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Responsabilité du mandataire en gestion immobilière : manquement à l’obligation d’information et de conseil – Tribunal judiciaire de Bordeaux, 10 mars 2026, N° de RG 23/04239

Décision analysée : Tribunal judiciaire de Bordeaux, 10 mars 2026, N° de RG 23/04239
Thématiques : Baux commerciaux — Obligation d’information

📘 L’essentiel

La responsabilité du mandataire en gestion immobilière est régie par l’, imposant une obligation d’information et de conseil. En cas de manquement, le mandataire peut être tenu de réparer le préjudice, souvent sous forme de perte de chance. Dans un bail commercial, il doit informer le bailleur des possibilités de déplafonnement du loyer. La connaissance des droits par le mandant ne dégage pas le mandataire de son obligation d’information, et la perte de chance doit être évaluée selon les circonstances..


Source : Tribunal judiciaire de Bordeaux, 10 mars 2026, N° de RG 23/04239

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Tribunal judiciaire de Bordeaux, 10 mars 2026, N° de RG 23/04239

L’affaire concerne un litige entre des propriétaires indivis d’un immeuble à Bordeaux et une société de gestion immobilière. Les propriétaires ont conclu un bail commercial avec la société ECHO ETIENNE IMMOBILIER, qui a ensuite été chargée de la gestion locative de l’immeuble. Au fil des années, le bail a été renouvelé, et en 2021, la gestion a été transférée à une autre société, la SAS PAC GESTION. Un avenant a été signé en 2021, augmentant le loyer de manière déplafonnée.

Les propriétaires ont ensuite contesté la gestion de la société ECHO ETIENNE IMMOBILIER, arguant qu’elle avait manqué à son obligation d’information et de conseil concernant un potentiel déplafonnement du loyer. Ils ont assigné la société en justice pour obtenir une indemnisation pour le préjudice subi. En réponse, la société ECHO ETIENNE IMMOBILIER a fait intervenir son assureur, la SA GAN ASSURANCES, pour garantir ses éventuelles condamnations.

Le tribunal a ordonné une expertise pour évaluer la valeur locative du local commercial, et les propriétaires ont soutenu que la société de gestion avait failli à ses obligations, ce qui leur avait causé un préjudice financier. La société ECHO ETIENNE IMMOBILIER a contesté ces allégations, affirmant qu’elle avait respecté ses obligations et que les propriétaires avaient également une part de responsabilité dans le litige.

Finalement, le tribunal a reconnu un manquement de la société ECHO ETIENNE IMMOBILIER à son devoir d’information, condamnant cette dernière à verser une somme à titre de dommages et intérêts aux propriétaires. La SA GAN ASSURANCES a été condamnée à garantir la société de gestion, sous certaines conditions. Les frais de justice ont également été mis à la charge de la société ECHO ETIENNE IMMOBILIER.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quel est le fondement juridique de la responsabilité du mandataire en matière de gestion immobilière ?

La responsabilité du mandataire est régie par l’, qui stipule que le mandataire répond non seulement du dol, mais également des fautes qu’il commet dans sa gestion. En vertu de cette disposition, le mandataire est tenu d’exécuter la mission qui lui est confiée, ainsi que d’une obligation d’information et de conseil envers son mandant. En cas de manquement à ces obligations, le débiteur peut être condamné au paiement de dommages et intérêts selon l’.

Quelles sont les obligations d’information et de conseil du mandataire en matière de renouvellement de bail commercial ?

Le mandataire a l’obligation de fournir à son mandant des informations relatives aux modalités de fixation du loyer lors du renouvellement du bail commercial. Cela inclut l’exposition des règles spécifiques régissant les baux commerciaux, notamment celles relatives au déplafonnement du loyer. Le manquement à cette obligation peut entraîner une responsabilité pour perte de chance.

Quels sont les critères de qualification d’un manquement à l’obligation d’information et de conseil ?

Le manquement à l’obligation d’information et de conseil se caractérise par l’absence de communication d’éléments essentiels permettant au mandant de prendre des décisions éclairées. Dans le cas présent, la société ECHO ETIENNE IMMOBILIER n’a pas apporté d’informations sur les conditions financières de renouvellement du bail, ce qui constitue une faute dans l’exécution de ses obligations.

Quelle est la portée de la connaissance des droits du mandant sur la responsabilité du mandataire ?

La connaissance des droits du mandant, même s’il est un professionnel, ne peut exonérer le mandataire de son obligation d’information. La responsabilité du mandataire demeure engagée, car il doit informer son mandant des différentes options qui s’offrent à lui, indépendamment de ses compétences ou de son statut professionnel.

Quels sont les éléments déterminants pour établir le lien de causalité entre le manquement du mandataire et le préjudice subi par le mandant ?

Le lien de causalité est établi lorsque le manquement du mandataire à son obligation d’information a directement empêché le mandant de solliciter une augmentation de loyer. Dans cette affaire, le préjudice est caractérisé par la perte de chance de voir le loyer déplafonné, ce qui aurait pu être réalisé si le mandant avait été correctement informé.

Comment la juridiction évalue-t-elle le préjudice en cas de perte de chance ?

La juridiction évalue le préjudice en tenant compte de la chance perdue, qui doit être réelle et non hypothétique. Dans ce cas, le préjudice a été chiffré sur la base de la différence entre le loyer effectivement payé et celui qui aurait dû être payé si le déplafonnement avait été sollicité, en appliquant un taux de perte de chance de 30% en raison des aléas liés à la procédure judiciaire.

Quelle est la responsabilité du mandataire en cas de conflit d’intérêts ?

Le mandataire ne peut pas se prévaloir d’un conflit d’intérêts pour échapper à sa responsabilité. Les bailleurs, en signant un contrat avec le même mandataire agissant à la fois comme preneur et mandataire, ont contribué à la constitution de leur propre préjudice. Cela entraîne une réduction de leur droit à indemnisation.

Quels sont les critères de recevabilité des demandes en garantie formées par le mandataire à l’encontre de son assureur ?

La demande en garantie est recevable si le préjudice n’est pas le résultat d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré. En l’espèce, la société ECHO ETIENNE IMMOBILIER n’a pas commis de faute intentionnelle, car le préjudice est né d’une abstention d’information, et non d’un acte délibéré.

Comment la juridiction détermine-t-elle le montant des dépens et des frais irrépétibles ?

La juridiction condamne la partie perdante aux dépens, conformément à l’, et peut également accorder des frais irrépétibles en vertu de l’article 700 du même code, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Dans cette affaire, la SARL ECHO ETIENNE IMMOBILIER a été condamnée à payer des frais irrépétibles au demandeur.

🔎 Références