Résiliation de bail étudiant pour impayés : conditions et conséquences juridiques

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REFERENCES : N° RG 25/10566 – N° Portalis DB3S-W-B7J-35FB

Minute : 26/00236

S.A. ESPACIL HABITAT
Représentant : Maître Stéphanie LAMORA de l’AARPI BDSL AVOCATS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire :

C/

Monsieur, [A], [I]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :

Maître Stéphanie LAMORA de l’AARPI BDSL AVOCATS

Copie certifiée conforme délivrée à :

Monsieur, [A], [I]

Le

JUGEMENT DU 12 Mars 2026

Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 12 Mars 2026;

par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté(e) de Mme Majida ALOUSSI, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 29 Janvier 2026 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Mme Majida ALOUSSI, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

– La SA ESPACIL HABITAT ,
[Adresse 2],
[Localité 3]
représentée par Maître Stéphanie LAMORA de l’AARPI BDSL AVOCATS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, :

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

– Monsieur, [A], [I]
non comparant

demeurant, [Adresse 3],
[Adresse 4],
[Localité 4]

D’AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 26 mars 2024, la SA ESPACIL HABITAT a donné en location à Monsieur, [A], [I] un logement situé au sein d’une résidence universitaire sise, [Adresse 5] à, [Localité 5].
Suivant exploit de commissaire de justice en date du 8 juillet 2025, la SA ESPACIL HABITAT a fait signifier au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur la somme en principal de 2.331,70 euros.
Suivant exploit de commissaire de justice en date du 26 septembre 2025, la SA ESPACIL HABITAT a fait assigner Monsieur, [A], [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au sein de la chambre de proximité de Saint-Denis (93 200) aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de bail,Ordonner l’expulsion du locataire en la forme ordinaire,Ordonner le transport des meubles laissés dans les lieux loués par le défendeur, conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des Procédures civiles d’exécution, Supprimer les délais prévus aux articles L 412-3 et L 412-6 du Code des Procédures civiles d’exécution,Condamner le défendeur à lui verser la somme de 3.426,55 euros au titre de sa dette locative, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre une indemnité mensuelle d’occupation,Condamner le défendeur à lui verser la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.L’affaire a été appelée à l’audience du 29 janvier 2026.
A cette date, la SA ESPACIL HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise le montant de la dette locative à hauteur de 5.595,23 euros, terme de décembre 2025 inclus.
Monsieur, [A], [I], régulièrement cité à étude, n’a pas comparu. La décision sera réputée contradictoire.
A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 12 mars 2026.
MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur
Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la loi applicable au litige
A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par le défendeur est soumis à la législation des résidences étudiantes résultant des articles L.631-12 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire
L’article L631-12 du code de la construction et de l’habitation dispose que la résidence universitaire est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs, meublés ou non, et des locaux affectés à la vie collective. Cet établissement accueille des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage. A titre exceptionnel, cet établissement peut accueillir des enseignants et des chercheurs. Ces résidences peuvent faire l’objet d’une convention conclue en application de l’article L. 831-1 lorsqu’elles bénéficient d’une autorisation spécifique délivrée par le représentant de l’Etat dans le département. Les modalités d’octroi de cette autorisation spécifique sont définies par décret. Les occupants ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux. Le contrat de location a une durée maximale d’un an. Il peut être renouvelé dès lors que l’occupant continue à remplir les conditions précisées au présent article. Le résident ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement.

Sur les aspects financiers, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
– inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
– cessation totale d’activité de l’établissement ;
– cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.
L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :
a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.
Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire.
Ces dispositions sont d’ordre public.
En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 26 mars 2024 contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 juillet 2025, pour la somme en principal de 2.331,70 euros.
Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à trois termes consécutifs de loyers, et que Monsieur, [A], [I] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 9 août 2025.
Monsieur, [A], [I] étant sans droit ni titre depuis le 9 août 2025, son expulsion sera ordonnée, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Conformément aux dispositions de l’article L412-7 du code des procédures civiles d’exécution, le bénéfice des dispositions des articles L412-3 et L412-6 du même code sera supprimé en l’espèce, étant établi que le logement litigieux est situé au sein d’une résidence étudiante et que le preneur a manqué à ses obligations.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation
Monsieur, [A], [I] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation due à ce titre doit donc être fixée à la valeur locative du bien illicitement occupé.
En l’espèce, la SA ESPACIL HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur, [A], [I] reste lui devoir la somme de 5.909,19 euros, en ce inclus 313,96 euros au titre de frais d’huissier ou d’avocat.
Monsieur, [A], [I] ne comparaît pas et ne produit aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.
Monsieur, [A], [I] sera par conséquent condamné à verser à la SA ESPACIL HABITAT la somme de 5.595,23 euros au titre de sa dette locative au 22 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2025, date du commandement, sur la somme de 2.331,70 euros visée en principal, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.
Monsieur, [A], [I] sera en outre condamné à verser à la SA ESPACIL HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux sommes qui auraient été dues en cas de poursuite du contrat de résidence, à compter du mois de janvier 2026 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les autres demandes
Monsieur, [A], [I], qui perd le procès, supportera la charge des dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande de ne prononcer aucune condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation à compter du 9 août 2025 du contrat de résidence conclu le 26 mars 2024 entre la SA ESPACIL HABITAT et Monsieur, [A], [I],
ORDONNE à Monsieur, [A], [I] de libérer les lieux situés, [Adresse 5] à, [Localité 5] et restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,
DIT qu’à défaut de libération volontaire dans ce délai, la SA ESPACIL HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique,
ORDONNE en tant que de besoin le transport des meubles meublants, aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble de son choix et à défaut choisi par le bailleur,
ORDONNE la suppression du bénéfice des dispositions des articles L412-3 et L413-6 du code des procédures civiles d’exécution,
CONDAMNE Monsieur, [A], [I] à verser à la SA ESPACIL HABITAT la somme de 5.595,23 euros au titre de sa dette locative au 22 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2025, date du commandement, sur la somme de 2.331,70 euros visée en principal, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,
CONDAMNE Monsieur, [A], [I] à verser à la SA ESPACIL HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant équivalent aux sommes qui auraient été dues en cas de poursuite du contrat de location, à compter du mois de janvier 2026 et jusqu’à parfaite libération des lieux,
REJETTE pour le surplus les demandes des parties,
CONDAMNE Monsieur, [A], [I] aux dépens,
RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé le  12 mars 2026

Et ont signé,

Le Greffier                                                              Le Juge des Contentieux de la Protection