Saisie immobilière : comment contester l’assignation du créancier en cas de cession de créance ?

REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

VS/RP

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

– SCP BLANCHECOTTE-BOIRIN

– SCP SOREL

– TJ

LE : 03 AVRIL 2026

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 03 AVRIL 2026

N° RG 25/01117 – N° Portalis DBVD-V-B7J-DYX5

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de BOURGES en date du 22 Octobre 2025

PARTIES EN CAUSE :

I – M. [T] [Z]

né le [Date naissance 1] 1975 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

– Mme [A] [Z]

née le [Date naissance 2] 1979 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés et plaidants par la SCP BLANCHECOTTE-BOIRIN, avocat au barreau de NEVERS

timbre fiscal acquitté

APPELANTS suivant déclaration du 18/11/2025 et suivant assignation à jour fixe autorisée par ordonnance du 20/11/2025

II – S.A.S. LINK FINANCIAL agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[Adresse 3]

[Localité 4]

N° SIRET : 842 762 528

Représentée et plaidant par la SCP SOREL & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

INTIMÉE

ASSIGNÉE à jour fixe suivant acte de commissaire de justice délivré le

28/11/2025

III – S.A.S. FRANCE TITRISATION, REPRÉSENTANT LE FONDS COMMUN DE TITRISATION SAVOIR-FAIRE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[Adresse 4]

[Localité 5]

N° SIRET : 353 053 531

Non représentée

A laquelle la déclaration d’appel et l’ordonnance du 20 novembre 2025 ont été délivrées par acte de commissaire de justice délivré le 28/11/2025

INTIMÉE

ASSIGNÉE à jour fixe suivant acte de commissaire de justice délivré le

28/11/2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Février 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme CLEMENT, Présidente chargée du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Odile CLEMENT Présidente de Chambre

M. Richard PERINETTI Conseiller

Mme Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme MAGIS

***************

ARRÊT : REPUTE CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
**************

EXPOSÉ :

Le 3 octobre 2024, le Crédit Immobilier de France Développement (CIFD) a fait délivrer à Monsieur et Madame [Z] un commandement de payer valant saisie immobilière portant sur un ensemble immobilier situé sur la commune de [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice du 27 janvier 2025, le Crédit Immobilier de France Développement a assigné Monsieur et Madame [Z] à l’audience d’orientation du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bourges.

Monsieur et Madame [Z] ont demandé au juge de l’exécution d’annuler, pour défaut de capacité à agir, l’assignation qui leur a été délivrée le 27 janvier 2025 par le CIFD, de juger l’intervention du FONDS COMMUN DE TITRISATION Savoir-Faire irrecevable, et de juger son action irrecevable en application des dispositions de l’article L 322-26 du code de commerce.

Par jugement d’orientation en date du 22 octobre 2025, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bourges a principalement :

’ Rejeté les fins de non recevoir soulevées par Monsieur et Madame [Z]

’ Dit le Fonds commun de titrisation Savoir-Faire, représenté par la société de gestion France Titrisation, venant aux droits de la SA CIFD, recevable à agir

’ Dit valide l’assignation introductive d’instance délivrée le 27 janvier 2025

’ Dit que les conditions requises par les articles L311-2, L311-4, L311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies

’ Fixé la créance du créancier poursuivant à la somme de 44 662,13 € arrêtée au 21 janvier 2025 en principal, frais, intérêts et accessoires

’ Rejeté toutes les autres demandes formées par Monsieur et Madame [Z]

’ Ordonné la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis

’ Dit qu’il sera procédé à la vente à l’audience du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bourges du 11 février 2026 à 9 heures.

[T] [Z] et [A] [Z] ont interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 18 novembre 2025.

Par ordonnance du 20 novembre 2025, la date de l’audience a été fixée au 24 février 2026 en application de l’article R 322-19 du code des procédures civiles d’exécution.

[T] [Z] et [A] [Z] demandent à la cour, dans leurs dernières écritures en date du 15 janvier 2026, à la lecture desquelles il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, de :

Vu l’article 117 du code de procédure civile,

Vu l’article L 622-26 alinéa 2 du code de commerce,

Infirmer le jugement d’orientation rendu le 22 octobre 2025 par le juge de l’éxécution du tribunal judiciaire de Bourges,

Annuler, pour défaut de capacité à agir, l’assignation délivrée à Monsieur [T] [Z] et Madame [A] [Z] par le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT,

Juger l’intervention volontaire de la SAS LINK FINANCIAL, mandatée par la société de gestion du FONDS COMMUN DE TITRISATION SAVOIR FAIRE, irrecevable,

Juger l’action du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT irrecevable,

A titre subsidiaire,

Juger la clause de déchéance du terme du contrat de prêt consenti par le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à Monsieur [T] [Z] et Madame [A] [Z] abusive, nulle et de nul effet,

Juger que la créance du FONDS COMMUN DE TITRISATION Savoir-Faire n’est pas exigible,

Annuler la procédure de saisie immobilière diligentée à l’encontre de Monsieur [T] [Z] et Madame [A] [Z],

Condamner le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à payer et porter à Monsieur [T] [Z] et Madame [A] [Z] la somme de 3.000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le même aux entiers dépens.

Le FONDS COMMUN DE TITRISATION Savoir-Faire, représenté par la SAS FRANCE TITRISATION, venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, ayant mandaté la société LINK Financial SAS, demande pour sa part à la cour, dans ses dernières écritures en date du 19 février 2026, à la lecture desquelles il est pareillement expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, de :

Vu les articles 126 et 564 du Code de Procédure civile,

Vu l’article 815-17 du Code Civil,

Vu les articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

Vu l’article L214-172 du Code monétaire et financier

A titre principal

DIRE ET JUGER irrecevable ou à tout le moins non fondé l’appel et les prétentions des consorts [Z] [K] et les en débouter ;

CONFIRMER le jugement rendu en toutes ses dispositions ;

RENVOYER l’affaire devant le Juge de l’Exécution du tribunal judiciaire de BOURGES pour que les opérations de vente aux enchères se poursuivent devant lui ;

A titre subsidiaire et si par extraordinaire la clause de déchéance du terme venait à être considérée comme abusive :

CONSTATER le caractère divisible de la clause de déchéance du terme figurant dans le titre exécutoire du créancier poursuivant,

DIRE ET JUGER que la sanction ne pourra concerner que la cause d’exigibilité anticipée liée au non-paiement à son échéance d’une seule mensualité ou de toutes sommes dues à la banque,

MENTIONNER sur l’arrêt à intervenir le montant de la créance du créancier poursuivant au titre des échéances impayées à savoir la somme de 26.575,54€ au titre du prêt n°812650501810002 au 18/02/2026.

CONFIRMER ainsi le jugement de première instance en ce qu’il a ordonné la vente forcée de l’immeuble saisi.

RENVOYER l’affaire devant le Juge de l’Exécution du tribunal judiciaire de BOURGES pour que les opérations de vente aux enchères se poursuivent devant lui ;

En tout état de cause,

REJETER toutes prétentions plus amples et contraires

DIRE ET JUGER que les dépens d’appel seront passés en frais privilégiés de vente aux enchères ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [T] [Z] et Madame [A] [K] à verser à la SAS LINK FINANCIAL la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile.
SUR QUOI :

I) Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de la SAS LINK FINANCIAL mandatée par la société de gestion du Fonds commun de titrisation Savoir-Faire :

Il résulte de l’article 117 du code de procédure civile que « constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

Le défaut de capacité d’ester en justice ;

Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice ».

Selon les articles L. 214-180 et L. 214-181 du code monétaire et financier, « le fonds commun de titrisation est un organisme de titrisation constitué sous la forme de copropriété. Le fonds n’a pas la personnalité morale (’) » et « le fonds commun de titrisation est constitué à l’initiative de la société de gestion mentionnée au III de l’article L. 214-168 ou, le cas échéant, d’un sponsor mentionné au IV de l’article L. 214-175-1 (’) ».

Aux termes de l’article L. 214-183 du même code, « la société de gestion du fonds commun de titrisation représente le fonds à l’égard des tiers et dans toute action en justice (’) ».

En l’espèce, il résulte des pièces du dossier qu’en vertu de la copie exécutoire d’un acte notarié établi le 18 juin 2005 par Maître [F] [X], notaire à [Localité 2] (58), constatant les prêts consentis à [T] [Z] et [A] [K] par la Financière Régionale pour l’Habitat Bourgogne Franche-Comté et Allier (pièce numéro 3 du dossier de l’intimé), la société anonyme Crédit Immobilier de France Développement, venant aux droits de cette dernière suite à fusion-absorption, a fait délivrer, par acte de la SCP PIDANCE-GUY commissaire de justice à [Localité 7] en date du 3 octobre 2024, un commandement de payer aux fins de saisie immobilière portant sur un immeuble situé au lieu-dit « [Adresse 5] » sur la commune de [Localité 6] (18) pour obtenir paiement de la somme de 38 760,75 € (pièce numéro 1 du même dossier).

Il est établi que ce commandement de payer a fait l’objet d’une publication au Service de la publicité foncière du Cher le 28 novembre 2024 sous la référence volume 2024 S numéro 54 (pièce numéro 2).

Par acte du 31 octobre 2024, la société anonyme Crédit Immobilier de France Développement a cédé sa créance à l’égard des consorts [Z]-[K] au Fonds commun de titrisation Savoir-Faire représenté par la société par actions simplifiée France Titrisation, le document intitulé « attestation de cession de créance » rédigé par le directeur général de la société Crédit Immobilier de France Développement précisant

à cet égard que « le FCT Savoir-Faire a mandaté la société LINK Financial SAS (’) pour gérer cette créance en son nom » (pièce numéro 7 du dossier de l’intimé).

Il a par ailleurs été procédé à la notification de cette cession de créance par courriers recommandés adressés à [T] [Z] et à [A] [K] le 10 décembre 2024, dont les accusés de réception ont été dûment signés par ces derniers le 14 décembre suivant (pièce numéro 8 du même dossier).

Selon les énonciations du jugement d’orientation querellé, la société Crédit Immobilier de France Développement a assigné Monsieur et Madame [Z] devant le juge de l’exécution par acte du 27 janvier 2025, des conclusions de reprise de procédure étant ultérieurement formées par le Fonds commun de titrisation Savoir-Faire, représenté par la société de gestion France Titrisation et son entité en charge du recouvrement la société LINK Financial venant aux droits du Crédit Immobilier de France Développement.

Monsieur et Madame [Z] soutiennent que « l’intervention de la SAS LINK Financial [doit être] jugée irrecevable en application des dispositions de l’article 117 du code de procédure civile » précité, dès lors que cette dernière ne justifie pas du mandat qui lui aurait été confié par la société de gestion du Fonds commun de titrisation Savoir-Faire, reprochant au premier juge d’avoir jugé que ledit fonds était représenté à la procédure par la société France Titrisation.

Toutefois, il résulte du « pouvoir spécial » en date du 2 mai 2024 (pièce numéro 9 du dossier de l’intimé), que le « FCT Savoir-Faire, représenté par la société de gestion France Titrisation (’) » a donné « pouvoir à LINK Financial SAS (’) de, pour le compte de FCT Savoir-Faire, représenter le constituant, comparaître devant une juridiction de l’ordre judiciaire et engager en son nom toute procédure judiciaire nécessaire (’) constituer tout avocat qu’il lui plaira aux fins de représentation et rédaction de conclusions, modifications et amendements de celles-ci, faire plaider devant les juridictions (’) ».

Dès lors, l’irrecevabilité de l’intervention de la société LINK Financial, soutenue par Monsieur et Madame [Z], ne saurait être prononcée, ainsi que cela a été retenu à juste titre par le premier juge.

II) Sur la nullité de l’assignation délivrée à Monsieur et Madame [Z] à l’audience d’orientation :

Aux termes des articles 1321 et 1323 du code civil, « la cession de créance est un contrat par lequel le créancier cédant transmet, à titre onéreux ou gratuit, tout ou partie de sa créance contre le débiteur cédé à un tiers appelé le cessionnaire » et « entre les parties, le transfert de la créance, présente ou future, s’opère à la date de l’acte. Il est opposable aux tiers dès ce moment. En cas de contestation, la preuve de la date de la cession incombe au cessionnaire, qui peut la rapporter par tout moyen ».

Le premier alinéa de l’article 1324 du même code dispose, par ailleurs, que « la cession n’est opposable au débiteur, s’il n’y a déjà consenti, que si elle lui a été notifiée ou s’il en a pris acte ».

Dès lors, ensuite de la cession de créance précitée en date du 31 octobre 2024, notifiée à Monsieur et Madame [Z] le 14 décembre 2024, le Crédit Immobilier de France Développement n’avait plus qualité, à compter de cette date, pour assigner les appelants à l’audience d’orientation du juge de l’exécution.

Selon l’article 122 du code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée »

L’article 126 du même code dispose, toutefois, que « dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue. Il en est de même lorsque, avant toute forclusion, la personne ayant qualité pour agir devient partie à l’instance ».

Ainsi, l’intervention volontaire à la procédure devant le juge de l’exécution du Fonds commun de titrisation Savoir-Faire représenté par la société de gestion France Titrisation et son entité en charge du recouvrement la société LINK Financial ’ cessionnaire de la créance détenue initialement par le Crédit Immobilier de France Développement à l’égard des appelants et, dès lors, « personne ayant qualité pour agir » au sens du texte précité ’ doit conduire à écarter l’irrecevabilité invoquée dont la cause a ainsi disparu au moment où le juge statue.

La décision du juge de l’exécution devra donc être confirmée en ce qu’elle a débouté Monsieur et Madame [Z] de leur demande tendant au prononcé de la nullité de l’assignation qui leur a été délivrée le 27 janvier 2025 par la société Crédit Immobilier de France Développement.

III) Sur l’incidence de la procédure de redressement judiciaire applicable à Monsieur [Z] :

Aux termes du premier alinéa de l’article 815-17 du code civil, « les créanciers qui auraient pu agir sur les biens indivis avant qu’il y eût indivision, et ceux dont la créance résulte de la conservation ou de la gestion des biens indivis, seront payés par prélèvement sur l’actif avant le partage. Ils peuvent en outre poursuivre la saisie et la vente des biens indivis ».

Il est de principe que cette règle spéciale déroge à la règle générale du code des procédures civiles d’exécution et confère aux créanciers de l’indivision un droit spécifique s’imposant même en cas d’ouverture d’une procédure collective.

À cet égard, la Cour de cassation retient notamment au visa de ce texte que « la licitation de l’immeuble indivis, qui était l’une des opérations de liquidation et partage de l’indivision préexistante au jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire (…) échapp[e] aux règles applicables en matière de réalisation des actifs de la procédure collective » (Cass. Com. 20 septembre 2017 ’ n° 16-14.295), que le créancier se trouve donc dispensé d’avoir à déclarer sa créance dans le cadre de la procédure collective ( Cass. 1ère civ., 26 juin 2019, n° 17-26.154), et que « les dispositions des articles 154 et 161 de la loi n° 85-88 du 25 janvier 1985, alors en vigueur, n’étant pas applicables au créancier hypothécaire de l’indivision, préexistante à l’ouverture de la procédure collective d’un indivisaire, ce créancier, qui entend poursuivre la saisie immobilière du bien indivis en vertu du droit qu’il tient de l’article 815-17, alinéa 1, du code civil, n’est pas tenu de saisir le juge-commissaire » (Cass. 1ère Civ, 24 mai 2018 ’ n° 16-26.378).

La Cour de cassation retient également que « l’extinction de la créance, faute de déclaration au passif de l’indivisaire soumis à la procédure collective, est sans

incidence sur le droit de la banque créancière de l’indivision, de poursuivre la réalisation des biens indivis » (Cass. com., 7 févr. 2012, n° 11-12.787).

Le créancier de l’indivision exerçant l’action qui lui est conférée par l’article 815-17 précité du code civil se trouvant, ainsi, dispensé de l’obligation de déclarer sa créance, c’est en vain que Monsieur et Madame [Z] concluent à l’irrecevabilité de l’action engagée à leur encontre à défaut de déclaration de créance par la société Crédit Immobilier de France Développement sur le fondement de l’article L. 622-26 du code de commerce dans sa rédaction résultant de l’ordonnance numéro 2021-1193 du 15 septembre 2021.

La décision devra donc être également confirmée de ce chef.

IV) Sur la demande subsidiaire formée par Monsieur et Madame [Z] tendant à la nullité de la clause de déchéance du terme et au défaut d’exigibilité de la créance du Fonds commun de titrisation Savoir-Faire :

Selon l’article R. 311-5 du code des procédures civiles d’exécution, « à peine d’irrecevabilité prononcée d’office, aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf dispositions contraires, être formée après l’audience d’orientation prévue à l’article R. 322-15 à moins qu’elle porte sur les actes de procédure postérieurs à celle-ci (’) ».

Il résulte de ce texte qu’aucun moyen de fait ou de droit ne peut être formulé pour la première fois devant la cour d’appel à l’appui d’une contestation des poursuites (Cass. 2e civ., 25 juin 2015, n° 14-18.967).

En conséquence, la demande de Monsieur et Madame [Z] ’ qui n’avaient pas soulevé un tel moyen à l’audience d’orientation devant le juge de l’exécution ’ tendant à la nullité de la clause de déchéance du terme et au défaut d’exigibilité de la créance du fonds commun de titrisation Savoir-Faire en raison du caractère abusif de ladite clause au visa de l’article L 132-1 du code de la consommation, devra nécessairement être déclarée irrecevable.

V) Sur les autres demandes :

Selon l’article L. 311-1 du code des procédures civiles d’exécution, « la saisie immobilière tend à la vente forcée de l’immeuble du débiteur ou, le cas échéant, du tiers acquéreur en vue de la distribution de son prix ».

Les articles L. 311-2 et L. 311-4 du même code disposent que « tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier » et que « lorsque la poursuite est engagée en vertu d’une décision de justice exécutoire par provision, la vente forcée ne peut intervenir qu’après une décision définitive passée en force de chose jugée. Toutefois, pendant le délai de l’opposition, aucune poursuite ne peut être engagée en vertu d’une décision rendue par défaut ».

Aux termes de l’article L. 311-6 du même code, « sauf dispositions législatives particulières, la saisie immobilière peut porter sur tous les droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession ».

En l’espèce, la procédure de saisie immobilière a été engagée en vertu de la copie exécutoire d’un acte notarié du 18 juin 2005 établi par Maître [X], notaire à [Localité 2], ce titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, le décompte des sommes restant dues établi par le créancier poursuivant le 21 janvier 2025 s’élevant à un total de 40 662,13 €.

Il est donc établi que le créancier poursuivant, qui justifie d’une créance certaine, liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire et que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables ; les conditions prévues par les textes précités se trouvant, ainsi, remplies, et en l’absence de toute demande de vente amiable formée devant le juge de l’exécution, c’est à juste titre que celui-ci a ordonné la vente forcée des biens et droits immobiliers faisant l’objet du commandement de payer valant saisie.

Il résulte de ce qui précède que le jugement d’orientation dont appel devra être confirmé en l’intégralité de ses dispositions, les entiers dépens d’appel devant être compris dans les frais de vente soumis à taxe.

Par ailleurs, aucune considération d’équité ne commande en l’espèce de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit du fonds commun de titrisation Savoir-Faire représenté par la société France titrisation.
PAR CES MOTIFS :

La cour

’ Confirme, en toutes ses dispositions, le jugement d’orientation entrepris

Y ajoutant

’ Déclare irrecevable la demande de Monsieur et Madame [Z] tendant à ce qu’il soit jugé que la clause de déchéance du terme du contrat de prêt souscrit auprès du Crédit Immobilier de France Développement est abusive, nulle et de nul effet, et que la créance du fonds commun de titrisation Savoir-Faire n’est pas exigible

’ Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

’ Renvoie l’affaire devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bourges pour la poursuite des opérations de vente

’ Dit que les entiers dépens d’appel seront compris dans les frais de vente soumis à taxe.

L’arrêt a été signé par O. CLEMENT, Présidente, et par S. MAGIS, Greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,

S. MAGIS O. CLEMENT

La République française, au nom du peuple français mande et ordonne à tous commissaire de justice, sur ce requis, de mettre le dit acte contresigné, par les avocats de chacune des parties à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent acte a été signé par le directeur de greffe.

P/ LE DIRECTEUR DE GREFFE