💡 Questions / réponses juridiques
Quelle est la règle de droit applicable concernant les grosses réparations dans un bail commercial ?
Aux termes de l’article 606 du code civil, « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. ». En vertu de l’article R.145-35 du code de commerce, il est interdit d’imputer au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil.
Quelles sont les conditions pour qualifier des réparations de grosses réparations ?
Les réparations doivent intéresser l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale pour être qualifiées de grosses réparations. Les réparations d’entretien, en revanche, sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble. Dans le cas présent, le bail stipule que « Tous les travaux des articles 606 du code civil demeureront à la charge exclusive du bailleur. ».
Quelle est la procédure applicable en matière de contestation des réparations dans un bail commercial ?
La procédure applicable est régie par le code de procédure civile, notamment l’article 696 qui stipule que la partie perdante est condamnée aux dépens, y compris les frais d’expertise. L’article 700 du même code permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés et non compris dans les dépens.
Quels éléments déterminants la juridiction a-t-elle retenus pour sa décision ?
La juridiction a retenu que les désordres affectant les vitrines, qualifiées de « façades – rideaux », ne relèvent pas des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, car elles n’intéressent pas l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale. Le bail stipule également que le preneur est en charge des « travaux qui deviendraient nécessaires aux devantures, vitrines, volets et rideaux de la boutique ».
Quelle est la portée des clauses contractuelles sur les obligations d’entretien et de réparation ?
Le bail stipule que le preneur prendra les locaux loués dans l’état où ils se trouvent au moment de son entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucune remise en état ni réparation, autres que celles nécessaires pour que les lieux soient clos et couverts. Le preneur doit également tenir les lieux en parfait état de réparations locatives et de menu entretien, supportant toute réparation nécessaire due à son défaut d’exécution des réparations locatives.
Comment la juridiction a-t-elle apprécié la responsabilité des parties concernant les désordres ?
La juridiction a noté que l’expert a attribué la responsabilité des désordres exclusivement au bailleur, sans toutefois justifier cette conclusion. Elle a également souligné que la norme DTU 33.1 précise que les façades-rideaux sont des éléments légers qui ne contribuent pas à la stabilité de la structure du bâtiment, ce qui a conduit à la conclusion que les réparations demandées ne relèvent pas des grosses réparations.