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Changement d’usage illicite d’un local d’habitation : amende et retour à l’habitation – Tribunal judiciaire de Paris, 11 mars 2026, RG n° 25/57400

Décision analysée : Tribunal judiciaire de Paris, 11 mars 2026, RG n° 25/57400
Thématiques : Baux d’habitation / Logement — Changement d’usage illicite

📘 L’essentiel

La jurisprudence rappelle que le changement d’usage d’un local à usage d’habitation sans autorisation préalable constitue une infraction. Dans ce cas, un usage commercial dans un local initialement destiné à l’habitation a conduit à une amende civile de 75 000 euros. La charge de la preuve de l’usage d’habitation incombe à celui qui conteste cet usage. En cas de transformation illicite, le tribunal peut ordonner le retour à l’usage d’habitation sous astreinte. La responsabilité du propriétaire peut être engagée même si le changement d’usage a été opéré par le locataire..


Source : Tribunal judiciaire de Paris, 11 mars 2026, RG n° 25/57400

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Tribunal judiciaire de Paris, 11 mars 2026, RG n° 25/57400

En juin 2003, la société Bricard a cédé un hôtel particulier à la société [Z]. En novembre 2023, cette dernière a loué le bien à la société Levi Strauss Continental pour un usage d’habitation. Cependant, en août 2025, la ville de Paris a assigné les deux sociétés devant le tribunal judiciaire, invoquant des violations des articles et du code de la construction et de l’habitation, suite à un changement d’usage illicite des locaux.

La ville a demandé que la société [Z] et la société Levi Strauss Continental soient reconnues coupables d’avoir transformé l’hôtel particulier en locaux commerciaux, entraînant une amende civile de 100 000 euros, ainsi que le retour à l’usage d’habitation sous astreinte. En réponse, la société Levi Strauss Continental a contesté l’applicabilité de la loi en vigueur, arguant que les faits reprochés s’étaient produits avant son entrée en vigueur. Elle a également soutenu que l’hôtel n’était pas affecté à un usage d’habitation.

Le tribunal a examiné les preuves, notamment des constatations effectuées par la ville, qui ont révélé que les locaux étaient utilisés pour des activités commerciales, comme des showrooms et des événements liés à la mode. Ces éléments ont été corroborés par des articles de presse. Le tribunal a conclu que la société Levi Strauss Continental avait effectivement changé l’usage des locaux sans autorisation, ce qui constituait une infraction.

En conséquence, le tribunal a condamné la société Levi Strauss Continental à une amende de 75 000 euros et a ordonné le retour à l’usage d’habitation des locaux, sous astreinte de 10 000 euros par jour de retard. La demande de communication de pièces de la société [Z] a été déclarée irrecevable, et la société Levi Strauss Continental a été condamnée aux dépens.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable concernant le changement d’usage des locaux à usage d’habitation ?

La règle de droit applicable est énoncée dans les articles et du code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction issue de la . Selon l’article L. 631-7, le changement d’usage des locaux à usage d’habitation peut être soumis à autorisation préalable. Les locaux à usage d’habitation sont définis comme toutes catégories de logements et leurs annexes. L’usage d’habitation est réputé établi si le local a été affecté à cet usage à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976, ou à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation.

L’article L. 651-2 précise que toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100.000 € par local irrégulièrement transformé.

Quels sont les critères pour établir l’usage d’habitation d’un local ?

Pour établir l’usage d’habitation d’un local, il faut démontrer que le local a été affecté à cet usage soit entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976, soit au cours des 30 années précédant la contestation de l’usage. Les locaux construits ou ayant fait l’objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure. La charge de la preuve de l’usage d’habitation incombe à celui qui veut démontrer un usage illicite.

Quelle est la procédure applicable en cas de changement d’usage illicite ?

La procédure applicable en cas de changement d’usage illicite est régie par l’. Le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, peut ordonner le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. À l’expiration de ce délai, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé.

Quels éléments déterminants la juridiction a-t-elle retenus pour établir le changement d’usage ?

La juridiction a retenu plusieurs éléments déterminants pour établir le changement d’usage. D’une part, un contrôle effectué le 14 janvier 2025 a révélé que les locaux étaient utilisés à des fins commerciales, avec des aménagements exclusivement dédiés à des bureaux et des espaces de stockage. D’autre part, des articles de presse ont rapporté l’organisation d’événements commerciaux dans les locaux, ce qui démontre une utilisation incompatible avec un usage d’habitation. Ces éléments ont permis de conclure à un changement d’usage illicite, en violation des dispositions de l’.

Quelle est la responsabilité du propriétaire en cas de changement d’usage illicite ?

Le propriétaire d’un bien immobilier a la responsabilité de solliciter l’autorisation de changement d’usage. Il ne peut pas reporter cette obligation sur le locataire. La responsabilité du propriétaire est engagée dès qu’il a connaissance du changement d’usage de son bien. En l’espèce, la juridiction a constaté que la société Levi Strauss Continental avait délibérément utilisé l’hôtel particulier à usage d’habitation à des fins commerciales, ce qui engage sa responsabilité.

Quels sont les critères pour la fixation du montant de l’amende civile ?

La fixation du montant de l’amende civile doit tenir compte de plusieurs critères : l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation, les revenus procurés par l’usage illicite, la durée de l’usage illicite, les diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, la bonne foi de l’intéressé, ainsi que sa situation personnelle et financière. Dans le cas présent, l’amende a été fixée à 75 000 euros, tenant compte de ces éléments.

🔎 Références