Bail d’habitation : résiliation et expulsion pour loyers impayés – Tribunal judiciaire de Strasbourg, 16 avril 2026, RG n° 26/00369

La juridiction a constaté la résiliation du bail en raison de l’inexécution des obligations locatives, suite à un commandement de payer resté infructueux. Ce commandement, signifié le 18 juillet 2025, a permis l’acquisition des effets de la clause résolutoire à compter du 18 septembre 2025. L’indemnité d’occupation a été fixée au montant du loyer et des charges pour la période d’occupation sans droit ni titre. Le montant des arriérés locatifs a été établi à 6 192 €, sans contestation des défenderesses.

Le litige concerne un contrat de location signé le 16 septembre 2023, par lequel un bailleur a loué un studio à une locataire pour un loyer mensuel de 390 €, plus des charges. En mai 2025, une caution solidaire a été constituée pour garantir les engagements de la locataire. Cependant, des loyers sont restés impayés, ce qui a conduit le bailleur à signifier un commandement de payer en juillet 2025, pour un montant total de 4 152 €, incluant une clause pénale. Ce commandement a été notifié à la caution quelques jours plus tard.

Le bailleur a ensuite saisi le tribunal pour obtenir la résiliation du contrat de location, l’expulsion de la locataire et la condamnation solidaire au paiement des arriérés. Lors de l’audience de février 2026, le bailleur a demandé la constatation de la résiliation du bail, ainsi que le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle. La locataire et la caution n’ont pas comparu, bien qu’assignées régulièrement.

Le tribunal a examiné la recevabilité de l’action, constatant que le commandement de payer avait été signifié conformément à la loi. Il a également vérifié que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, en raison du non-paiement des loyers. En conséquence, le tribunal a ordonné l’expulsion de la locataire et a condamné celle-ci ainsi que la caution à payer une indemnité d’occupation, ainsi que les arriérés locatifs.

Le jugement a également prévu le paiement des dépens et une somme au titre des frais de justice. La décision est exécutoire à titre provisoire, permettant ainsi au bailleur de récupérer les lieux en cas de non-respect des obligations par la locataire.

La juridiction a constaté la résiliation du bail en raison de l’inexécution des obligations locatives, conformément à l’article 1103 du code civil et à l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, qui prévoient l’effet de la clause résolutoire après un commandement de payer resté infructueux. Le commandement de payer, signifié le 18 juillet 2025, a été jugé valable et a respecté le délai contractuel de deux mois, permettant ainsi l’acquisition des effets de la clause résolutoire à compter du 18 septembre 2025.

L’indemnité d’occupation a été fixée au montant du loyer et des charges, en application de l’article 1240 du code civil, pour la période d’occupation sans droit ni titre. L’expulsion a été ordonnée en raison de l’absence de libération volontaire des lieux, conformément aux dispositions légales en vigueur.

Le montant des arriérés locatifs a été établi à 6 192 €, les défenderesses n’ayant pas contesté cette créance. Les demandes accessoires, y compris les dépens et l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ont été accordées au demandeur, tenant compte des démarches judiciaires effectuées. La décision a été déclarée exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

• Copie de l’assignation notifiée à la préfecture de [Localité 1] par voie électronique le 20 décembre 2025.
• Accusé de réception de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin, daté du 21 juillet 2025.
• Commandement de payer signifié le 18 juillet 2025 pour un montant principal de 4 152 €.
• Décompte arrêté à la date du 16 février 2026, indiquant un arriéré de 8 232 € dû par Mme [A] [W].
• Notification du commandement de payer à la caution le 29 juillet 2025.
• Absence de contestation de la part de Mme [A] [W] et Mme [Z] [M] lors de l’audience.

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Cette affaire de résiliation de bail et d’expulsion a des conséquences significatives pour chaque partie impliquée. Le bailleur obtient la reconnaissance de ses droits et la possibilité de récupérer son bien, tandis que la locataire et la caution font face à des obligations financières et à une expulsion imminente.

• Le bailleur peut récupérer son bien immobilier et le relouer à un nouveau locataire.
• La locataire est condamnée à payer des arriérés de loyer, ce qui impacte sa situation financière.
• La caution est également tenue responsable des dettes locatives, ce qui peut affecter sa capacité à garantir d’autres engagements.
• Les dépens sont à la charge de la locataire et de la caution, augmentant leurs coûts juridiques.
• Le bailleur peut engager des actions supplémentaires pour recouvrer les sommes dues, y compris des saisies éventuelles.
• La décision étant exécutoire à titre provisoire, le bailleur peut agir rapidement pour faire respecter le jugement.

Enseignements de cette décision

• Notification de l’assignation au moins six semaines avant l’audience.
• Justification de la saisine de la commission de prévention des expulsions.
• Application de la clause résolutoire après un commandement de payer infructueux.
• Fixation de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges.
• Exécution provisoire de la décision pour permettre une expulsion rapide.

À éviter

• Ne pas négliger la notification des commandements de payer.
• Omettre de comparaître lors des audiences judiciaires.
• Ignorer les délais de réponse aux assignations.
• Ne pas contester les créances si des preuves sont disponibles.
• Éviter de laisser des arriérés locatifs sans suivi.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la clause résolutoire dans un contrat de bail d’habitation ?

La règle de droit applicable est énoncée à l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, qui prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ». Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Dans le cas présent, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit un délai de deux mois, ce qui a été appliqué.

Quelles sont les conditions de recevabilité de l’action en résiliation de bail ?

L’action en résiliation de bail est recevable si le demandeur justifie avoir respecté les formalités de notification. En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture par voie électronique le 20 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462. De plus, le demandeur a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions, qui a accusé réception du commandement de payer, ce qui confirme la recevabilité de l’action.

Quel est le pouvoir du juge en cas de non-comparution du défendeur ?

En application de l’article 472 du code de procédure civile, le juge peut statuer sur le fond même si le défendeur ne comparaît pas. Toutefois, il ne fait droit à la demande que si celle-ci est régulière, recevable et bien fondée. Cela signifie que le juge doit examiner la conformité de la demande aux exigences légales et contractuelles avant de rendre sa décision.

Quelles sont les conditions d’application de l’indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est due lorsque le locataire est devenu occupant sans droit ni titre. En vertu de l’article 1240 du code civil, l’occupant est condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, qui doit être fixée au montant du loyer et des charges, comme si le contrat s’était poursuivi. Cette indemnité est considérée comme indemnitaire et compensatoire pour la période d’occupation illégale.

Quels sont les critères pour la fixation du montant des arriérés locatifs ?

Le montant des arriérés locatifs doit être prouvé par le créancier. Selon l’article 7 de la loi n°89-462, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges au terme convenu. En l’espèce, le demandeur a produit un décompte arrêté à la date du 16 février 2026, établissant que le locataire devait encore une somme précise. Le juge a constaté que le défendeur n’a pas contesté le principe ni le montant de cette dette, ce qui a conduit à la condamnation au paiement des arriérés.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans cette décision ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés et non compris dans les dépens. Dans cette affaire, le juge a condamné les défendeurs à verser une somme de 300 € au titre de l’article 700, tenant compte des démarches judiciaires effectuées par le demandeur.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour justifier l’expulsion ?

La juridiction a retenu que l’expulsion était justifiée en raison de l’occupation sans droit ni titre de Mme [A] [W] après l’acquisition des effets de la clause résolutoire. Le commandement de payer était demeuré infructueux, et le juge a constaté que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies, ce qui a conduit à ordonner l’expulsion en cas de non-libération volontaire des lieux.

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