Bail commercial renouvelé : comment déterminer le montant du loyer en cas de désaccord ?

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Loyers commerciaux

N° RG 25/09612
N° Portalis 352J-W-B7J-DATEO

N° MINUTE : 2

Assignation du :
17 Juillet 2025

Jugement avant dire droit
[1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

Expert : [N] [B][2]

[2]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Médiateur : [T] [C]
[Adresse 2]
[Localité 2]

JUGEMENT
rendu le 17 Mars 2026
DEMANDERESSE

S.A.R.L AZTEXTILE
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Maître Henri ROUCH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0335

DEFENDERESSE

S.C SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES TROIS C
[Adresse 4]
[Localité 4]

représentée par Maître Patrick CHABRUN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0009

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 20 Janvier 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé signé le 19 décembre 1989, la S.C SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES TROIS C a donné à bail à la S.A.R.L Lilas textiles, aux droits de laquelle est venue la S.A.R.L Cozen Stop Tissus, divers locaux commerciaux dépendant de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3], pour une activité de “ Commerce de gros et de détail, import-export, linge de maison, tapis, gadgets et textiles divers ” pour une durée de neuf années à compter du 19 décembre 1989, pour se terminer le 31 décembre 1998.

Le bail a été renouvelé successivement, par acte sous seing privé du 20 avril 2001 à effet du 1er janvier 1999 jusqu’au 31 décembre 2007, puis, par acte sous seing privé du 16 juillet 2013 à effet du 6 octobre 2011 jusqu’au 5 octobre 2020, moyennant un loyer annuel en principal de 20.740 euros hors charges et hors taxes.

La S.A.R.L AZtextile a acquis le fonds de commerce de la S.A.R.L Cozen Stop Tissus le 22 mars 2017.

Par exploit de commissaire de justice en date du 16 octobre 2023, la S.C SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES TROIS C a fait signifier à la S.A.R.L AZtextile un congé avec offre de renouvellement à effet du 30 juin 2024, moyennant un loyer à déterminer.

Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 16 novembre 2023, la S.A.R.L AZtextile, par l’intermédiaire de son conseil, a notifié son acceptation du principe du renouvellement.

Par mémoire préalable notifié par lettre recommandée reçue le 27 mars 2025 par la S.C SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES TROIS C, la S.A.R.L AZtextile a sollicité la fixation du loyer renouvelé au 1er juillet 2024 à la somme annuelle en principal de 24.906 euros HC/HT.

Par acte extrajudiciaire du 17 juillet 2025, la S.A.R.L. AZtextile a assigné la S.C SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES TROIS C devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

“ – FIXER le montant du loyer renouvelé à compter du 1er juillet 2024 à la somme annuelle en principal de 24.906,00 € hors taxes et hors charges ;

A titre subsidiaire,

Dans l’hypothèse où un Expert Judiciaire serait désigné avant dire droit,

– DESIGNER tel Expert qui lui plaira avec la mission de :
* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
* visiter les locaux litigieux situés [Adresse 3] [Localité 3], de les décrire et photographier, dire et justifier le cas échéant l’application d’un coefficient de pondération,
* entendre les parties en leurs dires et explications,
* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, notamment en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité,
* fournir tous éléments d’information permettant de déterminer le montant du loyer du bail révisé,
* rechercher la valeur locative du loyer révisé à la date du 1er juillet 2024 sur le fondement de l’article L.145-38 du code de commerce,
* rendre compte du tout et donner son avis motivé,
* dresser un rapport de ses constatations et conclusions.
– FIXER le loyer provisionnel à la somme annuelle de 24.906,00 € hors taxes et hors charges,
– CONDAMNER la SCI LES TROIS C au paiement d’une somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
– CONDAMNER la SCI LES TROIS C aux entiers dépens ”.

Par mémoire en réponse signifié par exploit de commissaire de justice le 12 janvier 2026 à la S.A.R.L. AZtextile, la S.C SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES TROIS C demande au juge des loyers commerciaux de :

“ – DEBOUTER la société AZTEXTILE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Vu les dispositions de l’article L.145-34 du code de commerce, ensemble l’article L. 145-33 du code de commerce,

– FIXER le montant du loyer renouvelé à compter du 1er juillet 2024 à la somme annuelle, en principal de 42.960 € hors taxes et hors charges,

A titre subsidiaire,

Dans l’hypothèse où il serait ordonné avant dire droit la désignation d’un expert,

– DESIGNER tel expert qu’il plaira, avec mission de :
* convoquer les parties
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission
* visiter les locaux sis [Adresse 3], [Localité 3], les décrire, dire et juger le cas échéant l’application d’un coefficient de pondération
* entendre les parties en leurs dires et explications
* procéder à l’examen des faits qu’ils allèguent, notamment en ce qui concerne les facteurs locaux de commercialité
* fournir tous éléments d’information permettant de déterminer le montant du loyer du bail visé
– FIXER le montant du loyer provisionnel à la somme annuelle de 25.000 € hors taxes et hors charges,
– CONDAMNER la société AZtextile au paiement d’une somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ”.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux mémoires des parties visés ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 janvier 2026 et mise en délibéré au 17 mars 2026, rendue par mise à disposition au greffe.
*

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le principe du renouvellement du bail commercial

En l’espèce, il est constaté que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux dépendant de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 3], à compter du 1er juillet 2024. Elles s’opposent sur le montant du loyer.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

La S.A.R.L AZtextile expose que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative, étant rappelé que le bail unissant les parties s’est maintenu au-delà de douze années. Elle se réfère au rapport d’expertise amiable établi par M. [H] [U] et produit par la S.C SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES TROIS C, auquel elle acquiesce en ce qui concerne le calcul des surfaces réelles et des surfaces pondérées, soit la surface totale pondérée de 71,16 m².

Elle retient une valeur locative unitaire différente de la bailleresse et indique que le loyer moyen des locaux commerciaux situés autour des locaux litigieux est de 359,50 euros/m²/an, en faisant référence à une évaluation sur le site www.unemplacement.com, le site www.data-b.com, ainsi qu’à des annonces relatives aux fonds de commerce à vendre ou à louer. Elle déduit de ces éléments que la valeur locative du local doit être fixée à la somme annuelle en principal de 24.906 euros HT et HC.

La S.C SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES TROIS C fait valoir, en accord avec la locataire, que le loyer doit être déplafonné eu égard à sa durée et qu’il convient de retenir une surface utile pondérée de 71,16 m². Elle s’oppose à la valeur locative unitaire retenue par la locataire et estime que les références choisies par la S.A.R.L AZtextile manquent de pertinence et de précision. Elle suggère un prix de 600 euros/m²/an et la fixation de la valeur locative du local à la somme annuelle en principal de 42.960 euros HT et HC au regard des références locatives qu’elle expose.

En application des dispositions de l’article L.145-33 du code de commerce, à défaut d’accord, la valeur locative est déterminée d’après : 1. les caractéristiques du local considéré ; 2. la destination des lieux ; 3. les obligations respectives des parties ; 4. les facteurs locaux de commercialité ; 5. les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce.

Selon l’article L.145-34 du code de commerce, “ A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
[…]
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ”.

Par ailleurs, l’article R.145-30 du code de commerce dispose que “ si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R.145-7, L.145-34, R.145-9, R.145-10 ou R.145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ”.

En l’espèce, le bail en renouvellement conclu entre les parties pour une durée de 9 ans à effet au 6 octobre 2011, s’est poursuivi à l’arrivée du terme le 5 octobre 2020, le congé avec offre de renouvellement ayant été formulé le 16 octobre 2023 et accepté le 16 novembre 2023, pour un nouveau bail à compter du 1er juillet 2024. Le bail éteint a donc duré 12 ans et 8 mois, de sorte que le loyer renouvelé sera fixé à la valeur locative.

En l’état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat.

Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise, en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, dans les conditions précisées au dispositif. A cette fin, le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 4.000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de chacune des parties pour moitié, les deux parties ayant intérêt à voir l’expertise prospérer.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile : “ Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige ”.

Aux termes de l’article 1533 du même code : “ Le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie ”.

En application de l’article 1533-1, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2, organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3, “ le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.
La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros ”.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L.145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes locatives.

Sur les demandes accessoires

Dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.
*

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate le renouvellement du bail commercial liant la S.A.R.L AZtextile à la S.C SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES TROIS C portant sur les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 3], à compter du 1er juillet 2024,

Dit que le prix du loyer renouvelé doit être fixé à la valeur locative au 1er juillet 2024,

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert :

Madame [N] [B]
[Adresse 1] – [Localité 1]
[XXXXXXXX01] – [Courriel 1]

avec mission :

* de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
* de visiter les locaux litigieux situés [Adresse 3] à [Localité 3] et de les décrire,
* d’entendre les parties en leurs dires et explications,
* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix,
* rechercher les références utiles de comparaison,
* de rechercher la valeur locative à la date du 1er juillet 2024 des lieux loués situés [Adresse 3] à [Localité 3], au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,
* de rendre compte du tout et donner son avis motivé,
* de concilier les parties,
* de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 1er avril 2027,

Fixe à la somme de 4.000 (quatre mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par moitié par chacune des parties à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 5] , [Localité 5]) avant le 1er juin 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 21 septembre 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne la juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer une médiatrice, en la personne de :

Madame [T] [C]
[Adresse 2] – [Localité 2]
[XXXXXXXX02] – [XXXXXXXX03]
[Courriel 2]

Dit que la médiatrice n’interviendra qu’après que l’experte l’aura informé qu’elle a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information à la médiatrice, et en attendant que celle-ci ait mené à bien sa mission, l’experte suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que la médiatrice ainsi informée par l’experte aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit que le rendez-vous d’information devra intervenir avant l’expiration du délai de deux mois suivant l’information donnée par l’experte,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par la médiatrice, cette dernière en avisera immédiatement l’experte et la juge chargée du contrôle des expertises ; la médiatrice cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’experte reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* la médiatrice pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* la médiatrice en informera l’experte, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, la médiatrice informera l’experte et la juge chargée du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’experte déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’elle aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, la médiatrice devra en aviser immédiatement l’experte et les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges,

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’experte,

Réserve les dépens et les frais irrépétibles,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à PARIS, le 17 mars 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER D. SANTOS CHAVES