Charges de copropriété impayées : recours pour obtenir paiement et dommages-intérêts – Tribunal judiciaire de Nice, 30 avril 2026, N° de RG 25/04439

La juridiction a statué sur la demande de paiement de charges de copropriété en se fondant sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires a produit des éléments probants justifiant l’existence et le montant de sa créance. La juridiction a retenu uniquement le coût du commandement de payer comme frais remboursables, fixant la créance à 9.956,45 euros. Concernant les dommages et intérêts, le comportement du copropriétaire a été qualifié de préjudiciable, justifiant l’allocation de 800 euros.

Un propriétaire de lots dans un immeuble en copropriété a été assigné par le syndicat des copropriétaires pour le non-paiement de charges de copropriété. Ce dernier a délivré un commandement de payer une somme de 5.193,38 euros, resté sans effet, ce qui a conduit à une action en justice pour obtenir le règlement d’un montant total de 10.726,45 euros, incluant des intérêts, des dommages et intérêts pour résistance abusive, ainsi que des frais de justice.

Le syndicat a justifié sa demande en produisant divers documents, tels que des procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes et budgets, ainsi qu’un état détaillé de la créance. Il a également soutenu que les frais liés à l’inertie du copropriétaire devaient lui être imputés, conformément à la législation en vigueur. Le propriétaire, domicilié à l’étranger, a été assigné selon les règles européennes, mais n’a pas constitué d’avocat avant la clôture de la procédure.

Le tribunal a examiné la demande principale de paiement des charges. Selon la loi, les copropriétaires doivent contribuer aux charges liées aux services collectifs et à l’entretien des parties communes. Le syndicat a prouvé l’existence de la créance, mais une partie des frais réclamés n’a pas été considérée comme nécessaire au recouvrement. En conséquence, le tribunal a retenu un montant de 9.956,45 euros à payer par le propriétaire, assorti d’intérêts.

Concernant la demande de dommages et intérêts, le tribunal a constaté que le retard de paiement avait causé un préjudice à la copropriété, justifiant l’allocation de 800 euros. Le propriétaire a également été condamné à payer les dépens et une somme supplémentaire pour les frais de justice. Le jugement a été rendu en premier ressort, avec possibilité d’appel.

La juridiction a statué sur la demande de paiement de charges de copropriété en se fondant sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui impose aux copropriétaires de participer aux charges liées aux services collectifs et à l’entretien des parties communes. Le syndicat des copropriétaires a produit des éléments probants, tels que les procès-verbaux d’assemblées générales et les décomptes de charges, justifiant ainsi l’existence et le montant de sa créance. Toutefois, la juridiction a opéré une distinction entre les frais nécessaires au recouvrement de la créance et ceux relevant de la gestion courante du syndic, en retenant uniquement le coût du commandement de payer comme frais remboursables, conformément à l’article 10-1 de la même loi. En conséquence, le montant total de la créance a été fixé à 9.956,45 euros, assorti d’intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

Concernant la demande de dommages et intérêts, la juridiction a appliqué l’article 1231-6 du code civil, qui permet d’indemniser un préjudice distinct du retard de paiement en cas de mauvaise foi du débiteur. Le comportement du copropriétaire, entraînant des avances constantes de fonds pour la copropriété, a été qualifié de préjudiciable, justifiant l’allocation de 800 euros de dommages et intérêts. Enfin, la partie perdante a été condamnée aux dépens et à verser une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, consolidant ainsi la décision en faveur du syndicat des copropriétaires.

• Relevé de propriété démontrant que M. [S] [V] est propriétaire des lots de copropriété n°13 et 23
• Procès-verbal de l’assemblée générale du 20 juillet 2022 approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021 et ajustant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022
• Procès-verbal de l’assemblée générale du 14 septembre 2023 approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022
• Procès-verbal de l’assemblée générale du 12 mars 2025 approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023
• Commandement de payer la somme de 5.193,38 euros de charges de copropriété dues délivré à M. [S] [V] par acte du 4 janvier 2023
• Relevé de compte débiteur de la somme de 10.726,45 euros au 8 août 2025

Cette affaire a des conséquences significatives tant pour le syndicat des copropriétaires que pour le propriétaire défaillant. Le syndicat a réussi à obtenir le paiement des charges dues, tandis que le propriétaire fait face à des obligations financières supplémentaires en raison de son retard de paiement.

• Le syndicat des copropriétaires obtient le paiement de 9.956,45 euros, incluant les intérêts.
• Le propriétaire est condamné à verser 800 euros de dommages et intérêts pour préjudice causé à la copropriété.
• Le propriétaire doit également assumer les dépens du procès, augmentant ainsi son coût total.
• Le syndicat peut renforcer sa stratégie de recouvrement en utilisant les documents produits comme preuve dans d’autres affaires similaires.
• Le propriétaire, en raison de son comportement, pourrait faire face à des difficultés pour obtenir des crédits ou des prêts futurs.
• Le jugement peut servir de précédent pour d’autres copropriétaires en cas de non-paiement de charges.

Enseignements de cette décision

• Les copropriétaires doivent participer aux charges communes selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
• Le syndicat des copropriétaires doit justifier sa créance par des documents appropriés (procès-verbaux, décomptes).
• Seuls les frais nécessaires au recouvrement de la créance sont remboursables.
• Les dommages et intérêts peuvent être accordés en cas de préjudice distinct du retard de paiement.
• La partie perdante est condamnée aux dépens et à verser des frais de justice selon l’article 700 du code de procédure civile.

À éviter

• Ne pas négliger la production de documents justificatifs lors d’une action en justice.
• Éviter de réclamer des frais non nécessaires au recouvrement de la créance.
• Ne pas ignorer les mises en demeure avant d’engager une procédure judiciaire.
• Ne pas sous-estimer l’importance de la bonne foi dans le paiement des charges.
• Éviter de retarder la constitution d’un avocat, surtout en cas d’assignation internationale.

Quelle est la règle de droit applicable concernant l’obligation de paiement des charges de copropriété ?

La règle de droit applicable est énoncée à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui stipule que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Quelles sont les conditions de recevabilité de la demande de paiement des charges de copropriété ?

Pour que la demande de paiement des charges de copropriété soit recevable, le syndicat des copropriétaires doit justifier de l’existence et du montant de sa créance. Cela implique la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, ainsi que des décomptes de charges et des relevés des appels de fonds.

Quels sont les critères pour établir la preuve de la créance de charges de copropriété ?

Les critères pour établir la preuve de la créance de charges de copropriété incluent la production de documents tels que le relevé de propriété, les procès-verbaux des assemblées générales, les appels de fonds, et un état récapitulatif détaillé de la créance. Ces éléments doivent démontrer que le copropriétaire est en défaut de paiement et que les charges sont dues.

Quelle est la qualification juridique des frais de recouvrement dans le cadre de la créance de charges de copropriété ?

Les frais de recouvrement peuvent être qualifiés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Toutefois, seuls les frais qui ne relèvent ni des dépens ni des prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile peuvent être considérés comme tels.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour justifier le montant de la créance ?

La juridiction a retenu que le syndicat des copropriétaires a justifié le principe et le montant de sa créance de charges de copropriété à hauteur de 9.956,45 euros, en excluant certains frais non nécessaires au recouvrement. Le coût du commandement de payer a été considéré comme un frais nécessaire, tandis que d’autres frais liés à la gestion courante du syndic n’ont pas été retenus.

Quelle est la base juridique pour l’octroi de dommages et intérêts en cas de résistance abusive ?

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent en intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure. En cas de préjudice distinct causé par la mauvaise foi du débiteur, des dommages et intérêts supplémentaires peuvent être accordés.

Quels sont les critères pour la fixation des dommages et intérêts en cas de préjudice distinct ?

Les critères pour la fixation des dommages et intérêts en cas de préjudice distinct incluent l’ancienneté et le montant de la dette. La juridiction a évalué le préjudice causé à la collectivité des copropriétaires par le retard de paiement et a fixé les dommages et intérêts à 800 euros, en tenant compte de ces éléments.

Quelle est la règle concernant les dépens et les frais d’avocat dans le cadre de la procédure ?

Conformément à l’article 700 du Code de procédure civile, la partie perdante au procès est condamnée aux dépens ainsi qu’à payer une somme au titre des frais d’avocat. Dans cette affaire, le débiteur a été condamné à verser 800 euros au syndicat des copropriétaires sur ce fondement.

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