Expropriation : appel contre expulsion et indemnisation des occupants précaires – Cour d’appel de Saint-denis de la Réunion, 23 mars 2026, 25/00298

Quelle est la règle de droit applicable à la notification des locataires en cas d’expropriation ?

En vertu des dispositions de l’article L311-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le propriétaire et l’usufruitier sont tenus d’appeler et de faire connaître à l’expropriant, les fermiers, locataires, ceux qui ont des droits d’emphytéose, d’habitation ou d’usage et ceux qui peuvent réclamer des servitudes.

L’article R311-1 du même code précise que cette notification doit être faite conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article R311-30, qui impose que le propriétaire et l’usufruitier fassent connaître à l’expropriant ces titulaires de droits dans le délai d’un mois de la notification de l’avis d’ouverture de l’enquête, de l’acte d’utilité publique ou de l’arrêté de cessibilité.

Quels sont les effets de l’absence de notification des locataires dans le délai d’un mois ?

Il est admis en droit, notamment par la Cour de cassation (3ème chambre civile 28 février 2001 N°00/70084), qu’à défaut de dénonciation dans le délai imparti, les titulaires de droits seront privés de tout droit à indemnisation auprès de l’expropriant, sauf dans le cas où leur qualité était connue de l’expropriant.

Quelle est la portée de l’autorité de chose jugée du jugement du 9 novembre 2015 concernant l’intervention volontaire de la S.A.R.L. ?

Le jugement du 9 novembre 2015, confirmé par arrêt de la cour d’appel du 18 mai 2020, est passé en force de chose jugée. Il a rejeté la demande d’intervention volontaire de la S.A.R.L. au motif que le propriétaire n’avait pas notifié la liste des locataires dans le délai d’un mois et que l’expropriant n’avait pas connaissance de la situation du locataire.

Toutefois, la S.A.R.L. conteste que les demandes actuelles soient identiques, car elle réclame la violation de son droit au relogement et l’indemnisation des conséquences de son expulsion, demandes qui ne se heurtent pas à l’autorité de chose jugée.

Quels sont les critères légaux pour ordonner l’expulsion d’un occupant en cas d’expropriation ?

Selon l’article L231-1 du code de l’expropriation, dans le délai d’un mois suivant le paiement de l’indemnité ou l’acceptation de l’offre de relogement, les détenteurs doivent quitter les lieux. Passé ce délai, l’expulsion peut être ordonnée.

L’article L314-1 du code de l’urbanisme impose à la personne publique expropriante des obligations envers les occupants, comprenant notamment les preneurs de baux professionnels.

L’article L423-2 du code de l’expropriation précise que l’expropriant est libéré de son obligation de relogement par l’offre d’un local correspondant aux besoins des intéressés.

Quelle est la condition pour que l’expropriant soit tenu à indemniser un occupant non notifié dans le délai légal ?

L’expropriant est tenu à indemniser l’occupant même en l’absence de notification dans le délai d’un mois si l’expropriant avait connaissance de la qualité d’occupant de celui-ci. En l’espèce, la S.A.R.L. a démontré que l’expropriant avait connaissance de sa présence sur la parcelle avant la procédure d’expulsion, notamment par des courriers et échanges antérieurs.

Quels sont les critères de recevabilité des demandes indemnitaires en appel selon l’article 564 du code de procédure civile ?

L’article 564 du code de procédure civile prévoit que les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, sauf pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou juger des questions nées de l’intervention d’un tiers ou de faits nouveaux.

L’article 566 ajoute que seules les demandes accessoires, conséquences ou complémentaires nécessaires aux prétentions initiales sont recevables.

En l’espèce, la demande d’indemnisation, bien que chiffrée tardivement, n’est pas nouvelle car le principe avait été formulé en première instance et en appel.

Quelle est la qualification juridique de la convention d’occupation précaire en matière d’indemnisation d’expropriation ?

Il est admis que la preuve d’un bail n’est pas exclusive de l’existence d’autres titres d’occupation. La Cour de cassation (3ème chambre civile 20 décembre 2018) a reconnu le droit à indemnisation d’une société occupant un lieu en vertu d’une autorisation temporaire à titre gratuit et précaire toujours en vigueur.

En l’espèce, la S.A.R.L. justifie d’une convention d’occupation précaire datant de 2003, toujours en vigueur, ce qui lui confère un droit à indemnisation malgré l’absence de bail formel.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction pour reconnaître le droit à indemnisation de la S.A.R.L. ?

La juridiction a retenu que la S.A.R.L. était occupant de bonne foi, sans fraude, et que la convention d’occupation précaire était toujours en vigueur.

Elle a également constaté que le TCO avait indemnisé d’autres sociétés titulaires de conventions similaires, ce qui exclut un traitement inégalitaire.

Le maintien dans les lieux de la S.A.R.L. ne prive pas celle-ci de son droit à indemnisation.

Quelle est la règle applicable à la fixation de l’indemnité d’expropriation ?

L’article L321-1 du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’article L423-3 du même code prévoit que les contestations relatives au relogement ou à l’indemnisation des occupants sont instruites et jugées conformément au livre III, le juge fixant notamment le montant de l’indemnité de déménagement et, le cas échéant, d’une indemnité de privation de jouissance.

Quelle est la portée des articles 143 et 146 du code de procédure civile en matière de mesure d’instruction ?

L’article 143 du code de procédure civile autorise toute mesure d’instruction légalement admissible à la demande des parties ou d’office.

L’article 146 précise qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver, et ne peut suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, la complexité du chiffrage des demandes justifie la désignation d’un expert avant dire droit.