Charges de copropriété impayées : recours et indemnités pour préjudice subi – Tribunal judiciaire de Nice, 30 avril 2026, N° de RG 25/04439

La juridiction a statué sur la demande de paiement de charges de copropriété, en se basant sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires a présenté des éléments probants, justifiant l’existence et le montant de sa créance. La juridiction a distingué entre les frais de recouvrement et ceux de gestion courante, ne retenant que le coût du commandement de payer. Le montant total de la créance a été fixé à 9.956,45 euros, avec des intérêts légaux. Des dommages et intérêts de 800 euros ont également été accordés.

Un propriétaire de lots dans un immeuble en copropriété a été assigné par le syndicat des copropriétaires pour le non-paiement de charges de copropriété. Ce dernier a délivré un commandement de payer une somme de 5.193,38 euros, resté sans effet, ce qui a conduit à une action en justice pour obtenir le règlement de 10.726,45 euros de charges, ainsi que des dommages et intérêts pour résistance abusive et des frais de procédure.

Le syndicat a justifié sa demande en produisant divers documents, notamment des procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes et budgets prévisionnels, ainsi qu’un état détaillé de la créance. Il a également soutenu que les frais liés à l’inertie du copropriétaire devaient lui être imputés, conformément à la législation en vigueur. Le propriétaire, domicilié à l’étranger, a été assigné selon les règles européennes, mais n’a pas constitué d’avocat avant la clôture de la procédure.

Le tribunal a examiné la demande principale de paiement des charges. Selon la loi, les copropriétaires doivent participer aux charges liées aux services collectifs et à l’entretien des parties communes. Le syndicat a prouvé l’existence de la créance, mais une partie des frais réclamés n’a pas été considérée comme nécessaire au recouvrement. Finalement, le tribunal a retenu un montant de 9.956,45 euros à payer par le propriétaire, assorti d’intérêts légaux.

Concernant les dommages et intérêts, le tribunal a constaté que le retard de paiement avait causé un préjudice à la copropriété, justifiant une indemnisation de 800 euros. En conséquence, le propriétaire a été condamné à verser cette somme, ainsi qu’à couvrir les dépens et des frais de procédure. Le jugement a été rendu en premier ressort, avec possibilité d’appel.

La juridiction a statué sur la demande de paiement de charges de copropriété en se fondant sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui impose aux copropriétaires de participer aux charges liées aux services collectifs et à l’entretien des parties communes. Le syndicat des copropriétaires a produit des éléments probants, notamment les procès-verbaux d’assemblées générales et les décomptes de charges, justifiant ainsi l’existence et le montant de sa créance. Toutefois, la juridiction a opéré une distinction entre les frais nécessaires au recouvrement de la créance et ceux relevant de la gestion courante du syndic, en retenant uniquement le coût du commandement de payer comme frais remboursables, conformément à l’article 10-1 de la même loi. En conséquence, le montant total de la créance a été fixé à 9.956,45 euros, assorti d’intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Concernant la demande de dommages et intérêts, la juridiction a appliqué l’article 1231-6 du code civil, qui permet d’indemniser un préjudice distinct du retard de paiement en cas de mauvaise foi du débiteur. Le comportement du débiteur, qui a entraîné des avances constantes de fonds pour la copropriété, a justifié l’allocation de dommages et intérêts, fixés à 800 euros. Enfin, la partie perdante a été condamnée aux dépens et à verser une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, consolidant ainsi la décision en faveur du syndicat des copropriétaires.

• Relevé de propriété démontrant que M. [S] [V] est propriétaire des lots de copropriété n°13 et 23
• Procès-verbal de l’assemblée générale du 20 juillet 2022 approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021 et ajustant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022
• Procès-verbal de l’assemblée générale du 14 septembre 2023 approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022
• Procès-verbal de l’assemblée générale du 12 mars 2025 approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023
• Commandement de payer la somme de 5.193,38 euros de charges de copropriété dues délivré à M. [S] [V] par acte du 4 janvier 2023
• Relevé de compte débiteur de la somme de 10.726,45 euros au 8 août 2025

Cette affaire a des conséquences significatives tant pour le syndicat des copropriétaires que pour le propriétaire défaillant. Le syndicat obtient le recouvrement d’une partie de ses créances, tandis que le propriétaire fait face à des obligations financières supplémentaires et à des impacts sur sa situation personnelle.

• Le syndicat des copropriétaires récupère 9.956,45 euros, augmentés d’intérêts légaux.
• Le propriétaire est condamné à verser 800 euros de dommages et intérêts pour préjudice causé à la copropriété.
• Le propriétaire doit assumer les dépens de la procédure judiciaire.
• Le syndicat peut renforcer ses actions de recouvrement pour d’autres créances éventuelles.
• Le propriétaire pourrait envisager de contester la décision en appel, mais cela engendrerait des frais supplémentaires.
• Le jugement pourrait affecter la réputation du propriétaire au sein de la copropriété et sa relation avec les autres copropriétaires.

Enseignements de cette décision

• Les copropriétaires doivent payer les charges liées aux services collectifs.
• Le syndicat doit justifier sa créance par des documents appropriés.
• Seuls les frais nécessaires au recouvrement sont remboursables.
• Les dommages et intérêts peuvent être accordés en cas de mauvaise foi du débiteur.
• Les intérêts légaux s’appliquent à partir de la mise en demeure.

À éviter

• Ne pas ignorer les convocations aux assemblées générales.
• Ne pas négliger la constitution d’un avocat en cas de litige.
• Éviter de laisser des charges impayées sans justification.
• Ne pas confondre frais de recouvrement et frais de gestion courante.
• Ne pas tarder à répondre aux mises en demeure.

Quelle est la règle de droit applicable concernant l’obligation de paiement des charges de copropriété ?

La règle de droit applicable est énoncée à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui stipule que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Quelles sont les conditions de recevabilité de la demande de paiement des charges de copropriété ?

La demande de paiement des charges de copropriété est recevable si elle est justifiée par la production de documents tels que le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, ainsi que les décomptes de charges et les relevés des appels de fonds.

Quels sont les critères pour établir la preuve de la créance de charges de copropriété ?

Pour établir la preuve de la créance de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires doit produire des éléments tels que le relevé de propriété, les procès-verbaux des assemblées générales, les appels de fonds, et un état récapitulatif détaillé de la créance.

Quelle est la qualification juridique des frais de recouvrement dans le cadre de la créance de charges de copropriété ?

Les frais de recouvrement sont qualifiés de nécessaires au recouvrement de la créance et peuvent être remboursés au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à condition qu’ils ne soient pas assimilés à des frais de gestion courante du syndic.

Quels sont les éléments déterminants pour la fixation des intérêts dus sur la créance de charges de copropriété ?

Les intérêts dus sur la créance de charges de copropriété sont calculés au taux légal à compter de la mise en demeure, conformément à l’article 1231-6 du code civil, et sont capitalisés annuellement lorsque les conditions de l’article 1343-2 du code civil sont réunies.

Quelles sont les conditions pour obtenir des dommages et intérêts en cas de résistance abusive ?

Pour obtenir des dommages et intérêts en cas de résistance abusive, le créancier doit prouver que le débiteur a causé un préjudice distinct du retard de paiement, ce qui est justifié par l’impact de l’absence de paiement sur la copropriété, entraînant des avances constantes de fonds pour les dépenses courantes.

Quels sont les critères pour la condamnation aux dépens et aux frais d’avocat selon l’article 700 du code de procédure civile ?

La partie perdante au procès est condamnée aux dépens et peut être tenue de payer une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, qui doit être justifiée par les frais exposés pour la défense de ses intérêts dans le cadre de la procédure.

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