Action en répétition de l’indu : respecter les délais de prescription en matière de bail commercial – Cour d’appel de Versailles, 26 mars 2026, 23/04850

Quelle est la règle de droit applicable pour déterminer la variation de plus de 25 % du loyer selon l’article L.145-39 du code de commerce ?

La Cour de cassation, par arrêt du 9 juillet 2014, a dit que pour déterminer la variation d’un quart de l’article L.145-39 du code de commerce, il convenait de comparer au dernier prix fixé par l’accord des parties, hors indexation, le prix du loyer tel qu’obtenu par le jeu de la clause d’échelle mobile.

Elle a censuré la cour d’appel qui avait retenu que le loyer indexé réclamé à la date de la demande de révision devait être comparé au prix du loyer calculé au 1er janvier 2007 en fonction de la variation de l’indice, violant ainsi l’article L. 145-39.

Quels sont les critères retenus par la juridiction pour apprécier la recevabilité de l’action en répétition de l’indu ?

Le tribunal a déclaré irrecevable comme prescrite l’action en répétition de l’indu formée par la société RTE, au motif que l’action a été engagée plus de cinq ans après que la société RTE a connu les faits lui permettant de l’exercer, conformément à l’article 2224 du code civil.

La société RTE soutenait que le délai de prescription ne commençait à courir qu’à compter de l’arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2016, mais la juridiction a retenu que la société RTE connaissait dès le 21 mai 2013 les modalités d’application de l’indexation et le montant du loyer contractuel, ce qui fait courir le délai de prescription quinquennal.

Quelle est la qualification juridique du protocole d’accord du 30 décembre 2014 au regard de l’autorité de la chose jugée ?

Selon l’article 2044 du code civil, « la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit ».

La SCI soutient que le protocole constitue une transaction, invoquant des concessions réciproques et des clauses limitant l’usage du nouveau bail dans le litige.

Cependant, la cour a constaté que le protocole ne règle pas le litige relatif à la révision du loyer au titre de l’article L.145-39 du code de commerce, ne contient pas de concessions réciproques sur ce point, et ne fait pas renoncer la société RTE à ses droits.

Le protocole crée une indépendance entre le litige relatif à la révision du loyer du bail initial et le nouveau bail, excluant que le nouveau bail soit invoqué dans le litige sur la révision.

En conséquence, le protocole n’a pas autorité de la chose jugée sur le litige relatif à la répétition de l’indu.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction pour rejeter la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée attachée au protocole d’accord ?

La juridiction a retenu que le protocole ne constitue pas une transaction au sens des articles 2044 et suivants du code civil, car il ne prévoit pas de concessions réciproques ni de renonciation aux droits de la société RTE sur le litige relatif à la mauvaise application de la clause d’indexation.

Le protocole préserve les droits et actions des parties dans ce litige et interdit seulement d’invoquer le nouveau bail dans ce cadre.

Par conséquent, la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée attachée au protocole est rejetée.

Quelle est la portée juridique des arrêts de la cour d’appel et de la Cour de cassation concernant la fixation du loyer et l’application de la clause d’indexation ?

Les arrêts ont statué que l’avenant n°2 fixe un loyer hors indexation à 8.141.844,91 euros et que l’indexation doit être appliquée annuellement selon la variation de l’indice du coût de la construction publié trimestriellement par l’INSEE.

L’application régulière de la clause d’indexation a porté le loyer à 9.309.274,04 euros au 1er janvier 2009, soit une augmentation de 14,34 %.

Ces arrêts ont autorité de la chose jugée dans leur dispositif mais pas dans leur motivation.

Quels sont les critères de prescription applicables à l’action en répétition de l’indu selon les articles 2224 et 2234 du code civil ?

L’article 2224 du code civil dispose que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

L’article 2234 précise que « la prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure ».

La juridiction a retenu que la société RTE connaissait les faits lui permettant d’agir au plus tard le 21 mai 2013, date à laquelle elle avait connaissance des modalités d’application de l’indexation.

La seule ignorance du sort réservé à sa demande fondée sur l’article L.145-39 ne constitue pas un empêchement au sens de l’article 2234.

Par conséquent, le délai de prescription quinquennal a commencé à courir à cette date et l’action engagée en 2019 est prescrite.