Les plaignants ont soulevé plusieurs griefs, notamment le défaut de raccordement de la parcelle de M. et Mme [S] au réseau d’assainissement public, l’enclavement illégal de leur propriété, ainsi que l’utilisation non autorisée d’un chemin cadastré. En juillet 2012, ils ont donc assigné M. et Mme [S] en démolition de la construction et en enlèvement des réseaux implantés illégalement sur leurs parcelles, en se fondant sur l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme et sur des troubles anormaux de voisinage.
En janvier 2013, Mme [W] a acquis tous les droits sur certaines parcelles, renforçant ainsi sa position dans le litige. En décembre 2016, M. et Mme [S] ont fait donation de leur propriété à M. [Q] [S]. En février 2018, les consorts [K]-[W] ont assigné M. [Q] [S] en intervention forcée, cherchant à faire valoir leurs droits.
Les consorts [S] ont opposé la prescription de l’action en démolition, invoquant l’article L. 480-13. Lors de l’examen des moyens, la cour a jugé irrecevable le premier moyen et a estimé que les autres moyens ne justifiaient pas une cassation, sans nécessiter de décision spécialement motivée.
CL
COUR DE CASSATION
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Arrêt du 9 avril 2026
Rejet
Mme TEILLER, présidente
Arrêt n° 239 FS-B
Pourvoi n° X 24-11.754
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 AVRIL 2026
1°/ M. [Y] [K],
2°/ Mme [C] [N], épouse [K],
tous deux domiciliés [Adresse 1],
3°/ Mme [H] [W], divorcée [G], domiciliée [Adresse 2],
ont formé le pourvoi n° X 24-11.754 contre l’arrêt rendu le 15 décembre 2023 par la cour d’appel de Paris (pôle 4 – chambre 1), dans le litige les opposant :
1°/ à M. [I] [S],
2°/ à Mme [V] [T], épouse [S],
tous deux domiciliés [Adresse 3],
3°/ à M. [Q] [S], domicilié [Adresse 4],
défendeurs à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, trois moyens de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Brillet, conseiller, les observations de la SCP Gaschignard, Loiseau et Massignon, avocat de M. et Mme [K] et de Mme [W], de la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat de M. et Mme [S] et de M. [Q] [S], et l’avis de Mme Vassallo, première avocate générale, après débats en l’audience publique du 17 février 2026 où étaient présents Mme Teiller, présidente, M. Brillet, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, Mme Abgrall, M. Pety, Mmes Foucher-Gros, Guillaudier, conseillers, M. Zedda, Mmes Vernimmen, Bironneau, M. Cassou de Saint-Mathurin, conseillers référendaires, Mme Vassallo, première avocate générale, et Mme Maréville, greffière de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l’article R. 431-5 du code de l’organisation judiciaire, des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 15 décembre 2023), M. et Mme [S] ont fait réaliser sur leur parcelle cadastrée section EH n° [Cadastre 1], anciennement section EH n° [Cadastre 2], des travaux d’aménagement d’immeubles anciens et de construction d’un pavillon neuf selon permis de construire du 29 mars 2004. Les travaux ont fait l’objet d’une déclaration d’achèvement le 25 avril 2005 et ont donné lieu à la délivrance d’un certificat de conformité le 4 mai 2005.
2. M. et Mme [K], M. [G] et Mme [W], propriétaires de maisons d’habitation, cadastrées respectivement section EH n° [Cadastre 3], et section EH n° [Cadastre 4], étaient également propriétaires en indivision avec leurs voisins, M. et Mme [U], de la parcelle cadastrée section EH n° [Cadastre 5].
3. Sur le recours de M. et Mme [K] et de M. [G] et Mme [W] introduit le 26 novembre 2004, par arrêt définitif du 7 février 2012, une cour administrative d’appel a confirmé l’annulation du permis de construire de M. et Mme [S].
4. Se plaignant d’un défaut de raccordement de la parcelle support de la construction de M. et Mme [S] au réseau public d’assainissement, de l’enclavement illégal de celle-ci du fait de la construction neuve, de l’utilisation illégale par ses occupants du chemin cadastré section EH n° [Cadastre 5] et de l’existence d’emprises illégales sur les parcelles cadastrées section EH n° [Cadastre 3], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] pour l’implantation des réseaux d’eau, d’électricité et de téléphone, par actes du 4 juillet 2012, M. et Mme [K], M. [G] et Mme [W] ont assigné M. et Mme [S] en démolition de la maison construite sur la parcelle cadastrée section EH n° [Cadastre 1] et enlèvement des réseaux d’eau, d’électricité et de téléphone implantés illégalement sur leurs fonds, sur le fondement, notamment, de l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme et des troubles anormaux de voisinage.
5. Le 25 janvier 2013, Mme [W] a recueilli l’intégralité des droits portant sur les biens immobiliers situés sur les parcelles cadastrées section EH n° [Cadastre 4] et [Cadastre 5].
6. Par acte du 10 décembre 2016, M. et Mme [S] ont fait donation à M. [Q] [S] de toute la propriété du bien immobilier cadastré section H n° [Cadastre 1].
7. Par acte du 6 février 2018, M. et Mme [K] et Mme [W] (les consorts [K]-[W]) ont assigné M. [Q] [S] en intervention forcée.
8. M. et Mme [S] et M. [Q] [S] (les consorts [S]) ont opposé la prescription de l’action en démolition engagée sur le fondement de l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme.
Sur le premier moyen, pris en sa seconde branche, et sur les deuxième et troisième moyens
Enoncé du moyen
10. Les consorts [K]-[W] font grief à l’arrêt de déclarer prescrite leur action fondée sur l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme, alors « que le dernier alinéa de l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme, dans sa version issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, ne concernait que l’action en dommages et intérêts prévue par le b) de ce texte ; que le a) de ce texte, d’application immédiate pour les actions non déjà prescrites, faisait courir le délai de prescription de deux ans de l’action en démolition à compter de la décision devenue définitive de la juridiction administrative annulant le permis de construire ; qu’ainsi, l’action en démolition diligentée par les consorts [K] et [W] suivant assignation du 4 juillet 2012, exercée dans le délai de deux ans suivant la décision du 7 février 2012 confirmant l’annulation du permis de construire, n’était pas prescrite ; qu’en retenant le contraire, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »