Copropriété : les Guides juridiques LegalPlanet
Statut de copropriété, assemblées générales, syndic, charges, travaux en copropriété.
Guides pratiques de copropriété pour copropriétaires. Comprenez le statut de copropriété, les assemblées générales et le rôle du syndic. Nos ressources expliquent les charges de copropriété, les travaux obligatoires et comment résoudre les litiges entre copropriétaires.
Copropriété
Statut de copropriété, assemblées générales, syndic, charges, travaux en copropriété.
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Une sélection de mini-guides pratiques liés à : Copropriété.
Conditions de révocation du syndic et remboursement des honoraires
Après la désignation d’un nouveau syndic, l’ancien syndic a prélevé 17 996,90 € au titre d’honoraires futurs et 7 560 € pour le suivi de travaux. Le syndicat des copropriétaires a demandé le remboursement de ces sommes. Le tribunal a déclaré l’action recevable, rejeté la nullité de l’assignation et condamné le syndic au remboursement, avec intérêts et capitalisation. Les demandes indemnitaires complémentaires ont été rejetées.
Exigibilité des charges et preuve des frais nécessaires au recouvrement
Les appels provisionnels sont recouvrables lorsque le syndicat produit la délibération approuvant le budget et établit l’exigibilité des sommes. Une créance de 4 931,23 euros a été retenue, avec intérêts à compter de l’assignation puis de la signification des dernières conclusions et capitalisation. Les frais de transmission et de suivi ont été rejetés faute de diligences particulières. Une indemnité de 500 euros a été accordée pour mauvaise foi et préjudice distinct.
Honoraires indus et responsabilité du syndic : quelles preuves fournir ?
Le mandat du syndic précédent ayant été prolongé jusqu’au 31 janvier 2021, les honoraires et frais facturés ultérieurement, ainsi que des honoraires de reprise non justifiés, n’étaient pas dus. Le syndicat des copropriétaires obtient la restitution de 13 633 euros. Les autres demandes sont rejetées faute de preuve suffisante. Les intérêts, dépens et frais irrépétibles sont mis à la charge de la partie perdante.
Travaux privatifs sans intérêt collectif : obtenir l’annulation d’une résolution
La résolution autorisant des mises en demeure et actions relatives à des désordres exclusivement privatifs excédait les pouvoirs du syndicat, aucun intérêt collectif ni atteinte aux droits des autres copropriétaires n’étant démontré. Elle est annulée. Les demandes indemnitaires réciproques sont rejetées faute de preuve suffisante. Le syndicat supporte les dépens et verse 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, le copropriétaire étant dispensé des frais communs de procédure.
Pouvoirs du syndicat et travaux privatifs : contester une résolution
La résolution concernant des désordres exclusivement privatifs, sans intérêt collectif démontré, excédait les pouvoirs du syndicat et est annulée. Les demandes indemnitaires sont rejetées, aucune faute ni aucun préjudice n’étant suffisamment établi. Le syndicat, partie perdante, est condamné aux dépens et au paiement de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles. Le copropriétaire ayant obtenu gain de cause est dispensé des frais communs de procédure.
Travaux du balcon et abus de majorité : droits du copropriétaire
Le règlement de copropriété peut qualifier le balcon de partie privative tout en mettant les travaux structurels à la charge des parties communes. La résolution refusant les travaux n’est pas annulée, les devis étant surévalués, mais le syndicat doit réaliser les travaux nécessaires sous astreinte. Son défaut d’entretien a causé un trouble de jouissance et engage sa responsabilité. Il rembourse les frais justifiés, indemnise le copropriétaire et supporte les dépens et frais de procédure.
Annulation d’une assemblée générale : conditions de recevabilité du recours
La demande d’annulation de l’assemblée générale dans son ensemble est irrecevable, le copropriétaire n’ayant pas été opposant ou défaillant pour chacune des résolutions contestées. Cette condition doit être examinée avant les moyens relatifs à la convocation. Les demandes au titre des frais irrépétibles sont rejetées et les dépens réservés, l’instance se poursuivant sur les autres prétentions.
Conditions de recouvrement des charges de copropriété impayées
Les copropriétaires doivent participer aux charges relatives aux services collectifs, aux équipements communs, à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes selon le règlement de copropriété. Les documents produits établissent l’exigibilité et le montant de la créance. Le copropriétaire est condamné au paiement de l’arriéré, avec intérêts au taux légal, dépens et indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Travaux de toiture en copropriété : contestation sérieuse en référé
La qualification de la toiture-terrasse et la répartition des réparations dépendaient de stipulations discutées du règlement de copropriété. Cette contestation sérieuse faisait obstacle aux demandes de réfection, de mise hors d’eau, d’engagement de travaux ou de convocation d’une assemblée générale. Les parties ont été renvoyées à se pourvoir au fond, chaque partie conservant la charge de ses dépens et les demandes au titre des frais irrépétibles étant rejetées.
Prescription du recours contre l’assureur et règlement des travaux
Le solde dû aux entreprises est fixé au regard des factures et règlements vérifiés. Les délais de paiement sont refusés, le débiteur ayant déjà bénéficié d’un délai important et ne justifiant d’aucune difficulté. L’appel en garantie contre l’assureur habitation est prescrit, tandis que le recours contre l’assureur de l’ancien syndic est rejeté faute de grief et de contrat produit. Le syndicat supporte les dépens.
Urgence et délai de convocation d’une assemblée générale de copropriété
L’urgence résultant de l’état structurel du plancher, des risques d’affaissement ou de rupture et de la présence d’un champignon justifiait une convocation à l’assemblée générale dans un délai de sept jours. La preuve de la convocation était établie par le bordereau et le suivi postal. La demande d’annulation a été rejetée.
Retrait imposé et rebouchage en cas d’atteinte au droit de propriété
Les demandes relatives à la porte de garage, aux branchements, aux compteurs et au percement du mur ont été rejetées, faute de preuve suffisante. L’expertise a établi une servitude par destination du père de famille et le caractère privatif de certains équipements. En revanche, la boîte aux lettres installée sur le gros œuvre commun devait être retirée et son support rebouché sous astreinte. La demande indemnitaire a été rejetée faute de préjudice démontré.
Retard de remise des archives et préjudice du syndicat
L’ancien syndic devait remettre progressivement la trésorerie, les documents, les archives et l’état des comptes dans les délais prévus. Après mise en demeure infructueuse, le juge des référés pouvait ordonner cette transmission sous astreinte. Les pièces sollicitées relevaient de ses missions et leur remise intégrale n’était pas démontrée. Le retard prolongé et la transmission partielle des archives ont caractérisé un préjudice de gestion justifiant une provision de 3 000 euros.
Infiltrations en copropriété : responsabilités et indemnisation
Les expertises contradictoires ont établi que les infiltrations provenaient de travaux sur les terrasses et de désordres affectant les ouvrages collectifs. La responsabilité du syndicat et de l’entreprise d’étanchéité a été retenue pour les reprises et le trouble de jouissance, limité aux périodes objectivement établies. L’assureur ne garantissait pas ce trouble, la police visant un préjudice pécuniaire. L’entreprise et son assureur devaient garantir le syndicat pour les embellissements.
Copropriété : contestation d’assemblée et irrégularité du vote
Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester les décisions d’assemblée générale. Une contestation globale est irrecevable lorsque le copropriétaire a approuvé certaines résolutions sans démontrer d’irrégularité générale. Une irrégularité dans l’ordre des votes n’entraîne pas la nullité si le sens et le résultat des votes restent reconstituables et inchangés. Le procès-verbal conserve sa force probante jusqu’à preuve contraire, malgré l’absence de signature du président de séance.
Appel de fonds en copropriété : contestation et responsabilité du syndic
L’annulation d’un appel de fonds exige la preuve d’une irrégularité ayant une incidence sur les sommes réclamées. La demande de communication des comptes doit identifier la période concernée et établir l’absence de transmission des documents nécessaires. La responsabilité du syndicat et celle du syndic supposent la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité. Les griefs déjà soumis à une autre instance peuvent être écartés afin d’éviter une contrariété de décisions.
Vente au prix symbolique de lots communs au profit d’une association syndicale libre
La stipulation prévoyant la rétrocession des ouvrages et équipements communs à l’association syndicale, au prix symbolique, a produit effet dès la création de celle-ci et la manifestation de sa volonté d’en bénéficier. Le jugement vaut vente au prix d’un euro et peut être publié. La procédure collective interdit toute condamnation pécuniaire du débiteur au titre des dépens et frais irrépétibles.
Cession judiciaire de lots communs à une association syndicale libre au prix symbolique
La création de l’association syndicale libre et sa volonté de devenir propriétaire ont caractérisé l’acceptation de la stipulation prévoyant la rétrocession des équipements communs au prix symbolique. Le jugement vaut vente au prix d’un euro et sa publication foncière est ordonnée. La procédure collective impose de présenter les créances pécuniaires au passif et fait obstacle à une condamnation directe aux dépens ou frais irrépétibles.
Barbacanes dans un mur mitoyen : responsabilité pour trouble anormal de voisinage
L’article 1253 du Code civil, entré en vigueur après l’introduction de l’action, ne s’applique pas rétroactivement. Le mur séparatif est présumé mitoyen en l’absence de titre contraire. Les percements et buses ont causé les coulures constatées, justifiant la prise en charge des travaux de réfection. Les modifications du drainage ne démontrent pas l’existence d’un trouble, et les claustras n’excèdent pas les inconvénients normaux du voisinage. Les dépens sont partagés par moitié et l’article 700 n’est pas appliqué.
Résistance abusive : difficultés personnelles et absence de faute caractérisée
Le retard de paiement ne suffit pas à caractériser une résistance abusive : une faute caractérisée et un préjudice distinct doivent être établis. Les difficultés liées aux impayés locatifs et les problèmes de santé excluent une volonté délibérée de se soustraire aux obligations, de sorte que la demande de dommages-intérêts est rejetée. Les frais de recouvrement réglés en cours d’instance rendent les demandes sans objet. Les dépens sont laissés au syndicat, sans indemnité au titre de l’article 700.
Circonstance nouvelle et modification d’une ordonnance de référé pour travaux
L’impossibilité de mandater l’entreprise initialement désignée constitue une circonstance nouvelle justifiant le rapport de l’ordonnance de référé. L’inertie fautive du syndic permet de rechercher sa responsabilité et d’ordonner l’exécution des travaux de réfection de la toiture sous astreinte, par l’entreprise choisie ou désignée par l’assemblée générale. La provision de 6 000 euros est maintenue. Les dépens et une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 sont mis à sa charge.
Dégât des eaux : provision refusée et expertise judiciaire en copropriété
L’origine et l’imputabilité des infiltrations demeurant incertaines, la responsabilité du syndicat et la provision demandée ne peuvent être retenues à ce stade. Une expertise est ordonnée afin de déterminer la cause des désordres, les responsabilités, les travaux nécessaires et les préjudices, avec consignation de 3 500 euros à la charge du syndicat. L’action contre l’ancienne copropriétaire est recevable, mais la demande de provision est rejetée et les dépens réservés.
Conditions du référé et preuve de l’annexion des combles
La remise en état peut être ordonnée en référé si le trouble manifestement illicite et l’obligation invoquée sont établis avec évidence. La qualification des combles comme parties communes n’étant pas suffisamment démontrée par le règlement et l’expertise, la restitution a été refusée. L’intervention volontaire du conjoint non assigné a été admise, celui-ci justifiant d’un droit sur les biens concernés.
Preuve de la créance et rejet des frais de recouvrement
Le contrat de maintenance, les factures, devis, bons de commande et rapports d’intervention établissaient une créance de 8 066,46 euros, les prestations insuffisamment justifiées étant exclues. La non-comparution du défendeur ne dispensait pas le demandeur de prouver sa demande. Les intérêts couraient à compter de la mise en demeure justifiée. L’indemnité forfaitaire a été refusée au syndicat des copropriétaires, tandis que les dépens et 1 000 euros de frais irrépétibles ont été mis à la charge du débiteur.