Clause de déchéance abusive → Protection des emprunteurs en cas de saisie immobilière

LE JUGE DE L’EXECUTION

SAISIES IMMOBILIERES

Dossier : N° RG 25/00136 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WMHS
Minute : 26/00074

JUGEMENT D’ORIENTATION DU 12 MARS 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : M. HOFFSCHIR, Vice-Président

GREFFIERS : Mme. GAUTHIER, Greffier lors des débats
Mme. DJIRETA-DJOBSIA, Greffier lors du prononcé

CRÉANCIER POURSUIVANT :

CRÉDIT FONCIER DE FRANCE,
[Adresse 1]
représenté par Me. Béatrice LEOPOLD-COUTURIER, avocate au barreau de PARIS, vestiaire R 029, plaidante
et par Me. Harry ORHON, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire PC 31, postulant

DÉBITEUR SAISI

M., [H], [E]
demeurant, [Adresse 2],
[Adresse 3],
[Localité 1]
non comparant, ni représenté

CRÉANCIERS INSCRITS :

Syndic. de copro. DE LA RÉSIDENCE ,“[Adresse 4]”, [Adresse 5]
domicilié chez son syndic FONCIÈRE DE, [Localité 2],
[Adresse 6]
représenté par Me. Florence CHOPIN, avocate au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire PC 189

DÉBATS :
Audience publique du 5 février 2026 et mise en délibéré au 12 mars 2026, date indiquée à l’issue des débats

JUGEMENT :
Prononcé publiquement en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et mis à disposition au greffe du tribunal
EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte reçu le 29 janvier 2016 par Me., [U], [M], notaire, la société CRÉDIT FONCIER DE FRANCE a consenti à M., [H], [E] un prêt à « TAUX ZERO » d’une somme de 39.000 euros et un second prêt « PAS LIBERTÉ » d’une somme de 121.500 euros.
Le 03 juin 2025, la société CRÉDIT FONCIER DE FRANCE a fait signifier à M., [H], [E] un commandement de payer valant saisie portant sur les lots n° 12 et 79 compris dans un ensemble immobilier situé à, [Localité 3],, [Adresse 7],, [Adresse 8] et, [Adresse 9] (Val-de-Marne), dont les références cadastrales sont les suivantes :
Commune
Désignation cadastrale
Volume
Lot,
[Localité 4]
DJ, [Cadastre 1]
DJ, [Cadastre 2]
DJ, [Cadastre 3]
DK, [Cadastre 4]
DK, [Cadastre 5]

1

12
79

Par acte du 25 juillet 2025, le commandement de payer valant saisie a été inscrit sur le fichier immobilier tenu par le service de la publicité foncière du Val-de-Marne sous le numéro d’archivage provisoire 9404P02 S00142.
Par acte du 23 septembre 2025, la société CRÉDIT FONCIER DE FRANCE a assigné M., [H], [E] à comparaître à l’audience du 4 décembre 2025 tenue par le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Créteil.
Par acte du 24 septembre 2025, l’assignation introductive d’instance a été dénoncée au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE «, [Adresse 10] », SISE, [Adresse 11] À, [Localité 1], en sa qualité de créancier inscrit.
Aux termes de ses écritures notifiées par voie électronique le 26 janvier 2026, la société CRÉDIT FONCIER DE FRANCE demande au juge de l’exécution :
de constater qu’il est titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire, comme il est dit aux articles L. 311-2 et L. 311-4 du code des procédures civiles d’exécution,de constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables conformément à l’article L. 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution,de statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes,de déterminer les modalités de poursuite de la procédure et orienter en vente forcée les poursuites portant sur les biens immobiliers situé à, [Localité 4] (Val-de-Marne),, [Adresse 7],, [Adresse 8] et, [Adresse 9],, [Adresse 12] », sis, [Adresse 2] (lots n° 12 et 79) et ce, sur la mise à prix de 64.000 euros,de fixer le montant des créances en principal, frais, intérêts et autres accessoires, au jour du jugement à intervenir pour :* la somme de 94.118.58 euros arrêtée au 21 mars 2025 au titre du prêt « PAS LIBERTÉ », outre intérêts conventionnels de retard au taux de 2.80 %, outre cotisations d’assurance à compter du 22 mars 2025 ;
* la somme de 39.174.66 euros arrêtée au 21 mars 2025 au titre du prêt à taux 0%, outre cotisations d’assurance à compter du 22 mars 2025, ainsi que les frais, y compris ceux du présent acte,

en cas de vente forcée :

de fixer la date d’audience d’adjudication, de telle sorte que puisse être respectée les dispositions de l’article R. 322-26 du Code des procédures civiles d’exécution,d’ordonner, outre la publicité légale et l’aménagement judiciaire de la publicité, une annonce sur un site internet dont le coût sera inclus dans les frais taxés de poursuite,de déterminer les modalités de visite de l’immeuble, comme demandé ci-dessus,de dire que les frais et honoraires du commissaire de justice désigné et des techniciens choisis seront taxés par le juge et payés par privilège, en sus du prix, en même temps que les frais taxés,
en cas de vente amiable :

de taxer les frais de poursuite qui seront versés directement par l’acquéreur, en sus du prix de vente et des émoluments, entre les mains du poursuivant,de dire que les émoluments de vente amiable seront perçus par l’avocat poursuivant, conformément aux articles A 444-191 et A 444-91 du code de commerce, en sus du prix de vente.
Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé, pour un ample exposé des prétentions et des moyens, à l’assignation introductive d’instance délivrée le 23 septembre 2025 à l’initiative de la société CRÉDIT FONCIER DE FRANCE.
M., [H], [E] ne s’est pas présenté à l’audience.
L’assignation introductive d’instance a été signifiée à M., [H], [E] à domicile, après que le commissaire de justice s’est assuré de la réalité de son adresse par plusieurs vérifications. Les procès-verbal de signification apparait ainsi régulier en la forme.
L’affaire a été appelée à l’audience du 04 décembre 2025, au cours de laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 05 février 2026 afin de permettre à la demanderesse de conclure sur le moyen tiré du caractère abusif de la clause de déchéance du terme soulevée d’office par le juge de l’exécution.
Par acte du 28 janvier 2026, les conclusions de la société CRÉDIT FONCIER DE FRANCE ont été signifiées à M., [H], [E] à domicile, après que le commissaire de justice s’est assuré de la réalité de son adresse par plusieurs vérifications.
À l’audience du 05 février 2026, la partie demanderesse, représentée par son conseil, a indiqué qu’elle avait conclu sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme, aux termes de ses conclusions remises par voie électronique le 26 janvier 2026 et signifiées à M., [H], [E] par acte du 28 janvier 2026.
La partie demanderesse a été avertie que, pour plus ample délibéré, la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 12 mars 2026.
Par courrier électronique du 20 février 2026, la société CRÉDIT FONCIER DE FRANCE a été invitée à fournir une nouvelle copie de l’acte notarié aux fins de vérifications de certaines stipulations contnues dans celle-ci, la copie remise au tribunal comportant des mentions difficilement lisibles. A sa demande la société CRÉDIT FONCIER DE FRANCE a été autorisée à remettre la copie exécutoire de l’acte notarié le 12 mars 2026.
MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible
Sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme
Il résulte de la combinaison des articles L. 212-1, al. 1, et L. 212-2 du Code de la consommation, telle qu’issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, que dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
Il a été jugé que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur, ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement (Civ. 1, 29 mai 2024, n° 23-12.904, publié – 22 mars 2023, n° 21-16.044, publié) ; à cet égard, eu égard à l’importance des sommes empruntées et à la durée initialement laissée à l’emprunteur pour procéder à leur remboursement, ont pu être censurés des arrêts qui avaient retenus que le délai de quinze jours laissé à l’emprunteur pour régulariser sa situation constitue un délai raisonnable (Civ. 1, 5 nov. 2025, n° 23-19.143, inédit – 29 mai 2024, n° 23-12.904, publié. Cf. égal. CA, [Localité 5], 25 nov. 2025, n° 25/02219).
Il convient d’observer, à titre liminaire, que la clause de déchéance du terme contenue dans les conditions générales annexées à l’acte notarié dont se prévaut la société CRÉDIT FONCIER DE FRANCE s’applique aux deux prêts souscrits par M., [H], [E].
L’article 11 des conditions générales annexées à l’offre de prêt comporte une stipulation libellée ainsi :
« À la discrétion du Prêteur, le prêt pourra être résilié et les sommes empruntées, en principal, intérêts et accessoires, deviendront immédiatement et intégralement exigibles de plein droit par notification faite à l’Emprunteur par lettre recommandée avec accusé de réception, dans l’un des cas suivants :
[…]
défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances, d’une fraction du capital venant à échéance ou de toutes sommes avancées par le Prêteur, tant sur le présent prêt qu’au titre de l’un quelconque des prêts finançant le bien objet de la présente offre » (p. 45).Il est constant que, par courrier recommandé avec demande d’avis de réception dont M., [H], [E] a été avisé le 27 mars 2025, la société CRÉDIT FONCIER DE FRANCE s’est prévalue de la clause contenue dans l’article précité pour prononcer la déchéance du terme. Or, la clause de déchéance du terme, en ce qu’elle ne prévoyait pas même que serait adressée aux emprunteurs une mise en demeure préalablement au prononcé de la déchéance du terme par l’établissement bancaire, revêt un caractère abusif, lequel n’est pas contesté par la société poursuivante.
Il y a, en conséquence, lieu de constater que la clause de déchéance du terme contenue dans les conditions générales du prêt immobilier, en ce qu’elle permettait à la société CRÉDIT FONCIER DE FRANCE de prononcer la déchéance du terme sans même avoir fait précéder celle-ci d’une mise en demeure, revêtait un caractère abusif. Cette clause doit être réputée non écrite.

Sur l’existence d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible
L’article R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit qu’à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ; l’article R. 322-18 du même code ajoute que le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires dont il doit apprécier le montant au jour où il statue.
Il résulte de la combinaison des articles L. 111-3 et de l’article L. 111-6 du Code des procédures civiles d’exécution que constituent des titres exécutoires les actes notariés revêtus de la formule exécutoire qui constatent une créance liquide et exigible.
En l’espèce, aux termes de l’acte reçu le 29 janvier 2016 par Me, [U], [M], notaire, il était notamment stipulé :
I. Nature du prêt : PRET À TAUX ZERO
Montant du prêt en principal : TRENTE-NEUF MILLE EUROS
Durée : 264 mois
Remboursement :
une période de préfinancement par anticipation de 12 mois en assurance seulement d’un montant de 12,48 eurosune période de différé d’intérêt et d’amortissement de 96 mois d’un montant de 12,48 eurosUne période d’amortissement de 168 mois de 244,62 eurosEchéances :
première échéance au plus tard le : 10 décembre 2015dernière échéance au plus tard le : 10 novembre 2041II. Nature du prêt : PRÊT PAS LIBERTÉ
Montant du prêt en principal : CENT VINGT ET UN MILLE CINQ CENTS EUROS
Durée : 300 mois

Remboursement :
une période de préfinance en compte courant en intérêts seulement d’un montant de 181,70 eurosUne période d’amortissement :de 168 mois en assurance et intérêts d’un montant de 1.178,13 eurosde 132 mois en assurances et intérêts d’un montant de 691,61 eurosde 24 mois en assurances et intérêts d’un montant de 1.145,76 euros.Echéances :
première échéance au plus tard le : 10 décembre 2015dernière échéance au plus tard le : 10 novembre 2048Taux, hors assurance, de 2,80 % l’an
Par ailleurs, la société CRÉDIT FONCIER DE FRANCE verse aux débats deux décomptes arrêtée à la date du 26 janvier 2026 :
l’un pour le prêt n° 4151730 « PAS LIBERTÉ » faisant apparaître un solde débiteur à hauteur de 18.058,11 euros,l’autre pour le prêt n° 4151729 « TAUX ZÉRO » faisant apparaître un solde débiteur à hauteur de 3.353,75 euros.Il résulte de ce décompte que les intérêts dus par M., [H], [E] ont été calculés :
en ce qui concerne le prêt à « taux zéro », conformément aux stipulations des conditions particulières annexées à l’acte notarié, prévoyant que : « en cas de défaillance de l’emprunteur, les sommes impayées deviendront productives d’intérêts au taux défini au dernier alinéa de l’article R. 31-10-7 du Code de la construction et de l’habitation, soit un taux de 2,2233 % » (p. 5),en ce qui concerne le prêt « pas liberté », conformément aux stipulations des conditions particulières annexées à l’acte notarié prévoyant que : « si le remboursement n’est pas exigé par le Prêteur, le taux d’intérêt applicable au prêt sera majoré de 3 points » (p. 46).Il en découle, conformément au décompte versé aux débats par la société CRÉDIT FONCIER DE FRANCE, que le montant de la créance dont se prévaut l’établissement bancaire en principal, frais, intérêts et accessoires doit être fixé à la somme de 21.411,86 euros, arrêtée au 26 janvier 2026.

Sur le caractère réel et la saisissabilité des droits saisis
Il résulte de la combinaison des articles L. 311-6 et R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution qu’à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution vérifie que la saisie immobilière porte sur des droits réels afférents aux immeubles ou leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.
Il résulte de l’acte reçu par Me., [U], [M], notaire, le 29 janvier 2016, que M., [H], [E] a acquis en pleine propriété les droits portant sur les lots n° 12 et 79 compris dans un ensemble immobilier, situé à, [Localité 3] (Val-de-Marne), [Localité 6],, [Adresse 8] et, [Adresse 9], dont les références cadastrales sont les suivantes :
Sect. : DJ N° : 347 Lieudit :, [Adresse 13], d’une contenance de 00ha 13a 07ca. Sect. : DJ N° :, [Cadastre 2] Lieudit :, [Adresse 9], d’une contenance de 00ha 01a 11ca. Sect. : DJ N° : 314 Lieudit :, [Adresse 9], d’une contenance de 00ha 00a 73ca. Sect. : DK N° :, [Cadastre 5] Lieudit :, [Adresse 14], d’une contenance de 00ha 00a 14ca. Sect. : DK N° :, [Cadastre 4] Lieudit :, [Adresse 9], d’une contenance de 00ha 00a 16ca.
Ces lots font l’objet de la saisie résultant de la délivrance du commandement de payer valant saisie le 03 juin 2025 à l’initiative de la société CRÉDIT FONCIER DE FRANCE. L’état hypothécaire (à la date du 25 juillet 2025) n’indique pas que ces droits auraient été cédés, vendus ou seraient inaliénables. Il convient, en conséquence, de considérer que la saisie porte sur des droits réels saisissables dont est titulaire le débiteur.

Sur l’orientation de la procédure
L’article L. 322-1 du Code des procédures civiles d’exécution indique que les biens sont vendus soit à l’amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication.
L’article R. 322-15, al. 2, du même code ajoute que le juge qui autorise la vente amiable s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.
En l’absence de toute demande du débiteur tendant à être autorisé à céder amiablement le bien, il convient d’ordonner la vente forcée du bien saisi suivant les modalités indiquées au dispositif de la présente décision.

Sur la publicité
L’article R. 322-37 du Code des procédures civiles d’exécution indique que juge de l’exécution peut être saisi par le créancier poursuivant, l’un des créanciers inscrits ou la partie saisie d’une requête tendant à aménager, restreindre ou compléter les mesures de publicité prévues aux articles R. 322-31 à R. 322-35 ; le juge tient compte de la nature, de la valeur, de la situation de l’immeuble et de toutes autres circonstances particulières.
Outre la réalisation des formalités de publicité de droit commun, eu égard à la nécessité d’assurer la large diffusion de la vente sur adjudication, il y a lieu d’autoriser la société CRÉDIT FONCIER DE FRANCE à diffuser les conditions et les modalités de la vente sur un site internet dont le coût sera inclus dans les frais taxés de poursuite dès lors qu’il n’excède pas 2.500 euros.

Sur les dépens
Aux termes de l’article R. 322-42 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de poursuite dûment justifiés par le créancier poursuivant et, le cas échéant, par le surenchérisseur sont taxés par le juge et publiquement annoncés avant l’ouverture des enchères.
Il y a, en conséquence, simplement lieu de rappeler que les frais occasionnés par les poursuites, en ce compris les dépens, feront l’objet d’une ordonnance de taxe avant l’ouverture des enchères.
PAR CES MOTIFS
Le juge de l’exécution, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe,
DIT que, dans l’acte reçu par Me., [U], [M], notaire, le 29 janvier 2016, est abusive la clause en vertu de laquelle le prêteur pouvait, à défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances, exiger le remboursement immédiat du solde du compte, sans délai de préavis ni mise en demeure préalable, après une notification faite à l’emprunteur par lettre recommandée avec accusé de réception,
DIT que ladite clause doit être réputée non écrite,
FIXE la créance de la société CRÉDIT FONCIER DE FRANCE en principal, frais, intérêts et accessoires à la somme de 21.411,86 euros, arrêtée au 26 janvier 2026,
CONSTATE que la saisie porte sur droits réels saisissables,
ORDONNE la vente forcée du bien visé dans le commandement de payer aux fins de saisie immobilière délivré le 03 juin 2025 et inscrit le 25 juillet 2025 sur le fichier immobilier tenu par le service de publicité foncière du Val-de-Marne, sous le numéro d’archivage provisoire 9404P02 S00142, repris pour ordre le 5 août 2025, sous le numéro d’archivage provisoire 9404P02 S00152,
FIXE l’audience à laquelle sera procédé à la vente forcée au :
Jeudi 11 juin 2026 à 09h30
Rez-de-chaussée, bâtiment Nord, salle A ou B ou J
AUTORISE la société CRÉDIT FONCIER DE FRANCE à faire procéder à la visite des biens saisis dans les jours précédant la vente entre 9h00 et 18h00, par le commissaire de justice territorialement compétent de son choix, à condition d’avertir les occupants des lieux au moins 7 jours à l’avance,
AUTORISE la société CRÉDIT FONCIER DE FRANCE, outre l’accomplissement des formalités de publicité prévues par la loi, à diffuser les conditions et les modalités de la vente sur un site internet dont le coût sera inclus dans les frais taxés de poursuite dès lors qu’il n’excède pas 2.500 euros,
DIT que les dépens seront compris dans les frais soumis à taxe,
RAPPELLE qu’en cas d’appel et pendant tout le délai d’appel, l’exécution de la présente décision n’est pas suspendue.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION