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Vitrines dangereuses dans un local commercial : le bailleur est-il responsable des grosses réparations ? – Tribunal judiciaire de Nîmes, 16 mars 2026, RG n° 24/02573

Décision analysée : Tribunal judiciaire de Nîmes, 16 mars 2026, RG n° 24/02573
Thématiques : Baux commerciaux — Responsabilité du bailleur

📘 L’essentiel

La qualification des réparations en matière de bail commercial distingue les grosses réparations, incombant au bailleur, des réparations d’entretien. Le tribunal a jugé que les désordres des vitrines ne relèvent pas des grosses réparations, car ils n’affectent pas la stabilité de l’immeuble. Le bail stipule que les travaux des devantures sont à la charge du preneur. L’absence d’entretien du preneur a également influencé la décision, entraînant le rejet de sa demande d’indemnisation et la mise à sa charge des frais d’expertise..


Source juridique : Tribunal judiciaire de Nîmes, 16 mars 2026, RG n° 24/02573

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Tribunal judiciaire de Nîmes, 16 mars 2026, RG n° 24/02573

L’affaire concerne un litige entre une société immobilière et une société locataire au sujet de l’état des locaux commerciaux loués. En 1998, la société immobilière a conclu un bail commercial avec une société, qui a depuis été remplacée par une autre société. Le bail initial de neuf ans a été renouvelé à plusieurs reprises, mais des problèmes sont survenus concernant la sécurité des vitrines des locaux, jugées dangereuses par la locataire.

En 2014, la locataire a commencé à s’inquiéter de la stabilité des vitrines et a fait constater les désordres par un huissier. Malgré des relances et une mise en demeure, la société immobilière a refusé d’effectuer les réparations nécessaires, arguant que les coûts étaient trop élevés. En 2020, un expert a été mandaté pour évaluer l’état des vitrines, concluant qu’elles nécessitaient un remplacement en raison de leur délabrement.

En 2022, la locataire a demandé une expertise judiciaire, et en 2024, elle a assigné la société immobilière devant le tribunal pour obtenir le remboursement des travaux à réaliser et une indemnisation pour le préjudice financier subi. La locataire soutenait que les réparations des vitrines constituaient des grosses réparations, à la charge de la société immobilière selon le bail et le code civil.

De son côté, la société immobilière a contesté cette interprétation, affirmant que les réparations en question relevaient de l’entretien courant, à la charge de la locataire. Elle a également mis en avant le manque d’entretien de la part de la locataire comme cause des désordres.

Le tribunal a finalement statué en faveur de la société immobilière, considérant que les réparations des vitrines ne constituaient pas des grosses réparations au sens du code civil et que la locataire était responsable de l’entretien des locaux. La locataire a été déboutée de ses demandes, et la société immobilière a été condamnée à rembourser certains frais d’expertise.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable concernant les grosses réparations dans un bail commercial ?

La règle de droit applicable est énoncée dans l’, qui stipule que « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. […] Toutes les autres réparations sont d’entretien. » En outre, l’ interdit d’imputer au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’.

Quelles sont les conditions pour qualifier des travaux de grosses réparations ?

Pour qualifier des travaux de grosses réparations, il faut que ceux-ci intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale. Les réparations d’entretien, en revanche, sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble. Dans le cas présent, le tribunal a conclu que le remplacement des vitrines litigieuses ne relevait pas des grosses réparations, car ces éléments ne contribuent pas à la stabilité de la structure du bâtiment.

Quels sont les critères de recevabilité des demandes en matière de bail commercial ?

Les demandes en matière de bail commercial doivent être fondées sur les dispositions contractuelles et légales applicables. En l’espèce, le bail stipule que « Tous les travaux des demeureront à la charge exclusive du bailleur. » De plus, le preneur doit prendre les locaux dans l’état où ils se trouvent, sans pouvoir exiger du bailleur aucune remise en état, sauf pour les travaux nécessaires pour que les lieux soient clos et couverts.

Quelle est la portée des clauses contractuelles sur les obligations d’entretien ?

Les clauses contractuelles précisent que le preneur doit tenir les lieux loués en parfait état de réparations locatives et de menu entretien, et qu’il supportera toute réparation nécessaire due à son défaut d’exécution des réparations locatives. Cela signifie que le preneur est responsable des réparations d’entretien, tandis que les grosses réparations restent à la charge du bailleur, conformément à l’.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour trancher le litige ?

La juridiction a retenu que les désordres affectant les vitrines étaient qualifiés de « façades – rideaux » par l’expert, et que ces éléments étaient considérés comme légers et non porteurs, ne contribuant pas à la stabilité de l’immeuble. L’expert a également noté une « absence d’entretien » qui a contribué à l’usure prématurée des façades. En conséquence, le tribunal a conclu que le remplacement des vitrines ne relevait pas des grosses réparations et a débouté le demandeur de ses demandes de condamnation.

🔎 Références