Contrat de location résilié pour non-paiement : quelles sont les obligations du locataire en cas de cessation d’activité ?

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 02 AVRIL 2026

N° 2026/238

Rôle N° RG 25/07718 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BO6CN

[G] [M] [Q]

épouse [I]

C/

SA LIXXBAIL

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Sandra JUSTON

Me Joseph MAGNAN

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du TJ de [Localité 1] en date du 16 mai 2025 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 25/00060

APPELANTE

Madame [G] [M] [Q] épouse [I]

née le 02 octobre 1965 à [Localité 2] (Brésil), de nationalité française,

domiciliée [Adresse 1]

ayant pour avocat plaidant Me Olivier CASTELLACCI,

avocat au barreau de NICE, SELARL NMCG AVOCATS ASSOCIES,

pour avocat postulant Me Sandra JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON,

INTIMÉE

Société anonyme LIXXBAIL

immatriculée au RCS de [Localité 3] n° 682.039.078,

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège social sis12 [Adresse 2]

ayant pour avocat constitué Me Joseph MAGNAN,

SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

pour avocat plaidant Me Jean-Jacques BERTIN, avocat au barreau de BORDEAUX

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 février 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Paloma REPARAZ, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Mme Angélique NETO, Présidente

Mme Séverine MOGILKA, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Catherine BURY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 avril 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 avril 2026,

Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Madame Catherine BURY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 13 juillet 2022, Mme [G] [I], exerçant une activité de naturopathe au sein de l’établissement « Centre Azur », a conclu avec la société par actions simplifiée (SAS) LPG systems un contrat de location portant sur du matériel CELLUM6 moyennant le paiement de 48 loyers mensuels de 1 052,44 euros, TVA et prestations comprises, à compter du 24 novembre 2022, outre le règlement de la somme de 108 euros au titre de frais de dossier. La société LPG systems s’est engagée à dispenser une formation à Mme [I] lui permettant d’utiliser le matériel.

Le contrat de location a été cédé à la société anonyme (SA) Lixxbail.

Le 24 août 2022, Mme [I] a réceptionné le matériel au [Adresse 3] à [Localité 4].

Par courrier du 31 août 2022, la SA Lixxbail a adressé à Mme [I] à l’adresse sise [Adresse 4] à [Localité 5] l’échéancier de paiement des loyers et la demande de paiement des frais de dossier de 108 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 7 novembre 2022, la SA Lixxbail a mis en demeure Mme [I] de s’acquitter desdits frais de dossier, outre 100 euros à titre de frais de recouvrement et des intérêts de retard. Ce courrier a été également adressé au [Adresse 4] à [Localité 5].

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 19 novembre 2022, la SA Lixxbail a procédé à la résiliation du contrat par courrier adressé au [Adresse 4] à [Localité 5].

Le 25 juillet 2023, Mme [I] a restitué à la société LPG systems le matériel.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2024, la SA Lixxbail a fait délivrer à Mme [I] une lettre recommandée avec accusé de réception afin de trouver une solution amiable au règlement de la créance détenue par la SA Lixxbail d’un montant de 46 936,22 euros correspondant aux frais de dossier, aux loyers, à la clause pénale, à l’article 700 du code de procédure civile, aux intérêts, aux émoluments proportionnels de l’article A 444-31 du code de commerce et aux frais relatifs aux requêtes et à la mise en demeure. Cet acte a été adressé au [Adresse 3] à [Localité 5].

Par acte du commissaire de justice en date du 7 janvier 2025, la SA Lixxbail a fait assigner, Mme [I], devant le président du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, aux fins de l’entendre condamner à lui payer une provision de 46 936,22 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 février 2024, outre la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par ordonnance en date du 11 mars 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a ordonné la réouverture des débats afin que la SA Lixxbail s’explique sur l’envoi des différents courriers à une adresse ne correspondant pas à celle figurant sur le contrat de location.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 16 mai 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a condamné Mme [I] à payer à la SA Lixxbail la somme provisionnelle de 37 534,72 euros, 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il a notamment considéré que :

– en l’absence de contestations sérieuses, le contrat de location avait pris fin par l’effet de la clause résolutoire prévue au contrat et que Mme [I], ne justifiant d’aucun règlement ni de la restitution du matériel, était redevable de la somme de 37 434,72 euros au titre des loyers impayés et à échoir ;

– il convenait de réduire la clause pénale d’un montant de 1 871,72 euros à la somme provisionnelle de 100 euros.

Suivant déclaration transmise au greffe le 25 juin 2025, Mme [I] a interjeté appel de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions dûment reprises.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 2 février 2026, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, elle demande à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise des chefs déférés et statuant à nouveau de :

à titre principal,

– débouter la SA Lixxbail de l’ensemble de ses demandes ;

– la condamner à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

à titre subsidiaire,

– réduire l’indemnité provisionnelle à la somme de 9 471,96 euros correspondant à 9 mois de loyers, soit du mois de novembre 2022 au mois de juillet 2023 inclus ;

– débouter la SA Lixxbail de l’ensemble de ses demandes ;

en état de cause,

– condamner la SA Lixxbail aux entiers dépens.

Elle fait notamment valoir que :

– la demande en paiement formée par la SA Lixxbail se heurte à plusieurs contestations sérieuses faisant obstacle à l’octroi d’une provision dans la mesure où la clause résolutoire n’a pas pu produire effet en l’absence de toute notification valable d’une mise en demeure et d’un courrier de résiliation dès lors que tous les courriers ont été adressés à une ancienne adresse professionnelle fermée depuis plus d’un an ;

– elle a restitué le matériel le 25 juillet 2023, soit bien avant la mise en demeure du 26 février 2024 et l’assignation ;

– la SA Lixxbail ne justifie ni de la régularité de la résiliation ni du quantum de sa créance ;

– son contrat a été résilié pour un défaut de paiement des frais de dossier, d’un montant de 108 euros, dont le paiement ne lui a jamais été réclamé ;

– la SA Lixxbail ne saurait obtenir le paiement de la totalité des 48 loyers alors que le matériel a été rapidement restitué, étant précisé que le bailleur a omis de faire état de cet élément devant le premier juge ;

– elle n’a pas cessé son activité à la date du 7 janvier 2025, comme le prétend la SA Lixxbail, et que cette dernière ne démontre pas que cette cessation d’activité remontrerait à la date de la souscription du contrat ou de l’envoi de la lettre de résiliation intervenue plus de deux ans auparavant ;

– elle ne saurait être condamnée au paiement que des loyers échus jusqu’à la date de restitution du matériel, soit le 25 juillet 2023 et non au paiement de l’intégralité des loyers à échoir et que la clause insérée à l’article 13 du contrat de location doit être analysée en une clause pénale manifestement excessive au sens de l’article 1231-5 du code civil, de sorte que sa condamnation ne saurait excéder la somme de 9 471,96 euros correspondant aux loyers pour la période du mois de novembre 2022 au mois de juillet 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 29 octobre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, la SA Lixxbail demande à la cour de :

– à titre principal, confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

– à titre subsidiaire, condamner Mme [I] à lui payer une provision de 15 537,07 euros toutes taxes comprises, assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 février 2024 ;

– en toute hypothèse, débouter Mme [I] de toutes ses demandes et la condamner à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction pour ces derniers au profit de Maître Joseph [Localité 6], sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait notamment valoir que :

– Mme [I] a déclaré sur le contrat l’adresse sise [Adresse 3] à [Localité 5], qui était l’adresse du siège social déclaré pour son activité professionnelle, mais qu’elle a manifestement souhaité que le matériel soit mis à sa disposition dans un autre établissement, à savoir celui situé [Adresse 4], raison pour laquelle l’échéancier du 31 août 2022, la mise en demeure et le courrier l’informant de la résiliation du mois novembre 2022 lui ont été adressés à cette adresse ;

– elle a pris conscience que cet établissement secondaire situé [Adresse 4] était en réalité fermé de sorte qu’elle a fait délivrer une ultime mise en demeure le 26 février 2024 à l’adresse du siège social, toujours déclaré en activité, de sorte que la mise en ’uvre de la clause résolutoire est justifiée ;

– bien que le siège social du [Adresse 3] soit toujours actif, l’assignation en référé qu’elle lui a fait délivrer le 7 janvier 2025 n’a pu être délivrée autrement que selon procès-verbal de recherches infructueuses puisque le local était vide, de sorte que la preuve est rapportée que Mme [I] avait manifestement cessé d’exercer son activité, à tout le moins dans cette adresse ;

– l’assignation valant mise en demeure et en absence de tout paiement de la part de Mme [I], le contrat a été résilié en application des dispositions de l’article 13 du contrat ;

– si elle a omis d’indiquer au premier juge que Mme [I] avait restitué le matériel et que ce dernier avait été vendu en octobre 2023, cela n’influe en rien sur le montant des sommes qui sont dues, dans la mesure où le contrat prévoit que le bailleur reste systématiquement propriétaire du matériel, qui doit lui être restitué en fin de location, et que le contrat a été conclu pour une durée ferme et irrévocable ;

– Mme [I] a manifestement fait le choix de restituer le matériel compte-tenu de la cessation précipitée de son activité qu’elle a dissimulée ;

– à supposer que l’indemnité de résiliation soit qualifiée de clause pénale, le montant non contestable de la créance est de 15 537,07 euros, soit la différence entre le prix d’achat et de revente du matériel à la société LPG systems.

L’instruction a été close par ordonnance en date du 3 février 2026.
MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Aux termes de l’article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Aux termes des dispositions de l’article 1344 du même code, le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Il est admis qu’une assignation en justice constitue un acte de commissaire de justice comportant une interpellation suffisante au sens de ce texte et qu’elle vaut donc mise en demeure, sauf dispositions ou stipulation contraire.

En l’espèce, il est constant, qu’en exécution du contrat de location, Mme [I] a réceptionné le matériel le 9 août 2022.

Selon l’article 13.2 du contrat de location, le contrat peut être résilié de plein droit par le loueur :

– 8 jours après l’envoi au locataire d’une lettre de mise en demeure recommandée avec avis de réception restée en tout ou partie sans effet, exigeant qu’il soit mis fin à l’inexécution par le locataire de l’une des obligations essentielles du contrat et notamment en cas de non-paiement, même partiel, d’un loyer ou de toute somme due à son échéance ;

– sans mise en demeure, par lettre recommandée avec avis de réception, notamment en cas de cessation d’activité du locataire.

L’article 13.4 du même contrat dispose que le contrat pourra être résilié à la demande du locataire notamment en cas de délivrance de matériel non conforme ou de manquements graves et répétés du loueur à son obligation d’assistance du locataire.

Ainsi, s’il est constant que Mme [I] a restitué le matériel le 25 juillet 2023, cette restitution n’a pas pour eu pour effet de résilier le contrat de location à l’initiative de la locataire au sens de l’article 13 précité.

La SA Lxxbail affirme que le contrat a été résilié à son initiative.

Alors que le contrat de location indique que Mme [I] est domiciliée [Adresse 3] à [Localité 5], la SA Lixxbail a adressé à Mme [I] l’échéancier de règlement des loyers d’un montant mensuel de 1 052,44 euros, la facture de 108 euros au titre des frais de dossier, la mise en demeure et le courrier de résiliation à l’adresse correspondant à un ancien établissement, à savoir [Adresse 4] à [Localité 4], qui a été fermé le 29 septembre 2021.

Il s’ensuit que cette mise en demeure du 7 novembre 2022 ne peut valablement valoir notification au sens de l’article 13.2 du contrat de location.

Il reste que la SA Lixxbail justifie avoir fait délivrer à Mme [I] à l’adresse située au [Adresse 3] à [Localité 5], soit à l’adresse figurant au contrat de location, un courrier réclamant la dette locative, par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2024. Cet avis de réception est revenu signé, ce qui démontre que Mme [I] en a eu connaissance.

Dans ces conditions, la SA Lixxbail est fondée, de toute évidence, à se prévaloir de la résiliation du contrat en application de l’article 13.2 précité pour non paiement des sommes dues à effet au 6 mars 2024, soit 8 jours après l’envoi de la lettre de mise en demeure.

Au surplus, la SA Lixxbail a fait assigner Mme [I] à cette même adresse, par acte de commissaire de justice en date du 7 janvier 2025, aux fins de l’entendre condamner à lui payer une provision de 46 936,22 euros, cet acte ayant été transformé en procès-verbal de recherches infructueuses.

En effet, le commissaire de justice a indiqué que le nom de Mme [I] ne figurait plus sur le parlophone ni sur la boîte aux lettres et qu’il n’existait plus d’enseigne au nom de « Centre Azur ». Ces diligences établissent que Mme [I] a cessé son activité.

Il apparaît donc, qu’en plus de ne pas avoir les sommes dues, Mme [I] a cessé son activité. Il importe peu que cette cessation ne remonte pas à la date de la souscription du contrat ou de l’envoi de la lettre de résiliation. En effet, outre le fait que l’article 13.2 précité ne dit pas à quelle date la cessation d’activité doit intervenir, le même article prévoit la résiliation de plein droit du contrat sans mise en demeure, par lettre recommandée avec avis de réception, laquelle correspond à l’assignation du 7 janvier 2025, en cas de cessation d’activité du locataire.

Il y a donc lieu de considérer que le contrat de location a, avec l’évidence requise en référé, pris fin de plein droit le 6 mars 2024, date la plus ancienne, par l’effet de la clause de résiliation insérée au bail pour non-paiement des loyers, soit avant le terme contractuel prévu le 23 novembre 2026, le contrat de location ayant été conclu à compter du 24 novembre 2022 pour une durée de 4 ans.

Afin de déterminer le montant non sérieusement contestable des sommes dues par Mme [I], il y a lieu de se référer à l’article 13.5 du contrat de location qui stipule que dès la résiliation du contrat, le locataire doit immédiatement restituer le matériel et verser au loueur, en sus des sommes impayées au jour de la résiliation, le montant total des loyers TTC restant à échoir à la date de la résiliation et ce jusqu’au terme de la période contractuelle en cours, cette somme étant destinée à préserver l’équilibre financier du contrat, outre une indemnité pour résiliation anticipée du contrat, à titre de clause pénale, à hauteur de 10 % de toutes les sommes impayées à la date de la résiliation et du montant total desdits loyers TTC restant à échoir. Il est également prévu que ces sommes soient majorées des frais et honoraires éventuels rendus nécessaires pour obtenir la restitution du matériel et/ou assurer le recouvrement des sommes dues au loueur.

En l’occurrence, l’obligation pour Mme [I] de régler les loyers échus jusqu’à la résiliation du bail n’est pas sérieusement contestable. Ils s’établissent à la somme 12 442, 24 euros (777,64 euros x 16 mois) allant du mois de novembre 2022 au mois de février 2024 inclus.

De même, son obligation de régler la somme de 108 euros au titre des frais de dossier n’est pas sérieusement contestable.

Il en va différemment des frais de recouvrement de 100 euros qui ne sont pas justifiés et des intérêts de retard contractuels de 2,85 euros qui ne le sont pas davantage.

Il en va de même des loyers à échoir restant à courir entre la date de la résiliation et la fin du contrat contractuellement prévue, soit entre le 6 mars 2024 et le 23 novembre 2026, ainsi que de l’indemnité pour résiliation anticipée de 10 %.

Il s’agit là, à l’évidence, de sanctions financières prévues au contrat à l’avance en cas de non-respect de la durée du contrat.

Or, s’agissant de clauses pénales dont les montants contractuellement prévus pourraient être réduits par un juge du fond, s’il venait à être saisi, dans le cas où il les jugerait comme étant manifestement excessives, en application de l’article 1 231-5 du code civil, l’obligation pour Mme [I] de les régler est sérieusement contestable. En effet, la réduction devant s’opérer après avoir comparé le montant réclamé par le loueur et le préjudice réellement subi par ce dernier, au vue notamment du prix de revente du matériel qui a été restitué par Mme [I] pour un prix de 23 305,61 euros, il n’est pas possible pour un juge des référés de déterminer la part de cette réduction.

Par conséquent, l’ordonnance sera infirmée en ce qu’elle a condamné Mme [I] à payer à la SA Lixxbail la somme provisionnelle de 37 434,72 euros à valoir sur les sommes dues.

Mme [I] sera condamnée à verser à la SA Lixxbail une provision de 12 550,24 euros (12 442,24 euros 108 euros) à valoir sur les loyers échus et frais de dossier à la date de la résiliation non sérieusement contestables avec les intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2024, et ce, jusqu’à parfait paiement.

Sur les demandes accessoires

Il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné Mme [I] aux dépens de première instance et à payer à la SA Lixxbail la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais engagés en première instance non compris dans les dépens.

Succombant, elle sera condamnée aux dépens d’appel.

Elle sera également condamnée à payer à la SA Lixxbail la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais engagés en appel non compris dans les dépens.

Elle sera déboutée de la demande formée sur le même fondement.
PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a condamné Mme [G] [M] [Q] épouse [I] aux dépens et à verser à la SA Lixxbail la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [G] [M] [Q] épouse [I] à verser à la SA Lixxbail une provision de 12 550,24 euros à valoir sur les loyers échus et frais de dossier à la date de la résiliation avec les intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2024, et ce, jusqu’à parfait paiement ;

Condamne Mme [G] [M] [Q] épouse [I] à payer à la SA Lixxbail la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais engagés en appel non compris dans les dépens ;

Condamne Mme [G] [M] [Q] épouse [I] aux dépens d’appel.

La greffière La présidente