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Bail verbal entre avocats : quelles sont les obligations de paiement en cas de litige sur les loyers ? – Cour d’appel de Riom, 31 mars 2026, N° de RG 23/00331

Décision analysée : Cour d’appel de Riom, 31 mars 2026, N° de RG 23/00331
Thématiques : Baux d’habitation / Logement — Obligations de paiement

📘 L’essentiel

La reconnaissance d’un bail verbal repose sur l’occupation des lieux par le preneur avec l’accord du bailleur et une contrepartie financière. La cour a constaté que l’occupation des locaux et le versement d’une provision sur le loyer établissent l’existence d’un bail verbal, malgré l’absence de paiement régulier. Concernant les frais d’enlèvement des archives, le locataire sortant doit libérer les lieux, et la cour a retenu qu’il avait admis la nécessité de débarrasser les archives..


Source : Cour d’appel de Riom, 31 mars 2026, N° de RG 23/00331

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Cour d’appel de Riom, 31 mars 2026, N° de RG 23/00331

La SCI JULES FERRY est propriétaire de locaux professionnels à Aurillac, où ses gérants, avocats, ont exercé leur activité. En 2007, un autre avocat a rejoint ces locaux, mais a quitté les lieux en 2016. La SCI a alors réclamé le paiement de loyers impayés pour les années 2015 et 2016, ainsi que des frais d’enlèvement d’archives, totalisant 11 342,44 euros. Après une mise en demeure, la SCI a assigné l’avocat devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand.

Le jugement rendu en décembre 2022 a débouté la SCI de ses demandes concernant les loyers et les frais d’enlèvement, tout en condamnant la SCI aux dépens et à verser 2 000 euros à l’avocat au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En février 2023, la SCI a interjeté appel, contestant le jugement sur plusieurs points, notamment la reconnaissance d’un bail verbal et la demande de paiement des sommes dues.

L’avocat a également déposé des conclusions en appel, demandant la confirmation du jugement initial concernant le paiement des loyers et l’infirmation de la décision sur le remboursement d’un trop-perçu. Il a soutenu que la preuve d’un bail verbal n’était pas établie, arguant que les documents fournis par la SCI manquaient de force probante.

Le conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure, fixant l’audience pour novembre 2024. La cour a ensuite examiné l’existence d’un bail verbal, concluant que l’occupation des locaux par l’avocat et les paiements effectués constituaient des éléments suffisants pour établir ce bail. En conséquence, la cour a infirmé le jugement initial, condamnant l’avocat à payer les arriérés de loyers et les frais d’enlèvement, tout en déboutant sa demande reconventionnelle.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable concernant l’existence d’un bail verbal ?

L’ stipule qu’un bail peut être conclu par écrit ou verbalement. L’article 1715 précise que si le bail fait sans écrit n’a pas encore été exécuté et qu’une des parties le conteste, la preuve ne peut être apportée par témoins, peu importe le montant du loyer et même si des arrhes ont été versées. La preuve de l’exécution d’un bail verbal peut être apportée par tous moyens, mais la seule occupation des locaux ne suffit pas à démontrer l’exécution d’un bail.

Dans cette affaire, la cour a constaté que le défendeur a occupé les locaux de 2007 à 2016 et a versé une provision sur le loyer, ce qui établit l’existence d’un bail verbal.

Quels sont les critères pour établir la preuve d’un bail verbal ?

Pour établir la preuve d’un bail verbal, il faut démontrer l’occupation des lieux par le preneur avec l’accord du bailleur et l’existence d’une contrepartie financière. Dans cette affaire, la cour a retenu que le défendeur a occupé les locaux et a versé une provision sur le loyer, ce qui répond aux critères requis.

Quelle est la motivation du tribunal concernant le paiement des loyers ?

Le tribunal a débouté le créancier de sa demande de paiement des loyers en raison de l’absence de preuve d’un bail verbal, en exigeant un paiement régulier du loyer. Cependant, la cour d’appel a infirmé cette décision, considérant que la preuve d’un bail verbal était établie par l’occupation des locaux et le versement d’une provision sur le loyer.

Quels sont les éléments déterminants pour la décision sur les frais d’enlèvement d’archives ?

Le tribunal a retenu que le locataire sortant a l’obligation de libérer les lieux loués. Le créancier a produit une facture pour le déménagement des archives et a demandé le paiement d’une partie de cette somme. Le défendeur a reconnu qu’il convenait de débarrasser les archives, ce qui a conduit la cour à faire droit à la demande de paiement des frais d’enlèvement.

Quelle est la règle de droit applicable à la demande d’indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer une somme au titre des frais exposés par la partie gagnante. Dans cette affaire, le tribunal a condamné le créancier à verser une somme au défendeur sur ce fondement, en raison de la perte de la procédure.

Quels sont les critères pour la fixation des dépens ?

Les dépens sont fixés par le juge en fonction des frais engagés par la partie gagnante dans le cadre de la procédure. Dans cette affaire, le tribunal a condamné le créancier aux dépens, en raison de sa position de partie perdante dans le litige.

🔎 Références