Obligation d’information précontractuelle : enjeux de la prescription en matière d’investissement immobilier

[1] Copies
délivrées le :

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9ème chambre 1ère section

N° RG 25/00515

N° Portalis 352J-W-B7J-C6W7Q

N° MINUTE :

Assignation du :
09 janvier 2025

Contradictoire

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 11 mars 2026
DEMANDEUR

Monsieur [F] [L]
ayant droit de Madame [O] [M]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Me Eric-Louis LEVY, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant, vestiaire 399 et par Me Jacques MONTA, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #D0546

DÉFENDERESSE

S.A. BNP PARIBAS
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Julien MARTINET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1329

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Anne-Cécile SOULARD, Vice-présidente, juge de la mise en état,
assistée de Madame Sandrine BREARD, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 28 janvier 2026, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 11 mars 2026.

ORDONNANCE

Rendue publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
Susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile pour la fin de non-recevoir, et insusceptible d’appel indépendamment du jugement statuant sur le fond pour l’incident de communication de pièces
EXPOSÉ DE L’INCIDENT

Par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2025, M. [F] [L] a fait assigner la société anonyme BNP Paribas devant le tribunal judiciaire de Paris.

Il expose :
– que sa tante, [O] [M] est décédée le [Date décès 1] 2022,
– qu’il en est le légataire universel,
– qu’il a découvert à l’ouverture de la succession que sa tante avait procédé à un investissement locatif peu rentable,
– que [O] [M] avait en effet acquis, le 3 décembre 2015, un lot n°2068 d’une surface de 76,61 mètres carrés situé [Adresse 3] Général à [Localité 4] (Nord),
– que l’opération consistait à transformer un grenier en suite hôtelière dans le cadre de la réhabilitation de l’hôpital général du [F] alors en friche,
– que pour réaliser cet investissement, [O] [M] a versé le 5 juin 2015 une somme de 7 780 euros à titre de provision sur frais, puis le 1er décembre 2015 une somme de 141 820 euros et enfin, le 22 janvier 2016, une somme de 872 043 euros,
– que la somme de 149 600 euros correspond au coût d’achat tandis que la somme de 872 043 euros correspond au coût de rénovation,
– que pour l’exploitation hôtelière de ce bien immobilier, [O] [M] a consenti un bail commercial par anticipation le 2 juin 2015 à la société DUCA,
– qu’aucun loyer n’a été versé à [O] [M] entre 2019 et 2024,
– que cet investissement a été conseillé à [O] [M] par l’agence BNP Paribas de [Localité 5],
– que pour le financer [O] [M] a procédé au rachat d’un contrat d’assurance-vie et a reçu à ce titre la somme de 844 556,03 euros, le 15 janvier 2016,
– que les bénéficiaires de cette assurance-vie étaient son petit neveu et sa petite nièce.

M. [L] reproche à la BNP Paribas d’avoir manqué à son obligation d’information précontractuelle en faisant souscrire à Mme [M] un investissement qui n’était pas adapté à son âge et ne pouvait rapporter la rentabilité escomptée faute d’être éligible au dispositif dit « loi Malraux ».

M. [L] souligne qu’il est lié par l’obligation de conservation du bien d’une durée de 15 ans qui l’oblige à demeurer propriétaire a minima jusqu’au 3 décembre 2030.

Il observe que la réduction de l’actif successoral en raison de cet investissement captif, au prix excessif et à la rentabilité locative dérisoire lui cause un préjudice moral.
En outre, il considère que le consentement de [O] [M] à cet investissement a été vicié par les manœuvres dolosives de la banque.

M. [L] demande, à titre principal, au tribunal de :

« – CONDAMNER la société BNP PARIBAS au paiement de la somme de 50 000 euros au titre des dommages-intérêts dus à feue Madame [O] [M], aux droits de laquelle vient Monsieur [F] [L] es-qualité de légataire universel, en réparation du manquement à son obligation précontractuelle de conseil et d’information,
– CONDAMNER la société BNP PARIBAS au paiement de la somme de 850.244,1 euros au titre de dommages-intérêts dus à Monsieur [F] [L] en raison de son préjudice financier distinct consistant en la réduction et l’indisponibilité de l’actif successoral (valeur patrimoniale soustraite à la valeur investie), découlant du manquement à son obligation précontractuelle de conseil et d’information à l’égard de Madame [O] [M],
– CONDAMNER la société BNP PARIBAS au paiement de la somme de 50.000 euros au titre de dommages-intérêts dus à Monsieur [F] [L] en raison de son préjudice moral distinct consistant dans l’impossibilité de se conformer à la volonté de la défunte et dans les multiples procédures engendrées par l’investissement litigieux, découlant du manquement à son obligation précontractuelle de conseil et d’information à l’égard de Madame [O] [M],
– CONDAMNER la société BNP PARIBAS au paiement de la somme de 464 506 euros au titre de dommages-intérêts en raison du préjudice de perte de chance de Madame [O] [M] de contracter à des conditions plus avantageuses, du fait de la réticence dolosive commise à son égard, et aux droits de laquelle vient Monsieur [F] [L] es-qualité de légataire universel,
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
– CONDAMNER la société BNP PARIBAS à la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
– CONDAMNER la société BNP PARIBAS aux entiers dépens d’instance. »

La BNP Paribas a soulevé la prescription de l’action de M. [L].
Demandes et moyens de la BNP Paribas

Dans ses dernières conclusions sur incident communiquées par voie électronique le 27 janvier 2026, la BNP Paribas demande au juge de la mise en état de juger prescrite l’action de M. [L] et de le condamner à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens.

La BNP Paribas conteste avoir conseillé à Mme [M] l’investissement litigieux qu’elle n’a pas commercialisé. Elle expose qu’elle a reçu trois ordres de virement de Mme [M] de 7 780 euros, 141 820 euros et 872 043 euros entre le 5 juin 2015 et le 22 janvier 2016, qu’elle a exécutés conformément à ses obligations en tant que teneur de compte.

Elle souligne qu’elle n’a été avisée de l’investissement que par le courrier du conseil de M. [L] du 22 janvier 2024, auquel elle a répondu en demandant de plus amples explications le 18 mars 2024.

La BNP Paribas considère que la prescription de l’action fondée sur le défaut d’information précontractuel est acquise quel que soit le point de départ retenu, qu’il s’agisse de l’acquisition du bien immobilier par Mme [M], le 3 décembre 2015, de l’appel de fonds du 22 janvier 2016 ayant donné à Mme [M] tous les éléments lui permettant de comprendre son investissement, de l’assemblée générale du 15 avril 2016 constatant le retard dans l’exécution des travaux, ou du non-paiement des loyers intervenus à compter de 2019.

S’agissant de l’action fondée sur le dol, la BNP Paribas observe qu’elle n’est pas la cocontractante de Mme [M] et que le point de départ de prescription de cette action est l’appel de fonds du 22 janvier 2016.

La BNP Paribas soutient que la désignation de M. [L] comme légataire universel le [Date décès 1] 2022 ne fait pas courir un nouveau délai de prescription dans la mesure où M. [L] a seulement hérité du droit d’agir de sa tante.
Demandes et moyens de M. [L]

Dans ses dernières conclusions sur incident communiquées par voie électronique le 12 janvier 2026, M. [L] demande au juge de la mise en état de :

« – DIRE ET JUGER non prescrite les actions de Monsieur [F] [L] à l’encontre de la société BNP PARIBAS ;
– DIRE ET JUGER recevable les actions de Monsieur [F] [L] à l’encontre de la société BNP PARIBAS ;
– REJETER les demandes de la société BNP PARIBAS ;
– RENVOYER l’affaire au fond pour permettre au juge compétent de statuer sur la responsabilité civile de la société BNP PARIBAS ;
– ORDONNER à la société BNP PARIBAS de communiquer à Monsieur [F] [L], dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir, l’ensemble des documents relatifs au montage financier ayant conduit Madame [O] [M] à investir dans le projet de l’Hôtel du Hainaut, et notamment l’ensemble des documents contractuels la liant à Madame [O] [M], les documents relatifs aux contrôles de conformité effectués lors des virements litigieux, les justificatifs de l’origine des fonds demandés à Madame [M], les échanges écrits ou notes internes concernant cet investissements, la documentation remise à Madame [M] concernant le projet, et les documents relatifs à la vérification du profil investisseur ;
– ASSORTIR cette injonction d’une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai de quinze jours susvisé ;
En tout état de cause,
– CONDAMNER la société BNP PARIBAS à la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
– CONDAMNER la société BNP PARIBAS aux entiers dépens d’instance d’incident. »

M. [L] affirme que le délai de prescription a commencé à courir au jour du décès de sa tante. Il estime que ce n’est qu’au décès de Mme [M] qu’il est devenu ayant droit et, à ce titre, titulaire de l’action qui appartenait auparavant à sa tante.

M. [L] soutient que la réglementation bancaire imposait à la banque d’opérer des vérifications approfondies, des contrôles de conformité et d’exercer une obligation de conseil renforcée au regard de l’importance des montants virés, en particulier pour le virement de 872 043 euros, et ce d’autant plus que la banque était en relation avec une personne âgée procédant à des opérations financières exceptionnelles.

* * *
L’incident a été plaidé à l’audience du 28 janvier 2026 et mis en délibéré au 11 mars 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1. Sur la prescription

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En application de ce texte, la prescription d’une action en responsabilité ne court qu’à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il a été révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance et qu’elle était donc dans l’impossibilité d’agir étant dans l’ignorance du droit à exercer.

Le dommage résultant d’un manquement à l’obligation précontractuelle d’information et de conseil consistant en la perte de chance d’éviter le risque qui s’est réalisé, se manifeste dès la réalisation du risque, à moins que l’investisseur ne démontre qu’il pouvait à cette date légitimement l’ignorer.

En matière d’investissements immobiliers locatifs avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour l’acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat (Cass. civ. 2ème, 5 octobre 2023, n°23-13.104).

Par ailleurs, conformément à l’article 1144 du code civil, le délai de l’action en nullité ne court en cas de dol que du jour où il a été découvert.

M. [L] reproche à la banque un manquement à son obligation précontractuelle d’information et des manœuvres dolosives lors de la souscription de l’investissement. Il ne sollicite cependant pas la nullité du contrat mais la réparation des conséquences financières liées à l’absence de rentabilité de l’investissement.

Il fait valoir que les dommages résultant des manquements invoqués ne se sont en réalité manifestés et ne lui ont été révélés qu’à l’occasion de l’ouverture de la succession de [O] [M] soit à compter du [Date décès 1] 2022.
Selon l’article 724 du code civil, les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt.

En application de ces dispositions, M. [L], en sa qualité d’héritier de Mme [M], a été saisi de plein droit des biens, droits et actions de la défunte et peut exercer les actions qui auraient pu être introduites par Mme [M] de son vivant.

Selon l’attestation de l’étude de notaires Bremens & Associés, Mme [M] a acquis le 3 décembre 2015 le lot 2068 dans l’ensemble immobilier « Hôpital du Hainaut » situé à [Localité 4] (Nord) au prix de 149 600 euros.

L’appel de fonds fourni par M. [L] (pièce n°1) mentionne « l’avantage fiscal recherché » sans plus de précisions.

Par acte du 2 juin 2015, Mme [M] a donné à bail le lot n°2068 aux représentants de la société DUCA. Ce bail commercial a été conclu pour une durée de 15 années. Il prévoit le paiement des 4 premières années dès sa prise d’effet puis un paiement par trimestre civil.

Dans un courrier du 14 mars 2024 à l’hôtel du Hainaut, le conseil de M. [L] demande le paiement des loyers échus de juin 2019 jusqu’au premier trimestre 2024.

Par courrier du 14 mai 2024, le conseil de la SARL Royal Hainaut, qui se présente comme le preneur du bail commercial, sollicite l’avis de M. [L] sur une nouvelle évaluation du loyer qui ne suivrait pas l’augmentation annuelle prévue au bail.

Il en résulte que Mme [M] a souscrit un investissement locatif défiscalisant en application duquel elle a donné le bien à bail pour une durée de 15 ans.

Le dommage résultant en des pertes financières liées à l’absence de rentabilité du bien s’est manifesté à partir du moment où les difficultés financières dévoilées par l’absence continue de paiement des loyers depuis juin 2019 ont été confirmées par la volonté du preneur de ne pas suivre l’augmentation annuelle des loyers telle qu’elle résulte du bail, soit à compter du courrier du 14 mai 2024.

Ce courrier a révélé à l’investisseur l’impossibilité d’obtenir la rentabilité escomptée.

Par conséquent, le délai quinquennal de prescription a couru à compter de cette date et n’avait pas expiré lors de l’assignation du 9 janvier 2025.
2. Sur la demande de communication de pièces

L’article 788 du code de procédure civile énonce que le juge de la mise en état exerce tous les pouvoirs nécessaires à la communication, à l’obtention et à la production des pièces.

Aux termes de l’article 142 du code de procédure civile, les demandes de production des éléments de preuve détenus par les parties sont faites et leur production a lieu, conformément aux dispositions des articles 138 et 139, lesquels énoncent notamment que “le juge, s’il estime cette demande fondée, ordonne la délivrance ou la production de l’acte ou de la pièce, en original, en copie ou en extrait selon le cas, dans les conditions et sous les garanties qu’il fixe, au besoin à peine d’astreinte”.

En application de ces textes, les pièces réclamées doivent être utiles pour l’issue du litige. Il ne saurait être ordonné la production de pièces sans que l’existence de ces dernières et l’effectivité de leur détention par la partie auprès de laquelle la demande est faite soient établies avec certitude, ou à tout le moins vraisemblables. Il importe en outre que ces pièces soient suffisamment spécifiées.

M. [L] demande qu’il soit ordonné à la BNP Paribas de communiquer l’ensemble des documents relatifs au montage financier ayant conduit Madame [O] [M] à investir dans le projet de l’Hôtel du Hainaut, et notamment l’ensemble des documents contractuels la liant à Madame [O] [M], les documents relatifs aux contrôles de conformité effectués lors des virements litigieux, les justificatifs de l’origine des fonds demandés à Madame [M], les échanges écrits ou notes internes concernant cet investissements, la documentation remise à Madame [M] concernant le projet, et les documents relatifs à la vérification du profil investisseur.

Ces documents ne peuvent être produits par la BNP Paribas qu’à la condition qu’elle soit intervenue dans l’investissement de Mme [M].

Or, il ressort des pièces versées aux débats que l’appel des fonds a été sollicité par l’Association syndicale libre Hôtel du Hainaut, que le bien a été vendu à Mme [M] par la société DUCA, que le bail commercial a été consenti à cette même société, que le preneur du bail est désormais la SARL Royal Hainaut, que la BNP Paribas est intervenue comme banque teneur des comptes de Mme [M] à partir desquels elle a effectué des virements pour financer l’investissement.

Par conséquent, faute pour M. [L] de déterminer le rôle exact de la BNP Paribas dans cet investissement, l’existence même des pièces demandées n’est pas établie.

Par conséquent, la demande de communication de pièces sera rejetée.
3. Sur les frais de l’incident

L’instance se poursuivant, les dépens de l’incident suivront le sort qui sera donné par le tribunal à ceux du fond.

L’équité ne commande pas qu’il soit fait droit, à ce stade de la procédure, à la demande d’indemnité formée par les parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe de la juridiction, susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile pour la fin de non-recevoir, et insusceptible d’appel indépendamment du jugement statuant sur le fond pour l’incident de communication de pièces ;

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par la BNP Paribas en raison de la prescription de l’action de M. [L] ;

DÉCLARE recevable l’action de M. [L] ;

REJETTE la demande de communication de pièces formée par M. [L] ;

DIT que les dépens de l’incident suivront le sort qui sera donné par le tribunal à ceux du fond ;

REJETTE les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RENVOIE l’affaire et les parties à l’audience de mise en état du 10 juin 2026 pour les conclusions au fond de la BNP Paribas ;

Faite et rendue à [Localité 1] le 11 mars 2026.

La greffière La juge de la mise en état