Vitrines défectueuses dans un bail commercial : qui est responsable des réparations ?

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe
DE [Localité 1]
Le 16 Mars 2026
1ère Chambre Civile
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N° RG 24/02573 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KN35

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

S.A.S. PPG DISTRIBUTION
société par actions simplifiée, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’Orléans sous le numéro 085 580 983, prise en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège social, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP FAITH AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, et par Me Benjamin MINGUET, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant,

à :

S.C.I. LES SILOS
immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nîmes sous le numéro 319 026 886, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 19 Janvier 2026 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Laurence ALBERT, Vice-présidente assistés de Aurélie VIALLE, Greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats .
EXPOSE DU LITIGE
Par acte notarié en date du 17 septembre 1998, la SCI Les silos a donné à bail commercial à la société Euridep, aux droits de laquelle vient désormais la société PPG Distribution, des locaux commerciaux d’une surface de 480 m² à Nîmes.
Le bail Initial, conclu pour une durée initiale de neuf années ayant commencé à courir le 1er septembre 1998 pour se terminer le 31 août 2007, a été renouvelé à deux reprises :
– par un avenant de renouvellement en date du 22 septembre 2010 courant à compter du 1er juillet 2010 pour se terminer le 30 juin 2019 ;
– par acte extrajudiciaire en date du 11 février 2021, le preneur a signifié une demande de renouvellement au bailleur à compter du 1er avril 2021, lequel a gardé le silence dans les trois mois suivants la notification et n’a pas saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer de renouvellement dans le délai de deux ans à compter de la date de renouvellement du bail.
A compter de 2014, la société PPG Distribution s’est inquiétée de la dangerosité et du risque d’effondrement des baies vitrées et vitrines branlantes et instables des locaux loués.
Elle a fait dresser un procès-verbal de constat par huissier de justice à cette fin le 4 novembre 2014, puis adressé une lettre recommandée avec avis de réception à la bailleresse datée du 22 juin 2015 dans laquelle elle notait le refus de la SCI Les silos de changer les vitrines et annonçait qu’elle ne procéderait pour sa part qu’au changement des joints.
La société PPG Distribution a ensuite mandaté un expert aux fins de constater l’étendue des désordres. Le bailleur, dûment convoqué à la réunion d’expertise amiable contradictoire du 1er décembre 2020, ne s’y est pas présenté. L’expert, M. [U] [O], a rendu son rapport technique le 7 décembre 2020.
Par courrier recommandé en date du 16 décembre 2020, la société PPG Distribution a mis en demeure son bailleur de procéder aux réparations nécessaires, en joignant à sa missive un devis de remplacement des vitrages de 19.278 euros HT (23.633,60 euros TTC).
Par courrier recommandé daté du 22 décembre 2020, le bailleur a « rejeté » cette mise en demeure au motif que le montant du devis communiqué par le preneur était « prohibitif », proposé le changement des joints d’étanchéité et le renforcement des baies les plus exposées aux intempéries, évoqué la désignation d’un contre-expert en cas de désaccord et rappelé au locataire ses obligations d’entretien.
Par ordonnance du 15 juin 2022, le président du tribunal judiciaire de Nîmes a fait droit à la mesure d’expertise judiciaire sollicitée par la société PPG Distribution. L’expert a déposé son rapport définitif le 16 juin 2023.
Les parties ne parvenant à aucun accord, par acte de commissaire de justice du 29 mai 2024, la société PPG Distribution a assigné la SCI Les silos devant le tribunal judiciaire de Nîmes afin de la faire condamner à lui payer 64.979,32 euros HT (71.477,25 euros TTC) au titre des travaux à effectuer, outre 20.898,70 euros HT (25.078,75 euros TTC) en réparation du préjudice financier subi.
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Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 30 septembre 2025, la société PPG Distribution demande au tribunal, sur le fondement des articles 1728, 1755 et 606, ainsi que 1221 et 1222 du code civil, L. 145-10, L. 145-12 et R. 145-35 du code de commerce, de :
JUGER que les réparations des désordres affectant les vitrines constituent des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil ;
JUGER que la réparation de l’intégralité des désordres affectant les vitrines incombe uniquement à la SCI Les silos ;
CONDAMNER la SCI Les silos à lui payer la somme de 64.979,32 euros HT (soit 71.477,25 euros TTC) au titre des travaux à effectuer ;
CONDAMNER la SCI Les silos à lui rembourser la somme de 20.898,70 euros HT (soit 25.078,75 euros TTC) en réparation de son préjudice financier ;
DEBOUTER la SCI Les silos de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;
CONDAMNER la société SCI Les silos au paiement de la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER la société SCI Les silos aux entiers dépens
ASSORTIR le présent jugement de l’exécution provisoire de droit.
La société PPG Distribution s’appuie sur le rapport judiciaire qui conclut à la nécessité de changer les façades – rideaux, estimant le coût des travaux à 64.979,32 euros HT (soit 71.477,25 euros TTC) et impute la responsabilité de leur état à 100% à la bailleresse.
Elle rappelle que le bail renouvelé à effet du 1er avril 2021 est soumis à la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel dès lors que cette loi est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant sa promulgation, soit à compter du 1er septembre 2014, et partant à l’article R. 145-35 du code de commerce.
Elle indique qu’aux termes du bail, les grosses réparations de l’article 606 du code civil sont expressément à la charge du bailleur ; qu’en l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les désordres affectant les vitrines, qu’il qualifie de façades – rideaux, correspondent à des grosses réparations au sens de l’article susvisé ; que c’est l’une des raisons pour lesquelles l’expert a retenu que la responsabilité de leur délabrement relève à 100% de la responsabilité de la bailleresse.
Elle conteste que le remplacement d’une fenêtre ne peut être considéré comme de grosses réparations comme l’avance la défenderesse. Elle fait état d’une interprétation extensive en jurisprudence de l’article 606 du code civil qui s’applique à tous travaux intéressant l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale, par opposition aux réparations d’entretien qui sont « celles utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble ». Elle soutient que la clause mettant à sa charge « les travaux qui deviendraient nécessaires aux devantures, vitrines, volets et rideaux » trouve sa limite dans le fait de savoir s’ils relèvent de grosses réparations ou non.
Elle réfute que les désordres seraient le résultat de son manque d’entretien de l’immeuble et rappelle avoir de longue date sollicité de la bailleresse le remplacement des vitrines.
Elle déclare que la clause stipulant qu’elle prendra les locaux loués dans l’état où ils se trouvent au moment de son entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucune remise en état ni réparation, autres que celles qui seraient nécessaires pour que les lieux soient clos et couverts, est sans rapport avec le litige en ce qu’elle ne peut décharger la SCI Les silos de son obligation de remédier aux désordres visés par l’article 606 du code civil ; que les dispositions de l’article R. 145-35 du code de commerce sont d’ordre public ; qu’en toute hypothèse, en l’absence de clause claire et précise sur ce point, la vétusté reste à la charge du bailleur.
Elle fait état des multiples relances à la bailleresse pour qu’elle procède à la reprise des façades – fenêtres et ses tentatives de négociation amiable. Elle expose les coûts engendrés par l’inaction de la SCI Les silos qu’elle a dû supporter.
* * *
Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 3 novembre 2025, la SCI Les silos demande au tribunal, sur le fondement des articles 606, 1728 et 1754 du code civil, de :
A titre principal :
DEBOUTER la SAS PPG Distribution de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.
La CONDAMNER à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant les frais d’expertise judiciaire.
A titre subsidiaire :
RAMENER à de plus justes proportions l’obligation indemnitaire qui pourrait être mise à sa charge, sans que celle-ci n’excède la proportion d’un tiers, tous préjudices et toutes causes confondues, et ce sur la base du devis établi par la société Miroiterie gardoise en date du 1er juin 2023, d’un montant de 46 234,69 € HT, à l’exclusion de l’évaluation manifestement excessive retenue par l’expert judiciaire (64 979,32 € HT).
DECLARER que la société Les silos, assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée et pouvant en opérer la déduction, ne saurait être indemnisée de cette taxe qui ne constitue pas pour elle une charge effective,
En conséquence,
FIXER le montant de toute condamnation susceptible d’être prononcée à sa charge en montant hors taxes, la TVA étant récupérable par la société PPG Distribution,
DEBOUTER la société PPG Distribution du surplus de ses demandes à ce titre.
CONDAMNER la SAS PPG Distribution à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant les frais d’expertise judiciaire.
En toute hypothèse,
ECARTER exécution provisoire du jugement à intervenir, incompatible avec la nature de l’affaire.
La SCI Les silos soutient que les grosses réparations ne sont que celles qui affectent la structure et la solidité de l’immeuble ; que la jurisprudence est stricte et limitative sur ce point ; que les façades-rideaux en litige et huisseries extérieures ne sont pas des éléments porteurs ; qu’il s’agit d’ouvrages démontables, accessoires à l’exploitation du fonds et relevant de la maintenance fonctionnelle du local ; que les réparations demandées n’entrent donc pas dans le champ de l’article 606 du code civil et ont donc pu valablement être transférées au preneur, comme c’est le cas dans le bail la liant à la SAS PPG Distribution.
Elle critique le rapport d’expertise en ce que le technicien s’est livré à une appréciation juridique inexacte en qualifiant les travaux préconisés de grosses réparations ; qu’en affirmant que les vitrines étaient « désolidarisées de la structure porteuse » il ne pouvait en conclure que les travaux concernés relevaient de grosses réparations. Elle excipe de la norme DTU 33.1 (P28-002-1) qui définit la façade – rideau comme légère et fixée sur la structure du bâtiment, ne contribuant aucunement à sa stabilité.
Elle relève que l’expert évoque trois causes principales des désordres, dont la mauvaise conception initiale mais aussi l’absence d’entretien manifeste pendant trente ans et un éclat étoilé causé par un objet dur ou lourd tombé du sol ; qu’il n’en a cependant tiré aucune conséquence en termes de responsabilité du preneur en attribuant mécaniquement à la bailleresse 100% de responsabilité ; qu’il a ce faisant ignoré le cadre conventionnel régissant les obligations des parties ; qu’aux termes du contrat l’usure accélérée par le défaut d’entretien, les mouvements structurels des cadres liés au vent et les chocs extérieurs relèvent de l’entretien courant du local commercial, à la charge du preneur.
Elle rappelle que le bail stipule que « le preneur prendra les locaux loués dans l’état où ils se trouvent au moment de son entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucune remise en état ni réparation, autres que celles qui seraient nécessaires pour que les lieux soient clos et couverts » ; que cette clause exclut toute obligation du bailleur relative à une remise en état préalable ; que le preneur a accepté de prendre les locaux en l’état, sans recours contre une prétendue mauvaise conception initiale des façades – rideaux, que l’expert n’argumente d’ailleurs pas ; qu’aux termes du contrat, le preneur doit supporter toute réparation devenue nécessaire par défaut de ses obligations d’entretien.
Elle soutient que le preneur ne justifie d’aucune diligence d’entretien depuis son entrée dans les lieux en 1998 ; qu’il a ainsi contrevenu à son obligation de conservation raisonnable des lieux loués et à ses obligations spécifiques d’entretien ; que les désordres trouvent leur origine dans la carence exclusive du locataire.
Elle conteste toute inaction face aux désordres dénoncés et pointe au contraire le laxisme du preneur. Elle souligne avoir proposé amiablement, et sans reconnaissance de responsabilité, de procéder à des interventions ponctuelles et proportionnées, qui ont été rejetées par la requérante.
Elle estime, subsidiairement, que si une part de responsabilité devait lui être attribuée en raison de la conception initiale défaillante de la façade – rideau, elle ne pourrait pas dépasser 1/3 au regard des défaillances d’entretien du preneur, cause principale des désordres. Elle excipe en outre d’autres devis de réparation, d’un coût bien moindre que le chiffrage de l’expert.
Elle considère que les frais exposés par la requérante et dont elle demande réparation ressortent d’initiatives purement procédurales, ne répondant ni à une nécessité avérée imposée par un silence fautif du bailleur, ni à un quelconque caractère contraint.
Elle souligne enfin que la SAS PPG Distribution exerce une activité commerciale assujettie à la TVA ; qu’elle dispose à ce titre du droit à déduction intégrale de la taxe grevant les travaux litigieux ; qu’en conséquence, toute condamnation ne pourrait être fixée que sur les montants hors taxes.
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Pour un exposé complet des faits, prétentions et moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.
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La clôture est intervenue le 6 janvier 2026 par ordonnance du juge de la mise en l’état du 6 novembre 2025. L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 19 janvier 2026 pour être plaidée et la décision mise en délibéré au 16 mars 2026.
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MOTIFS DE LA DECISION

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES
La loi n 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, et son décret d’application n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 ont édicté certaines dispositions impératives s’agissant des charges locatives. Ainsi l’article R.145-35 du code de commerce interdit d’imputer au locataire :
« 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ; ».

Aux termes de l’article 606 du code civil, « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d’entretien. ».
Il est constant qu’au sens de cet article, les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale.
En l’espèce, le bail stipule expressément que « Tous les travaux des articles 606 du code civil demeureront à la charge exclusive du bailleur. ».

Il prévoit également que « Le preneur prendra les locaux loués dans l’état où ils se trouveront au moment de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucune remise en état ni réparation, autres que celles qui seraient nécessaires pour que les lieux soient clos et couverts.
(…)
Le preneur tiendra les lieux loués de façon constante en parfait état de réparations locatives et de menu entretien visées à l’article 1754 du code civil ; il supportera toute réparation qui deviendrait nécessaire par suite du défaut d’exécution des réparations locatives ou de menu entretien, soit des dégradations résultant de son fait, de celui de son personnel ou de sa clientèle. Toutes les autres réparations incomberont au bailleur conformément à l’article 1719, 2ème alinéa du code civil.
(…)
Le bailleur s’oblige à tenir les lieux loués clos et couverts selon l’usage, mais sans que cette obligation déroge en quoi que ce soit à tout ce qui a été dit ci-dessus, et notamment aux obligations mises à la charge du preneur en ce qui concerne les travaux qui deviendraient nécessaires aux devantures, vitrines, volets et rideaux de la boutique. »

La réalité des désordres affectant les vitrines, effectivement qualifiées de « façades – rideaux » par l’expert, n’est pas débattue par les parties. Le technicien mandaté constate qu’elles sont « branlantes et instables puisqu’il suffit d’appuyer horizontalement sur les vitrages et les cadres pour constater une flexion qui ne devrait pas se produire avec le geste de pousser réalisé par une personne ».
Il explique ces désordres d’une part par une « mauvaise conception (…) des façades vitrées », en se référant au DTU 36.1/37.1 régissant les façades rideaux légères désolidarisées de la structure qui n’a pas été appliqué ; il précise sur ce point qu’aujourd’hui elles devraient se conformer au DTU 33.1 de mai 2008, ainsi qu’aux normes NF EN 138 30, NF P28-002 et NF XP P 28-003. Il relève d’autre part « l’absence d’entretien (ou très insuffisant) qui a entraîné, en sus de la mauvaise conception initiale, une usure prématurée des façades légères ».
L’expert constate en outre des « éclatements et/ou fissures des vitrages », « déformations anormales des cadres métalliques », « débuts de dislocations visibles aux jonctions entre eux des éléments des façades – rideaux » et une « désolidarisation excessive des façades – rideaux avec les autres éléments ». Ces désordres sont la conséquence des « déformations anormales des cadres métalliques insuffisamment rigides », « la seule cassure de vitrage due à un événement ne relevant pas de l’instabilité / délabrement des façades – rideaux (étant) un « éclat étoilé » en partie basse du vitrage, provoqué par le choc extérieur d’un objet lourd ou dur ».
L’expert conclut que ces « façades – rideaux, anciennes de 30 ans environ, très mal conçues et sous-dimensionnées, jamais entretenues durant 30 ans, sont hors d’usage, et ne peuvent pas être réparées, le nombre et la gravité des désordres étant trop importants ».

Malgré le défaut d’entretien retenu, l’expert écarte la responsabilité du preneur pour ces désordres, qu’il attribue exclusivement au bailleur, en les qualifiant de « grosses réparations de « l’enveloppe » de l’immeuble (art. 606 du code civil) », sans toutefois argumenter sur ce dernier point.
Or, comme souligné par la défenderesse, la norme DTU 33.1 à laquelle il se réfère, précise expressément dans sa définition de « façade – rideau » qu’il « s’agit d’une façade légère (…) et fixées sur la structure du bâtiment. (…) Elle ne contribue en aucune façon à la stabilité de la structure du bâtiment ». L’expert lui-même appuie sa qualification de « façades – rideaux » des vitrines en litige en considérant qu’il s’agit de « façades vitrées légères (…) désolidarisées de la structure ».

En conséquence, le remplacement des vitrines litigieuses n’intéresse pas l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale et ne saurait dès lors être considéré comme des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil. Le bail précisant par ailleurs que le preneur est en charge des « travaux qui deviendraient nécessaires aux devantures, vitrines, volets et rideaux de la boutique », la SAS PPG Distribution sera déboutée de sa demande de condamnation de la SCI Les silos au titre des travaux à effectuer.

La requérante ne démontrant pas de faute de la défenderesse dans la prise en charge du remplacement des vitrines, elle sera également déboutée de sa demande en réparation du préjudice financier.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRESAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
L’article 695.4° du même code précise que les honoraires de l’expert entrent dans l’assiette des dépens.
La SAS PPG Distribution qui succombe à l’instance en supportera les dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations
L’équité commande en l’espèce de condamner la SAS PPG Distribution à payer à la SCI Les silos au titre des frais irrépétibles la somme de 3.000 €.
La SAS PPG Distribution qui perd le procès sera déboutée de sa demande à ce titre.
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
L’article 514-1 du même code dispose que “le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.
Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée”.
En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire attachée à la présente décision qui est compatible avec la nature de l’affaire.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant en audience publique, en premier ressort, par jugement contradictoire,
DEBOUTE la SAS PPG Distribution de sa demande de prise en charge des travaux de remplacement des vitrines par la SCI Les silos ;
DEBOUTE la SAS PPG Distribution de sa demande d’indemnisation de son préjudice financier ;
CONDAMNE la SAS PPG Distribution aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise ;
CONDAMNE la SAS PPG Distribution à payer à la SCI Les silos la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE la SAS PPG Distribution de sa demande au titre des frais irrépétibles ;
DEBOUTE les parties de toutes leurs demandes supplémentaires, plus amples ou contraires ;
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.
Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice Présidente et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER LE PRESIDENT