La résiliation d’un contrat de résidence doit se conformer aux dispositions du Code de la construction et de l’habitation, en particulier l’article L.633-2. Cette décision illustre les conditions spécifiques requises pour la résiliation, notamment en cas d’inexécution des obligations locatives.
Le juge des référés a rendu une ordonnance en janvier 2025, constatant la résiliation du contrat et condamnant l’occupant à payer un arriéré locatif de 4 287,64 euros. Il a également ordonné que, si l’occupant ne libérait pas les lieux dans un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, une expulsion pourrait être effectuée avec l’assistance de la force publique. L’occupant a ensuite interjeté appel de cette décision.
Dans ses conclusions, l’occupant a soutenu que la mise en demeure qui avait conduit à la résiliation du contrat était irrégulière, affirmant ne pas avoir reçu notification de celle-ci. Toutefois, le tribunal a constaté que la mise en demeure avait été valablement délivrée et que l’occupant n’avait pas réglé la somme due dans le délai imparti. En conséquence, la cour a confirmé la résiliation du contrat et l’ordonnance d’expulsion.
L’occupant a également demandé des délais de paiement et un délai pour quitter les lieux, mais ces demandes ont été rejetées, le tribunal n’ayant pas constaté d’évolution de sa situation financière. Finalement, l’occupant a été condamné aux dépens d’appel et à verser une somme à la société Adoma au titre des frais de justice.
Le juge des référés a constaté que la mise en demeure avait été correctement délivrée et que le locataire n’avait pas effectué de paiement suffisant dans le délai imparti. La résiliation a donc été validée, entraînant la constatation que le locataire était devenu occupant sans droit ni titre. En matière d’expulsion, le juge peut ordonner celle-ci avec l’assistance de la force publique si le locataire ne libère pas les lieux dans le délai imparti, conformément à l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile.
Concernant la demande de délais de paiement, l’article 1343-5 alinéa 1er du Code civil permet au juge de reporter ou échelonner le paiement, mais cela nécessite que le débiteur justifie d’une situation financière évolutive. En l’espèce, le locataire n’a pas démontré une telle évolution, ce qui a conduit à la confirmation du rejet de sa demande de délais. Les dépens d’appel et les frais sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ont également été mis à la charge du locataire, soulignant la responsabilité financière qui en découle.
Dans cette affaire, la résiliation du contrat de résidence a des conséquences significatives pour les deux parties. Le locataire, désormais considéré comme occupant sans droit ni titre, doit faire face à des obligations financières et à une expulsion potentielle, tandis que la société de logement renforce sa position légale pour récupérer les sommes dues.
La résiliation d’un contrat de résidence est régie par l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, qui stipule que « le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée ». La résiliation ne peut intervenir que dans des cas spécifiques, tels que l’inexécution par la personne logée d’une obligation ou un manquement grave au règlement intérieur. L’article R.633-3 II précise que la résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs sont impayés ou en cas de paiement partiel, lorsque deux fois le montant mensuel reste dû.
Pour constater la résiliation d’un contrat de résidence, il est nécessaire de vérifier que la mise en demeure a été valablement délivrée et que la somme due est supérieure à deux fois le montant de la redevance. En l’espèce, la mise en demeure du 9 octobre 2023 visait une dette de 1357,37 euros, et le premier juge a constaté que le montant restant dû était bien supérieur à deux fois le montant de la redevance, ce qui a permis de conclure à la résiliation de plein droit du contrat à la date du 14 novembre 2023.
Selon l’article 834 du code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse. En cas de contestation sérieuse, l’article 835 alinéa 2 permet au juge de prescrire des mesures conservatoires. Dans le cas présent, le juge a constaté que la mise en demeure était valide et que les contestations soulevées par le débiteur n’étaient pas de nature à remettre en cause la résiliation du contrat.
La juridiction a retenu que le débiteur était devenu occupant sans droit ni titre suite à la résiliation de son contrat de résidence. Elle a également constaté que la mise en demeure avait été valablement délivrée et que le débiteur n’avait pas effectué de paiement suffisant dans le délai imparti. De plus, le juge a noté que le débiteur n’avait pas justifié d’une évolution de sa situation financière, ce qui a conduit à confirmer l’ordonnance d’expulsion.
L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés. Dans cette affaire, le débiteur a été condamné à payer une somme de 500 euros sur le fondement de cet article, en raison de sa position dans le litige et des frais engagés par la société Adoma.
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D’APPEL DE PARIS
Pôle 1 – Chambre 3
ARRÊT DU 09 AVRIL 2026
(n° 119 , 6 pages)
Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/04676 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CK7D7
Décision déférée à la cour : ordonnance du 14 janvier 2025 – JCP du TJ de [Localité 1] – RG n°24/03754
APPELANT
M. [J] [C]
Chez Adoma – [Adresse 1], chambre ST11
[Localité 2]
Représenté par Me Myriam Reghioui, avocat au barreau de Paris, toque : E2017
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/003545 du 13/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])
INTIMÉE
S.A. ADOMA, RCS de [Localité 1] n°788058030, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Sylvie Jouan de la SCP Jouan Watelet, avocat au barreau de Paris, toque : P0226
COMPOSITION DE LA COUR :
L’affaire a été débattue le 04 novembre 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Valérie Georget, conseillère, conformément à l’article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Michel Rispe, président de chambre
Caroline Bianconi-Dulin, conseillère
Valérie Georget, conseillère
Greffier lors des débats : Jeanne Pambo
ARRÊT :
– CONTRADICTOIRE
– rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
– signé par Michel Rispe, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.
Par acte sous seing privé du 12 juillet 2022, la société Adoma a consenti à M. [C] un contrat de résidence portant sur un logement situé [Adresse 3] dans le [Localité 4], pour une redevance initiale de 549,98 euros.
Par acte du 19 mars 2024, la société Adoma a fait assigner M. [C] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :
constater que M. [P] est devenu occupant sans droit ni titre après la résiliation de son contrat ;
en conséquence, ordonner l’expulsion de M. [C] ainsi que de tout occupant de son chef, et ce, au besoin avec l’assistance de la force publique ;
condamner M. [C] au paiement des sommes provisionnelles suivantes :
-1 852,83 euros avec intérêts au taux légal à compter du jour de la mise en demeure selon compte arrêté au 19 février 2024, échéance de janvier 2024 incluse;
-une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er février 2024 égale au montant de la redevance mensuelle au taux en vigueur dans le foyer mois par mois jusqu’à la libération des lieux ;
-600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
condamner M. [C] aux entiers dépens.
Par ordonnance contradictoire du 14 janvier 2025, le juge des référés a :
débouté M. [P] de ses demandes tendant à voir relever des contestations sérieuses quant à la validité de la mise en demeure et la résiliation du contrat de résidence ;
constaté l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de résidence conclu entre les parties le 12 juillet 2022 et portant sur le logement n°ST11- [Localité 1] Annam – [Adresse 3] à [Localité 5], ce, à la date du 14 novembre 2023;
condamné M. [P] au paiement à la société Adoma de la somme provisionnelle de 4 287,64 euros, au titre de l’arriéré locatif au 7 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse ;
dit qu’à défaut d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [P] et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est;
débouté M. [P] de sa demande de délais de paiement ;
condamné M. [P] au paiement à la société Adoma d’une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance qui aurait été due si le contrat de résidence s’était poursuivi, et ce à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ;
débouté M. [P] de sa demande au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et la société Adoma de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
condamné M. [J] [P] aux dépens de l’instance ;
rejeté toute demande plus ample ou contraire.
Par déclaration du 3 mars 2025, M. [C] a relevé appel de cette décision de l’ensemble des chefs de dispositif.
Dans ses conclusions remises et notifiées le 11 juin 2025, M. [Z] demande à la cour de :
déclarer M. [P] recevable et bien fondé en son appel de l’ordonnance de référé rndue le 14 janvier 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris ;
y faisant droit :
infirmer l’ordonnance de référé rendue le 14 janvier 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, en ce qu’elle a :
-débouté M. [P] de ses demandes tendant à voir relever des contestations sérieuses quant à la validité de la mise en demeure et la résiliation du contrat de résidence ;
-constaté l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de résidence conclu entre les parties le 12 juillet 2022 et portant sur le logement n°ST11- [Localité 1] [Adresse 4] – [Adresse 3] à [Localité 5], ce, à la date du 14 novembre 2023;
-condamné M. [P] au paiement à la société Adoma de la somme provisionnelle de 4 287,64 euros, au titre de l’arriéré locatif au 7 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse ;
-dit qu’à défaut d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [P] et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est;
-débouté M. [P] de sa demande de délais de paiement ;
-condamné M. [P] au paiement à la société Adoma d’une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance qui aurait été due si le contrat de résidence s’était poursuivi, et ce à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ;
-condamné M. [P] aux dépens de l’instance.
statuant à nouveau :
à titre principal :
déclarer recevable et bien fondé M. [C] de l’ensemble de ses demandes ;
constater l’irrégularité de courrier mise en demeure daté du 9 octobre 2023 ;
constater l’absence de notification par la société Adoma de courrier de mise en demeure à M. [P] ;
constater le non respect de la procédure de résiliation du contrat de redevance conclu le 12 juillet 2022 entre M. [C] et la société Adoma ;
en conséquence :
débouter la société Adoma de l’ensemble des demandes, fins et prétentions ;
ordonner le maintien de M. [P] dans son logement sis [Adresse 5] ;
accorder à M. [P] les plus larges délais de paiement de l’arriété locatif ;
à titre subsidiaire :
accorder à M. [P] les plus larges délais avant de devoir quitter les lieux, et ce, compte tenu de sa situation personelle et financière ;
en tout état de cause :
condamner la société Adoma à payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;
condamner la société Adoma au paiement des entiers dépens.
Dans ses conclusions remises et notifiées le 10 juillet 2025, la société Adoma demande à la cour de :
déclarer M. [P] mal fondé en son appel ;
Par conséquent, l’en débouter ainsi que de toutes ses demandes et confirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;
condamner M. [P] à payer à Adoma la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
le condamner aux dépens dont distraction au profit de la SCP Jouan – Watelet pour ceux la concernant en application de l’article 699 du code de procédure civile.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 octobre 2025.
Sur ce,
Sur la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et les mesures subséquentes
Selon l’article 834 du code de procédure civile, ’dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend’.
Selon l’article 835 alinéa 2 du même code, ’le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite’.
S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d’un contrat de résidence, celui-ci peut constater sa résiliation à l’issue du délai de préavis contractuellement prévu, lorsque aucune contestation sérieuse n’y est opposée.
Le contrat de résidence liant M. [C] et la société Adoma doit être considéré comme portant sur un logement-foyer au sens de l’article [Etablissement 1]-1 du code de la construction et de l’habitation qui le définit comme un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective et qui accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées.
En application de l’article L.633-2 dernier alinéa du même, ’le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants:
– inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
– cessation totale d’activité de l’établissement ;
– cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré’.
L’article R.633-3 II du même code précise que ’le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :
a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité’.
M. [C] fait valoir que la procédure de résiliation du bail est irrégulière.
La demande de la société Adoma est fondée sur une mise en demeure du 9 octobre 2023 intimant à M. [C] de régler le solde de son compte locatif de 1357,37 euros sous huit jours et précisant qu’à défaut, un mois après l’expiration dudit délai, la résiliation du contrat sera de plein droit acquise.
M. [C] soutient que la mise en demeure du 14 octobre 2023 ne lui a pas été notifiée, la signature figurant sur le document n’étant pas la sienne. Il expose qu’il n’a pas reçu notification de cette mise en demeure, ayant trouvé l’enveloppe aux alentours du 24 octobre 2023, ouverte, dans sa boîte aux lettres.
Mais il ne ressort pas de la comparaison entre, d’une part, l’avis de réception signé en date du 14 octobre 2023, d’autre part, le titre de séjour de M. [C], une différence entre les signatures apposées permettant de douter sérieusement de l’identité de l’auteur de la signature de l’avis de réception du 14 octobre 2023 de la mise en demeure du 9 octobre 2023.
Ensuite, M. [C] soutient que l’identité et les compétences du signataire de la lettre de mise en demeure portant résiliation du contrat ne peuvent être déterminées.
Cependant, la lettre de mise en demeure émane expressément du pôle recouvrement et contentieux de la société Adoma de sorte que M. [C] n’est pas fondé à arguer d’un défaut de pouvoir de l’auteur de ce courrier. La mise en demeure émane à l’évidence de la société Adoma.
M. [C] ajoute que le décompte locatif fondant la demande de résiliation est irrégulier dès lors que le bailleur a omis de prendre en compte plusieurs virements en sa faveur, notamment un règlement de 350 euros effectué le 19 février 2024.
Par des motifs que la cour adopte, le premier juge a relevé que la mise en demeure vise une dette de 1357,37 euros au 9 octobre 2023. Le montant de 350 euros non pris en compte a été payé le 19 février 2024, il n’a donc pas d’impact sur l’exactitude de la somme réclamée dans la mise en demeure. Or ce montant est bien supérieur à deux fois le montant de la redevance qui était en octobre 2023 de 569,79 euros, que la mise en demeure a donc été valablement délivré. Le premier juge a, en outre, retenu que dans les huit jours de la mise en demeure, aucun paiement n’est intervenu, la somme totale de 377 euros a été réglée, insuffisante à régler la somme totale due. Par conséquent, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du contrat de résidence à la date du 14 novembre 2023.
A hauteur d’appel, ces motifs ne sont pas remis en cause par les pièces versées par M. [C].
Il n’est pas justifié de virements refusés par le bailleur.
La somme restant due est au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire
Il convient, en conséquence, de confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a jugé que M. [C] se trouvait occupant sans droit ni titre à la suite de la résiliation de son contrat de résidence et que son expulsion devait être ordonnée.
Sur la demande de délais de paiement
Conformément à l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil, ’le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues’.
L’ordonnance entreprise a condamné M. [C], à titre provisionnel, à payer à la société Adoma la somme de 4287,64 euros.
M. [C] ne justifie pas d’une évolution de sa situation financière depuis l’ordonnance entreprise.
Il n’établit pas sa capacité à régler en plusieurs échéances sa dette.
L’ordonnance sera donc confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de délais de paiement.
Sur la demande de délai pour quitter les lieux
M. [C] ne justifie pas de sa situation actuelle.
La demande tendant à l’octroi d’un délai pour quitter les lieux sera rejetée.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
M. [C] sera condamné aux dépens d’appel et à payer à la société Adoma la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour ;
Y ajoutant,
Rejette la demande d’octroi d’un délai pour quitter les lieux ;
Condamne M. [C] aux dépens d’appel avec distraction au profit de la SCP Jouan – Watelet pour ceux la concernant en application de l’article 699 du code de procédure civile;
Condamne M. [C] à payer à la société Adoma la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Cour d’appel de Paris, 9 avril 2026, RG n° 25/04676 — Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Résiliation de contrat — Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 13 avril 2026.
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