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Mandat de recherche immobilier annulé : quelles conséquences pour le paiement des honoraires ? – Tribunal judiciaire de Rennes, 16 mars 2026, N° de RG 22/07591

Décision analysée : Tribunal judiciaire de Rennes, 16 mars 2026, N° de RG 22/07591
Thématiques : Consommation — Honoraires annulés

📘 L’essentiel

La nullité d’un mandat de recherche peut être invoquée en raison de la non-conformité aux dispositions de la loi Hoguet, notamment concernant les obligations d’information et de forme. Le tribunal a constaté que le mandat ne respectait pas le code de la consommation, entraînant son annulation. La Cour de cassation a précisé que le formulaire de rétractation doit être détachable, ce qui n’était pas le cas ici. L’exception de nullité est recevable même si le contrat a commencé à être exécuté..


Source juridique : Tribunal judiciaire de Rennes, 16 mars 2026, N° de RG 22/07591

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Tribunal judiciaire de Rennes, 16 mars 2026, N° de RG 22/07591

Le 8 mai 2020, un mandat de recherche pour l’acquisition d’une maison a été signé entre une personne physique et la Société D’HABITAT, représentée par un préposé. Suite à ce mandat, la Société D’HABITAT a présenté plusieurs biens correspondant aux critères de recherche. L’acheteuse a finalement sélectionné un bien à vendre, qu’elle a découvert sur un site de petites annonces, et a informé le préposé de son intérêt. Ce dernier a assisté à la visite du bien, mais l’acheteuse a ensuite affirmé qu’aucun honoraire n’était dû, car elle avait identifié le bien elle-même.

Des échanges ont eu lieu entre les parties concernant les honoraires, mais aucun accord n’a été trouvé. En conséquence, la Société D’HABITAT a assigné l’acheteuse devant le tribunal pour obtenir le paiement d’une commission de 38 000 € TTC, prévue dans le mandat, ainsi qu’une demande subsidiaire fondée sur la responsabilité délictuelle.

L’acheteuse a, de son côté, demandé la nullité du mandat, arguant que celui-ci ne respectait pas les dispositions de la loi Hoguet et du code de la consommation. Elle a soutenu que le mandat n’était pas exclusif et qu’aucune commission n’était due. La Société D’HABITAT a rétorqué que l’exception de nullité ne pouvait être invoquée, car le mandat avait été exécuté par les deux parties.

Le tribunal a finalement jugé que l’exception de nullité était recevable et a prononcé la nullité du mandat de recherche, déboutant ainsi la Société D’HABITAT de toutes ses demandes. En conséquence, la Société D’HABITAT a été condamnée aux dépens et à verser une somme à l’acheteuse au titre des frais de justice.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable concernant la nullité du mandat de recherche ?

Le tribunal rappelle que les stipulations du mandat de recherche doivent respecter les dispositions de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, qui s’applique aux opérations portant sur les biens d’autrui. En vertu de l’article 6 de cette loi, un mandat exclusif doit préciser les actions que le mandataire s’engage à réaliser et les modalités de reddition des comptes, à peine de nullité.

Quelles sont les conditions de recevabilité de l’exception de nullité du mandat de recherche ?

L’ dispose que « l’exception de nullité ne se prescrit pas si elle se rapporte à un contrat qui n’a reçu aucune exécution. » En l’espèce, l’exception de nullité a été invoquée dans le délai de prescription de cinq ans depuis la signature du mandat, ce qui la rend recevable. Le tribunal a constaté que l’exception a été soulevée par le défendeur lors de l’assignation en justice, ce qui est conforme aux conditions de recevabilité.

Quels sont les critères pour établir la nullité du mandat de recherche pour non-respect des dispositions du code de la consommation ?

Le tribunal a appliqué les dispositions du code de la consommation dans leur version issue de l’. L’article L.221-5 impose que le professionnel communique au consommateur, de manière lisible et compréhensible, les informations nécessaires avant la conclusion d’un contrat. En l’espèce, le contrat a été conclu à distance, et le tribunal a constaté que le formulaire de rétractation ne pouvait être détaché sans amputer le contrat, ce qui entraîne la nullité du mandat.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour annuler le mandat de recherche ?

Le tribunal a retenu que la confirmation d’un acte nul suppose une exécution volontaire en connaissance de cause de la nullité. La seule exécution du mandat par le défendeur ne suffit pas à caractériser la confirmation de l’acte, car il n’a pas été prouvé qu’elle avait une connaissance effective du vice de forme. Ainsi, le mandat de recherche a été annulé, entraînant le déboutement de la demande de paiement des honoraires par le demandeur.

Quelle est la règle de droit applicable concernant les frais d’instance et l’article 700 du code de procédure civile ?

En application de l’, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens. Le tribunal a également condamné le demandeur à payer au défendeur la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en raison de l’issue du litige.

🔎 Références