💡 Questions / réponses juridiques
Quel est le principe du renouvellement du contrat de bail commercial ?
Le principe du renouvellement du contrat de bail commercial est établi par l’article L. 145-9 du code de commerce, qui stipule que les baux de locaux soumis à ce chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. En application de l’article L. 145-11, le bailleur qui souhaite obtenir une modification du prix du bail doit faire connaître le loyer qu’il propose dans le congé ou dans la réponse à la demande de renouvellement. À défaut, le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement.
Quelle est la règle applicable pour la fixation du montant du loyer du bail renouvelé ?
La fixation du montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative, conformément à l’article L. 145-33 du code de commerce. En cas de désaccord, cette valeur est déterminée en tenant compte des caractéristiques du local, de sa destination, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, et des prix couramment pratiqués dans le voisinage. Les éléments permettant de déterminer le prix des baux sont précisés par décret en Conseil d’État.
Quels sont les critères pour la désignation d’un expert judiciaire ?
La désignation d’un expert judiciaire est justifiée lorsque le juge estime qu’il n’est pas suffisamment éclairé sur des points pouvant être élucidés par une visite des lieux ou lorsque les prétentions des parties divergent sur des points de fait. Selon l’article R. 145-30 du code de commerce, si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis par le code.
Quelle est la charge de la preuve dans le cadre de la fixation du loyer ?
Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l’espèce, la bailleresse n’a pas fourni d’éléments tangibles pour justifier le montant du loyer proposé, ce qui a conduit le juge à ordonner une expertise judiciaire pour éclairer la décision.
Quels sont les effets de l’absence de preuve sur la demande de fixation du loyer ?
L’absence de preuve suffisante de la part de la bailleresse sur le montant du loyer proposé ne permet pas de rejeter la demande de fixation du prix du bail, car cela constituerait un déni de justice. Le juge ne peut refuser de statuer sur une demande dont il admet le bien-fondé en son principe, même en cas d’insuffisance des preuves fournies.
Quelle est la règle concernant le loyer provisionnel pendant l’instance ?
Selon l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie. En l’espèce, le loyer provisionnel a été fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal révisé, outre les charges et taxes locatives.
Quelle est la possibilité de recourir à une mesure de médiation dans ce litige ?
Conformément aux articles 1530 et 1533 du code de procédure civile, le juge peut enjoindre aux parties de rencontrer un conciliateur de justice ou un médiateur pour tenter de parvenir à un accord. Dans le cadre de l’expertise judiciaire ordonnée, il a été jugé opportun que les parties puissent recourir à une mesure de médiation pour rechercher ensemble une solution rapide et négociée.