Responsabilité civile et prescription : agir contre un architecte pour troubles anormaux du voisinage

3e chambre civile

ARRET DU 26 MARS 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/06738 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PG3O

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 21 SEPTEMBRE 2021

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE, [Localité 1]

N° RG 17/05468

APPELANT :

Monsieur, [Q], [Z]
,
[Adresse 1]
,
[Localité 2]

Représenté par Me Sophie ENSENAT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant/plaidant

INTIMES :

Monsieur, [B],, [D], [X]

né le 03 Septembre 1969 à, [Localité 3] (ALGÉRIE)
,
[Adresse 2]
,
[Localité 4]

et

Madame, [V],, [U], [G] épouse, [X]

née le 08 Septembre 1967 à, [Localité 5] (BÉNIN)
,
[Adresse 2]
,
[Localité 4]

Représentés par Me Bénédicte CHAUFFOUR de la SCP LAFONT ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant/plaidant

Syndicat des copropriétaires, [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société SOLGIM AGET agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis
,
[Adresse 4]
,
[Adresse 5], [Adresse 6]
,
[Adresse 7]
,
[Localité 6]

et

Syndic de copropriété SOLGIM AGRET
,
[Adresse 8]
,
[Adresse 9]
,
[Adresse 10]
,
[Localité 6]

Représentés par Me Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant substitué par Me Anne CROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 24 Décembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 janvier 2026, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Hélène ALBESA

ARRET :

– contradictoire

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

– signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Hélène ALBESA, greffier.
* * * *

EXPOSE DU LITIGE :

Par ordonnance du 19 mars 1998, le juge des référés, saisi par la SCI, [Adresse 3], ordonnait une expertise préventive, confiée à Monsieur, [R], en vue d’un projet de démolition et de terrassement sur les parcelles cadastrées section MT, [Cadastre 1] et, [Cadastre 2], sises, [Adresse 11] à Montpellier à proximité d’un mur de soutènement situé sur la parcelle cadastrée section MT, [Cadastre 3] appartenant à Monsieur, [H], [C].

Par acte authentique du 13 octobre 2003, Monsieur, [B], [X] et Madame, [V], [G] épouse, [X] ont acquis de Monsieur, [H], [C] la maison d’habitation sise, [Adresse 2] à, [Localité 1], cadastrée section MT, [Cadastre 3].

Se plaignant de l’apparition de fissures sur ledit mur, les époux, [X] ont, par acte d’huissier de justice du 31 août 2012, saisi le juge des référés aux fins d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du 31 octobre 2012, Monsieur, [Y], [O] était désigné en qualité d’expert puis, par ordonnance du 5 juin 2014, la mesure d’expertise a été déclarée commune et opposable, à la demande du syndicat des copropriétaires, à la SA Gan et a mis hors de cause Monsieur, [Z], maître d »uvre de l’opération de construction.

Par arrêt du 18 février 2016, la cour d’appel de Montpellier a infirmé cette décision et rendu la mesure d’expertise commune et opposable à Monsieur, [Z].

L’expert, [O] a déposé son rapport le 11 avril 2017.

Par actes d’huissier de justice du 30 octobre 2017, les époux, [X] ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence, [Adresse 3], la SA Gan et Monsieur, [Q], [Z] en indemnisation sur le fondement principal des troubles anormaux du voisinage et subsidiairement de la responsabilité délictuelle.

Plusieurs appels en garantie ont ultérieurement été formés puis joints à la procédure initiale, enregistrée sous le n° RG 17/5468.

Par jugement du 21 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

– Déclaré les demandes formulées par, [B], [X] et, [V], [G] épouse, [X] irrecevables comme étant prescrites ;

– Déclaré les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de la résidence les terrasses de la métairie, représenté par son syndic en exercice, la société Citya Cogesim,à l’encontre de Chubb European Groupe SE irrecevables comme étant prescrites ;

– Mis la SA Cigna Life Insurance Company of Europe hors de cause ;

– Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence les terrasses de la métairie, représenté par son syndic en exercice, la société Citya Cogesim, à payer à Monsieur, [B], [X] et Madame, [V], [G] épouse, [X] la somme de 202 144,20 euros hors-taxes à laquelle s’ajoutera la TVA en vigueur à la date de l’exécution, en indemnisation du préjudice matériel lié aux travaux de renforcement du mur ;

– Condamné Monsieur, [Q], [Z] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence les terrasses de la métairie, représenté par son syndic en exercice, la société Citya Cogesim, de la somme mise à sa charge en indemnisation du préjudice matériel des époux, [X] lié au travaux de renforcement du mur ;

– Rejeté les demandes formulées par Monsieur, [B], [X] et Madame, [V], [G] épouse, [X] à l’encontre de la SA Gan ;

– Rejeté les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de la résidence les terrasses de la métairie à l’encontre de la SA Gan ;

– Dit qu’il n’y a pas lieu à faire droit à la demande tendant à réserver les droits de Monsieur, [B], [X] et Madame, [V], [G] épouse, [X] à solliciter le coût de travaux complémentaires à l’expiration d’un délai de 12 mois après la réalisation des travaux ;

– Rejeté la demande de mise sous séquestre des sommes obtenues par Monsieur, [B], [X] et Madame, [V], [G] épouse, [X] au titre des condamnations liées aux travaux de reprise du mur ;

– Réservé les demandes formulées par Monsieur, [B], [X] et Madame, [V], [G] épouse, [X] au titre de l’indemnisation des travaux à réaliser sur leur villa et ses extérieurs, au titre de leurs préjudices de jouissance et au titre de la dépréciation de leur villa ;

– Réservé la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires les terrasses de la métairie tendant à la condamnation de Monsieur, [B], [X] et Madame, [V], [G] épouse, [X] à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert sur leur villa ;

– Réservé la demande de condamnation de Monsieur, [Q], [Z], formulée par le syndicat des copropriétaires de la résidence les terrasses de la métairie, à le relever et garantir du coût des travaux confortatifs provisoires réalisés ;

– Condamné la SA Gan à payer à la SA Cigna Life Insurance Company of Europe la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Réservé les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile par le syndicat des copropriétaires de la résidence les terrasses de la métairie, la, [Etablissement 1], [Adresse 3], Monsieur, [Z], la SA Gan et la société Chubb European Groupe SE ;

– Réservé les demandes au titre des dépens ;

– Ordonné le sursis à statuer de l’affaire enrôlée sous le n° 17/5468 au greffe du tribunal judiciaire de Montpellier, jusqu’à ce que soient réalisés les travaux de renforcement du mur décrits par l’expert Monsieur, [K] en pages 45 et 46 de son rapport d’expertise du 11 avril 2017 ;

– Rappelé que l’instance se poursuivra à l’initiative de la partie la plus diligente dès que lesdits travaux auront été réalisés ;

– Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration au greffe du 22 novembre 2021, Monsieur, [S], [Z] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions, remises au greffe le 25 septembre 2025, Monsieur, [Q], [Z] demande notamment à la cour d’appel de :

– Réformer la décision déférée ;

– Juger que l’initiative procédurale des consorts, [X] se heurte définitivement à la prescription de leur action et les en débouter ;

– Confirmer en cela la décision déférée ;

– Infirmer la décision déférée en ce qu’elle a accueilli le syndicat des copropriétaires dans son recours récursoire aux fins d’être relevé et garanti alors même que celui-ci est manifestement prescrit depuis l’année 2009, alors que la seule initiative procédurale prise par celui-ci n’est intervenue que par assignation aux fins de référé expertise en date du 07 février 2014 ;

– Débouter tant les consorts, [X] que le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions élevées à l’encontre de l’architecte concluant, les intimés se heurtant à l’irrémédiable prescription de leur action ;

Plus subsidiairement :

– Infirmer la décision déférée en ce qu’elle a cru pouvoir relever l’existence d’une faute en lien avec les missions confiées à l’architecte appelant et permettant la mise en cause de sa responsabilité ;

– Débouter en conséquence, pour les motifs de fond sus-exposés, tant les consorts, [X] que le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;

En toutes hypothèses :

– Infirmer la décision déférée en ce qu’il a été alloué aux consorts, [X] l’intégralité du montant des travaux correspondant aux travaux de confortement du mur de soutènement ;

– Débouter le syndicat des copropriétaires de ses prétentions nouvelles visant à obtenir le remboursement du montant des travaux de confortement du mur mitoyen réalisé en cours d’année 2019 et s’élevant à la somme de 36 861,20 euros toutes taxes comprises ;

– Infirmer également la décision déférée en ce qu’elle a sursis à statuer sur les prétentions au titre des travaux de reprise de la villa ainsi qu’au titre des préjudices subséquents ;

– Débouter les voisins requérants de leurs prétentions financières telles que soumises tant au titre des travaux que des préjudices ;

– A minima les ramener à de plus justes proportions ;

– Condamner tous succombants au paiement d’une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions remises au greffe le 22 décembre 2025, Monsieur, [B], [X] et Madame, [V], [G] épouse, [X] demandent notamment à la cour d’appel de :

Sur leur appel incident :

– Réformer le jugement dont appel en ce qu’il a jugé « déclare les demandes formulées par, [B], [X] et, [V], [G] épouse, [X] à l’encontre de, [Q], [Z] irrecevables comme prescrites’ ;

– Juger ces demandes recevables ;

– Condamner Monsieur, [Z] in solidum avec le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 12], [Adresse 3], à payer en deniers ou quittances, aux époux, [X] la somme de 262 828,61 euros hors-taxes actualisée au 15 décembre 2025, à laquelle s’ajoutera la TVA en vigueur à la date d’exécution en indemnisation du préjudice matériel lié aux travaux de renforcement du mur, somme devant être actualisée au jour du prononcé de la décision suivant l’indice BT01 en vigueur à cette date ;

– Réserver les demandes des époux, [X] au titre de l’indemnisation des travaux à réaliser sur leur villa et ses extérieurs, au titre de leurs préjudices de jouissance et au titre de la dépréciation de leur villa ;

Sur l’appel principal :

– Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Monsieur, [Z] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 12], [Adresse 3] ;

– Actualiser le montant des travaux à la somme de 262 828,61 euros hors-taxes, à laquelle s’ajoutera la TVA en vigueur à la date d’exécution, et actualisée selon l’indice BT01 en vigueur à la date du rendu de la décision à intervenir ;

– Débouter le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 12], [Adresse 3] de sa demande de condamnation au titre d’un trop-perçu, et retenir le montant de sa condamnation en deniers ou quittances ;

En tout état de cause :

– Condamner Monsieur, [Z] à payer aux époux, [X] la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Le condamner aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de la SCP Lafont & Associés Avocats par application de l’article 699 du code de procédure civile en ce compris les frais de référé et d’expertise.

Dans ses dernières conclusions remises au greffe le 16 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 12], [Adresse 3] demande notamment à la cour d’appel de :

– Confirmer la décision déférée en ce qu’elle a :

o Jugé que le fondement de l’action des copropriétaires à l’encontre de Monsieur, [Z] relevait du droit de la responsabilité civile de droit commun ;

o Jugé non prescrite l’action récursoire du syndicat des copropriétaires à l’encontre de Monsieur, [Z] ;

o Retenu la faute de Monsieur, [Z] en lien avec les désordres affectant le mur litigieux ;

o Condamné Monsieur, [Z] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires ;

Infirmer la décision dont appel en ce qu’elle a :

o Débouté le syndicat des copropriétaires de son action récursoire contre Monsieur, [Z] sur le fondement du trouble anormal de voisinage ;

o Réservé la demande du syndicat des copropriétaires de sa demande de confirmation de Monsieur, [Z] à le relever et garantir du coût des travaux confortatifs provisoires réalisés ;

o Ordonné un sursis à statuer sur la demande de condamnation sous astreinte des époux, [X] de réaliser les travaux de reprise et d’amélioration de leurs réseaux EP ;

o Ordonné un sursis à statuer concernant les préjudices invoqués par les consorts, [X] ;

o Jugé l’action des époux, [X] à l’encontre de l’architecte prescrite ;

Statuer à nouveau sur ces chefs, et :

– Condamner Monsieur, [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 243 972,02 euros avec réactualisation au jour de la décision, sur le fondement de la théorie du trouble anormal de voisinage, au titre de l’action subrogatoire ;

– Condamner Monsieur, [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 36 861,20 euros toutes taxes comprises au titre des mesures provisoires réalisées aux frais avancés du syndicat des copropriétaires ;

– Condamner les consorts, [X] sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de la décision à faire réaliser les travaux de reprise sur leurs réseaux EP ;

– Débouter les consorts, [X] de leurs demandes au titre d’un préjudice de jouissance ;

– Juger l’action des époux, [X] à l’encontre de Monsieur, [Z] non prescrite ;

En tout état de cause :

– Rejeter la demande de réactualisation du chiffrage des travaux comme étant nouvelle en cause d’appel et injustifiée ;

– Juger que le taux de TVA des travaux du mur applicable est de 10 % ;

– Condamner les époux, [X] à restituer au syndicat des copropriétaires le trop-perçu de 21 613,40 euros ;

A titre subsidiaire, si la Cour fait droit à la demande de réactualisation des époux, [X] :

– Condamner les époux, [X] à restituer au syndicat des copropriétaires le trop-perçu de 1 603,52 euros ;

– Condamner Monsieur, [Z] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations au titre de la réactualisation.

En tout état de cause :

– Condamner in solidum, Monsieur, [Z] et les époux, [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ceux compris les frais d’expertise judiciaire.
MOTIFS DE L’ARRÊT :

Sur les demandes formées à l’encontre de Monsieur, [Z] :

Sur la recevabilité de l’ action des époux, [X] :

Aux termes de l’article 2224 du code civil ’Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer’.

Monsieur et Madame, [X] soutiennent en l’espèce que ce n’est que par le rapport d’expertise de Monsieur, [O] déposé le 11 avril 2017 qu’ils ont eu connaissance du rôle exact de Monsieur, [Z], et en conséquence de la faculté de lui opposer la théorie des inconvénients anormaux du voisinage.

Or, par un courrier du 23 septembre 2008, les époux, [X] adressaient un courrier au syndic de la copropriété ’, [Adresse 3]’ informant ce dernier d’un problème important d’apparition de fissures dans le mur de soutènement mitoyen ainsi que dans leur maison, ajoutant que leur terrain s’affaissait et qu’ils craignaient un éboulement.

Suite à ce courrier, le syndic leur répondait le 1er octobre 2008 qu’il saisissait l’architecte, Monsieur, [Q], [Z], qui était intervenu au cours de la construction.

Il leur était ensuite transmis par le syndic la copie d’un courrier de Monsieur, [Z] du 9 octobre 2008 dans lequel ce dernier précisait notamment que l’ensemble des travaux avaient été réalisés conformément aux préconisations et calculs des bureaux d’étude structure conception et réalisation, avec la validation du bureau de contrôle de l’opération et de l’expert judiciaire.

Par conséquent, dès le mois d’octobre 2008, les époux, [X] avaient connaissance à la fois des désordres affectant le mur mitoyen et leur habitation et de l’intervention de Monsieur, [Z] en qualité d’architecte, de sorte qu’ils avaient la possibilité de procéder à la mise en cause de ce dernier sans attendre de connaître son rôle exact alors même qu’il leur était indiqué dans le courrier du 1er octobre 2008 qu’il était intervenu au cours de la construction et que l’architecte précisait lui-même dans quelles conditions avaient été réalisés les travaux.

Monsieur et Madame, [X] n’ont fait assigner Monsieur, [Z] devant le tribunal que par acte d’huissier du 30 octobre 2017 et ne justifient d’aucune cause d’interruption de la prescription.

Il en résulte que leur action à l’encontre de Monsieur, [Z] sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage mais également, subsidiairement, sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle, est prescrite.

Les demandes formées par les époux, [X] à l’encontre de Monsieur, [Z] seront donc déclarées irrecevables, le jugement étant confirmé de ce chef.

Sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires :

Le syndicat des copropriétaires demande à être relevé et garanti par Monsieur, [Z] des condamnations qui seraient susceptibles d’être mises à sa charge.

Monsieur, [Z] soutient que la responsabilité pouvant être mobilisée en l’espèce n’est pas une responsabilité délictuelle mais contractuelle de sorte qu’il convient de retenir une prescription de 10 ans à compter de la réception et que le délai du syndicat des copropriétaires expirait en 2009 alors qu’il n’a été assigné par ce dernier que le 7 février 2014.

Au préalable, force est de constater que le syndicat des copropriétaires justifie avoir réglé au titre de exécution provisoire ordonnée par le tribunal la somme totale de 243 972,02 euros, de sorte qu’il est aujourd’hui bien fondé à exercer une action subrogatoire à l’encontre de Monsieur, [Z] sur le fondement des troubles anormaux du voisinage.

Or, il est constant que l’action en responsabilité fondée sur un trouble anormal du voisinage constitue une action en responsabilité civile extracontractuelle soumise à une prescription de 5 ans, conformément aux dispositions de l’article 2224 du code civil.

En l’espèce, le recours du syndicat des copropriétaires fait suite à l’action des époux, [X] invoquant un trouble anormal du voisinage résultant des travaux de construction de la copropriété dont Monsieur, [Z] était le maître d’oeuvre et qui a notamment causé des dommages à leur mur.

L’action récursoire du syndicat des copropriétaires trouve en conséquence son fondement dans le cadre d’un trouble anormal du voisinage et ne relève donc pas du droit de la construction et des articles 1792 et suivants du code civil mais bien de la responsabilité quasi délictuelle de droit commun, s’agissant d’un trouble causé à un tiers voisin et non de désordres affectant l’ouvrage objet de la construction initiale.

Par conséquent, le point de départ du délai de prescription de l’action du syndicat des copropriétaires, conformément à l’article 2224 du code civil, a commencé à courir au jour de où le syndicat des copropriétaires a lui-même été assigné par les époux, [X], soit le 31 août 2012.

Le délai de prescription a été par la suite interrompu par l’assignation du syndicat des copropriétaires du 7 février 2014, puis par l’arrêt de la cour d’appel du 18 février 2016, cette décision ayant interrompu le délai de prescription jusqu’au 11 avril 2017, date de dépôt du rapport d’expertise, de sorte que les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de Monsieur, [Z] par conclusions du 30 mars 2018 ne sont pas prescrites.

Aux termes de l’article 1253 alinéa 1 du code civil ’Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte’.

Il s’agit donc d’une responsabilité sans faute, les dispositions de l’article 1253 du code civil imposant simplement que soit caractérisée l’existence d’une relation de cause directe entre les troubles subis et la mission confiée au constructeur.

En l’espèce, Monsieur, [Z] fait état d’une part de l’état préexistant du mur et de son caractère mitoyen, d’autre part expose qu’il n’avait aucune mission de relevé de l’état des lieux préexistants ni aucune mission concernant le mur de soutènement.

En premier lieu, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que si le mur de soutènement comportait déjà des fissurations avant la construction de la résidence en 1998, c’est bien la copropriété qui a déséquilibré les équilibres naturels du mur et par voie de conséquence de la maison, [X] lors de la construction litigieuse sous la conduite de Monsieur, [Z], ce constat étant en outre corroboré par les conclusions de l’expert intervenu dans le cadre d’un référé préventif, Monsieur, [R] indiquant que le mur ne présentait pas de risques d’effondrement malgré les fissurations qu’il pouvait présenter.

Par ailleurs, il est constant que le propriétaire d’un mur mitoyen doit supporter seul les frais de réparation de ce mur lorsque les réparations sont rendues nécessaires par son fait.

En l’espèce, l’expert judiciaire, dont les conclusions sont corroborées par les études du BET Verdier, exposait que les terrassements importants à flanc de colline en aval de la, [Adresse 13], nécessaires à l’installation de la résidence, avaient largement entamé le talus naturel existant et réduit en conséquence les capacités portantes du sol d’assise du mur de soutènement existant.

Enfin, il convient de relever qu’un marché intitulé ’Pré-Etude confortement mur de soutènement Ouest’ a été signé par Monsieur, [Z] en avril 1998, le BET Verdier préconisant dans le cadre de ce marché la réalisation de quatre contreforts destinés à soutenir le mur séparatif.

Monsieur, [Z] ne peut donc soutenir qu’il n’avait aucune mission relative au mur de soutènement.

Par ailleurs, il ressort du contrat d’architecte que Monsieur, [Z] avait une mission de conception générale, de direction des travaux et était également chargé des études d’exécution concernant, contrairement à ce qu’il soutient, les travaux de renforcement du mur, ce qu’il confirme par ailleurs dans son courrier du 9 octobre 2008, indiquant , s’agissant de l’état du mur ’L’ensemble des travaux ont ensuite été réalisés conformément aux préconisations et calculs des bureaux d’étude structure conception et réalisation, avec la validation du bureau de contrôle de l’opération et de l’expert judiciaire ’.

Aux termes de sa mission, il était enfin chargé des opérations d’assistance à réception, Monsieur, [Z] mentionnant dans le cadre du procès-verbal de réception avoir procédé aux examens et vérifications nécessaires et indiquant notamment que les terrains et les lieux avaient été remis en l’état.

Or, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les études du BET Verdier n’ont pas été respectées, les renforcements des raidisseurs étant au nombre de 2 au lieu de 4 et n’étant pas fondés.

L’ensemble de ces éléments démontre l’existence d’un lien direct entre la mission de l’architecte et les désordres affectant le mur litigieux, de sorte que le syndicat des copropriétaires est bien fondé à solliciter, au titre de l’action subrogatoire, la condamnation de Monsieur, [Z] à le relever et garantir des sommes mises à sa charge au profit des époux, [X] à hauteur de 243 972,02 euros.

Sur les demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires :

En appel, le syndicat des copropriétaires ne conteste pas sa responsabilité sur le fondement des troubles anormaux du voisinage mais sollicite le rejet de la demande des époux, [X] portant sur la réactualisation du chiffrage des travaux de reprise retenu par l’expert comme nouvelle en cause d’appel et l’infirmation du jugement concernant les sursis à statuer.

D’une part, il résulte des dispositions de l’article 565 du code de procédure civile que ne sont pas nouvelles les prétentions par lesquelles les parties élèvent le montant de leurs réclamations dès lors qu’elles tendent à la même fin d’indemnisation du préjudice subi.

Il en résulte que la demande d’actualisation du coût des travaux formée en appel par les époux, [X] est recevable, le moyen d’irrecevabilité invoqué par le syndicat des copropriétaires étant en conséquence rejeté.

D’autre part, le syndicat des copropriétaires a exécuté le chef de jugement le condamnant à payer aux époux, [X] la somme de 202 144,20 euros HT par trois chèques versés en avril et juin 2022, pour un montant total de 243 972,02 euros, de sorte que Monsieur et Madame, [X], qui font état dans leurs conclusions d’un terrain en train de basculer et indiquent vivre en permanence avec l’angoisse d’un effondrement ne peuvent motiver leur non réalisation des travaux d’urgence par un risque conséquent de remise en cause du jugement de première instance alors même qu’en appel, le syndicat des copropriétaires ne remettait pas en cause la réalisation des travaux de renforcement du mur ni le chiffrage de l’expert judiciaire, à l’exception du taux de TVA applicable .

Par conséquent, les époux, [X] ne peuvent se prévaloir d’une aggravation des désordres pour solliciter une réactualisation du chiffrage des travaux de reprise alors qu’ils disposaient depuis juin 2022 (rien n’établissant le versement d’une somme en septembre 2023) d’une somme de 243 972,02 euros leur permettant d’entreprendre en urgence des travaux de confortement du mur litigieux.

S’agissant du taux de TVA applicable, l’expert judiciaire indique que selon lui, les travaux préconisés sont de nature à bénéficier d’un taux de TVA réduit à 10 %, ce qui est confirmé par le devis de la société Soltechnic versé aux débats mentionnant un taux de 10 %.

Le syndicat des copropriétaires ayant exécuté le jugement sur la base d’un taux de TVA à 20 % est donc bien fondé à solliciter un indu de 21 613,40 euros correspondant à la différence entre le montant payé par le syndicat sur la base d’un taux de 20 % (243 972,02 euros) et la somme qu’il aurait du payer avec un taux à 10 % (222 358,62 euros).

Les époux, [X] seront donc condamnés à restituer au syndicat des copropriétaires la somme de 21 613,40 euros au titre du trop-perçu.

Enfin, s’agissant des sursis à statuer, il convient d’une part de relever que la demande de condamnation de Monsieur, [Z] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires concernant le montant des travaux confortatifs provisoires réalisés par ce dernier a bien été formalisée en première instance.

Le moyen tiré de l’irrecevabilité de cette demande comme nouvelle en cause d’appel sera donc rejeté.

Il résulte des pièces versées aux débats que des travaux conservatoires urgents ont bien été financés par le syndicat des copropriétaires à hauteur de 36 861,20 euros TTC, de sorte que ce dernier est bien fondé à solliciter la condamnation de Monsieur, [Z] à lui payer à ce titre la somme de 36 861,20 euros TTC.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

D’autre part, l’expert judiciaire pointait comme faits aggravant les tassements un défaut d’entretien des époux, [X] entraînant le mauvais fonctionnement du dispositif de gestion des eaux pluviales, préconisant la réalisation d’un audit du drainage périphérique et des raccords aux descentes EP, avec mise en oeuvre des travaux de réfection et d’amélioration en découlant, ajoutant que ces informations ont été précisées à plusieurs reprises aux époux, [X].

Ces derniers ne justifient pas avoir réalisé les travaux préconisés par l’expert et ne s’expliquent pas sur ce point dans le cadre de leurs conclusions.

Dans ces conditions, ils seront condamnés sous astreinte de 100 euros par jour de retard et pendant une durée de trois mois à compter de la signification de la présente décision à faire réaliser les travaux de reprise sur leur réseau EP préconisés par l’expert.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

S’agissant de la demande portant sur les embellissements de la villa à hauteur de 27 158 euros TTC, il résulte du rapport de Monsieur, [R] du 30 avril 1998 que de nombreuses fissures et microfissures affectaient déjà les façades et l’intérieur de la maison des époux, [X], de sorte que l’état de vétusté de la villa préexistait à la construction de la résidence, [Adresse 3] et à l’aggravation des désordres en résultant.

Dans ces conditions, la demande présentée par les époux, [X] au titre de la reprise des embellissements, en particulier la mise en peinture intérieure, sera rejetée.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Enfin, il n’y a pas lieu de réserver les demandes au titre du préjudice de jouissance et de la dépréciation de la villa, comme demandé par les époux, [X], ces derniers ne justifiant pas des motifs pour lesquels l’évaluation de ces préjudices serait prématuré, en première instance et à fortiori en appel.

Le jugement sera infirmé de ce chef.
PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a :

– Réservé les demandes formulées par Monsieur, [B], [X] et Madame, [V], [G] épouse, [X] au titre de l’indemnisation des travaux à réaliser sur leur villa et ses extérieurs, au titre de leurs préjudices de jouissance et au titre de la dépréciation de leur villa ;

– Réservé la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires, [Adresse 14], [Adresse 15] tendant à la condamnation de Monsieur, [B], [X] et Madame, [V], [G] épouse, [X] à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert sur leur villa ;

– Réservé la demande de condamnation de Monsieur, [Q], [Z], formulée par le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 12], [Adresse 3], à le relever et garantir du coût des travaux confortatifs provisoires réalisés ;

– Ordonné le sursis à statuer de l’affaire enrôlée sous le n° 17/5468 au greffe du tribunal judiciaire de Montpellier, jusqu’à ce que soient réalisés les travaux de renforcement du mur décrits par l’expert Monsieur, [O] en pages 45 et 46 de son rapport d’expertise du 11 avril 2017 ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Monsieur, [Q], [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ,'[Adresse 3]’ la somme de 243 972,02 euros au titre de l’action subrogatoire ;

Déclare recevable la demande d’actualisation du coût des travaux formée en appel par les époux, [X] ;

Les déboute de cette demande ;

Dit que le taux de TVA applicable est de 10 % :

Condamne en conséquence les époux, [X] à restituer au syndicat des copropriétaires de la résidence ,'[Adresse 3]’ la somme de 21 613,40 euros au titre du trop-perçu ;

Rejette le moyen tiré de l’irrecevabilité comme nouvelle en cause d’appel de la demande de condamnation de Monsieur, [Z] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires concernant le montant des travaux confortatifs provisoires réalisés par ce dernier  ;

Condamne Monsieur, [Q], [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ,'[Adresse 3]’ la somme de 36 861,20 euros TTC au titre des travaux conservatoires urgents ;

Condamne Monsieur, [B], [X] et Madame, [V], [G] épouse, [X], sous astreinte de 100 euros par jour de retard et pendant une durée de trois mois à compter de la signification de la présente décision, à faire réaliser les travaux de reprise sur leur réseau EP préconisés par l’expert ;

Rejette la demande présentée par les époux, [X] au titre de la reprise des embellissements ;

Dit n’y avoir lieu de réserver les demandes des époux, [X] au titre du préjudice de jouissance et de la dépréciation de leur villa ;

Condamne Monsieur, [Q], [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ,'[Adresse 3]’ la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour ses frais engagés en première instance et en appel ;

Condamne Monsieur, [Q], [Z] aux entiers dépens de première instance et d’appel comprenant les frais d’expertise judiciaire.

le greffier le président