Responsabilité pour trouble anormal du voisinage : indemnisation des préjudices et fondations défaillantes.

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 10 mars 2026

N° RG 24/01406 – N° Portalis DBVU-V-B7I-GHOC

-VC-

S.C.I. VICHY LA FONTAINE DU ROY / [L] [R]

Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CUSSET, décision attaquée en date du 12 Juillet 2024, enregistrée sous le n° 24/00583

Arrêt rendu le MARDI DIX MARS DEUX MILLE VINGT SIX

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller, faisant fonction de Président

M. Vincent CHEVRIER, Conseiller

Mme Anne-Laure FOULTIER, Vice-Président placé, Conseiller

En présence de :

Mme Céline DHOME, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

S.C.I. VICHY LA FONTAINE DU ROY

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Maître Simon MANDEVILLE de la SELARL EVEZARD LEPY – MANDEVILLE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND et par Maître Stéphane LAMBERT de la SELARL LAMBERT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

Timbre fiscal acquitté

APPELANTE

ET :

M. [L] [R]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par Maître Paul CHATEAU de la SCP SCP D’AVOCATS CHATEAU, avocat au barreau de CUSSET/VICHY

Timbre fiscal acquitté

INTIME

DÉBATS : A l’audience publique du 19 janvier 2026

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 10 mars 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. ACQUARONE, conseiller, faisant fonction de président et par Mme DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [L] [R] est propriétaire pour l’avoir recueillie dans la succession de ses parents, d’une maison individuelle située commune de [Localité 3], cadastrées n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3].

La SCI VICHY LA FONTAINE DU ROY a fait procéder entre août 2015 et fin 2018, à la construction d’un ensemble immobilier constitué d’une ’résidence sénior’, sur les parcelles voisines de la propriété de Monsieur [R] cadastrées n°[Cadastre 4] et [Cadastre 5] ainsi que sur les parcelles [Cadastre 6] et [Cadastre 7].

Avant le commencement des travaux, une expertise judiciaire a été réalisée à l’initiative du maître d’ouvrage et confiée à Monsieur [D].

Se plaignant de désordres sur sa propriété à la suite de la réalisation des travaux, Monsieur [R] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de CUSSET aux fins de désignation d’un expert judiciaire. Monsieur [D] a été désigné par ordonnance du 19 juin 2019, et la société VICHY LA FONTAINE DU ROY a fait appeler dans la cause divers intervenants sur le chantier ainsi que leurs assureurs.

L’expert a déposé son rapport le 22 septembre 2023.

Suivant acte du 21 mai 2024, Monsieur [R] a fait assigner la SCI VICHY LA FONTAINE DU ROY devant le tribunal judiciaire de CUSSET aux fins de la voir condamner à l’indemniser du montant des travaux de réparation des désordres survenus sur sa propriété ainsi que de son préjudice de jouissance.

La SCI VICHY LA FONTAINE DU ROY n’a pas constitué avocat.

Par jugement réputé contradictoire du 12 juillet 2024, le tribunal judiciaire de CUSSET a :

– condamné la SCI VICHY LA FONTAINE DU ROY à payer à Monsieur [L] [R] les sommes de

* 342.000,00€ avec actualisation en fonction de l’évolution de l’indice BT01 au 1er trimestre 2023,

* 4500,00€ au titre du préjudice de jouissance,

ainsi que les dépens outre la somme de 2500,00€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI VICHY LA FONTAINE DU ROY a interjeté appel du jugement par acte du 4 septembre 2024.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 novembre 2025.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées le 22 janvier 2025, l’appelant demande à la cour :

– d’infirmer le jugement du 12 juillet 2024 dans l’ensemble de ses dispositions,

– de débouter Monsieur [R] de l’ensemble de ses demandes,

– de le condamner à payer une somme de 7000,00€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI VICHY LA FONTAINE DU ROY indique n’avoir jamais eu connaissance de l’assignation en première instance. Elle conteste sa responsabilité pour des troubles anormaux du voisinage, car la cause des désordres réside principalement dans l’état antérieur du bien et notamment la mauvaise qualité des fondations de la maison propriété de Monsieur [R]. Par ailleurs, elle estime que l’indemnisation accordée à hauteur de 342.000,00€ dépasse la simple réparation des dommages et constitue en réalité une remise aux normes du bâti avec intégration de micropieux soit un enrichissement injustifié pour la propriété [R].

Au terme de ses dernières conclusions signifiées le 27 décembre 2024, l’intimé demande à la cour :

– de confirmer le jugement du tribunal judiciaire de CUSSET en date du 12 juillet 2024 en ce qu’il a condamné la SCI VICHY LA FONTAINE DU ROY à payer la somme de 342.000,00€ avec actualisation, outre la somme de 2500,00€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ;

Y ajoutant,

– de préciser que les dépens comprendront ceux de l’instance en référé ayant abouti à l’ordonnance du 19 juin 2019, notamment les frais d’expertise judiciaire (taxés à la somme de 17000,00€) ;

– d’infirmer le jugement en ce qu’il a limité à 4500,00€ l’indemnisation du préjudice de jouissance, et de condamner la SCI VICHY LA FONTAINE DU ROY à payer la somme de 20.000,00€ au titre du préjudice de jouissance,

– de condamner la SCI VICHY LA FONTAINE DU ROY à payer à Monsieur [R] la somme de 2500,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure ainsi que les dépens.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [R] fait valoir que les désordres sont la conséquence des travaux sur la propriété voisine, aucune fissure n’ayant été constatée préalablement sur la maison. Il expose que l’absence de conformité des fondations n’est qu’une hypothèse évoquée par l’expert pour expliquer les désordres, lesquels ne seraient pas apparus si les travaux n’avaient pas été réalisés. Il indique que l’ensemble du préjudice doit être indemnisé en ce compris le préjudice de jouissance compte tenu notamment de la durée prévisible des travaux à prévoir.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.
MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la responsabilité pour trouble anormal du voisinage :

L’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extracontractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit.

Ce régime de responsabilité ne repose pas sur la preuve d’un comportement fautif de l’auteur du dommage : seule compte l’existence d’un trouble excédant la gêne normalement supportable dans le cadre de relations de voisinage.

Il appartient à celui qui se prévaut d’un tel trouble d’établir la preuve du caractère anormal du trouble de voisinage subi et son imputabilité à celui qu’il poursuit.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire déposé le 22 septembre 2023, mais également des rapports antérieurs établis dans le cadre d’un référé préventif par le même expert à savoir Monsieur [D], les éléments suivants :

– lors de la première visite le 18 novembre 2015, l’expert a constaté quelques fissures de faible ouverture sur la façade nord, qualifiant ces désordres de superficiels, en affirmant cependant que ces désordres sont sans aucun doute possible liés aux vibrations engendrées par le battage des profils HEA de la paroi berlinoise qui ont provoqué un phénomène assimilable à un ’mini séisme’ qui a provoqué une réorganisation des sols d’assise ;

– lors d’une deuxième visite en novembre 2016, l’expert a relevé une très légère aggravation des désordres.

– les fondations de la maison [R] peuvent être qualifiées, d’après le bureau BUREAU ALPHA BTP, géotechnicien, de très précaires et localement insuffisantes vis à vis des caractéristiques mécaniques des sols ;

– la paroi berlinoise qui a été réalisée dans le cadre du chantier voisin semble avoir été correctement conçue, en revanche, la mise en oeuvre de cette paroi a pu provoquer des vibrations générées par le vibro-fonçage des profis métalliques d’une part, et la mise en place de cet ouvrage a pu générer un effet drainant des sols d’assise en profondeur et des tassements de consolidation.

L’expert concluait donc que la première cause des désordres est bien la précarité des fondations qui n’ont pas résisté aux vibrations générées par la mise en oeuvre de la paroi berlinoise, soulignant toutefois qu’en l’absence de travaux, la maison [R] n’aurait pas subi de désordres malgré la constitution défaillante de ses fondations.

Il résulte de ces constats et analyses que la réalisation de travaux d’ampleur sur la propriété voisine de celle de Monsieur [R] est bien à l’origine de l’apparition des désordres, l’expert ayant d’ailleurs relevé une aggravation des désordres au cours de l’exécution des travaux. Si l’analyse du rapport ALPHA BTP a mis en évidence une insuffisance des fondations eu égard à la nature des sols, cette fragilité n’a pas entraîné en elle-même l’apparition des fissures, aucun désordre n’ayant d’ailleurs été relevé précédemment. Sur ce point, l’argument de l’appelante au terme duquel un ravalement de façade avait été effectué peu de temps avant le début des travaux ne constitue qu’une simple allégation en l’absence de preuve, l’expert n’ayant d’ailleurs pas évoqué cet élément dans son rapport. Au contraire, il était bien souligné dans les conclusions du technicien qu’aucune déclaration de sinistre portant sur des fissures n’avait été effectuée par les consorts [R] dans les années précédent les travaux.

La cour retiendra donc que la propriété de Monsieur [R] a donc subi en raison des travaux sur la propriété voisine, même correctement mis en oeuvre, des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité de la SCI VICHY LA FONTAINE DU ROY.

Sur l’indemnisation des préjudices :

S’agissant de l’indemnisation des préjudices subis, l’expert a retenu un montant de réparation s’élevant à 342.000,00€ pour remédier aux désordres, sur la base de deux devis communiqués, l’un portant sur les reprises en sous-oeuvre par longrine et micropieux, l’autre pour les travaux de second-oeuvre.

Le devis BP FORAGE en date du 28 février 2023 qui a servi de base au calcul de l’expert, prévoit en effet que les travaux de sous-oeuvre, s’élevant à 223.835,12€ TTC, comprennent notamment :

– la reprise des murs porteurs de la maison par des micropieux, reliés en tête par des longrines de redressement, y compris la démolition du dallage et la réalisation d’un plancher poutrelles et hourdis,

– le confortement du mur nord par des poteaux 30X30,

– la protection et la mise en place d’un drainage, côté nord,

– la reprise des réseaux eaux usées,

– le couturage des fissures les plus importantes.

La cour constatera toutefois que ces travaux visent à reprendre l’intégralité des fondations de la maison de Monsieur [R] conformément aux préconisations de l’analyse géotechnique du cabinet ALPHA BTP. Or, seuls les dommages en lien avec les troubles anormaux du voisinage peuvent donner lieu à réparation, et les travaux en cause, s’ils ont occasionné de multiples désordres notamment sur les façades de la maison, ne sont pas à l’origine de la défaillance des fondations et l’expert ne conclut pas à la nécessité de reprendre toutes les fondations pour faire cesser le trouble. Dans ces conditions, la somme allouée par le premier juge entraînerait incontestablement un enrichissement sans cause de la part du propriétaire de la maison affectée par les dommages.

Il conviendra dès lors de retenir au titre des dommages imputables aux travaux litigieux, uniquement ceux relatifs au confortement du mur nord particulièrement affecté (7722,00€ HT), au couturage des fissures (2500,00€ HT), outre s’agissant des travaux de second-oeuvre, les travaux de ravalement des façades (28.667,66€). Au total, les préjudices matériels seront justement réparés par l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de 38.889,66 € HT soit 46.667,60€ TTC (TVA 20%). Le jugement sera infirmé en ce sens.

S’agissant du préjudice de jouissance, il sera jugé que Monsieur [R] subit incontestablement un préjudice depuis l’apparition des désordres, lié notamment à l’inquiétude provoquée par les fissures sur les murs, aux conséquences de la destabilisation du bâti et à l’aspect esthétique, et ce quand bien même Monsieur [R] n’occupe pas à titre de résidence principale le bien objet du litige. Il conviendra également de tenir compte des désagréments futurs mais certains pendant la réalisation des travaux sur les façades. Le préjudice de jouissance sera justement évalué à la somme de 10.000,00€ et le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires :

La SCI VICHY LA FONTAINE DU ROY, partie perdante sera condamnée aux dépens, et sera déboutée de ses demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il conviendra de confirmer le jugement sur ce point ainsi que sur la somme allouée par la juridiction de première instance au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il conviendra toutefois de condamner la SCI VICHY LA FONTAINE DU ROY aux dépens de la procédure de référé ayant abouti à l’ordonnance du 19 juin 2019, comprenant les frais d’expertise judiciaire, le premier juge n’ayant pas statué sur ce chef de demande dont il était valablement saisi.

Pour des considérations d’équité, il n’y aura pas lieu de faire droit à la demande de Monsieur [R] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel.
PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de CUSSET rendu le 12 juillet 2024, sauf en ce qu’il a fixé l’indemnisation des préjudices de Monsieur [L] [R] à la somme de 342.000,00€ au titre du préjudice matériel et 4500,00€ au titre du préjudice de jouissance ;

Statuant à nouveau sur le montant des dommages et intérêts,

Condamne la SCI VICHY LA FONTAINE DU ROY à payer à Monsieur [L] [R] les sommes de :

– 38.889,66 € HT soit 46.667,60€ TTC (TVA 20%) au titre du préjudice matériel, avec actualisation en fonction de l’évolution de l’indice BT01 au 1er trimestre 2023 et celui applicable à ce jour,

– 10.000,00€ au titre du préjudice de jouissance,

Y ajoutant,

Condamne la SCI VICHY LA FONTAINE DU ROY à payer les dépens de l’instance en référé ayant aboutie à l’ordonnance du 19 juin 2019, comprenant les frais d’expertise judiciaire (conformément au montant de la taxe) ;

Condamne la SCI VICHY LA FONTAINE DU ROY aux dépens de l’instance en appel,

Dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le greffier Le conseiller