. II.C.1.2 et p. 18 para. II.C.1.4),

– (vii). Juger en tout état de cause non prescrites les provisions sur charges, taxes et autres dépenses mises à l’acquit de, et payées par, la locataire durant le bail, à hauteur d’un total de 176.906,34 euros (à préciser par l’expert) (Cf. les présentes, p. 18, II.C.1.4 tableau p. 23),

(viii). Juger en tout état de cause qu’aux dates des appels trimestriels de loyer de T1 2017 à T2 2018, aucune des créances de la locataire au titre des restitutions de provision sur charges indues n’était prescrite (Cf. les présentes, p. 16 et s. para. II.C.1.3 et II.C.1.4 et tableaux récap. p. 23 et 24) :

– a. Soit à raison de l’absence de décompte annuel,

– b. Soit à raison de l’écoulement, auxdites dates, d’un délai inférieur à 5 ans de la production du décompte annuel à la locataire.

– (ix). Ordonner en tout état de cause la compensation judiciaire pour créances connexes valant paiement des loyers aux dates d’exigibilité de chaque appel trimestriel (de T1 2017 à T2 2018) par imputation des créances de la locataire au titre des restitutions de provision sur charges indues non prescrites auxdites dates (Cf. les présentes, p. 16 et s. para. II.C.1.3 et II.C.1.4 et tableaux récap. p. 23 et 24),

– (x). Condamner en tout état de cause la SCI [Adresse 1] à rembourser à la locataire [X] & Associés (SELARL) le surplus de charges à restituer, non compensé avec sa créance locative, tel qu’il sera déterminé par l’expert (Cf. les présentes, p. 18 para. II.C.1.3 in fine),

– (xi). Condamner la SCI [Adresse 1] à un interet au taux légal sur le solde de compensation à compter du 7 avril 2020, date des 1ères conclusions des concluants soulevant l’illicéité des clauses de charges insérées au bail, avec anatocisme (Cf. les présentes, p. 18 para. II.C.1.3 in fine).

Sur les intérêts moratoires le cas échéant à devoir au bailleur (Cf. les présentes, p. 25 et s., para. II.D),

A titre principal, sur l’assiette,

– (xii). Juger que l’intérêt légal, s’il est dû au bailleur, ne commencera à courir, s’il y a lieu, que sur le solde final net des compensations intervenues, tel qu’établi par l’expert au vu des paiements par créances croisées entre les parties entre le 1er janvier 2017 et le 1er avril 2018 (Cf. les présentes, p. 25, para. II.D.1).

En tout état de cause, sur la nullité de la stipulation conventionnelle d’intérêts (Cf. les présentes, p. 26, para. II.D.2),

– (xiii). A titre principal, juger nul et de nul effet la clause d’intérêts moratoires du bail du 22 juillet 2005 pour indétermination du taux et défaut d’indication de la base annuelle rendant impossible le calcul d’intérêts.

A titre subsidiaire, sur la modulation de la clause pénale moratoire (Cf. les présentes, p. 27, para. II.D.3.),

– (xiv). A titre subsidiaire, moduler la clause pénale moratoire pour être manifestement excessive, et la ramener a l’intérêt légal annuel, décompte selon la formule ’nombre de jours exacts de la période considérée / nombre de jours exacts de l’année’.

En tout état de cause, sur l’absence d’intérêts moratoires dûs en cas de renversement de la présomption de l’article 1231-6 alinéa 2 du code civil (Cf. les présentes, p. 28, para. II.D.4),

– (xv). Juger qu’il est démontré que la SCI [Adresse 1] a délibérément laissé les bureaux dont s’agit vacants durant 5 ans après le départ de la SELARL [X] & Associés ce dont il s’évince qu’elle n’a subi aucun préjudice à raison des retards de paiement qu’elle allègue et qu’en conséquence aucun intérêt moratoire ne lui est dû.

Subsidiairement, sur l’assiette des intérêts moratoires le cas échéant dûs (Cf. les présentes, p. 28 et s., para. II.D.5),

– (xvi). Juger que seront en tout état de cause non productifs d’intérêts moratoires :

– la TVA (taxe sur la valeur ajoutée), qui n’est jamais productive d’intérêts (Cf. les présentes, p. 30, para. II.D.5.2),

– Le montant de l’offre réelle de la locataire à compter de sa réception par le bailleur le 17 juillet 2023 (Cf. les présentes, p. 28, para. II.D.5.1).

Subsidiairement sur cette question :

– Pour le calcul des intérêts le cas échéant dus au bailleur : A déduire des créances locatives échues, en principal depuis le 1er février 2018 : la somme de 50.188,13 euros correspondant aux loyers postérieurs au 31 janvier 2018 (Cf. les présentes, p. 30, para. II.D.5.3).

Sur l’application temporelle des intérêts, le cas échéant dus au bailleur sur le solde net de compensation :

– (xvii). Juger que l’intérêt légal, s’il est dû au bailleur, ne commencera à courir sur le solde net de compensation le cas échéant en sa faveur, qu’à compter des dates suivantes :

– (xvii.1) A titre principal : à compter du jugement à rendre par le tribunal judiciaire de Senlis au vu du rapport de l’expertise sollicitée par le bailleur, ordonnée par le tribunal judiciaire de Nanterre et confirmée par l’arrêt de la cour de Versailles du 15 septembre 2022 (Cf. les présentes, p. 31, para. II.D.6.1) ;

– (xvii.2) A titre premièrement subsidiaire : en vertu du principe selon lequel aucun intérêt moratoire ne peut courir sur une créance non liquide et non déterminable : au jour des écritures du bailleur en ouverture du rapport de l’expertise à intervenir (Cf. les présentes, p. 32, para. II.D.6.2. a) ;

– (xvii.3) A titre deuxièmement subsidiaire et si et seulement si le solde net de compensation est favorable au bailleur : (Cf. les présentes, p. 32, para. II.D.6.2 b) :

– A compter de sa mise en demeure reçue le 13 février 2018 pour les seules créances :locatives, nettes des restitutions à la locataire, échues à cette date ;

– A compter des conclusions du bailleur en date du 24 janvier 2020 pour les autres, idem nettes des restitutions.

Sur l’anatocisme (Cf. les présentes, p. 33, para. II.D.7),

– (xviii). Juger que l’intérêt le cas échéant dû au profit du bailleur ne sera pas capitalisé.

Sur la mission de l’expert (Cf. les présentes, p. 34, para. II.E),

– (xix). Juger, qu’en suite de l’infirmation du jugement du tribunal judiciaire de Nanterre du 19 octobre 2020, la mission de l’expert se lira comme suit (suppressions barrées, ajouts soulignés) :

’ 7. Prendre connaissance des termes du jugement du tribunal judiciaire de Nanterre du 19 octobre 2020 et des décisions définitives subséquentes ; convoquer les parties et leur conseil, les entendre en leurs dires, y répondre après vérification des faits avancés par chacune d’elle,

’ 8. Se faire communiquer tous les documents utiles,

’ 9. Déterminer le montant exact des sommes dûes par la SCI [Adresse 1] a la SCP [X] & Associés (en HT et en TTC) au titre des sommes versées en application de la clause d’indexation, au regard des termes du jugement rendu des décisions judiciaires définitives rendues,

’ Déterminer, pour la période commençant le 7 avril 2015, le montant du loyer applicable et dresser les comptes entre les parties, s’agissant des seuls loyers, au vu des sommes réglées par le preneur,

’ 10. Déterminer le montant exact des sommes payées et, le cas échéant, dûes par la SELARL [X] & Associés à la SCI [Adresse 1] , i.e. les sommes :

– (iii). Dûes, le cas échéant, au titre des loyers jusqu’au terme du bail (HT avec indication de la TVA) ;

– (iv). Payées au titre des provisions sur charges durant le bail et dûes par le bailleur au preneur selon les termes des décisions judiciaires définitives rendues, avec les règles d’exigibilité suivantes :

– Pour les provisions au titre desquelles aucun décompte détaillé annuel n’a été produit : restitutions exigibles au 31 décembre de l’année suivante ;

– Pour les provisions au titre desquelles un décompte détaillé annuel a été produit : restitutions exigibles a la date dudit décompte.

’ 11. Faire les comptes entre les parties en procédant, pour chaque appel trimestriel de loyer de T1 2017 à T2 2018, à la compensation, en HT, avec les créances de la locataire de remboursement de provisions sur charges exigibles depuis moins de 5 ans à la date de chaque appel trimestriel, après imputation du dépôt de garantie versé en application du bail,

’ 12. Déterminer les intérêts dûs à la partie créancière des soldes nets de compensation et du solde final selon les règles et principes posés par les décisions judiciaires définitives rendues.

– (xx). Débouter la SCI [Adresse 1] de toutes ses demandes, fins et conclusions et donc de toutes ses demandes incidentes et reconventionnelles, la jugeant irrecevable en ses demandes en paiements et/ou mal fondée au vu des moyens et motifs de fait et de droit sus-développés (Cf. les présentes, p. 9 et s., para. II.A (irrecevabilité)),

(xxi). Condamner la SCI [Adresse 1] à verser la somme de 30.000 euros aux concluants au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 4 décembre 2025, la SCI [Adresse 1] et la SCI Previmmo concluent’:

– à la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a’:

-déclaré Monsieur [U] [V] irrecevable en ses demandes,

-débouté la SELARL [X] & Associés de ses demandes tendant à être exonérée du paiement des charges de l’année 2017 et de la taxe foncière 2017,

-dit que la SCI [Adresse 1] aura droit au paiement de l’intérêt défini à l’article du loyer (alinéa 3) du bail commercial, si les comptes entre les parties font apparaître que le loyer et ses accessoires n’ont pas été réglés à bonne date par la locataire.

– à l’irrecevabilité des demandes de la SELARL [X] & Associés, Monsieur [U] [V] et de Madame [Y] [X] et à défaut, les en débouter,

– en cas d’évocation, à la condamnation in solidum de la SELARL [X] & Associés, Monsieur [U] [V] et Madame [Y] [X] à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 173.957,15 euros TTC au titre des loyers, charges, impôts taxes et redevances dus entre le 1er janvier 2017 et le terme du bail,

Elle sollicitent en outre la condamnation in solidum de la SELARL [X] & Associés et de Monsieur [U] [V] à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 30.000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens de première instance et d’appel et aux droits proportionnels de l’huissier.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour de renvoi

A titre liminaire, il y a lieu de rappeler qu’en vertu des articles 624 et 638 du code de procédure civile, l’étendue de la saisine de cette cour, laquelle statue sur renvoi après cassation, est déterminée par le dispositif de l’arrêt de cassation et a trait au jugement à nouveau en fait et en droit exclusivement des chefs cassés ou des dispositions ayant un lien d’indivisibilité ou de dépendance avec les chefs cassés.

En l’espèce la cassation prononcée par la Cour, suivant arrêt du 30 mai 2024 porte sur deux points’:

– la demande en restitution par le preneur des charges afférentes aux frais de dératisation, de désinfection, de câblage, de maintien en fonction des ascenseurs et à la taxe de voierie, la Cour de cassation reprochant à la cour d’appel de ne pas avoir recherché, comme elle y était invitée, si les sommes contestées par la locataire avaient été mises à sa charge par une stipulation expresse du contrat de bail, et dès lors, ne pas avoir donné de base légale à sa décision’:

– la qualification ou pas de clause pénale de l’intérêt défini à l’article du loyer (alinéa 3) du bail commercial, la Cour de cassation reprochant à la cour d’appel de ne pas avoir répondu aux conclusions d’appel de M. [V] et de la Selarl [X] et associés selon lesquelles le taux d’intérêt contractuellement prévu devait s’analyser en une clause pénale, dont le montant devait être réduit.

Aussi, il en résulte que les dispositions relatives à la mise hors de cause de la SCI Previmmo et à l’irrecevabilité des demandes de M. [V] prononcées par le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre le 19 octobre 2020 et confirmées par l’arrêt de la cour d’appel de Versailles du 15 septembre 2022 sont devenues définitives.

C’est donc à tort que M. [V] s’est maintenu dans la présente instance et que la SCI Previmmo a été attraite devant la cour de céans.

Il ressort également du dispositif de l’arrêt rendu le 15 septembre 2022 qui est un arrêt mixte qu’une mesure d’expertise a été ordonnée pour faire un compte entre les parties et qu’il a été précisé «’qu’il reviendra notamment à l’expert de déterminer, pour la période commençant le 7 avril 2015, le montant du loyer applicable et de dresser les comptes entre les parties au vu des sommes réglées par le preneur’». La mesure d’instruction étant actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de Senlis également saisi dans un deuxième temps par le bailleur d’une assignation en intervention forcée à l’encontre de Mme [Y] [X] aux fins de condamnation in solidum avec la Selarl [X] & associés et M. [V] du paiement des loyers charges impôts et redevances dus entre le 1er janvier 2017 et le terme du bail, la SCI [Adresse 7] n’est pas recevable à obtenir une condamnation en paiement devant la présente cour de renvoi, étant par ailleurs souligné qu’un incident est également pendant devant le juge de la mise en état de Senlis, notamment sur la recevabilité de l’action contre Madame [Y] [X].

Sur les provisions pour charges

Le preneur soutient qu’aucune stipulation du bail ne met à sa charge les charges qui lui ont été réclamées par le bailleur et qu’il a payées et que pour les années 2006 à 2011, aucun décompte annuel de charges ne lui a jamais été produit.

Il estime non prescrites les provisions sur charges, taxes et autres dépenses mises à l’acquit et payées par le locataire durant le bail, à hauteur d’un montant total de 176.906,34 euros et soutient qu’aux dates des appels trimestriels de loyer de 2017 et 2018, aucune créance de la locataire au titre des restitutions de provision sur charges indues n’était prescrite, soit raison de l’absence de décompte annuel, soit raison de l’écoulement, auxdites dates, d’un délai inférieur à cinq ans de la production du décompte annuel de la locataire.

Il demande à la cour d’ordonner la compensation judiciaire pour les créances connexes valant paiement des loyers aux dates d’exigibilité de chaque appel trimestriel (de 2017 à 2018) par imputation des créances de la locataire au titre des restitutions de provision sur charges indues non prescrites auxdites dates.

Il sollicite en tout état de cause la condamnation de la SCI [Adresse 1] à rembourser à la locataire Selarl [X] & associés le surplus de charges à restituer, non compensé avec sa créance locative, tel qu’il sera déterminé par l’expert, avec intérêts au taux légal sur le solde de compensation à compter du 7 avril 2020, date des premières conclusions soulevant l’illicéité des clauses de charges insérées au bail, avec anatocisme.

Le preneur soutient qu’il est recevable en ses demandes de compensations judiciaires avec ses créances locatives et de condamnation du bailleur au paiement du solde net de compensations lui revenant le cas échéant tel qu’il sera déterminé par l’expert, dans la mesure où ses demandes sont en application de l’article 566 du code de procédure civile, le complément des prétentions soumises au premier juge et tendent à la même fin d’indemnisation du préjudice subi, à savoir la réparation du préjudice résultant de l’ilicéité des clauses de transfert de charges insérées au bail.

Il fait valoir qu’il est en droit d’opposer compensation avec les indus de provision sur charges illégalement appelées et que la locataire a été contrainte d’acquitter entre les mains du bailleur’; et cela sans que ce dernier ne puisse lui opposer une quelconque prescription, à due concurrence des loyers que le bailleur poursuit en pai
PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement et par arrêt rendu par mise à disposition,

Statuant dans les limites de la cassation définies par l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 30 mai 2024.

Infirme le jugement rendu le 19 octobre 2020 par le tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu’il a’dit que la société [Adresse 8] aura droit au paiement de l’intérêt défini à l’article du loyer (alinéa 3) du bail commercial, si les comptes entre les parties font apparaître que le loyer et ses accessoires n’ont pas été réglés à bonne date par la locataire.

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Prononce la nullité de la clause d’intérêts moratoires stipulée à l’article du loyer (alinéa 3) du bail commercial.

Dit que les charges non fondées sur une stipulation expresse du bail ne sont pas dues par le preneur et doivent être restituées au bailleur dans la limite de la prescription débutant à compter du 7 avril 2015.

Dit que l’expert désigné devra dans le cadre de la mission d’établissement des comptes entre les parties, prendre en considération les termes des décisions judiciaires définitivement rendues, et en l’état en application de cet arrêt, d’une part, le droit pour le preneur d’obtenir le remboursement des charges non fondées sur une stipulation expresse du bail payées à compter du 7 avril 2015, et d’autre part, la détermination du montant du loyer dû à compter du 7 avril 2015, incluant la nullité de la clause d’indexation stipulée à l’alinéa 3.

Déboute les parties de leurs demandes respectives en paiement à titre d’indemnité pour frais irrépétibles.

Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens.

La greffière, La présidente,