Vente immobilière contestée : comment prouver l’erreur sur la consistance du bien vendu ?

ARRÊT N° 26/ 134

N° RG 24/01454

N° Portalis DBVI-V-B7I-QF64

NA – SC

Décision déférée du 28 Mars 2024

TJ de [Localité 1] – 22/02774

R. [Localité 2]

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée par RPVA

aux avocats

le 08/04/2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU HUIT AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANT

Monsieur [P] [X]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me Frédéric LANGLOIS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME

Monsieur [C] [U]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Guillaume GAU, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 02 février 2026 en audience publique, devant la cour composée de :

M. DEFIX, président

N. ASSELAIN, conseillère

L. IZAC, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

– CONTRADICTOIRE

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

– signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière
EXPOSE DU LITIGE ET PROCEDURE

Après des pourparlers débutés en février 2022, M. [C] [U] a proposé d’acheter à M.[P] [X], par offre d’achat datée du 14 mars 2022, partie d’un immeuble lui appartenant, situé au [Adresse 1] à [Localité 1], pour la somme de 480.000 euros. M.[X] a paraphé et signé cette offre d’achat le 16 mars 2022.

L’offre porte sur une ’partie d’un immeuble plus vaste d’une superficie au sol d’environ 144 m2, figurant en jaune sur le plan annexé, à détacher de la parcelle figurant au cadastre [Cadastre 1] section AE n° [Cadastre 2], d’une contenance de 2a et 72 ca’, le surplus demeurant la propriété de M.[P] [X].

La proposition d’achat précise qu’il s’agit d’une ’ division en volumes faite de la parcelle [Cadastre 1] AE numéro [Cadastre 2], afin de créer un volume au rez-de-chaussée ayant pour assiette la partie de l’immeuble figurant en bleu sur le plan annexé et d’une hauteur de 2,40 m (à l’exception de la façade). Ce dernier restant appartenir à M. [P] [X], lui permettant d’assurer le passage entre sa cour et la [Adresse 3]’.

L’offre indique également qu’elle s’inscrit dans un projet de surélévation de l’immeuble, M.[U] se portant acquéreur ’de tous les éléments de structure de la parcelle’.

M.[U] a émis une seconde offre d’achat le 8 avril 2022, comportant certaines précisions, afférentes notamment à la conservation par M.[X] de ’30 cm en dessous de la surface du sol’, et une condition suspensive liée à l’obtention d’un permis de construire dans un délai d’un an.

M. [P] [X] n’a pas accepté cette seconde offre.

Par lettre du 5 mai 2022, le conseil de M.[U] a mis M.[X] en demeure de ’régulariser la promesse de vente’ dans un délai de quinze jours, en invoquant des pertes locatives subies pour chaque mois de retard.

Par acte du 20 juin 2022, M. [C] [U] a fait assigner M. [P] [X] devant le tribunal judiciaire de Toulouse, pour faire constater le caractère parfait de la vente immobilière et obtenir réparation de son préjudice.

Une tentative de médiation n’a pas abouti.

Par jugement du 28 mars 2024, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

– condamné M. [P] [X], en sa qualité de vendeur, à signer au profit de M. [C] [U], en sa qualité d’acquéreur, l’acte authentique de vente de l’immeuble sis au [Adresse 4] cadastré sous les références 826 AE [Cadastre 2], au prix de 480.000 euros (quatre cent quatre vingt mille euros) dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement

– à défaut de signature dans le délai précité, dit que le jugement vaudra vente de l’immeuble sis au [Adresse 4] cadastré sous les références 826 AE [Cadastre 2], appartenant à M. [P] [X] au profit de M. [C] [U] au prix de 480.000 euros (quatre cent quatre vingt mille euros), dans les conditions fixées au contrat de vente et son annexe, ainsi qu’au projet élaboré par le notaire instrumentaire ;

– ordonné la publication du présent jugement aux services de la publicité foncière de [Localité 1] à la diligence de M. [C] [U] ;

– débouté M. [C] [U] de ses demandes de dommages-intérêts pour préjudice locatif et pour résistance abusive ;

– condamné M. [P] [X] à payer à M. [C] [U] la somme de 2.500 euros (deux mille cinq cents euros) au titre des frais irrépétibles ;

– autorisé Me Guillaume Gau à recouvrer directement contre M. [P] [X], ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu de provision ;

– condamné M. [P] [X] aux entiers dépens de l’instance ;

– écarté l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration du 26 avril 2024, M. [P] [X] a interjeté appel de ce jugement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 4 mars 2025, M. [P] [X], appelant, demande à la cour, au visa des articles 1133, 1137 et 1583 du code civil, de:

– réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* condamné M. [P] [X], en sa qualité de vendeur, à signer au profit de M. [C] [U], en sa qualité d’acquéreur, l’acte authentique de vente de l’immeuble sis au [Adresse 4] cadastré sous les références 826 AE [Cadastre 2], au prix de 480 000 euros dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement ;

* dit qu’à défaut de signature dans le délai précité, le jugement vaudra vente de l’immeuble sis au [Adresse 4] cadastré sous les références 826 AE [Cadastre 2], appartenant à M. [P] [X] au profit de M. [C] [U] au prix de 480 000 euros, dans les conditions fixées au contrat de vente et son annexe, ainsi qu’au projet élaboré par le notaire instrumentaire ;

* ordonné la publication du jugement aux services de la publicité foncière de [Localité 1] à la diligence de M. [C] [U] ;

* condamné M. [P] [X] à payer à M. [C] [U] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

* autorisé Maître [G] [S] à recouvrir directement contre M. [P] [X], ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu de provision ;

* condamné M. [P] [X] aux entiers dépens de l’instance ;

Statuant à nouveau,

– juger que la vente entre M. [P] [X] et M. [C] [U] portant sur une partie de l’immeuble situé [Adresse 1] n’est pas parfaite ;

– à titre subsidiaire, et si par extraordinaire la cour jugeait qu’il y a eu accord des parties sur la consistance du bien, objet de la vente, prononcer sa nullité pour erreur sur les qualités substantielles de la part de M. [P] [X] ;

– dans ces deux cas, débouter M. [C] [U] de l’ensemble de ses demandes;

– à titre très subsidiaire, juger que la seconde offre d’achat formulée par M.[C] [U] a rendu caduque celle du 14 mars 2022 et le débouter de ses demandes ;

– dans tous les cas, le condamner au paiement de la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

– à titre infiniment subsidiaire, et si la cour estimait que l’offre d’achat du 14 mars 2022 est susceptible de produire des effets juridiques, confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [C] [U] de ses demandes financières ;

– dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

M.[X], né le 29 mai 1937, soutient à titre principal qu’il n’y a pas eu d’accord sur l’objet de la vente, à titre subsidiaire, qu’il a commis une erreur sur les qualités substantielles du bien vendu, et à titre plus subsidiaire que la seconde offre a rendu la première caduque. Il expose notamment que le plan annexé à l’offre ne correspondait pas à la situation réelle des lieux, et qu’il pensait conserver toute la largeur de son garage telle qu’elle existait au droit de la [Adresse 3], soit 3,87 mètres, alors que la cession projetée entraînait en réalité une perte partielle de la largeur de son garage, réduite à 3,03 mètres, et la démolition du mur existant. Il soutient également que cette première offre comporte des contradictions quant à la propriété des ’fermetures’, et ne définit pas de manière claire le périmètre de la vente envisagée puisqu’il ne représente que le rez-de-chaussée, alors que l’ensemble immobilier lui appartenant comporte également un étage.

Il fait valoir aussi que la première offre, à la différence de la deuxième, n’envisage pas le sort du tréfonds, et souligne que l’offre acceptée prévoit la nécessité de signer un avant-contrat. Il conteste en toute hypothèse l’existence d’un préjudice subi par M.[U], qui ne justifie pas avoir demandé le permis de construire visé par les deux offres d’achat, ni avoir la capacité financière d’assumer le projet de construction.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 19 janvier 2026, M. [C] [U], intimé, demande à la cour, au visa des articles 1104, 1231-1 et suivants et 1583 du code civil, de

– confirmer le jugement rendu le 28 mars 2024 par le tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu’il a :

* condamné M. [X] à signer au profit de M. [U] l’acte authentique de vente de l’immeuble sis au [Adresse 4] au prix de 480 000 euros dans un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement, et à défaut de signature, dit que le jugement vaudra vente,

* ordonné la publication du jugement aux services de la publicité foncière,

* condamné M. [X] à payer à M. [U] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles,

* condamné M. [X] aux entiers dépens de l’instance.

– réformer le jugement rendu le 28 mars 2024 par le tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu’il a débouté M. [U] de ses demandes de dommages intérêts,

Et statuant à nouveau sur ce point, de :

– condamner M. [X] à payer à M. [U] :

* la somme de 176.488,20 euros au titre des pertes locatives entre juillet 2023 et le 30 juin 2024,

* la somme de 182.237,64 euros au titre des pertes locatives entre le 1er juillet 2024 et le 30 juin 2025,

* la somme mensuelle de 15.344,43 euros à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à l’expiration d’un délai de 15 mois à compter de l’arrêt à intervenir, montant à parfaire selon l’indice d’évolution des loyers;

– condamner M. [X] à payer à M. [U] une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

– condamner M. [X] à payer à M. [U] une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner M. [X] aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Guillaume Gau en application de l’article 699 du code de procédure civile.

M.[U] se prévaut des dispositions de l’article 1583 du code civil et d’un accord sur le bien vendu et sur le prix. Il précise que l’immeuble objet de la vente ne correspond qu’à une partie de l’immeuble construit sur la parcelle concernée, et soutient que le plan annexé à l’acte, explicite sur les dimensions et la surface, permettait d’identifier le bien vendu, et que M.[X] ne pouvait pas raisonnablement penser que ce plan correspondait à l’état actuel des lieux. Il soutient que postérieurement à la vente, M.[X] a de mauvaise foi tenté de renégocier ses termes tout en adoptant une attitude de blocage, alors que la signature de l’acte a été précédée de plusieurs réunions, depuis février 2022, en présence de sa famille puis du notaire commun aux parties. Il fait valoir que la seconde offre, qui a été présentée pour tenter de trouver une solution amiable, et qui porte sur un bien d’une consistance identique, ne remet pas en cause la vente précédemment conclue. Il soutient qu’il avait acquis les droits du permis de construire accordé à la société Valim, et invoque le préjudice résultant pour lui des loyers perdus depuis juillet 2023.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 janvier 2026. L’affaire a été examinée à l’audience du 2 février 2026.
MOTIFS

* Sur le caractère parfait de la vente

L’article 1583 du code civil énonce que la vente est parfaite entre les parties ’dès qu’on est convenu de la chose et du prix’.

En l’espèce, l’accord des parties sur le prix n’est pas discuté, seul l’étant la concordance des volontés sur le bien vendu, objet du contrat.

L’offre d’achat acceptée, portant sur une partie de la parcelle bâtie [Cadastre 1] AE [Cadastre 2] appartenant à M.[X], désigne l’objet de la vente comme une ’partie d’un immeuble plus vaste d’une superficie au sol d’environ 144 m2, figurant en jaune sur le plan annexé, à détacher de la parcelle figurant au cadastre [Cadastre 1] section AE n° [Cadastre 2], d’une contenance de 2a et 72 ca’

Elle précise que le bien vendu procède d’une ’ division en volumes faite de la parcelle [Cadastre 1] AE numéro [Cadastre 2], afin de créer un volume au rez-de-chaussée ayant pour assiette la partie de l’immeuble figurant en bleu sur le plan annexé et d’une hauteur de 2,40 m (à l’exception de la façade). Ce dernier restant appartenir à M. [P] [X], lui permettant d’assurer le passage entre sa cour et la [Adresse 3]’.

La complexité de l’identification de l’objet de la vente n’est pas contestable, puisque d’une part le bien vendu procède d’une division de la parcelle existante non seulement quant à sa superficie au sol mais également quant à son volume, que d’autre part la partie de l’immeuble vendu ne correspond pas à une partie actuellement délimitée des bâtiments existants, et qu’enfin il est en outre spécifié que la propriété de M.[U] ’inclut tous les éléments de structure de la parcelle’, y compris les murs délimitant le volume conservé par M.[X].

C’est cependant à juste titre que le tribunal a retenu que l’objet de la vente était suffisamment déterminé par les mentions de l’offre d’achat acceptée, à laquelle est annexé un plan.

La consistance du bien vendu, dont la superficie au sol de 144 m2 est précisée, avec mention d’une division en volumes afin de créer un volume en rez-de-chaussée conservé par M.[X], est en effet matérialisée par le plan annexé à l’offre, précisément coté, figurant en jaune la superficie vendue à M.[U], comprenant les éléments de structure, et en bleu l’assiette du volume conservé par M.[X], sur une hauteur de 2,40m.

L’absence de mention, dans l’offre d’achat du 14 mars 2022, acceptée le 16 mars 2022, de la propriété du tréfonds, alors que l’offre du 8 avril 2022 précise que le volume conservé par M.[X] est d’une hauteur de 2,40 m ’et de 30 cm en dessous de la surface du sol’, n’emporte pas indétermination de la consistance du bien vendu, pas plus que l’absence de mention de la création d’une copropriété. La formation du contrat n’est en effet pas subordonnée à un accord sur les éléments secondaires. Pour ces derniers, chaque partie consent tacitement à l’application des règles légales supplétives, comme celle qui résulte de l’article 552 du code civil, selon lequel ’la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous’.

L’objet de la vente, quelle que soit la complexité de l’identification du bien vendu, est ainsi suffisamment déterminé par l’offre d’achat acceptée.

Enfin, la vente immobilière est consensuelle. L’énonciation dans l’offre d’achat acceptée qu’un avant-contrat serait signé un mois après l’acceptation de l’offre n’a pas pour effet de subordonner la formation et l’efficacité du contrat à l’accomplissement de cette formalité, en l’absence de tout élément permettant de supposer que telle ait été la volonté des parties.

L’accord des parties sur les éléments essentiels de la vente, tel qu’il résulte de l’offre d’achat acceptée, suffit donc à former le contrat.

* Sur l’erreur invoquée

M.[X], né en 1937, conteste à titre subsidiaire la validité du contrat conclu, en invoquant une erreur sur la consistance du bien vendu. Il expose que le plan annexé à l’offre ne correspondait pas à la situation réelle des lieux, et qu’il pensait conserver toute la largeur de son garage telle qu’elle existait au droit de la [Adresse 3], soit 3,87 mètres, alors que la cession projetée entraînait en réalité une perte partielle de la largeur de son garage, réduite à 3,03 mètres, et la démolition du mur existant. Il souligne qu’il avait 85 ans lors de la signature de l’offre et que les dimensions figurant sur le plan annexé à l’offre sont portées à l’envers et difficilement lisibles.

Dès le mois de mai 2022, en réponse à la mise en demeure qui lui avait été adressée le 5 mai 2022, M.[X] soulignait, par un courrier de son conseil du 30 mai 2022, qu’il entendait ’conserv(er) la propriété de ce garage conformément à sa surface existante aujourd’hui’.

Il est acquis que le plan annexé à l’offre d’achat acceptée ne figure pas la parcelle et les bâtiments dans leur état existant à la date de l’offre, mais seulement le projet de construction de l’acquéreur. Le plan annexé identifiant la consistance du bien vendu ne permet donc pas, à lui seul, de situer les limites du bien vendu par rapport aux bâtiments existants.

Seule la superposition d’un plan figurant les bâtiments existants et du plan

annexé à l’offre d’achat acceptée permet de situer précisément l’assiette du bien vendu et celle du volume conservé par le vendeur.

Du fait de la proximité de ces deux plans, le volume conservé par M.[X] correspondant peu ou prou, dans sa largeur sur la [Adresse 3], à celle du garage existant lui appartenant, M.[X] pouvait légitimement, à la seule vue du plan du projet de construction, sans superposition avec un plan des bâtiments existants, croire pouvoir conserver son garage dans toute sa largeur sur la rue, et ce d’autant plus que l’offre d’achat ne porte aucune mention d’une démolition du mur de ce garage, limitrophe de l’assiette vendue.

Le tribunal s’est d’ailleurs lui-même mépris sur les différences entre les configurations actuelle et future des lieux, en retenant une ’similitude des configurations, des surfaces et des contours de la parcelle litigieuse’.

La superposition du plan figurant les bâtiments existants et du plan annexé à l’offre d’achat acceptée montre une diminution de la largeur du volume conservé par M.[X], sur toute sa longueur, par rapport à la largeur actuelle du garage.

M.[X] a fait procéder le 2 mai 2024, postérieurement au jugement, à un constat par un commissaire de justice, qui confirme que la largeur actuelle de son garage, côté rue, est de 3,87 m. Or le plan annexé à l’offre d’achat accepté, déterminant l’assiette du volume conservé par M.[X], et par conséquent celle du bien vendu, mentionne une largeur de 3,03 m côté rue.

En considération de ces éléments, de la complexité de l’identification du bien vendu, de la rapidité de la conclusion de la vente, le 16 mars 2022, alors que les pourparlers n’avaient débuté qu’en février 2022, et de l’âge de M.[X] au jour de la vente, il est démontré que celui-ci s’est mépris sur l’assiette du bien vendu.

Cette erreur portant sur un élément essentiel du contrat est une cause de nullité de la vente.

Le jugement est donc infirmé en ce qu’il a ordonné la signature de l’acte authentique.

La cour, statuant à nouveau, prononce la nullité de la vente conclue le 16 mars 2022 et rejette les demandes de M.[U] tendant à la réitération de vente.

La demande de dommages et intérêts présentée par M.[U] n’est donc pas davantage fondée.

* Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance sont infirmées.

M.[U], qui perd son procès, doit supporter les dépens de première instance et d’appel, et régler à M.[X] une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 28 mars 2024 par le tribunal judiciaire de Toulouse, sauf en ce qu’il a rejeté les demandes de dommages et intérêts de M.[U] ;

Statuant à nouveau sur les chefs de décision infirmés et y ajoutant,

Prononce la nullité de la vente conclue le 16 mars 2022 ;

Rejette les demandes de M.[U] ;

Condamne M.[U] aux dépens de première instance et d’appel, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par Me [S], qui en fait la demande ;

Condamne M.[U] à payer à M.[X] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

La greffière Le président

La République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République, près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d’appel de Toulouse..