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Bail commercial résilié : le locataire peut-il contester l’expulsion pour cause d’infiltrations d’eau ? – Cour d’appel de Paris, 3 avril 2026, N° de RG 25/10669

Décision analysée : Cour d’appel de Paris, 3 avril 2026, N° de RG 25/10669
Thématiques : Baux commerciaux — Infiltrations d’eau

📘 L’essentiel

La clause résolutoire d’un bail commercial s’applique après un commandement de payer resté infructueux pendant un mois. En l’espèce, le bailleur a constaté l’acquisition de cette clause suite à l’absence de paiement. La bonne foi du bailleur doit être appréciée au moment de l’acte. Le locataire peut opposer une exception d’inexécution si le bailleur ne respecte pas ses obligations, mais celle-ci ne peut être invoquée que si l’impossibilité d’exploiter est totale. Les demandes de provision pour loyers impayés ont été jugées fondées..


Source : Cour d’appel de Paris, 3 avril 2026, N° de RG 25/10669

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Cour d’appel de Paris, 3 avril 2026, N° de RG 25/10669

En 2013, un bail commercial a été établi entre un organisme de logement social et une société, portant sur des locaux d’environ 460 m² à [Localité 4]. Ce bail, d’une durée de neuf ans et trois mois, stipulait un loyer annuel de 43.650 euros. En septembre 2023, l’organisme a signifié un commandement de payer pour un montant de 70.092,82 euros, entraînant une assignation en référé devant le tribunal judiciaire de Paris pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la société.

Le tribunal a, par ordonnance du 12 mai 2025, constaté l’acquisition de la clause résolutoire et a ordonné l’expulsion de la société, tout en lui imposant de payer une indemnité d’occupation et un arriéré locatif de 99.350,86 euros. La société a interjeté appel, contestant la décision et demandant la confirmation de ses propres demandes, notamment le paiement de loyers supplémentaires et la réparation des infiltrations d’eau dans ses locaux.

Dans ses conclusions, la société a soutenu que les infiltrations avaient rendu le sous-sol inutilisable, justifiant ainsi la location d’un espace de stockage supplémentaire. Cependant, l’organisme a contesté cette affirmation, arguant que la société n’avait pas prouvé l’impossibilité d’exploitation totale des lieux. Les constatations d’experts ont révélé des infiltrations, mais celles-ci n’affectaient qu’une partie des locaux.

Le tribunal a confirmé l’ordonnance initiale, rejetant les demandes de la société concernant les loyers supplémentaires et les marchandises avariées, considérant que les preuves fournies étaient insuffisantes. En conséquence, la société a été condamnée aux dépens et à verser des frais irrépétibles à l’organisme.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable concernant l’acquisition de la clause résolutoire dans un bail commercial ?

L’ dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l’espèce, le commandement de payer délivré le 27 septembre 2023 n’a pas été suivi d’un paiement dans le délai imparti, permettant ainsi l’acquisition de la clause résolutoire le 27 octobre 2023 à minuit.

Quels sont les critères pour invoquer la bonne foi dans l’exécution d’une clause résolutoire ?

Selon l’, les conventions doivent être exécutées de bonne foi. La bonne foi doit être appréciée lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine. Dans le cas présent, la société [G] [X] a contesté la bonne foi du bailleur, mais la juridiction a retenu que la preuve de l’inexécution des obligations par le bailleur n’était pas rapportée de manière suffisante pour justifier l’exception d’inexécution.

Quelle est la procédure applicable en cas de contestation d’un commandement de payer ?

L’ permet au président du tribunal judiciaire d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse. En présence d’une contestation sérieuse, l’article 835 du même code permet de prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état. Dans cette affaire, la société [G] [X] a contesté le commandement de payer, mais la juridiction a jugé que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies.

Quels sont les éléments déterminants pour établir l’inexécution d’une obligation par le bailleur ?

L’ impose au bailleur de délivrer la chose louée et d’en assurer l’entretien. L’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance autorise le preneur à se prévaloir de l’exception d’inexécution si le local loué se trouve impropre à l’usage auquel il est destiné. Cependant, la juridiction a constaté que les désordres d’infiltration n’affectaient qu’une partie du local et de manière non continue, ce qui ne justifiait pas l’exception d’inexécution.

Quelle est la portée des demandes de provision en référé ?

L’ stipule que le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable. Dans cette affaire, la créance du bailleur, s’élevant à 99.350,86 euros, a été jugée non sérieusement contestable, justifiant ainsi l’octroi d’une provision.

Quels sont les critères pour accorder des délais de paiement au débiteur ?

L’ permet au juge de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, dans la limite de deux années, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier. La juridiction a rejeté la demande de délais de paiement de la société [G] [X] en raison de l’absence de documents justifiant sa situation financière.

Quels sont les effets de la résiliation d’un bail sur les demandes de travaux et de séquestre des loyers ?

La résiliation du bail, constatée depuis le 27 octobre 2023, a eu pour effet de priver la société [G] [X] de la possibilité de demander des travaux au bailleur ou de solliciter la suspension et le séquestre des loyers. La juridiction a donc rejeté ces demandes, considérant que l’occupant était sans droit ni titre depuis la résiliation.

🔎 Références