La résiliation d’un bail pour troubles anormaux du voisinage, en raison de nuisances sonores répétées, est fondée sur l’article 1728 du Code civil. Cette décision souligne les conséquences financières pour le locataire, incluant l’expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation, ainsi que les frais d’appel.
Le jugement du 25 janvier 2024 a prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire, ordonné son expulsion et condamné ce dernier à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 2 595 euros, ainsi qu’une somme de 1 000 euros au titre des frais de justice. Le locataire a interjeté appel de cette décision, demandant l’infirmation du jugement et contestant les accusations de troubles de voisinage, arguant que les nuisances étaient exagérées et que les plaintes provenaient de voisins en mauvais termes avec lui.
La SGCE a, de son côté, demandé la confirmation du jugement initial, en soulignant la répétition des nuisances et en fournissant des preuves de plaintes multiples. La cour a examiné les éléments présentés et a conclu que les troubles de voisinage étaient bien imputables au locataire, justifiant ainsi la résiliation du bail. Le jugement a été confirmé, et le locataire a été condamné à payer des frais supplémentaires, ainsi qu’à assumer les dépens d’appel.
En somme, la cour a validé la décision de première instance, considérant que le comportement du locataire constituait une violation des obligations contractuelles, entraînant des conséquences juridiques significatives.
Dans l’affaire examinée, le juge a constaté des nuisances sonores répétées, justifiant ainsi la résiliation du bail. Les plaintes des voisins, corroborées par des pièces produites, ont démontré que les troubles ne se limitaient pas à une seule soirée, mais s’étendaient sur plusieurs occasions, ce qui a été déterminant pour la décision. La cour a également rejeté les arguments de l’appelant concernant les manquements du bailleur, considérant qu’ils n’étaient pas prouvés et n’avaient pas d’impact juridique sur la situation.
La clause résolutoire du bail, qui stipule que le bail sera résilié en cas de constatation judiciaire des troubles, a été appliquée. La cour a confirmé la décision de première instance, ordonnant l’expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation, équivalente au loyer, jusqu’à la libération des lieux. En matière de dépens, l’appelant a été condamné à supporter les frais d’appel, conformément aux articles 699 et 700 du Code de procédure civile, ce qui souligne la responsabilité financière du perdant en matière de litige.
Dans cette affaire, la résiliation du bail pour troubles anormaux du voisinage a des conséquences significatives pour les deux parties. Le locataire, reconnu responsable des nuisances, doit faire face à des obligations financières et à une expulsion, tandis que le bailleur voit ses droits renforcés par la décision de justice.
La résiliation d’un bail pour troubles anormaux du voisinage est régie par l’article 1728 du Code civil, qui impose au preneur de user de la chose louée de manière raisonnable et selon sa destination. L’article 1729 du même code précise que si le preneur n’use pas de la chose louée de manière raisonnable, le bailleur peut demander la résiliation du bail. De plus, l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de jouir paisiblement des locaux loués.
Pour qu’une demande de résiliation de bail pour troubles de voisinage soit recevable, il est nécessaire de prouver l’existence de nuisances répétées et significatives. La cour doit évaluer si les plaintes des voisins sont fondées et si elles concernent des troubles suffisamment graves pour justifier la résiliation. La jurisprudence exige également que le bailleur ait respecté ses obligations de mise en demeure avant d’intenter une action en résiliation.
Les critères déterminants pour établir un manquement à l’obligation de jouissance paisible incluent la nature et la fréquence des nuisances, ainsi que leur impact sur le voisinage. La cour a constaté que les plaintes ne provenaient pas seulement de deux voisins, mais de plusieurs, et que les nuisances avaient perduré sur une période prolongée, ce qui a été jugé suffisant pour caractériser un comportement fautif.
Les articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution régissent le sort des meubles lors d’une expulsion. Ils stipulent que les meubles laissés dans les lieux peuvent être enlevés par le bailleur ou son mandataire, et que le locataire doit être informé des modalités de cette procédure. Ces articles sont appliqués lorsque le jugement d’expulsion est prononcé.
La résiliation du bail entraîne l’obligation pour le locataire de payer une indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer. Cette indemnité est fixée au montant du loyer et des charges dus en cas de poursuite du bail, et elle est payable dans les mêmes conditions que celles applicables au loyer jusqu’à la libération effective des lieux.
Les éléments de preuve nécessaires pour justifier des troubles de voisinage incluent des témoignages de voisins, des constats d’huissier, et toute autre pièce démontrant la répétition et la gravité des nuisances. La cour a jugé que les pièces produites par le bailleur étaient suffisantes pour établir le caractère répété des nuisances sonores.
La motivation requise pour une décision de justice en matière de résiliation de bail doit démontrer l’existence de troubles de voisinage et leur caractère suffisamment grave pour justifier la résiliation. La cour doit également examiner les arguments des parties, notamment les contestations du locataire concernant la nature des nuisances et les manquements éventuels du bailleur à ses obligations.
AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS
COUR D’APPEL DE PARIS
Pôle 4 – Chambre 4
ARRÊT DU 31 MARS 2026
(n° , 6 pages)
Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/06321 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJGFH
Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Janvier 2024-Juge des contentieux de la protection de PARIS- RG n° 23/05696
APPELANT
Monsieur [N] [J]
né le 27 août 1992 à [Localité 1] (ITALIE)
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Benjamin ROCHE, avocat au barreau de PARIS, toque : C9888
INTIMÉE
S.A.S.U. SGCE SOCIETE GENERALE COMMERCIALE DE L’EST
Immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le numéro 572 232 775
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me François TEYTAUD de l’AARPI TEYTAUD-SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : J125
Ayant pour avocat plaidant Me Audrey KANDALA de la SELARL KMK AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B204
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre, chargée du rapport et Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport composée de :
Madame Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre
Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente de chambre
Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller
Greffier, lors des débats : Madame Apinajaa THEVARANJAN
ARRÊT :
– contradictoire
– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
– signé par Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre et par Alexandre DARJ, greffier, présent lors de la mise à disposition.
FAITS ET PRÉTENTIONS
La Société Générale Commerciale de l’Est (SGCE), propriétaire d’un appartement sis [Adresse 1] au rez-de-chaussée gauche, a donné à bail à M. [N] [J] un logement nu, pour une durée de 6 années,par contrat à effet au 12 novembre 2020, moyennant le paiement d’un loyer 2 329 eurod par mois outre une provision sur charges mensuelle de 266 euros .
La société SGCE a délivré successivement 3 commandement de payer à M [J] pour défaut depaiement des loyers , le 29 septembre 2022, le 17 novembre 2022 et le 2 mars 2023.
Celui ci finissant alors toujours par régler les loyers réclamés avant l’expiration des délais qui lui étaient impartis .
Suite à une pétition des autres occupants de l’immeuble et, à leurs plaintes persistantes concernant les nuisances commises par M. [J] la société SGCE a assigné ce dernier le 22 juin 2023 devant le juge des contentieux de la protection de Paris .
Par jugement réputé contradictoire du 25 janvier 2024, la Juge des contentieux de la protection a statué comme suit :
« PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 12 novembre 2020 entre la Société Générale Commerciale de l’Est, d’une part, et Monsieur [N] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 2], aux torts exclusifs de ce dernier ;
OORDONNE à Monsieur [N] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard à compter de la signification du présent jugement et pendant trois mois ;
DIT qu’à défaut de libération volontaire,il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ; (’)
CONDAMNE Monsieur [N] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 2.595 € par mois ;
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès la résiliation du contrat de bail, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;
REJETTE toute autre demande ;
CONDAMNE Monsieur [N] [J] aux dépens.
CONDAMNE Monsieur [N] [J] à payer à la Société Générale Commerciale de l’Est la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ».
Par déclaration du 27 mars 2024, Monsieur [N] [J] a régulièrement interjeté appelde ce jugement .
Dans ses dernières conclusions déposées le 23 janvier 2024 sur le réseau RPVA et auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, il demande à la cour de :
’ INFIRMER le jugement rendu le 25 janvier 2024 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a :
– Prononcé la résiliation du bail d’habitation conclu le 12 novembre 2020 entre la Société Générale Commerciale de l’Est, d’une part, et Monsieur [N] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 2], aux torts exclusifs de ce dernier ;
– Ordonné à Monsieur [N] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard à compter de la signification du présent jugement et pendant trois mois ;
– Dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;
– Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;
– Condamné Monsieur [N] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 2.595 € par mois ;
– Dit que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès la résiliation du contrat de bail, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;
– Condamné Monsieur [N] [J] à payer à la Société Générale Commerciale de l’Est la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure pénale ;
– Condamné Monsieur [N] [J] aux dépens.
Statuant à nouveau :
’ REJETER l’intégralité des demandes formulées par la Société Générale Commerciale de l’Est ; ’ CONDAMNER la Société Générale Commerciale de l’Est à payer à Monsieur [N] [J] la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
’ CONDAMNER Monsieur [N] [J] aux entiers dépens de première instance et d’appel.
Par conclusions signifiées par RPVA le 23 juillet 2024, la Société Générale Commerciale de l’Est demande à la cour de :
CONFIRMER le jugement du 25 janvier 2024 en toutes ses dispositions
Et y ajoutant,
CONDAMNER Monsieur [N] [J] à libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupant de son chef, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés au bailleur ,
En tout état de cause,
DEBOUTER Monsieur [N] [J] de toutes ses demandes, fins et conclusions
CONDAMNER Monsieur [N] [J]à payer à la société SGCE la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître François TEYTAUD dans les conditions de l’ article 699 du CPC.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 janvier 2026.
Par note en délibéré sollicitée par la cour, la société intimée a indiqué que l’appelant avait fait l’objet d’un procès verbal d’expulsion en date du 27 aoû 2024 .
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande résiliation du bail pour troubles anormaux du voisinage,
M. [J] conteste être à l’origine de troubles de voisinage en faisant observer que les pièces produites datées d’août 2022 concernent toutes, une seule soirée pour lequel il s’est excusé. Il remet en cause la valeur des constatations faites par le commissaire de justice le 26 septembre 2023 , considérant que le niveau sonore relevé ne constitue pas une nuissance puisqu’inférieur à 100 dba.
Il soutient également que contrairement à ce qu’a relevé le premier juge il n’a jamais reçu plusieurs avertissements de son bailleur , que les seuls voisin qui se plaignent sont en mauvais termes avec lui , que les interventions policières signalées ne résultent d’aucune pièce , qu’il n’a jamais été poursuivi pour tapage nocturne .
Enfin il fait valoir que le trouble de voisinage doit être apprécié en fonction de la perception ou de la tolérance de ceux qui s’en plaignent et que la composition sociologique de son quartier du [Localité 2] , explique que les voisins soient plus intolérants à toutes formes de nuisances sonores habituellement engendrées par un jeune homme célibataire de son âge .
Il évoque également le fait que la bailleresse aurait elle même commis des manquements à son obligation de lui assurer une jouissance paisibe des lieux en ne remédiant pas aux désordres signalés suite à la présence de souris dans son appartement et d’infiltrations d’eau .
La SGCE considère, que les pièces produites suffisent à justifier le caractère répété des nuisances sonores , étant rappelé que selon l’observatoire du bruit le niveau d’exposition à plus de 40 dba est néfaste.
Il fait également mention de nouveaux troubles postérieurs au jugement puisque datant de juillet 2024.
Sur ce,
Il résulte de l’article 1728 du code civil, que le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.
Aux termes de l’article 1729 du Code Civil, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.
Selon l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties prévoit :
– En son article II, B que les locaux loués sont à usage d’habitation principale et que « Le preneur devra habiter les lieux honorablement, paisiblement et bourgeoisement » ;
– En son article X, 7° une clause de jouissance paisible des locaux loués indiquant
expressément que le locataire « devra éviter tout bruit de nature à gêner les autres habitants de l’immeuble, notamment régler tout appareil de radio, télévision et tout appareil de reproduction de sons de telle manière que le voisinage n’ait pas à s’en plaindre ».
L’article VIII du bail prévoit enfin une clause résolutoire selon laquelle le bail sera résilié de plein droit dès lors qu’une décision de justice sera passée en force de chose jugée qui constatera les troubles de voisinage et constituera le non-respect d’user paisiblement des locaux loués.
La jouissance paisible des lieux est une obligation essentielle du contrat de location
Au vu de l’ensemble des pièces versées aux débats, le premier juge en a fait juste une analyse, que la cour ,adopte pour conclure à l’existence de troubles de voisinage imputables à M.[J] , troubles au caractère répété caractérisant un comportement fautif suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail.
La cour constate notamment que contrairement à ce que soutient l’appelant les plaintes n’émanent pas que de deux voisins , elles concernent plusieurs soirées , pouvant durer jusque tôt le matin et, ont perduré , au vu des courriels de plainte de plusieurs voisins, au moins jusque juillet 2024 postérieurement au jugement déféré.
Le moyen relatif aux manquements du bailleur par ailleurs non démontrés et , dont il n’est en sus déduit aucune conséquence juridique , est totalement inopérant.
Il convient donc de confirmer le jugement ayant prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusif de M.[J] , et toutes conséquences de droit relatives à l’expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation.
L’appelant ayant quitté les lieux la demande d’astreinte devenue sans objet est rejetée .
Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
Succombant en son recours, M.[J] sera condamné aux dépens d’appel et gardera à sa charge les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées.
La somme qui doit être mise à la charge de M.[J] au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d’appel par l’intimé peut être équitablement fixée à 1500 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Rejette le surplus des demandes ,
Condamne M. [N] [J] à payer à la Société Générale Commerciale de l’Est la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [N] [J] aux dépens d’appel dont distraction au profit de Maître François Teytaud , avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Cour d’appel de Paris, 31 mars 2026, N° de RG 24/06321 — Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Nuisances sonores — Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 13 avril 2026.
Approfondir ce sujet :