Lors de l’audience du 16 décembre 2025, le bailleur a actualisé le montant de la dette à 730,60 euros. Le couple locataire n’a pas comparu, sauf l’un des membres qui a affirmé avoir réglé la totalité de la dette. Le tribunal a permis la production d’un justificatif de paiement, qui a été soumis par mail quelques jours plus tard. Cependant, le bailleur a produit un bail non signé, ce qui a soulevé des questions sur la qualité de locataire des personnes assignées.
Le tribunal a jugé que les demandes du bailleur étaient recevables uniquement à l’égard de l’un des locataires, en raison de l’absence de preuve de la qualité de locataire de l’autre. Concernant la résiliation du bail, le tribunal a noté que la notification à la préfecture avait été faite dans les délais, rendant la demande recevable. Toutefois, l’absence de signature sur le bail a conduit à un rejet de la demande de constatation des effets de la clause résolutoire.
En ce qui concerne les loyers impayés, le tribunal a constaté que le locataire présent n’avait pas apporté la preuve du paiement, entraînant le rejet de la demande de paiement. Finalement, le tribunal a débouté le bailleur de toutes ses demandes, laissant les dépens à sa charge et déclarant l’exécution provisoire de la décision.
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 MARS 2026
Minute n° :
N° RG 25/00380 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HFEJ
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier
DEMANDEUR :
Monsieur [O] [I], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS
DÉFENDEURS :
Monsieur [R] [M] [F], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne
Madame [L] [M], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée
A l’audience du 16 Décembre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.
Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :
Monsieur [O] [I] allègue avoir donné à bail à Madame [L] [M] et Monsieur[M] [F] [R] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 2], par contrat du 26 décembre 2022.
Le 27 janvier 2025 Monsieur [O] [I] a fait délivrer à Madame [L] [M] et Monsieur[M] [F] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 2 429,54 euros, au titre des loyers et charges impayés.
Monsieur [O] [I] a fait assigner Madame [L] [M] et Monsieur[M] [F] [R] en référé devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d’Orléans par acte d’huissier de justice signifié à étude le 14 avril 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;ordonner l’expulsion de Madame [L] [M] et Monsieur[M] [F] [R] ainsi que de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;écarter l’application du délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux pour permettre une expulsion immédiate ;condamner solidairement et à titre de provision Madame [L] [M] et Monsieur[M] [F] [R] au paiement de la somme de 3 999,69 euros ;condamner Madame [L] [M] et Monsieur[M] [F] [R] à payer à Monsieur [O] [I] à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation équivalent au montant du loyer contractuel augmenté des charges condamner in solidum et par provision Madame [L] [M] et Monsieur[M] [F] [R] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.
Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l’audience a permis d’apprendre que le couple vit au domicile avec leurs deux enfants à charge. Chaque membre du couple a fait état état de la perte de son emploi.
L’affaire a été appelée à l’audience du 16 décembre 2025.
A l’audience, Monsieur [O] [I], représentée par son avocat a maintenu toutes ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 730,60 euros.
La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats, la demanderesse ayant été mise en mesure de présenter ses observations sur ce point.
Madame [L] [M] n’a pas comparu, ni personne pour elle, Monsieur[M] [F] [R], ayant comparue en personne sans pouvoir pour la représenter. Ce dernier a expliqué avoir apuré l’ensemble de sa dette avant l’audience.
La juridiction a autorisé à Monsieur[M] [F] [R] la production d’une note en délibéré jusqu’au 3 janvier 2026 pour transmettre contradictoirement le justificatif du paiement de la créance.
La décision a été mise en délibéré au 16 mars 2026.
Par mails du 16 décembre 2025, Monsieur[M] [F] [R] a adressé a la juridiction à deux reprises son avis d’échéance, ce dernier ne permettant pas de justifier de son paiement. Par mail du 23 décembre, il a adressé contradictoirement le justificatif du paiement de l’entièreté de sa dette.
L’article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »
L’article 474 du code de procédure civile prévoit que lorsque le jugement est susceptible d’appel, il est réputé contradictoire à l’égard de tous les défendeurs dès lors qu’au moins l’un d’eux à comparu.
Sur la recevabilité des demandes :
L’article 32 du code de procédure civile dispose qu’ « est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir ».
Il résulte des articles 1383 et 1383-2 du code de procédure civile que lorsque qu’en justice une personne reconnaît pour vrai un fait de nature à produire contre elle des conséquences juridiques, cette déclaration fait foi contre celui qui l’a fait.
En l’espèce, Monsieur [O] [I] produit aux débats un bail non signé. Dès lors, il n’apporte pas la preuve de la qualité de locataire des personnes assignées.
Il convient toutefois d’observer que Monsieur[M] [F] [R], présent a l’audience, a indiqué avoir soldé sa dette locative. Cette déclaration doit être interprétée comme un aveu judiciaire de sa qualité de locataire.
Dès lors, les demandes formulées par Monsieur [O] [I] doivent être jugées recevables à l’égard de Monsieur[M] [F] [R] et irrecevables à l’égard de Madame [L] [M], faute d’intérêt à agir à son encontre.
Sur la demande de résiliation
Sur la recevabilité :
L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.
En l’espèce, Monsieur [O] [I] justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 15 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 décembre 2025.
La demande est donc recevable.
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :
L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail produit au débat contient une clause résolutoire rappelant cette condition légale. Il convient toutefois de rappeler que ledit bail ne comporte aucune signature. Si l’existence d’un bail peut être démontrée grâce à l’aveu judiciaire de Monsieur[M] [F] [R], il ne peut être démontré qu’une clause résolutoire a bien été souscrite par ce dernier.
Dans ces conditions, la demande de constat des effets de la clause résolutoire ne peut qu’être rejetée.
A défaut de demande subsidiaire de résiliation judiciaire, Monsieur [O] [I] sera donc débouté de ses demandes de résiliation, d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation.
Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés :
En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.
L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif.
L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, Monsieur[M] [F] [R] a indiqué à l’audience avoir payé les 730,60 euros réclamés par son bailleur, ce qui doit être interprété comme un aveu judiciaire quant au montant des loyers et charges restant dû peu avant l’audience.
Ce dernier a toutefois pas apporté la preuve du paiement effectif de cette somme, les avis d’échéances produit en cours de délibéré ne valant pas quittance de loyer.
Dès lors, le demandeur sera donc débouté de sa demande.
Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Le bailleur étant débouté de l’ensemble de ses demandes, les dépens seront laissés à sa charge.
Sur l’article 700 du code de procédure civile :
L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de cette partie.
En l’espèce, le demandeur étant condamné aux entiers dépens, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande formulée à ce titre.
La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
DECLARE Monsieur [O] [I] irrecevable en son action à l’encontre de Madame [L] [M] ;
DECLARE Monsieur [O] [I] recevable en son action à l’encontre de Monsieur[M] [F] [R] ;
REJETTE l’ensemble des demandes ;
LAISSE les entiers dépens à la charge de Monsieur [O] [I] ;
RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée
La greffière, La juge des contentieux de la protection,